Entwicklungsplanung neue ortsmitte pfaffenhofen an der roth


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ENTWICKLUNGSPLANUNG NEUE ORTSMITTE

PFAFFENHOFEN AN DER ROTH

Oberste Baubehörde im  

Bayerischen Staatsministerium des Innern, für Bau und Verkehr

Zuschüsse des Landes für modellhafte städtebauliche Planungen und Forschungen


Das Ortszentrum von Pfaffenhofen a. d. Roth wurde seiner Aufgabe als räumliche und soziale Mit-

te in einer stark gewachsenen Gemeinde nicht mehr gerecht. Um die Verzahnung von Altort und 

neuer Siedlung und deren Funktionen nachhaltig zu verbessern, wurden im Rahmen einer integ-

rierten Ortsentwicklungsstudie gemeinsam mit den Bürgern in unterschiedlichen Foren der Beteili-

gung Lösungen gesucht. Diese wurde in einem städtebaulichen Rahmenplan festgehalten. 

ENTWICKLUNGSPLANUNG NEUE ORTSMITTE

PFAFFENHOFEN AN DER ROTH


ANLASS

Im Markt Pfaffenhofen hat sich in den letzten 30 Jahren die Ein-

wohnerzahl mehr als verdoppelt. Das starke Wachstum führte 

zu einer deutlichen Entwertung des Ortsbildes und zu funktio-

nalen Mängeln. Die ausgedehnten Einfamilienhaussiedlungen am 

Ortsrand sind mit dem Altort nicht vernetzt, Wegeverbindungen 

nicht ausreichend vorhanden. Ebenso fehlte ein Konzept für die 

Ansiedelung von Infrastruktureinrichtungen, wie einem Vollsorti-

menter und wohnungsnahen Dienstleistungsangeboten. Da es 

Mitte 2002 vermehrt zu Bauanträgen im Bereich des Altortes 

kam, sahen die kommunalen Politiker letztlich Handlungsbedarf, 

um die Ortsmitte neu zu ordnen und zu gestalten. Ein tragfähiger 

Rahmenplan sollte entwickelt werden. Die Marktgemeinde hat-

te sich für eine umfangreiche Bürgerbeteiligung entschieden, um 

so eine höhere Akzeptanz und Mitwirkungsbereitschaft bei der 

Bevölkerung zu erreichen. Da der Gemeinde nur geringe Mittel 

für die Umsetzung von Projekten zur Verfügung stehen, sind sie 

auf private Investitionen und bürgerschaftliches Engagement an-

gewiesen.

AUSGANGSSITUATION

Als gravierende bauliche und funktionale Mängel in der Ortsmitte 

wurde u. a. der Gebäudeleerstand, Gestaltungs- und Nutzungs-

defizite  im  Bestand  und  die  fehlende  Zugänglichkeit  des  Land-

schaftsraumes entlang der Roth festgestellt. Der öffentliche Raum 

ist ausschließlich auf den motorisierten Verkehr ausgerichtet und 

bietet damit kaum Aufenthaltsqualität. Dem gegenüber steht ein 

hohes Potential an freien Flächen bzw. Brachflächen im Zentrum 

und das große Interesse der Einwohner an der Weiterentwicklung 

der „Alten/Neuen Mitte“. 

Urkataster (oben)

Ortskern (links)

1

Entwicklungsplanung Neue Ortsmitte - Pfaffenhofen a. d. Roth



PROZESS

Für die anstehende Planungsaufgabe hatte sich die Gemeinde für ei-

nen mehrschichtigen Planungs- und Beteiligungsprozess entschie-

den. Das beauftragte Planungsbüro entwickelte einen Prozess, der 

aus einem Wechsel zwischen Bürgerbeteiligung und Konzeptarbeit 

bestand. Nachfolgend werden die einzelnen Schritte kurz erläutert.

Schritt 1: Bestandsanalyse

„Qualitäten und Probleme aus Sicht des Planers“

Von den Planern werden die Werte und Mängel des Ortes analy-

siert. Neben der Erfassung der Strukturdaten und städtebaulichen 

Rahmenbedingungen, wie z.B. die Nutzungs- und Baustrukturen

wurde ein Modell im Maßstab 1:500 erstellt. Damit konnte der je-

weilige Stand der Diskussion im Modell veranschaulicht werden.

Schritt 2: Auftaktveranstaltung

Bei der für alle Bürger offenen Veranstaltung wurden die Stärken 

und Schwächen des Ortes herausgearbeitet und gewichtet. 

Schritt 3: Zielanpassung durch Planer

An Hand der Ergebnisse aus der Auftaktveranstaltung wurde die 

Bestandanalyse überprüft und überarbeitet. Gesamtörtliche Ent-

wicklungsziele wurden erarbeitet.

