Edition 2020 Ninth edition

Green Leases". They may cover such topics as waste disposal or the avoidance of 
volatile organic chemicals in cleaning materials. The leases may include incentive 
and penalty clauses based on agreed upon service and energy performance levels 
which may affect the rent or be considered as improvements or dilapidations on 
termination of the tenancy.
4.4.4. 
The Australian Government has published a series of model green lease sched-
ules for different types of tenancy, requiring the tenant to operate the property 
efficiently and extract the greatest environmental benefit from it in ways such 
as using the most efficient equipment, fittings, lights and heating systems with 
an Energy Management Plan and a framework for reporting and auditing subject 
to penalties. Precedents are now available in other jurisdictions, such as the 
United Kingdom. They may make provision for a range of subjects to be addressed 
between the landlord and the tenant including:
•
The landlord providing the tenant with a handbook to energy and environmental 
operation of the property;
•
Energy efficiency targets — maintaining and improving EPC ratings with any 
failure exposing the party responsible to financial penalties;
•
If the landlord fails to meet agreed commitments to improve energy efficiency 
there may be rent rebates;
•
The tenant is to ensure that energy consumption is efficient and provide the 
landlord with full data on energy and water use;
•
The landlord and the tenant produce Energy and Sustainability Perfor-
mance Reports;
•
Alterations which materially reduce the environmental performance of the 
property may be prohibited absolutely;
•
As the tenant may be the best person to make alterations to improve the en-
vironmental efficiency of the property, there can be provisions allowing him 
to leave them at the end of the lease with the landlord waiving dilapidations 
on them;
•
A reduction in the EPC rating may be considered a dilapidation;

---

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III. Valuation and Sustainability
European Valuation Standards 2020
•
Service charges — where a property has several tenants the landlord may 
reserve the power to weight and re-weight the service charge to reflect the 
tenants' relative environmental performance which can then be a comparable 
factor at a rent review;
•
A property with several occupiers may have a sustainability management com-
mittee including the landlord.
4.4.5. 
Where considering a green lease, it is prudent to make a record of condition using 
an energy and environmental audit to establish a baseline from which to judge the 
issues and commitments of the lease.
5. Valuation and sustainability
5.1. 
A valuer can only provide an opinion of value on the basis of evidence, reflecting the 
experience of the marketplace. That opinion cannot state that something should 
have a value or that a current value might not be sustained in the future, just that 
it has a value assessed from a judgment of the available data. That opinion is to be 
so supported and prepared so that, within the limits of the available evidence, the 
client can rely on it for the purpose for which the valuation was instructed.
5.2. 
There can be no general rule as to any typical pattern of premiums or discounts 
accounting for environmental issues. Even where such issues are significant in the 
marketplace, much will turn on factors such as the state of the market, transpar-
ency of information, location, sector, exposure to environmental risk in the region, 
and consumer awareness. Ultimately, within any regulatory framework these are 
issues of supply and demand and so may be influenced by changes in the patterns 
of demand by businesses, investors and, beyond them, consumers.
5.3. 
Markets may in time differentiate between the values of properties on environ-
mental grounds. Thus, it may be that highly energy-efficient buildings with low 
energy consumption or properties with a recognised green certification may 
begin to attract an additional value in some markets. While this may apply for a 
while, it may then be that as the market begins to expect such standards or regu-
lation requires them, that premium is replaced by a discount for other properties. 
Such changes will be phenomena of the market place and there cannot be any 
general rule for the impact of these issues on property values, rents and yields.
5.4. 
The issues on which the concept of sustainability focuses may or may not be rel-
evant to that opinion, according to the nature of the asset, the relevant circum-

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European Valuation Standards 2020
III. Valuation and Sustainability
215
stances and the behaviour of prospective buyers. Thus, their relevance may turn 
on several factors including the extent to which the issues:
•
Are not externalities but relevant to the price someone will pay;
•
Are of interest as incentives or deterrents to buyers.
In essence, it is a question of how far the evidence shows that a willing, knowl-
edgeable and prudent bidder will take them into account when considering the 
price or rent of a property. Corporate buyers of commercial property may view 
these issues in a different way from someone buying a house to live in.
5.5. 
This may also be influenced by market circumstances. Where there is a strong 
market with a limited supply of buildings, the market may not particularly distin-
guish between properties on sustainability grounds. However, as these issues 
come to matter to buyers and occupiers and as more properties meeting recog-
nised sustainability criteria are available, so the market may differentiate on this 
point, perhaps especially when market sentiment is weak.
5.6. 
There may be particular classes of bidders to whom sustainability issues may 
be more important. Most obviously these will include those for whom the ethical 
aspects matter more, whether out of personal conviction or under the rules of a 
specific investment fund. Some may be temperamentally interested in innovation 
— "early adopters" or see it as giving them a commercial advantage.
5.7. 
Others may see them as criteria relevant to potential future movements in values. 
They may think that properties meeting particular standards are more likely to 
rise in value or that properties failing to meet them are at greater risk of stand-
ing at a discount to a future market. Only the future will prove whether they were 
right or wrong, whether about the future reactions of markets or the specific cri-
teria they have selected. Where such purchasers have chosen the right criteria 
and markets prove to move as they expect, then they may outperform the general 
market whether by buying advantageous properties or selling ones at greater risk 
from environmental factors. Markets may, of course, move in unforeseen direc-
tions or regard other factors as relevant. The story of sustainability has seen the 
emphasis move between particular issues over time, with climate change related 
concerns now more likely to be dominant.

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III. Valuation and Sustainability
European Valuation Standards 2020
5.8. 
One way of analysing this behaviour is to observe that those parties are approach-
ing their decisions on the basis of Investment Value