Baholashni umumiy tushuncha va prinsiplari

O‘ZBEKISTON RESPUBLIKASI DAVLAT MULKINI BOSHQARISH DAVLAT QO‘MITASI

QARORI

O‘ZBEKISTON RESPUBLIKASI MULKNI BAHOLASH MILLIY STANDARTINI TASDIQLASH TO‘G‘RISIDA “BAHOLASHNI UMUMIY TUSHUNCHA VA PRINSIPLARI”

[O‘zbekiston Respublikasi Adliya vazirligi tomonidan 2006-yil 24-iyulda 1604-son bilan davlat ro‘yxatidan o‘tkazilgan]

O‘zbekiston Respublikasining “Baholash faoliyati to‘g‘risida”gi Qonuni, O‘zbekiston Respublikasi Prezidentining 2006-yil 26-apreldagi PQ-335-son “O‘zbekiston Respublikasi Davlat mulki qo‘mitasi faoliyatini takomillashtirishga doir chora-tadbirlar to‘g‘risida”gi qarori hamda Vazirlar Mahkamasining 2003-yil 8-maydagi 210-son “Baholash faoliyatini litsenziyalash to‘g‘risida”gi qaroriga muvofiq O‘zbekiston Respublikasi Davlat mulkini boshqarish davlat qo‘mitasi qaror qiladi:

1. O‘zbekiston Respublikasi Mulkni baholash milliy standarti “Baholashning umumiy tushuncha va prinsiplari” ilovaga muvofiq tasdiqlansin.

2. Mazkur qaror O‘zbekiston Respublikasi Adliya vazirligida davlat ro‘yxatidan o‘tkazilgan sanadan o‘n kun o‘tgandan keyin kuchga kiradi.

Davlat mulki qo‘mitasi raisi D. MUSAYEV

Toshkent sh.,

2006-yil 14-iyun,

01/19-19-son

O‘zbekiston Respublikasi Davlat mulkini boshqarish davlat qo‘mitasining 2006-yil 14-iyundagi 01/19-19-son qarori bilan
TASDIQLANGAN

O‘zbekiston Respublikasi Mulkni baholash milliy standarti (1-son MBMS) “Baholashning umumiy tushuncha va prinsiplari”

Mulkni baholash milliy standartlari (MBMS) O‘zbekiston Respublikasining “Baholash faoliyati to‘g‘risida”gi Qonuni asosida ishlab chiqilgan bo‘lib, O‘zbekiston Respublikasida baholash faoliyatini normativ tartibga solish elementi hisoblanadi.

Mulkni baholash milliy standartlari uning asosida baholovchi tomonidan baholash obyekti qiymatining miqdori haqida professional fikr bildiriladigan bozor axborotidan foydalanish yo‘li bilan fuqarolik huquqi obyektlari iqtisodiy aylanmasi va mulkiy munosabatlar, shuningdek iqtisod subyektlari shaffofligini ta’minlashga qaratilgan.

1. Kirish

Mazkur Mulkni baholash milliy standarti (1-son MBMS) “Baholashning umumiy tushuncha va prinsiplari” O‘zbekiston Respublikasida baholash faoliyatini amalga oshirishda qo‘llaniladigan baholashning umumiy tushuncha va prinsiplarini belgilaydi.

Mazkur standart qoidalari O‘zbekiston Respublikasida barcha Mulkni baholash milliy standartlari uchun bazaviy hisoblanadi.

MBMS baholash subyektlari: baholash jarayonida buyurtmachilar — bozor agentlari bilan o‘zaro ta’sirlashuvda foydalanish maqsadida mulkni baholash uchun tajriba, tayyorgarlik va malakaga ega shaxslar — baholovchilar uchun mo‘ljallangan.

Baholovchilar — mulkni baholashni o‘tkazish va tegishli hisobot hujjatlarini tayyorlash bilan bog‘liq iqtisodiyot sohasida ishlovchi mutaxassislar. Professionallar sifatida baholovchilar ma’lumoti, maxsus tayyorgarligi, layoqatliligi va namoyon qilingan kasbiy ko‘nikmalari yuzasidan qat’iy talablarga javob berishlari kerak. Ular shuningdek yuksak ma’naviy prinsiplarga (axloq me’yorlariga) va kasb andozalariga (standartlariga) qat’iyat bilan amal qilishlari lozim.

MBMS baholovchilar tomonidan majburiy qo‘llaniladi, shuningdek baholash faoliyatida ishtirok etayotgan boshqa yuridik va jismoniy shaxslar tomonidan O‘zbekiston Respublikasi hududida jismoniy yoki yuridik shaxslarning, davlatning va hududiy birlashmalarning mulk huquqi obyektlariga nisbatan ham qo‘llanilishi mumkin.

2. Baholash obyektlari

Baholash obyektlari jumlasiga quyidagilar kiradi:

Alohida moddiy obyektlar (ashyolar);

shaxsning mol-mulkini tashkil etuvchi ashyolar majmui, shu jumladan muayyan turdagi (ko‘char yoki ko‘chmas) mol-mulk;

mol-mulkka yoki mol-mulk tarkibidagi ayrim ashyolarga bo‘lgan mulk huquqi va boshqa ashyoviy huquqlar;

talab qilish huquqlari, majburiyatlari (qarzlar);

ishlar, xizmatlar, axborot;

intellektual mulk obyektlari va qonun hujjatlarida fuqarolik muomalasida bo‘lishi mumkinligi belgilangan boshqa fuqarolik huquqi obyektlari.

Ashyolar (mulk)

Baholash maqsadlari uchun ko‘chmas va ko‘char mulk (ashyolar) ajratiladi.

Ko‘chmas ashyolar (ko‘chmaydigan mulk, ko‘chmas mulk) jumlasiga yer uchastkalari, yer osti boyliklari uchastkalari, alohida ajratilgan suv obyektlari va yer bilan uzviy bog‘langan hamma narsalar, ya’ni yerga birlashgan hamma obyektlar, yer usti va yer osti qurilmalari, inshootlarga uzoq muddatga birlashtirib qo‘yilgan, biriktirib qurilgan, belgilangan maqsadiga nomutanosib zarar yetkazmagan holda joyidan ko‘chirish mumkin bo‘lmagan obyektlar, shu jumladan o‘rmonlar, ko‘p yillik dov-daraxtlar, binolar, inshootlar kiradi.