Schritt 4: Zukunftswerkstatt

Von den Bürgern wurde im Plenum und in Arbeitsgruppen Visi-

onen und Ziele erarbeitet. Im Ergebnis wurden folgende 5 Ziele 

festgelegt:

•  Verkehr integrieren (Verkehrsberuhigte Bereiche zw. Kirche u. 

Rathaus)


•  Freizeit- und Erholungsangebot verbessern (Uferpromenade 

entlang der Roth schaffen)

•  Angebot für die Jugend ausbauen (Jugendhaus, Freiflächen für 

Skater)


•  Ortsmitte als Versorgungszentrum (Konzentration der Läden 

auf Zentrum)

•  Kulturangebot ausbauen (Gebäudebestand kulturell nutzen, 

Kulturring)

Auftaktveranstaltung

Entwicklungsplanung Neue Ortsmitte - Pfaffenhofen a. d. Roth

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Entwicklungsplanung Neue Ortsmitte - Pfaffenhofen a. d. Roth

3

Ortsplan „Stärken - Schwächen“



Qualitäten - Räumlich

landschaftsräumliche Qualitäten

ortsbildprägende Gärten

raumprägende Bäume

ortsbildprägende Gebäude

Probleme - Räumlich

störende Gebäude

diffuse Bereiche

Probleme - Gestalterisch

Erhaltungsmängel

verkehrsbezogene Gestaltung

Probleme - Funktional

Gebäudebestand

standortfreme Nutzungen

Gestaltungs- und Nutzungsdefizite

Barriere Hauptstraße, Durchgangsverkehr

privatisierte Wegeverbindungen

Kreuzung mit hohem Unfallrisiko

zusätzl. Stellplatzbedarf


Ziele - Räumlich

Roth erlebbar machen

Landschaft vor Bebauung schützen

grüne Verbindungen entwickeln

Ausbau des grünen Ortskern

innerörtl. Grünbereiche erhalten

Kirchplatz räuml. fassen

Gebäudestruktur erhalten

Hauptstraße räumlich verdichten

Ortseingänge markieren

Ziele - Gestalterisch

Gestaltung der Hauptstraße

Straßen ortsgerecht gestalten

Ziele - Funktional

Versorgungseinrichtungen entwickeln

Dienstleistungsangebot ausbauen 

Gemeinschaftseinrichtungen ausbauen

Nutzungs- und Gestaltungskonzept 

entwickeln

Ziele - Verkehrlich

Überquerung der Hauptstraße verbessern

Verkehrssicherheit verbessern

Leitbild, Entwicklungsmodell + Entwicklungsziele

Entwicklungsplanung Neue Ortsmitte - Pfaffenhofen a. d. Roth

4


Schritt 5: Leitbild = Entwicklungsmodell + Entwicklungsziele

An Hand der Vorgaben aus den vorherigen Schritten wurden von 

den Planern städtebauliche Entwicklungsmodelle und Entwick-

lungsziele erarbeitet. Dabei entstanden drei Entwicklungsmodelle 

für das Ortszentrum mit jeweils unterschiedlichem Planungsansatz 

(„Grüner Dorfrand“, „Verdichtetes Zentrum“, „Dorf im Garten“).

Weiter wurden räumliche Ziele (Zugänglichkeit Flussauen, Ausbau 

grüner Ortskern), gestalterische Ziele (Aufenthaltsqualität steigern) 

und  funktionale  Ziele  (Versorgung  mit  Einzelhandel  und  Dienstlei-

stung verbessern) für das Leitbild definiert.

Schritt 6: Handlungsfeld (Städtebaulicher Entwurf + Projekte)

In dieser Planungsphase wurden die programmatischen Ziele des 

Leitbilds und die daraus folgenden Entwicklungsmodelle in einen 

städtebaulichen Gesamtentwurf übertragen und konkrete Projekte 

entwickelt.

Schritt 7: Bürgerversammlung

Im Rahmen einer Bürgerversammlung wurden die von dem Pla-

nungsbüro ausgearbeiteten Lösungsansätze/ Handlungsfelder vor-

gestellt und diskutiert.

Schritt 8: Rahmenplan

Die Ergebnisse aus der Bürgerversammlung, dem städtebaulichen 

Entwurf und den konkreten Projekten wurden zu einem Rahmen-

plan zusammengefasst. Dieser Rahmenplan wurde als verbindliche 

Handlungsgrundlage für die zukünftige Entwicklung Pfaffenhofens 

vom Gemeinderat beschlossen.

