O‘zbekiston respublikasi oily va o‘rta maxsus ta’lim vazirligi toshkent moliya instituti


Download 5.01 Kb.

bet1/10
Sana17.03.2017
Hajmi5.01 Kb.
  1   2   3   4   5   6   7   8   9   10

O‘ZBEKISTON RESPUBLIKASI OILY  
VA O‘RTA MAXSUS TA’LIM VAZIRLIGI 
 
 
TOSHKENT MOLIYA INSTITUTI 
 
 
 
 
 
F.M.MATMURODOV, SH.X.AXMADJANOV 
 
 
 
 
 
KO‘CHMAS MULKKA 
INVESTITSIYALASH 
 
 
O‘QUV QO‘LLANMA 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Toshkent 
“IQTISOD-MOLIYA” 
2010 

 
2
Ko‘chmas mulkka investitsiyalash. Matmurodov F.M., 
Ahmadjonov Sh.X. O‘quv qo‘llanma. TMI, 2010 y. 136 bet. 
 
O‘quv qo‘llanmada ko‘chmas mulkni investitsiyalashning turi va 
xususiyatlari; tijorat va sayyohlik ko‘chmas mulkka investitsiyalash; 
xorijiy ko‘chmas mulkka investitsiyalash; daromadlarning kapitallashuvi 
va ipotekaviy-investitsion tahlili; ko‘chmas mulkni moliyalash va kredit-
lash; ko‘chmas mulkтш moliyalashdagi daromad va risklar va ko‘chmas 
mulkka investitsiyalash – foydalilikni prognozlash kabi masalalar batafsil 
yoritilib, uning o‘ziga xos tomonlari ochib berilgan.  
 
O‘quv qo‘llanma 5A341603 – «Ko‘chmas mulk bozori, baholash 
va rieltorlik ishi» ixtisosligi magistrlari uchun mo‘ljallangan. Undan 
amaliyotchi iqtisodchi va qiziquvchilar ham foydalanishlari mumkin. 
 
 
Toshkent Moliya instituti ilmiy-uslubiy kengashi 2009 yil 20-
noyabr 2-sonli bayonnomasi bilan iqtisodiyot ta`limi mutaxassisliklari 
uchun o’quv qo’llanma sifatida tavsiya etgan. 
 
 
Taqrizchilar: O‘zbekiston baholovshilar jamiyati direktori 
Mirzarahimova N. 
TMI “Moliya injiniringi va bozorlar” kafedrasi dosenti, i.f.n. 
Adilov F.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
© “IQTISOD-MOLIYA”, 2010

 
3
 
MUNDARIJA 
 
 
bet
KIRISH 5 
I bob. KO‘CHMAS MULKNI INVESTITSIYALASHNING TURI 
VA XUSUSIYATLARI 
 
1.1. Ko‘chmas mulkning obyektlari, subyektlari va segmentatsiyasi 10 
1.2. Ko‘chmas mulk turlari va ko‘chmas mulk bozori ko‘rinishlari 
19 
1.3. Ko‘chmas mulkni moliyalash, investitsiyalash va ipotekaviy 
kreditlashning mazmuni 
 
22 
1.4. Investitsiyalash shakllari va ko‘chmas mulkka biznes sifatida 
investitsiyalash 
 
35 
1.5. Moliya va ko‘chmas mulk bozorlarining o‘zaro aloqasi, 
ko‘chmas mulkka investitsiyalashning xususiyatlari 
 
40 
1.6. Uzoq muddatli ijara – investitsiyalash predmeti 
50 
1.7. Tijorat va sayyohlikni ko‘chmas mulkka investitsiyalash 
51 
1.8. KMB tizimida uy-joy qurilishiga, rekonstruksiya qilishga va 
sotib olishga ipoteka krediti ajratish tartibi 
 
55 
1.9. Xorijiy ko‘chmas mulkka investitsiyalash 
62 
 
 
II bob. DAROMADLARNING KAPITALLASHUVI VA 
IPOTEKAVIY-INVESTITSION TAHLILI 
 
2.1. Investitsion loyihalar samaradorligi mezonlari va tahlil usullari 67 
2.2. Ipotekaviy-investitsion tahlil: pul oqimining reversiyadan 
prognozlashini diskontlash, hisoblash modellari bo‘yicha 
kapitallashish va bir tartibda o‘zgaruvchi daromadlar kapitallashuvi
 