Ko‘chmas mulkka kirmaydigan ashyolar, shu jumladan qimmatli qog‘ozlar, ko‘char mulk deb tan olinadi.

Intellektual mulk

Intellektual mulk jumlasiga quyidagilar kiradi:

1) intellektual faoliyat natijalari:

fan, adabiyot va san’at asarlari;

ijrolar, fonogrammalar va namoyish etuvchi tashkilotlarning ko‘rsatuvlari;

elektron hisoblash mashinalari uchun dasturlar va ma’lumotlar bazalari;

ixtirolar, foydali modellar, sanoat namunalari;

seleksiya yutuqlari;

oshkor etilmagan axborot, shu jumladan ishlab chiqarish sirlari (nou-xau);

2) fuqarolik muomalasi qatnashchilari, tovarlar, ishlar va xizmatlarni shaxsiylashtirish vositalari:

firma nomlari;

tovar belgilari (xizmat ko‘rsatish belgilari);

tovar chiqarilgan joylar nomlari;

3) qonun hujjatlarida nazarda tutilgan hollarda boshqa intellektual faoliyat natijalari va fuqarolik muomalasi qatnashchilari, tovarlar, ishlar va xizmatlarni shaxsiylashtirish vositalari.

Ashyoviy huquqlar (mulk huquqi)

Ashyoviy huquqlarga ko‘char va ko‘chmas mulkka bo‘lgan huquqlar, shu jumladan: mulk huquqi; xo‘jalik yuritish huquqi, operativ boshqarish huquqi, ishonchli boshqarish huquqi, merosga umrbod egalik qilish huquqi, doimiy (muddatsiz) foydalanish huquqi, ijara, ipoteka, servitutlar kiradi. Ko‘chmas mulkka huquqlar baholash maqsadi uchun faqat ularning yuzaga kelishi, boshqa shaxsga o‘tishi va bekor qilinishi davlat ro‘yxatidan o‘tishi sharti bilan tan olinadi. Ko‘char ashyolarga huquqlarni davlat ro‘yxatidan o‘tkazish talab etilmaydi, qonun hujjatlarida maxsus belgilangan hollar bundan mustasno.

Majburiyatlar

Shartnomadan kelib chiqqan holda, zarar yetkazilganligi oqibatida yoki fuqarolik qonunchiligida belgilangan boshqa asoslar tufayli muayyan harakatlarni sodir etish yoki sodir etmaslik bo‘yicha, shu jumladan mulkni berish, ishlarni bajarish, pul berish, shuningdek mulkni berish (mulkni yollash) bo‘yicha bir shaxsning majburiyati yoki boshqa shaxsning talab huquqi baholash obyekti bo‘lishi mumkin.

Korxona (biznes)

Baholash maqsadida korxona (biznes) deganda tadbirkorlik faoliyatini, odatda, tashkilot (yuridik shaxs) faoliyati doirasida amalga oshirish uchun foydalaniladigan mulkiy majmua tushuniladi.

Korxona (biznes) tarkibiga uning faoliyati uchun mo‘ljallangan barcha mulk turlari, shu jumladan ko‘char, ko‘chmas mulk, nomoddiy aktivlar, mulk huquqlari, talab huquqi, majburiyatlar va kapital kiradi.

Ko‘char va ko‘chmas ashyolar, shuningdek ashyoviy huquqlar hamda talab huquqi basharti avvalgi voqea-hodisalar natijasida ular tashkilot boshqaruvida bo‘lsa hamda kelajakda ulardan tashkilot uchun iqtisodiy foydalar oqimi kutilayotgan bo‘lsa, tashkilot aktivlari hisoblanadi va tashkilotning moliyaviy (buxgalteriya) hisobotida aks ettiriladi.

3. Qiymat va narx, xarajatlar va tannarx

Qiymat — bu sotib olish mumkin bo‘lgan tovarlar yoki xizmatlar xaridorlari va sotuvchilari kelishib olishlari ehtimoli yuqori bo‘lgan narxga tegishli iqtisodiy tushuncha. Qiymat bu fakt emas, balki aniq vaqtda aniq tovarlar va xizmatlarning tanlangan qiymat talqiniga muvofiq ehtimol qilinadigan va hisoblab chiqiladigan kattalik. Qiymatning iqtisodiy tushunchasi baholash sanasida ushbu tovarlar egasi bo‘lgan yoki ushbu xizmatlarning foydalanuvchilari oladigan foydaga bozorning qarashini aks ettiradi.

Qiymat baholarini tushunish va qo‘llash uchun qiymatning turi va talqinini aniq ko‘rsatish, shuningdek ularning baholash bo‘yicha topshiriqqa muvofiqligini ta’minlash zarur. Qiymat talqinining o‘zgarishi turli mulk obyektlari uchun qayd qilib qo‘yiladigan qiymat miqdoriga jiddiy ta’sir ko‘rsatishi mumkin.

Qiymat tushunchasi qandaydir bitim bilan bog‘liq pul summasini nazarda tutadi. Shunga qaramay, baholanayotgan mulkning sotilishi, uning baholash sanasida bozor qiymati ta’rifida mujassam shartlarga amal qilgan holda sotilishi mumkin bo‘lgan narxini belgilash uchun zaruriy shart bo‘lmaydi.

Narx — qandaydir tovar yoki xizmat uchun taklif etilayotgan, so‘ralayotgan yoki to‘langan pul summasi. Sotuv narxi, u ochiq e’lon qilingan yoki sir saqlanganligidan qat’iy nazar, sodir bo‘lgan fakt hisoblanadi. Aniq xaridorlar va sotuvchilarning moliyaviy imkoniyatlari, motivlari yoki alohida manfaatlaridan kelib chiqib, tovar yoki xizmatga to‘langan narx tovar yoki xizmatning qiymatiga mos kelmasligi mumkin. Shunga qaramay, narx odatda ushbu tovarlar yoki xizmatlarga mazkur xaridor va/yoki sotuvchi tomonidan muayyan vaziyatlarda o‘rnatiladigan nisbiy qiymat indikatoridir.