Modell „Grüner Dorfrand“ (links)

Modell „Verdichtetes Zentrum“ (rechts)

Entwicklungsplanung Neue Ortsmitte - Pfaffenhofen a. d. Roth

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Entwicklungsplanung Neue Ortsmitte - Pfaffenhofen a. d. Roth

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Rahmenplan Pfaffenhofen a. d. Roth



Gebäude

Straßen, Wege, Plätze

Grün- und Freiflächen

raumprägender Baumbestand

Straßenraumbegrünung

Parken unter Bäumen

Platzbegrünung 

Landschaftsraum

Roth


Projekt Hauptstraße

PROJEKTE


Parallel zur Aufstellung des Rahmenplans wurden bereits einige 

Projekte entwickelt und detaillierter dargestellt. Hierzu gehört auch 

der Bereich um Rathaus und Kirche, welcher zu einem multifunk-

tional nutzbaren Raum (Markt, Feste) umgestaltet wird und durch 

die Ansiedelung neuer kultureller und öffentlicher Einrichtungen 

(z.B.  Kulturscheune)  eine  höhere  Attraktivität  erhalten  sollte.  Zur 

Belebung des Ortszentrums sollte auch die Ansiedelung von neu-

en Läden entlang der Hauptstraße, in Nachbarschaft zum Rathaus, 

beitragen. Um die störenden Gewerbebrachen und leerstehenden 

Flächen im Ortszentrum zu beseitigen, sollten diese gestalterisch 

(Wasser- und Grünflächen erweitern) aufgewertet, neue Nutzungen 

(Jugendhaus) festgelegt und Wohnbauflächen entwickelt werden.

Bei der Entwicklung von neuen Wohngebieten sollte vorrangig das 

Angebot für Familien und ältere Menschen erweitert werden. Die 

kurzen Wege zu Versorgungseinrichtungen und öffentlichen Grün-

bereichen bieten günstige Voraussetzung für diese beiden Bevölke-

rungsgruppen.

Projekt „Jugendhaus mit Dorfteich - ehem.

Raiffeisengelände“

Entwicklungsplanung Neue Ortsmitte - Pfaffenhofen a. d. Roth

7


Realisierte Ladenbebauung in der 

Hauptstraße

Planung Kirchplatz

REALISIERUNG

Die vorgenannten Projekte und Entwicklungsziele werden von der 

Gemeinde sukzessive umgesetzt. Für die Hauptstraße und die zen-

tralen Plätze um Rathaus und Kirche wurden Feinuntersuchungen 

erstellt, auf deren Grundlage die bauliche Umsetzung begonnen 

wurde. Die Brachflächen entlang der Hauptstraße konnten auf der 

Basis eines Investorenwettbewerbs entwickelt werden. Durch den 

Wettbewerb war es der Gemeinde insbesondere möglich, eine 

hochwertige Architektur für den angesiedelten Lebensmittelmarkt 

sowie für ein Ärztehaus sicher zu stellen. 

In der Hauptstraße und am Kirch- und Rathausplatz wird das Ge-

samtkonzept für den öffentlichen Raum baulich umgesetzt. Die Ent-

wicklung weiterer Flächen im direkten Umfeld der „Neuen Mitte“ 

wird im Rahmen der Bauleitplanung vorbereitet.

Entwicklungsplanung Neue Ortsmitte - Pfaffenhofen a. d. Roth

8

Roth


29

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55

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26

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15

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17/7

17/7

24

24

167/12

167/12

11

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32

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17/12

17/12

47

47

20

20

8

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17/16

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13

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31

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17/14

17/14

19

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98/2

98/2

15/5

15/5

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80/1

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48

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18

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13/2

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25

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128


128

16

16

17/13

17/13

14

14

17/6

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30

30

72/1

72/1

72

72

27/4

27/4

71

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17/5

17/5

21/2

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2002


2002

9

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23

16/1

16/1

17

17

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167/11

17/3

17/3

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10

10



80

80

54

54

46

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10

TS



32

2

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1

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1

3



1

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5



6

2

35



2

5

2



Raif

feisenstr

.

Kirchberg



Insel

Parkplatz

Taverne

Sparkasse



Rathaus

St.-Martin-Kirche

alter Fahrbahnverlauf

alter


 Fahrbahnverlauf

alter


 Fahrbahnverlauf

alter


 Fahrbahnverlauf

alter Fahrbahnverlauf

R

=

6



.0

0

R



=

1

2



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0

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R

=

1



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0



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2

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3



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m



2.5

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R

=

1



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Bauab

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 II


Bau-km

 0+0


00 bis

 0+2


53

Anb


indung

 an


 Bestand

2

2

1,54m


1,25m

1,57m


1,55m

1,98m


5,79m

6,00m


ca.