 
69 
2.3. Investitsiyalanayotgan kapitalni daromadni kapitallashtirish 
asosida qiymatini aniqlash 
 
80 
 
 
III bob. KO‘CHMAS MULKNI MOLIYALASH VA 
KREDITLASH 
 
3.1. Ko‘chmas mulkni moliyalashning manba va subyektlari 
87 
3.2. Ko‘chmas mulkni uzoq muddatga moliyalash 
3.2.1. Ipotekaviy kreditlashning xususiyatlari 
 
93 
3.2.2. Qurilishda hissali ulush bilan qatnashish va bo‘lib – bo‘lib 
to‘lash (rassrochka)ga sotish 
 
96 
3.2.3. Obligatsiyalar va aksiyalarni emissiyalash yordamida 
moliyalash 
 
97 
3.2.4. Development 
98 

 
4
3.3. Qisqa muddatli moliyalash 
102
3.4. Ko‘chmas mulkni bank orqali kreditlash 
104
 
 
IV bob. KO‘CHMAS MULKNI MOLIYALASHDAGI 
DAROMAD VA RISKLAR 
 
4.1. Ko‘chmas mulk qiymatining asosiy ko‘rinishlari va ularga 
ta’sir etuvchi omillar 
 
106
4.2. Ko‘chmas mulkka investitsiyalash – rivojlanish tendensiyasi 
108
4.3. Ko‘chmas mulkka investitsiyalash samaradorligini baholash 
ko‘rsatkichlari 
 
108
4.4. Ko‘chmas mulkni moliyalash jarayonining qatnashchilari va 
manbalari  
 
113
4.5. Ko‘chmas mulkka investitsiyalashning afzalliklari 
114
4.6. Ko‘chmas mulkka investitsiyalash: yuqori va past darajada 
jalb etilganlik strategiyasi 
 
116
4.7. Ko‘chmas mulkka investitsiyalashni rejalashtirish va 
investisiylash – moliyaviy risklar 
 
118
4.8. Ko‘chmas mulkni moliyalashdagi risklar 
121
4.9. Ko‘chmas mulkni moliyalashda qarorlarni qabul qilishdagi 
mezonlar 
 
126
4.10. Ko‘chmas mulkka investitsiyalash – foydalilikni prognozlash 130
4.11.Ko‘chmas mulk obyektlariga egalik qilishdan daromadlarning 
tushish shakllari 
133
 
ADABIYOTLAR RO‘YXATI 
135
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 
5
KIRISH 
 
Prezidentimiz I.A.Karimov «Jahon moliyaviy-iqtisodiy inqirozi, 
O‘zbekiston sharoitida uni bartaraf etishning yo‘llari va choralari» nomli 
risolasida “Bu inqiroz Amerika Qo‘shma Shtatlarida ipotekali kreditlash 
tizimida ro‘y bergan tanglik holatidan boshlandi. So‘ngra bu jarayon-
ning miqyosi kengayib, yirik banklar va moliyaviy tuzilmalarning lik-
vidlik, ya’ni to‘lov qobiliyati zaiflashib, moliyaviy inqirozga aylanib 
ketdi. Dunyoning yetakchi fond bozorlarida eng yirik kompaniyalar 
indekslari va aksiyalarning bozor qiymati halokatli darajada tushib keti-
shiga olib keldi. Bularning barchasi, o‘z navbatida, ko‘plab mamlakat-
larda ishlab chiqarish va iqtisodiy o‘sish sur’atlarining keskin pasayib 
ketishi bilan bog‘liq ishsizlik va boshqa salbiy oqibatlarni keltirib 
chiqardi” deb ta’kidlaydi.  
Prezidentimiz o‘z risolalarida inqirozga qarshi choralar dasturining 
aniq bo‘limlari – belgilangan kompleks chora-tadbirlar haqida to‘xtalib, 
mazkur chora-tadbirlar orqali hal etilishi lozim bo‘lgan asosiy vazifalarni 
belgilab berdilar. Unga ko‘ra, birinchidan – korxonalarni modernizatsiya 
qilish, texnik va texnologik qayta jihozlashni yanada jadallashtirish, 
zamonaviy, moslashuvchan texnologiyalarni keng joriy etish. Bu vazifa 
avvalambor, iqtisodiyotning asosiy tarmoqlari, eksportga yo‘naltirilgan 
va mahalliylashtiriladigan ishlab chiqarish quvvatlariga tegishlidir. 
Shunga ko‘ra, ushbu tarmoqlardagi korxonalarni bir qator asosiy 
yo‘nalishlar bo‘yicha qo‘llab-quvvatlashni amalga oshirish maqsadga 
muvofiqdir (2.2.1-rasm). 
Iqtisodiyotning real sektori korxonalarini qo‘llab-quvvatlashning 
asosiy yo‘nalishlari: 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
2.2.1-rasm. 
Rеal sеktor korxonalarini  
qo’llab-quvvatlashning asosiy 
yo’nalishlari 
Bank krеditlari 
orqali qo’llab-
quvvatlash 
 