Xarajatlar — tovar yoki xizmatni yaratish yoki ishlab chiqarish uchun talab qilinadigan resurslar miqdorining pullik ifodasi. Xaridor tomonidan tovar yoki xizmat uchun to‘langan narx uning uchun ularni sotib olish xarajatlariga aylanadi.

Mulk obyekti uchun xarajatlarni hisoblab chiqish ishlab chiqarish xarajatlari yoki almashtirish xarajatlarining hisoblab chiqilgan miqdoriga asoslanishi mumkin. Takror ishlab chiqarish xarajatlari — bu mavjud obyekt nusxasini o‘xshash texnologiyalar va materiallardan foydalanib yaratishga xarajatlardir. Almashtirish xarajatlarining hisoblangan miqdori ayni paytda bozorda qo‘llaniladigan texnologiyalar va materiallardan foydalanib taqqoslanarli foydalilikka ega obyektni yaratishni nazarda tutadi.

Tannarx — tovar yoki xizmatni xarid qilish (qoplanadigan soliqlardan tashqari), yaratish va ishlab chiqarishga xarajatlar yig‘indisidan iborat.

Qiymatning ko‘plab turlari va ularga mos keladigan ta’riflari bor. Ularning ba’zilari mulkni baholash tartibotlarida keng qo‘llaniladigan standart qiymat turlaridir. Boshqalari esa, qat’iy shartlashib olingan hollarda qo‘llaniladi. Baholash usullarini tushunish va amaliy qo‘llash uchun foydalanilayotgan qiymat turi va ta’rifini aniq ochib berish, shuningdek tanlab olingan qiymat turi baholovchi oldida turgan aniq vazifa mazmuniga muvofiqligiga e’tibor berish juda muhimdir. Tanlangan ta’rifga qarab baholanayotgan mulkning qiymati turlicha bo‘lib chiqishi mumkin.

Professional baholovchilar nospetsifik “qiymat” atamasini qo‘llamaslikka harakat qilishlari, uni faqat aynan qanday qiymat nazarda tutilayotganini aniqlashtiradigan tegishli sifat bilan birga ishlatishlari lozim. Bozor qiymati — mulkni baholashda eng ko‘p tarqalgan qiymat turi bo‘lib, har qanday tegishli holda bozor qiymati atamasi aniq va qat’iy ta’riflab berilishi ayniqsa muhim.

Baholash obyektining bozor qiymati uning mavhum jismoniy maqomi pozitsiyasidan emas, balki aynan bozor nuqtai nazaridan foydaliligi ifodasi hisoblanadi. Aniq bir korxona uchun uning aktivlari foydaliligi ularning bozor yoki alohida olingan tarmoq nuqtai nazaridan foydaliligidan farq qilishi mumkin. Tegishlicha, aktivlarni baholash hamda narxlarning o‘zgarishi samarasini aks ettiruvchi buxgalteriya hisoboti moliyaviy hisobotda bozorga bog‘lab aks ettiriladigan qiymat bilan qiymatning moliyaviy hisobot uchun asos sifatida olinmaydigan bozordan tashqari turlari o‘rtasidagi farqni hisobga olishi lozim. Almashtirishning qoldiqdagi qiymati, ixtisoslashtirilgan ko‘chmas mulkka tatbiq etilgan bo‘lib, baholashning bozorga bog‘liq bo‘lmagan bazasi bo‘lishiga qaramasdan, tegishli hollarda moliyaviy hisobotda qo‘llanilishi mumkin.

Yuqoridagi xatboshida keltirilganga o‘xshash dalil-asoslar ko‘chmas mulkdan farq qiladigan mulkni baholash uchun adolatlidir. Almashtirishning qoldiqdagi qiymati asosli tarzda qo‘llanilgan hollar istisno etilganda, moliyaviy hisobot bozor qiymati konsepsiyasiga asoslangan usullarni qo‘llashni hamda ular bilan qiymatning bozorga bog‘liq bo‘lmagan turlaridan foydalanadigan usullar o‘rtasida qat’iy chegara o‘tkazishni talab etadi.

Ko‘chmas mulk obyektining umumiy tannarxi uni ishlab chiqarishga ketgan bevosita va bilvosita xarajatlarni o‘z ichiga oladi. Agar xaridor ko‘chmas mulkni sotib olgandan keyin qo‘shimcha kapital xarajatlar qilgan bo‘lsa, tannarxni hisoblashda bu xarajatlar sotib olishning retrospektiv (o‘zi uchun) qiymatiga qo‘shiladi. Bu xarajatlar obyektning bozor qiymatiga bozor ularni qanchalik maqsadga muvofiq deb hisoblashiga qarab, o‘z hissasini qo‘shadi.

4. Bozor qiymati

Bozor qiymati tushunchasi jamoa tomonidan qabul qilinishini va bozorning ta’sirini aks ettiradi hamda bozor tipidagi iqtisodiyotning aksariyat resurslarini baholash uchun asos bo‘lib xizmat qiladi.

Mulkni baholash milliy standartlarida bozor qiymati munosib marketingdan so‘ng ixtiyoriy xaridor bilan ixtiyoriy sotuvchi o‘rtasidagi tijorat bitimi natijasida mulkning qo‘ldan qo‘lga o‘tishi uchun mo‘ljallanayotgan pul miqdoriga teng hisoblab chiqilgan miqdor sifatida belgilanadi; bunda har bir taraf vakolat, hisoblilik bilan va ixtiyoriy harakat qilgan deb hisoblanadi.

Qonun hujjatlarida bozor qiymatining boshqacha ta’rifi ham keltirilgan: baholash obyektining bozor qiymati deganda eng ehtimol tutilgan narxi tushunilib, ushbu narx bo‘yicha mazkur baholash obyekti ochiq bozorda raqobat sharoitida, bitimning taraflari barcha zarur axborotga ega bo‘lgan holda o‘z manfaatlari yo‘lida oqilona va ixtiyoriy harakat qilib, bitim narxining baland-pastligida esa biron-bir favqulodda holatlar, shu jumladan taraflardan birining ushbu bitimga qo‘shilish majburiyati aks etmagan sharoitda realizatsiya qilinishi mumkin. Bozor qiymatini baholash pul shaklida amalga oshiriladi.