 5,00m


4,01m

6,00m


1,50

 m

6,00m



6,00m

Neue


 Fußgängerbrücke

Einmündungsbereich

Granitkleinpflaster

1,04m


3

3

1

1

BA 4

BA 2

BA 3

BA 1

Kirchplatz

Kirch

platz

H

au

pts

tr. (

St 

20

20

)



m

er

w

eg

Schotterrasen

Absturzsicherung

Stahlgeländer

Mauerverkleidung

Muschelkalkplatten

Fahrbahn Asphalt

(mit hellen Zuschlagstoffen)

Treppenanlage:

Granitblockstufen,

Granitpflastersteine gesägt

Granitpflastersteine,

gesägt


Bestandsbaum

Leuchten:

Siteco Citylight plus (1 x 70 Watt NAV)

Stahlrohrmast zylinrisch abgesetzt,

5,0 m Lichtpunkthöhe

Pflasterdecke aus Granitpflastersteinen,

gesägt

Pflasterdecke aus Granitpflastersteinen,



gesägt

Granitmittelbord mit vorgelagerter

 Rinne

aus Granitgroßpflastersteinen



 (2-zeilig)

gepflasterte

 Rinne

Granitpflaster



 in Reihen

Lärchenholzsitzauflage

488,46

Granitsitzmauer



Ein-

 /Ausfahrt

Parkplatz/Grundstück

 Fl.Nr


. 9/4

Gehweg


Granitkleinpflaster

Einfahrt


Einfahrt

Einfahrt


Info/Bushalt

Fahnenmasten

ZEICHENERKLÄRUNG

Laterne


Baumscheibe 1,5m x 1,5m

Abbruch


Granittiefbord mit vorgelagerter Rinne aus

Granitgroßpflastersteinen (2-zeilig)

Grünfläche

Pflasterdecke aus Granitpflastersteinen, gesägt

Fahrbahn - Asphalt

SCHNITT 3-3 M 1/50

SCHNITT 2-2 M 1/100

SCHNITT 1-1 M 1/100

LAGEPLAN  M 1/200

Projekt:

Datum:

Bearbeitung:

07 - 11


08/09/2009

Maßstab:

1 / 200


1 / 100

1 /   50


S.H.

Umbau Kirch- und Rathausplatz

Markt Pfaffenhofen   I      Entwurfsplanung

                                   

1,50%

2,50%


488.12

488.70


488.42

488.27


488.21

vorhandene

 

Fahrbahnkante



vorhandene

 

Fahrbahnkante



2,50%

2,50%


2,28m

5,00m


4,60m

6,00m


Gehweg/Platz

Gehweg


90° Parken

Fahrbahn


RATHAUS

2,50%


0,50%

3,35%


vorhandene

 

Fahrbahnkante



vorhandene

 

Fahrbahnkante



2,07m

35,97m


6,40m

2,50%


Gehweg/Rathausplatz

Gehweg


Private Grünfläche

Fahrbahn


483.81

485.79


483.80

483.75


483.83

483.75


Granitmittelbord mit 

vorgelagerter Rinne aus 

Granitgroßpflastersteinen 

(2-zeilig)

Sickerstrang mit Sickerrohrleitung 

(bei Bedarf)

Pflasterdecke aus 

Granitpflastersteinen, 

gesägt - auf Pflasterbett

20 cm Frostschutzschicht

(neu zu erstellen)

4 cm Asphaltbeton 0/11 mm

4 cm Asphaltbinder/Ausgleichsbinder

ca. 16 cm Asphalttragschicht 0/32 mm

(bzw. Profilausgleich)

48 cm Frostschutzschicht (bauseits 

vorhanden, bleibt weitgehend erhalten)

vorh. Frostschutzschicht bleibt erhalten

2,50%

0,40m


0,30m

0,04m


vorhandene

 

Fahrbahnkante



vorhandene

 

Fahrbahnkante



0,05m

1,00m


1,66m

6,00m


1,5-3,5%

2,50%


483.81

485.79


483.80

483.75


483.83

483.75


1,5-3,5%

Gehweg


Gehweg

Grünfläche

Fahrbahn


IMPRESSUM

Auftraggeber

Markt Pfaffenhofen a. d. Roth

Zeitraum


2002 bis 2003

Planung


Prof. M. Schirmer, J. Petzl, J. Klüpfek, A. Franzke, Würzburg

Betreuung

Regierung von Schwaben

Sachgebiet 34 Städtebau 

Förderung

Oberste Baubehörde im

Bayerischen Staatsministerium des Innern, für Bau und Verkehr

Kurzdokumentation Neuauflage 2014




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