Eksportchi 
korxonalarga soliqlar 
bo’yicha imtiyozlar 
bеrish 
Mahsulot 
tannarxini 
pasaytirish 
 
Ishlab 
chiqarishni 
kеngaytirish
 

 
6
Ma’lumki, mamlakatimiz yetakchi tarmoqlarida ishlab chiqa-
rishni modernizatsiya qilish, texnik va texnologik qayta jihozlash, 
xalqaro sifat standartlariga o‘tish bo‘yicha turli muddatlarga mo‘l-
jallangan dasturlar ishlab chiqilgan va ular izchil amalga oshirib 
kelinmoqda. Bu o‘rinda mazkur tarmoq dasturlarini amalga oshirishni 
tezlashtirish vazifasi qo‘yilmoqda. O‘z navbatida, bu mamlakatimiz-
ning ham tashqi, ham ichki bozorda barqaror mavqega ega bo‘lishini 
ta’minlash imkonini beradi. 
Ikkinchidan – joriy kon’yunktura keskin yomonlashib borayotgan 
hozirgi sharoitda eksportga mahsulot chiqaradigan korxonalarning tashqi 
bozorlarda raqobatdosh bo‘lishini qo‘llab-quvvatlash  bo‘yicha aniq 
chora-tadbirlarni amalga oshirish va eksportni rag‘batlantirish uchun 
qo‘shimcha omillar yaratish, xususan: 
– aylanma mablag‘larini to‘ldirish uchun korxonalarga Markaziy 
bank qayta moliyalash stavkasining 70 foizidan ortiq bo‘lmagan stavka-
larda 12 oygacha bo‘lgan muddatga imtiyozli kreditlar berishi; 
– tayyor mahsulot ishlab chiqarishga ixtisoslashgan, xorijiy inves-
titsiya ishtirokida tashkil etilgan korxonalarni budjetga barcha turdagi 
soliq va to‘lovlardan (qo‘shimcha qiymat solig‘i bundan mustasno) ozod 
qilish muddatini 2012-yilgacha uzaytirish;  
– banklar kreditlari bo‘yicha to‘lov muddati o‘tgan va joriy qarzlar 
miqdorini qayta ko‘rib chiqish, budjetga to‘lanadigan to‘lovlarning 
penyasidan kechish va boshqa muhim imtiyoz va preferensiyalar berish.  
Uchinchidan – qat’iy tejamkorlik tizimini joriy etish, ishlab chiqa-
rish xarajatlari va mahsulot tannarxini kamaytirishni rag‘batlantirish 
hisobidan korxonalarning raqobatdoshligini oshirish.  
Shu maqsadda yaqinda xo‘jalik yurituvchi subyektlarning iqtiso-
diyotimizdagi yetakchi tarmoq va sohalarda mahsulot tannarxini kamida 
20 foiz tushirishga qaratilgan chora-tadbirlarni amalga oshirish borasidagi 
takliflari ma’qullanganini qayd etish lozim. 
Buning uchun har bir xo‘jalik yurituvchi subyekt o‘z faoliyati 
yo‘nalishi bo‘yicha tannarxni pasaytirish omillari to‘g‘risida keng va 
chuqur tasavvurga ega bo‘lishi zarur. Umumiy holda, mamlakatimiz 
korxonalarida tannarxni pasaytirishning asosiy yo‘nalishlari sifatida 
quyidagilarga alohida e’tibor qaratish maqsadga muvofiqdir. 
 