Agar biron-bir baholash obyektini baholashni majburiy o‘tkazish talabi mavjud bo‘lgan normativ hujjatda yoki baholash obyektini baholash to‘g‘risidagi shartnomada (bundan buyon shartnoma deb yuritiladi) qiymatning aniq turi aniqlangan bo‘lmasa, mazkur obyektning bozor qiymati belgilanishi lozim. Mazkur qoida normativ hujjatda baholash obyekti qiymatining turini aniqlovchi, “Baholash faoliyati to‘g‘risida”gi O‘zbekiston Respublikasi Qonunida yoki baholash standartlarida nazarda tutilmagan atamalarda foydalanilgan taqdirda ham qo‘llanishi kerak.

5. Yer va mulk tushunchalari

Baholashni o‘tkazishda yer tushunchasining iqtisodiy, geografik va yuridik konsepsiyalarini farqlash kerak. Baholash nazariyasida yer iqtisodiy tushunchasi farovonlik manbasi va qiymat obyekti sifatida bazaviy hisoblanadi. Yerdan qanday foydalanish baholash amaliyoti kechadigan muhitni tashkil etuvchi geografik, qonunchilik, ijtimoiy va iqtisodiy tasavvurlar bilan belgilanadi.

Iqtisodiy konsepsiya nuqtai nazaridan yer, avvalambor, mulkiy huquqlar amal qiladigan fizik substansiya, bu mulkiy huquqlar qonun tomonidan ijtimoiy manfaatlar foydasiga cheklab qo‘yilishi mumkin. Yer muhim farovonlik manbasi bo‘lib, u pul ifodasida yoki ayirboshlash qiymatida o‘lchanadi.

Yerning geografik konsepsiyasi yerning fizik elementlarini, uning taqsimlanishi hamda yerdan foydalanuvchi odamlarning faoliyatini bayon qilishga qaratilgan. Bu konsepsiya fizik tavsiflarining farqlanishini va alohida olingan mintaqa uchun ular birikuvining muhimligini tan oladi.

Ko‘chmas mulk yuridik konsepsiyasining mohiyati nafaqat yer yoki tuproqni, balki tabiat xususiyatidan qat’i nazar, yer bilan bog‘liq hamma narsani o‘z ichiga oladi, masalan, daraxtlar va o‘simliklar, yoki jamiyatning ta’siri, masalan, uylar va boshqa qurilmalar. Ko‘chmas mulkka nafaqat yer yuzasi, balki uning ustidagi hamma narsalar kiradi.

Yer uchastkasini bo‘sh (ishlatilmagan) yoki yaxshilanishlar qilingan (erga ishlov berish va inshootlar bilan) uchastka sifatida baholash iqtisodiy tushunchadir. Bo‘sh yoki yaxshilanishlar qilingan yer uchastkasi ham ko‘chmas mulk deb ataladi. Qiymat ko‘chmas mulkning foydaliligi — uning odamlar ehtiyojlari va talablarini qoniqtirish qobiliyati bilan yaratiladi. Har qanday ko‘chmas mulk obyekti qiymati uning noyobligi, uzoq muddat xizmat qilishi, joylashuvining doimiyligi, ko‘chmas mulk bozorida taklifning nisbatan cheklanganligi, shuningdek aniq-bir yer uchastkasining o‘ziga xos foydaliligi bilan belgilanadi.

6. Ko‘chmas mulk, mulkchilik va mulk (aktivlar) tushunchalari

Mulk yuridik konsepsiyadir. Mulk huquqi shaxsning o‘ziga tegishli mol-mulkka o‘z ixtiyoriga ko‘ra va o‘z maqsadlarida egalik qilish, undan foydalanish va uni tasarruf etish, shuningdek uning mulk huquqi har qanday buzilishining, buning xavfi qayerdan kelib chiqmasin, bartaraf etilishini talab qilish huquqini ifoda etadi. Mulk huquqi muddatsizdir. Mulk huquqi O‘zbekiston Respublikasi Fuqarolik kodeksi bilan tartibga solinadi.

Ko‘chmas mulk (ko‘chmas mulk obyekti, ko‘chmaydigan mulk) fizik yer uchastkasi va inson tomonidan bajarilgan unga tegishli yaxshilanishlar sifatida ta’riflanadi. Bu moddiy, sezilib turadigan “ashyo” bo‘lib, uni yerdagi, shuningdek uning usti va ostidagi hamma inshootlar bilan birgalikda ko‘z bilan ko‘rish va ushlab ko‘rish mumkin.

Ko‘chmas mulkka bo‘lgan mulk huquqi tushunchasi ko‘chmas mulkka egalik qilish, undan foydalanish va uni tasarruf etish bilan bog‘liq barcha huquqlar, manfaatlar va imtiyozlarni o‘z ichiga oladi. Ko‘chmas mulkka bo‘lgan mulk huquqi odatda, fizik obyekt sifatidagi ko‘chmas mulkning o‘zidan farqli o‘laroq, egalik qilishning qandaydir belgisi bilan ifodalanadi. Shunday qilib, ko‘chmas mulkka bo‘lgan mulk huquqi nomoddiy tushunchalar jumlasiga kiradi.

Ko‘char mulk ko‘chmas mulk jumlasiga kirmaydigan moddiy va nomoddiy obyektlarni o‘z ichiga oladi. Bu obyektlar ko‘chmas mulk bilan doim bog‘liq emas, toifa sifatida, bunday mulk joydan joyga ko‘chirilishi mumkinligi bilan xarakterlanadi.

Buxgalteriya hisobi atamashunosligida aktivlar kimningdir egaligida yoki kimningdir boshqaruvida bo‘lgan resurslar bo‘lib, ulardan kelgusida yetarlicha asos bilan qandaydir iqtisodiy foydani kutish mumkin. Aktivlarga egalik qilish huquqi o‘z holicha nomoddiy tushunchadir. Biroq aktivlarning o‘zi moddiy ham, nomoddiy ham bo‘lishi mumkin.