 
7
Tannarxni pasaytirishning asosiy yo‘nalishlari 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Mahsulot tannarxini pasaytirishga qaratilgan chora-tadbirlarni amalga 
oshirish yuzasidan bir necha yirik ishlab chiqarish korxonalarida amaliy 
tajribalar o‘tkazib ko‘rildi. Jumladan, Toshkent traktor zavodining mah-
sulotlari tannarxini 20% ga kamaytirish bo‘yicha o‘tkazilgan amaliy taj-
riba orqali tannarxni optimallashtirishning quyidagi usullari qo‘llanildi: 
– import resurslari narxlarini qayta ko‘rib chiqish va pasaytirish (-24%);  
– materiallar sarfi me’yorlarini qayta ko‘rib chiqish (-0,06%); 
– lokalizatsiya darajasini kuchaytirish orqali tannarxni kamaytirish (-1%);  
– mahsulotlar ishlab chiqarish texnologiyasini o‘zgartirish (-0,05%);  
– foydalanilmayotgan quvvatlarni konservatsiya qilish (-2%); 
– ishchilar va xodimlar sonini optimallashtirish (-0,3). 
To‘rtinchidan – elektroenergetika tizimini modernizatsiya qilish, 
energiya iste’molini kamaytirish va tejashning samarali tizimini joriy 
etish choralarini amalga oshirish.  
Jumladan, bu borada O‘zbekiston Respublikasi Monopoliyadan 
chiqarish, raqobat va tadbirkorlikni qo‘llab-quvvatlash davlat qo‘mitasi 
tashabbusi bilan amalga oshirilayotgan elektr energiyasi ta’minoti tizimiga 
xususiy operatorlarni joriy qilish bo‘yicha amaliy tajriba natijalarini 
misol qilib ko‘rsatish mumkin. Mazkur amaliy tajribani o‘tkazishdan 
maqsad, foydalanilgan elektr energiyasi uchun hisob-kitob tizimini tako-
millashtirish, iste’molchilar hisob-kitobini to‘g‘ri yo‘lga qo‘yish hamda 
Tannarxni pasaytirishning 
asosiy yo‘nalishlari 
Import qilinadigan rеsurslar 
narxlarini qayta ko‘rib 
chiqish va pasaytirish 
Matеriallar sarfi  
mе’yorlarini 
pasaytirish 
Mahalliy xomashyo va 
matеriallardan foydalanish 
darajasini oshirish 
Mahsulotlar ishlab chiqarish 
tеxnologiyasini 
takomillashtirish 
Foydalanilmayotgan ishlab 
chiqarish quvvatlarini 
konsеrvatsiya qilish 
Ma’muriy- 
boshqaruv xodimlari sonini 
qisqartirish 