Moliyaviy hisobot (buxgalteriya hisobi) standartlariga muvofiq moddiy, nomoddiy va investitsiyaviy aktivlar farqlanadi. Quyidagi atama va tushunchalar alohida ahamiyatga ega:

a) joriy aktivlar. Korxona faoliyatida doimiylik asosida foydalanish uchun mo‘ljallanmagan aktivlar, masalan, debitorlar hisobvaraqlari, tovar-moddiy zaxiralar, qisqa muddatli investitsiyalar, bank va kassadagi naqd pullar. Ba’zi hollarda quyidagi keltirilgan ta’rifga muvofiq asosiy aktivlar sifatida qaraladigan ko‘chmas mulk ham joriy aktivlarga kiritilishi mumkin. Misol tariqasida tovar-moddiy zaxirada turgan va sotuvga mo‘ljallangan yer uchastkalari yoki ko‘chmas mulk obyektlarini keltirish mumkin;

b) asosiy aktivlar. Bu ikkita umumiy toifaga ajratiladigan moddiy va nomoddiy aktivlardir:

— ko‘chmas mulk, ishlab chiqarish vositalari va asbob-uskunalar — korxona faoliyatida doimiylik asosida foydalanishga mo‘ljallangan aktivlar bo‘lib, yer uchastkasi va inshootlar, ishlab chiqarish vositalari va asbob-uskunalar, amortizatsiya zaxirasi va boshqa turdagi aktivlarni o‘z ichiga oladi;

— boshqa uzoq muddatli aktivlar — korxona faoliyatida doimiylik asosida foydalanishga mo‘ljallanmagan, ammo uzoq muddat uning egaligida bo‘ladigan aktivlar. Bunday aktivlar uzoq muddatli investitsiyalar va uzoq muddatli debitorlik qarzi, gudvill, kechiktirilgan xarajatlar, patentlar, firma belgilari va boshqa shunga o‘xshash aktivlarni ham o‘z ichiga oladi.

Buxgalteriya hisobi atamashunosligi baholovchilar foydalanadigan atamashunoslikka to‘liq mos kelmaydi. Agar mazkur bandning oltinchi xatboshisida keltirilgan tasnifga asoslanilsa, baholovchilar ko‘proq asosiy aktivlar bilan ish tutadilar. Texnik jihatdan aktivlar — moddiy va nomoddiy aktivlarning o‘zi emas, balki mulk (aktivlar)ga egalik qilish yoki egalik qilish huquqi baholanadi. Bu atama mulkning obyektiv tarzda erkin bozorda sotilishi yoki sotib olinishi qobiliyatiga asoslangan mulkni iqtisodiy baholash konsepsiyasi bilan qiymatni aniqlashga asos sifatida obyektning ba’zi bir ichki sifatlari yoki bozor qiymatidan farqlanuvchi boshqa bazani nazarda tutadigan qandaydir subyektiv konsepsiya o‘rtasidagi farqni ko‘rsatadi. Shunga qaramay, obyektiv bozor yondashuvi mulkni cheklangan yoki bozordan tashqari baholash hollarida maxsus ilovalarga ega.

“Qadrsizlanish”, “eskirish” va “amortizatsiya” atamalaridan mulkni baholashda ham, buxgalteriya hisobida ham foydalaniladi, hamda ular mazmunining tushunilmasligiga olib kelishi mumkin. Anglashilmovchiliklarga yo‘l qo‘ymaslik uchun baholovchilar “qadrsizlanish”, “eskirish” yoki “hisoblangan eskirish” atamalaridan foydalanishi va bunda almashtirish (takror ishlab chiqarish)ga nisbatan har qanday qiymat yo‘qotilishini nazarda tutishi mumkin. Bunday yo‘qotishlar jismoniy eskirishga, funksional yoki texnik, yoxud tashqi eskirishga tegishli bo‘lishi mumkin. “Amortizatsiya ajratmalari” atamasi buxgalterlar retrospektiv (tarixiy) qiymat nuqtai nazaridan aktivlarni sotib olish uchun dastlabki xarajatlarni, ular qanday prinsip bo‘yicha hisoblanganidan qat’i nazar, qoplash maqsadida belgilaydigan chegirmalarni anglatadi. Hisoblangan eskirish baholovchi uchun doim bozor munosabatlari funksiyasi bo‘ladi. Amortizatsiya ajratmalari, o‘z navbatida, avvalambor buxgalter amortizatsiyani hisoblash uchun qo‘llagan aniq usulga bog‘liq bo‘lib, doim ham bozor holatini aks ettirmaydi.

Ko‘chmas mulk obyektiga tegishli “mulk” yuridik atamasi ko‘chmas va/yoki ko‘char mulkni umumiy belgilash uchun ham keng qo‘llanilishini hisobga olib, baholash standartlarida bu tushuncha keng ma’noda foydalaniladi. Shu jihatdan, unda jismoniy obyektning o‘zi ham, unga egalik qilish huquqi ham tushunilishi mumkin. Bunday kelishuvni qabul qilganda umumiy baholash jarayonidagi mulkni buxgalteriya hisobidagi ta’riflar va kelishuvlar ma’nosidagi aktivlar sifatida anglashiladigan mulkdan farqlash joiz.

7. Baholash prinsiplari

Mulkni baholash turli omillarning mulk qiymati miqdoriga ta’sirini aniqlash imkonini beradigan iqtisodiy prinsiplar yig‘indisi asosida amalga oshiriladi. Mulkni baholashda quyidagi iqtisodiy prinsiplardan foydalaniladi: eng maqbul va eng samarali foydalanish prinsipi, foydalilik prinsipi, almashtirish prinsipi, talab va taklifning muvofiqligi prinsipi, raqobat prinsipi, o‘zgartirish prinsipi, hissa qo‘shish prinsipi, muvozanatlashganlik prinsipi, oshib boruvchi va pasayuvchi unum prinsipi, ortiqcha mahsuldorlik prinsipi, oldindan bilish prinsipi, muvofiqlik prinsipi, bog‘liqlik prinsipi, mulk obyektlari va ularga mulk huquqini ajratish (mulk huquqlarini optimal taqsimlash) prinsipi.

Boshqa teng sharoitlarda mulk obyekti qiymatiga hal qiluvchi ta’sir ko‘rsatadigan omillarga qarab, mulkni baholashda qo‘llaniladigan iqtisodiy prinsiplar yig‘indisi quyidagi tarzda tasniflanishi mumkin: bozor muhitiga bog‘liq baholash prinsiplari; mulkdorning mulk haqidagi tasavvuri bilan bog‘liq baholash prinsiplari; mulkdan foydalanish tabiati bilan bog‘liq baholash prinsiplari.

Bozor muhitiga bog‘liq prinsiplar

Talab va taklif prinsipi

Mulkning bozor qiymati bozorda talab va taklifning o‘zaro ta’sirlashuvi hamda sotuvchilar va xaridorlar raqobat tabiati natijasida shakllanadi.

Talab odatda xaridorlar ma’lum vaqt oralig‘ida shu paytda qaror topgan bozor qiymati bo‘yicha sotib olishga tayyor yoki sotib olishi mumkin bo‘lgan tovarlar yoki xizmatlar miqdori bilan belgilanadi. Tovar yoki xizmatga bo‘lgan talabga ta’sir qiladigan hal qiluvchi omillar potensial iste’molchilarning shu tovar yoki xizmatni olishga istagi va imkoniyatlarini aks ettiruvchi afzal ko‘rishlari va xarid qilish qobiliyatidir. Shunday qilib, tovar yoki xizmatga talab shunday tovar yoki xizmatning foydaliligi bilan yaratiladi, ularning tanqisligi va kerakliligi ta’sirida bo‘ladi hamda potensial xaridorlarning xarid qobiliyati bilan cheklanadi.

Taklif ayni paytda bozorda aniq narxda sotuvga taklif etilgan obyektlar miqdori bilan belgilanadi. Tovar yoki xizmat taklifiga ta’sir qiluvchi asosiy omillar bunday tovar yoki xizmatning foydaliligi va ularning aylanmadagi miqdorining cheklanganligidir. Shu bilan birga, tovar yoki xizmatning mavjudligi potensial iste’molchilarning haqiqiy xarid qobiliyati bilan cheklangan.

Talab va taklif nisbati teng vaznli bozordagi narxlar darajasini belgilaydi. Talab va taklif nisbatining ehtimol qilinadigan uchta holatini ajratish mumkin: talab va taklif teng, bozor bitimlari natijasida mulk obyektlarining teng vaznli adolatli bozor narxi shakllanadi; talab taklifdan ortiq, bu bozorda narxlarning oshib ketishi bilan ifodalanadi; taklif talabdan yuqori, bu bozorda narxlarning tushib ketishi bilan ifodalanadi.

Raqobat prinsipi

Bozor mexanizmlari boshqarish ta’siriga ega: bozor talabi foydani keltirib chiqaradi, foyda, o‘z navbatida, raqobatni yuzaga keltiradi. Qo‘shimcha foyda olish imkoniyati yoki monopollashuv jarayonlari raqobat mexanizmlarining buzilishiga olib keladi hamda mulk qiymatini buzib yuborib, bozorga putur yetkazadi.

O‘zgarish prinsipi

Mulkning bozor qiymati vaqtga bog‘liq holda o‘zgaradi hamda muayyan sanaga belgilanadi. Mulk obyektining o‘zi ham, tashqi sharoitlar ham o‘zgarishga moyil.

Muvofiqlik prinsipi

Mulkning eng yuqori qiymati mulk obyektining o‘zi hamda undan foydalanish xususiyati bozor ehtiyojlari va kutuvlarga mos kelganda shakllanadi.

Bog‘liqlik (tashqi ta’sir) prinsipi

Mulk obyekti qiymati unga nisbatan ichki va tashqi omillar yig‘indisining ta’siriga bog‘liq.

Mulkdorning mulk haqidagi tasavvurlariga bog‘liq prinsiplar

Foydalilik prinsipi

Foydalilik ko‘chmas yoki ko‘char mulk obyektlarini baholashda asosiy mezondir. Baholash jarayonida qo‘llaniladigan tartib-taomillarning umumiy maqsadi baholanayotgan mulkning foydaliligi yoki yaroqliligi darajasini aniqlash va miqdoriy ifodalashdan iborat.

Foydalilik aniq shart-sharoitlarga tatbiqan qaraladigan nisbiy tushuncha. Mol-mulkning qiymati yuridik, jismoniy, funksional, iqtisodiy va ekologik omillarni birgalikda hisobga olgan holda uning foydaliligini baholash yo‘li bilan belgilanadi.

Mol-mulk qiymatini baholash undan foydalanish usuli va (yoki) uni bozorda oddiy sotish tartib-taomiliga bog‘liq. Ba’zi mol-mulk obyektlari mazkur mol-mulk obyektlarining tarkibiy qismlaridan alohida foydalanilganda optimal foydalilikni kasb etadi. Boshqa mol-mulk obyektlari esa muayyan mulk obyektlari guruhi tarkibida foydalanilganda optimal foydalilikka erishadi. Tegishlicha, mol-mulkning alohida ajratilgan obyekt sifatidagi foydaliligi hamda mulk obyektlari guruhining bir qismi sifatidagi foydaliligini farqlash kerak. Baholovchi mulkni u bozorda qanday ko‘rinishda bo‘lsa, shunday baholashi lozim: mol-mulkning alohida obyekti sifatida; mol-mulk obyektlari guruhining bir qismi sifatida. Agar mulk obyektlari guruhining bir qismi sifatida baholanayotgan mulkning qiymati xuddi shu mol-mulk obyektining alohida ajratilgan mulk sifatidagi bahosidan farq qilsa, bunday qiymat baholash haqidagi xulosaga kiritilishi kerak.

Alohida ajratilgan va mustaqil ishlaydigan mol-mulk obyektlari, odatda, bittalab sotiladi va tegishlicha baholanadi. Mol-mulk obyektlarining bahosi uning ishlashi yoki boshqa mol-mulk obyektlari bilan iqtisodiy bog‘liqligi natijasida oshsa (kamaysa), bunday qo‘shimcha qiymat baholash haqidagi xulosaga kiritilishi kerak. Shu bilan birga, bunday qo‘shimcha qiymat tegishlicha asoslanmasdan bozor qiymati sifatida qaralmasligi kerak.