 
8
iste’mol davrida elektr energiyasini yo‘qotishlarni kamaytirishdan 
iborat. 
Ushbu maqsadga erishish uchun Toshkent shahar Bektemir tumani 
misolida elektr energiyasini taqsimlash va sotish bo‘yicha mustaqil 
(xususiy) operatorni jalb qilish mexanizmi ishlab chiqildi. Bunda xususiy 
operatorni tanlash bo‘yicha maxsus komissiya tuzilib, tarif siyosati va 
shartnoma loyihalari qat’iy kelishib olindi. Jumladan, xususiy operatorni 
tanlash shartlari sifatida quyidagilar belgilandi:  
– tegishli biznes rejaning mavjud bo‘lishi; 
– xo‘jalik yuritish faoliyati bo‘yicha kamida 2 yil ish tajribasiga ega bo‘lish; 
– elektr energiyasini sotish faoliyati uchun kamida muayyan 
tumandagi elektr energiyani iste’mol qilishning 3 oylik miqdoriga teng 
moliyaviy mablag‘larga ega bo‘lishi; 
– mavjud debitorlik qarzdorlarni undirishni o‘z zimmasiga olishi; 
– maksimal ballga ega bo‘lishi va shartnoma tuzish; 
– 30% miqdoridagi oldindan to‘lov hamda har oyning yakunidan 
so‘ng 30 kun davomida yakuniy hisob-kitob hisobotlarini amalga oshirish. 
Shunday tanlovlarda g‘olib chiqqan xususiy operatorlardan biri 
DXO «Shosh Energo» korxonasi hisoblanadi. Ushbu korxonaning elektr 
 energiyasini  sotish  xizmatiga jalb qilish orqali erishilgan iqtisodiy 
samarani quyidagi jadvalda ko‘rish mumkin (2.2.2-jadval).  
Jadvaldan ko‘rinadiki, elektr energiyasi sotish xizmatini xususiy 
operatorga o‘tkazilishi natijasida mavjud debitorlik qarzlari 86% ga qis-
qargan, abonentlar soni jismoniy shaxslar bo‘yicha 2%, yuridik shaxslar 
bo‘yicha 31% ga ortgan, elektr energiyasidagi yo‘qotish miqdori mutlaq 
holda 20,8% ga, nisbiy holda esa 57% ga pasaygan. 
Bunday ilg‘or tajribani ommalashtirish maqsadida hozirgi kunda 
xususiy operatorlar Toshkent shahrining Bektemir, Sirg‘ali, S.Rahimov 
tumanlarida ham tashkil etilib, faoliyat yuritib kelmoqda. Shuningdek, 
xususiy operatorlarni jalb qilish bo‘yicha Andijon, Surxondaryo va 
Namangan viloyatlarida ishlar boshlangan. Bundan tashqari, xususiy 
operatorlarni tabiiy gaz va suv ta’minoti tizimiga jalb qilish bo‘yicha 
keng ko‘lamdagi ishlar amalga oshirilmoqda. 
Beshinchidan – jahon bozorida talab pasayib borayotgan bir 
sharoitda, ichki bozorda talabni rag‘batlantirish orqali mahalliy ishlab 
chiqaruvchilarni qo‘llab-quvvatlash iqtisodiy o‘sishning yuqori sur’atla-
rini saqlab qolishda g‘oyat muhim ahamiyatga ega.  

 
9
Mahalliy ishlab chiqaruvchilarni qo‘llab-quvvatlashda tayyor 
mahsulot, butlovchi qismlar va materiallar ishlab chiqarishni mahalliy-
lashtirish loyihalari ahamiyatli o‘rin tutadi.  

 
10
I bob. KO‘CHMAS MULKNI INVESTITSIYALASHNING TURI 
VA XUSUSIYATLARI 
 
1.1. Ko‘chmas mulk obyektlari, subyektlari va uning 
segmentatsiyasi 
 
Ko‘chmas mulk – bu kenglikda belgilangan o‘z joyiga ega bo‘lgan 
jismoniy obyektlar va ular bilan ham yer osti, ham yer usti bo‘yicha 
chambarchas bog‘liq bo‘lgan yoki xizmat ko‘rsatuvchi predmet hisob-
langan barcha narsalar, shuningdek, obyektlarga egalik qilish bilan 
bog‘liq huquqlar, manfaatlar va foydalardir. Jismoniy obyektlar degan-
da, bir-biri bilan chambarchas bog‘liq bo‘lgan yer uchastkalari va ularda 
joylashgan qurilishlar tushuniladi. Ko‘chmas mulk fuqarolik huquqlari-
ning obyekti hisoblanadi va u joylashgan yer uchastkalari bilan bog‘liq. 
O‘zbekiston Respublikasi Fuqarolik kodeksining 83-moddasiga muvofiq, 
ko‘chmas mulkka «yer uchastkalari va yer osti, ko‘p yillik ekinlar, shu-
ningdek, bino va inshootlar» kiradi. Qonun bilan ko‘chmas mulkka 
boshqa mol-mulk ham kiritilishi mumkin. Ko‘chmas mulkning asosiy 
obyektlari 1.1-rasmda keltirilgan. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
1.1-rasm. 
Ko’chmas mulk ob’ektlari 
Sektorlar bo’yisha taqsimlanishi 
Yo’nalishlar bo’yisha taqsimlanishi 
Yer uchastkalari
yer osti boyliklari, 
ko’p yillik daraxtlar
Binolar va imoratlar
Inshootlar 
Shaharlar, aholi 
puktlari va qishloq 
xo’jaligi yer 
uchastkalari kabi 
Uy-joy, madaniy va 
ijtimoiy 
yo’nalishdagi 
Sanoat va turli 
kommunikatsiya