Alohida mulk obyekti boshqa shaxslarning mulkida bo‘lgan mulk obyektlari bilan jismoniy yoki funksional bog‘liqligi hisobiga yoki o‘zining xaridor uchun jozibadorligi tufayli o‘z qiymatidan yuqori qo‘shimcha (maxsus) qiymatga ega bo‘lishi mumkin. Baholash haqidagi hisobotda bunday qo‘shimcha (maxsus) qiymat miqdori mazkur baholash standartlariga muvofiq belgilangan bozor qiymatidan alohida ko‘rsatilishi kerak.

Foydalilik mulk obyektidan yoki mulk obyektlari guruhidan butun foydalanish davri davomida baholanadi. Mulk obyekti aylanmadan vaqtincha yoki to‘liq olingan taqdirda bunday mulk obyektini baholash baholovchidan maxsus bilimlarni talab qiladi, bunday mulkni baholash haqidagi hisobot mazkur standartlar talablariga mos holda tuzilishi kerak. Baholash haqida hisobotni tuzishda baholovchi mulk qiymati haqida xulosa qilish uchun asos bo‘lgan axborotning ochib berilishini ta’minlashi, shuningdek bunda maxsus taxminlarga va cheklovlarga yo‘l qo‘yilganmi yo‘qmi, shu taxminlar va cheklovlarni ko‘rsatishi lozim.

Mulkning baholash sanasidagi foydaliligi darajasini tashqi yoki iqtisodiy omillar ta’siri tufayli aniq belgilab bo‘lmasligi mumkin. Bunday holda mazkur standartlar talablariga muvofiq baholash haqidagi hisobot mulk qiymati haqidagi xulosaga asos bo‘lgan axborotni ochib berishi, shuningdek agar mulk obyektini baholashda maxsus farazlar va cheklovlarga yo‘l qo‘yilgan bo‘lsa, ularni ko‘rsatishi kerak.

Foydalilik siyosiy yoki iqtisodiy mavhumlik vaziyatida o‘zgarishi mumkin. Korxonalar faoliyatining vaqtinchalik yoki to‘liq to‘xtatilishi ularning mol-mulki qiymatiga arzimas ta’sir ko‘rsatishi mumkin, ayni paytda faoliyatning uzoq vaqt to‘xtatilishi istiqboli esa ularning qiymatiga ancha jiddiy ta’sir ko‘rsatishi mumkin. Mulkni baholashda baholanayotgan mulkka undan foydalanish natijalariga ta’sir ko‘rsatadigan ichki va tashqi omillarni birgalikda hisobga olgan holda qaralishi kerak.

Almashtirish prinsipi

Oddiy xaridor mulk obyekti uchun, og‘irlashtiruvchi vaqt omillari, ko‘proq xavf-xatar yoki qandaydir noqulayliklar bo‘lmaganda, o‘zining foydalilik tavsiflari bilan o‘xshash boshqa mulk obyektiga almashtirish uchun talab etiladigan summadan ortig‘ini to‘lamaydi.

Mulk obyektining bo‘lishi mumkin bo‘lgan eng yuqori qiymati bir xil foydalilikka ega boshqa mulk obyektini sotib olish mumkin bo‘lgan eng past narx bilan belgilanadi.

Bunday eng past narx baholanayotgan mulk obyektiga ekvivalent foydaliligi eng yaqin bo‘lgan yangi o‘xshash mulk obyektini yaratish uchun eng ehtimol qilinadigan xarajatlar miqdori bilan belgilanadi.

Oldindan bilish prinsipi

Daromad keltiradigan mulk qiymati ushbu mulkka egalik qilishdan kelgusida olinishi mumkin bo‘lgan daromadlarning joriy qiymati bilan belgilanadi.

Mulkdan foydalanish xarakteri bilan bog‘liq prinsiplar

Eng yaxshi va eng samarali foydalanish prinsipi

Eng yaxshi va eng samarali foydalanish mulkdan qonunchilikka zid bo‘lmaydigan, jismonan va moliyaviy jihatdan amalga oshirilishi mumkin bo‘lgan va bunda ushbu mulkni baholash eng yuqori qiymat miqdorini berishi ehtimol qilinadigan foydalanishdir.

Mulkdan qonunchilikka zid tarzda yoki jismoniy imkoni yo‘q foydalanish eng yaxshi va eng samarali foydalanish deb qarala olmaydi. Mulkdan qonunchilikka zid bo‘lmagan va jismoniy imkon bo‘lgan tarzda foydalanilganda baholovchi mulkdan bunday foydalanilish eng ehtimoliy ekanligi haqidagi fikrini asoslab berishi kerak. Mulkdan foydalanish ehtimolining bitta yoki ko‘proq variantlari bo‘lganda ularni moliyaviy asoslab berish kerak. Baholanayotgan mulkdan foydalanganda bu mulk eng yuqori qiymatga ega bo‘lsa hamda bunday foydalanish ko‘rsatilgan talablarga javob bersa, bu eng yaxshi va eng samarali foydalanish bo‘ladi.

Beqaror va teng vaznli bo‘lmagan bozorlarda mulkni undan keyingi foydalanish uchun saqlash eng yaxshi va eng samarali foydalanish sifatida qaralishi mumkin. Ehtimol qilinadigan eng yaxshi va eng samarali foydalanishning bir nechta variantlari aniqlanganda munosib variantni tanlash mulkdan foydalanishning har bir variantida kelishi kutiladigan pul oqimlarini tahlil qilish asosida amalga oshiriladi. Modifikatsiyalanish holatida bo‘lgan mulkdan foydalanishda eng yaxshi va eng samarali foydalanish sifatida oraliq foydalanish qaralishi mumkin.

Eng yaxshi va eng samarali foydalanish tushunchasi asosiy bo‘lib, mulkning bozor qiymati hisob-kitoblarining ajralmas qismi hisoblanadi.

Hissa qo‘shish prinsipi

Har qanday qo‘shimcha elementlar va yaxshilanishlar, mulk obyekti qiymatining oshishi bunday elementlarni sotib olish va amalga oshirishga ketgan xarajatlardan yuqori bo‘lganda, o‘zini oqlagan bo‘ladi.

Muvozanatlashganlik prinsipi

Agar mulk obyekti ikki yoki undan ortiq tarkibiy elementlardan iborat bo‘lsa, bunday tarkibiy elementlar o‘zaro funksional bog‘liqlikda bo‘lishi va muvofiqlashgan bo‘lishi kerak.

Oshib boruvchi va kamayuvchi unum prinsipi

Kapital qo‘yilmalarning oshirib borilishi shunga mos ravishda mulkdan foydalanishdan unumning muayyan chegaragacha proporsional oshishiga olib keladi, shundan keyin mulkdan foydalanishdan unumning o‘sishi kapital qo‘yilmalarning oshishiga nisbatan kamayib boradi.

Ortiqcha mahsuldorlik prinsipi

Mulkka investitsiyalar bunday investitsiyalarga bog‘liq xarajatlar qoplangandan keyin daromad keltirishi kerak.

Mulk elementlari va ularga mulkiy huquqlarni taqsimlash (mulkiy huquqlarni maqbul taqsimlash) prinsipi

Mulkiy huquqlar mulk obyekti umumiy qiymatining eng yuqori darajasini ta’minlaydigan tarzda modifikatsiya qilinishi (birlashtirilishi, ajratilishi) kerak.

8. Baholashga yondashuvlar

Har qanday turdagi baholash obyekti qiymatini bozor qiymati sifatida ham, bozordan tashqari qiymatlar turlari sifatida ham aniqlash uchun baholovchi baholashga bitta yoki undan ortiq yondashuvlarni qo‘llashi kerak. Baholashga yondashuv deganda umume’tirof etilgan va keng tarqalgan tahliliy metodologiya tushuniladi.

Bozor qiymatini aniqlashda baholovchi almashtirish prinsipidan foydalangan holda, tegishli bozor ma’lumotlari asosida quyida keltirilgan yondashuvlardan biri yoki bir nechtasini qo‘llaydi.

Xarajat yondashuvi — baholash obyekti qiymatini baholashning baholash obyekti eskirishini hisobga olib uni tiklash yoki almashtirish uchun zarur xarajatlarni aniqlashga asoslangan usullari yig‘indisi. Ushbu mulkni o‘rnini bosish uchun asl mulkning nusxasi yoxud xuddi shunday foydalilikni ta’minlay oladigan boshqa mulkni yaratish mumkinligi nazarda tutiladi.

Qiyosiy yondashuv — baholash obyekti qiymatini baholashning baholash obyektini analog obyektlar — ular bilan bitimlar narxlari yoki taklif narxlari haqida axborot mavjud bo‘lgan obyektlar bilan, kiritilgan o‘zgartirishlar miqdorini asoslagan holda, qiyoslashga asoslangan usullari yig‘indisi. Bunday yondashuvda analog obyektlar yoki ularning o‘rnini bosuvchi obyektlar sotuvlari hamda tegishli bozor ma’lumotlari qaraladi, hisoblab chiqiladigan qiymat miqdori esa qiyoslashga asoslangan jarayon orqali aniqlanadi. Umumiy holda baholash obyekti bozorda kuzatilgan o‘xshash obyektlar sotuvlari bilan qiyoslanadi. Shuningdek listing (kotirovkalar) hamda qimmatli qog‘ozlarning dastlabki joylashtirilishi ma’lumotlari ham e’tiborga olinishi mumkin.

Daromad yondashuvi — baholash obyekti qiymatini baholashning baholash obyektidan kutiladigan daromadlarni aniqlashga asoslangan usullari yig‘indisi. Baholash obyektiga tegishli daromadlar va xarajatlar haqidagi ma’lumotlar ko‘rib chiqiladi hamda kapitallashtirish jarayoni orqali qiymat hisoblab chiqiladi. Daromad yondashuvi, mulkdan foydalanish va/yoki uni sotishdan kelgusida kutilayotgan daromadni joriy qiymatiga teng ekanligi haqidagi nazariy taxminga asoslangan.

Qiymatning bozordan tashqari turini aniqlashda baholovchi xuddi shunday yondashuvlarni qo‘llaydi, ammo baholashning bozor qiymatini aniqlashdan farq qiladigan boshqa maqsadlarini hisobga olib qo‘yadi.

Baholovchi baholashni o‘tkazayotganda baholashga yuqorida sanab o‘tilgan yondashuvlarni qo‘llashi yoki ularni qo‘llashni rad etish haqidagi qarorini asoslab berishi kerak.

Yondashuvlarning har birini turli usullar yordamida qo‘llash mumkin. Baholovchi baholashga har bir yondashuv doirasida aniq baholash usulini o‘zi mustaqil tanlashga haqli. Baholashga u yoki bu yondashuv doirasida qo‘llaniladigan usulni tanlash baholovchining malakasi, baholash standartlari talablari, bozor talablari, baholash obyekti haqidagi mavjud axborotdan kelib chiqadi. Muqobil yondashuvlar va usullarning mavjudligi baholovchiga bir qator tahliliy tartibotlarni ta’minlashdan iborat bo‘lib, ularning natijalari oxir-oqibat qaralayotgan qiymatning aniq turiga bog‘liq holda yakuniy hisoblangan miqdor (yoki miqdorlar intervali)ni olish uchun chamalab ko‘rilgan va kelishilgan bo‘lishi lozim.

Baholash yondashuvlari va usullari odatda barcha baholash obyektlari turlari, shu jumladan ko‘chmas mulk, ko‘char mulk, intellektual faoliyat natijalari, biznes, mulk huquqi va majburiyatlar uchun umumiydir. Shunga qaramay, har xil mulk turlarini baholash lozim darajada baholash obyekti qiymati aniqlanayotgan bozorni aks ettiradigan turli axborot manbalaridan foydalanishni taqozo etadi.

Xususiylashtirilgan korxonalarga ko‘maklashish va raqobatni rivojlantirish davlat qo‘mitasi raisi R. GULYAMOV
(O‘zbekiston Respublikasi qonun hujjatlari to‘plami, 2006-y., 30-son, 302-modda)