 
11
Ko‘chmas mulk (yer uchastkalaridan tashqari) barpo etiladi, foyda-
laniladi va eskiradi. Ko‘chmas mulk: barpo etilish yoki qurilish bosqi-
chida bo‘lgan (qurilishi tugallanmagan); belgilanishiga ko‘ra foydalani-
ladigan; samaraliroq yangi yo‘nalishda foydalaniladigan; ularning eskirishi 
tufayli foydalanishning iloji bo‘lmaydigan obyektlar ko‘rinishida namoyon 
etilishi mumkin. 
«Ko‘chmas mulk bozori» deganda, «tovar almashuvi sohasi tushu-
niladi, «...unda oldi-sotdi jarayoni bilan bog‘liq munosabatlar yuzaga 
keladi va amalga oshiriladi». Ushbu bozor «ma’lum bir mexanizmlar 
to‘plami bo‘lib, ular yordamida mulkka bo‘lgan huquq va u bilan bog‘-
liq manfaatlar bir shaxsdan boshqa shaxsga o‘tadi, narxlar belgilanadi va 
yerdan foydalanuvchi turli raqobatlashuvchi variantlari o‘rtasida kenglik 
taqsimlanadi».  
Ko‘chmas mulk bozori subyektlariga davlat, KMB sotuvchilari va 
xaridorlari, rieltorlar kabilar kiradi.  
Ko‘chmas mulk bozori infratuzilmasining asosiy funksiyalari va 
uning faoliyatining turlari shartli ravishda uch guruhga bo‘linadi: 
birinchi guruh – ko‘chmas mulk bozorini o‘rganish; 
ikkinchi guruh – ko‘chmas mulk bilan operatsiyalarni tayyorlash; 
uchinchi guruh – ko‘chmas mulk bilan operatsiyalar o‘tkazish. 
Infratuzilmaning birinchi guruh funksiyalarini bajarishdagi faoliyati 
marketing tadqiqotlari, yuridik maslahatlar va axborot xizmatlarini o‘z 
ichiga oladi. 
Birlamchi va ikkilamchi ko‘chmas mulk bozori. Birlamchi bo-
zor – bu ko‘chmas mulk tovar sifatida birinchi bor bozorga tushadigan 
iqtisodiy vaziyat. Xo‘jalik yuritishning ma’muriy-buyruqbozlik tizimi-
dan bozor iqtisodiyotiga o‘tish va xususiylashtirishni amalga oshirish 
sharoitida ko‘chmas mulk bozorida asosiy sotuvchi bo‘lib, o‘z boshqa-
ruv organlari orqali davlat ishtirok etadi. 
Ikkilamchi bozor – ko‘chmas mulkning ilgari iste’molda bo‘lgan 
va ma’lum bir mulkdorga – jismoniy yoki yuridik shaxsga tegishli bo‘l-
gan tovar sifatida bozorga taqdim etilishi. 
Ko‘chmas mulk investitsiyalash obyekti sifatida. Mavjud amaliyot-
da ko‘chmas mulkka an’anaviy ravishda yer va uning ustidagi doimiy 
mahkamlangan o‘zgartirishlarni (binolar, inshootlar, qurilishi tugallan-
magan obyektlar) kiritishgan. 
Ko‘chmas mulk investitsiyalash obyekti sifatida bir necha alohida 
belgilarga ega: 

 
12
-  ko‘chmas mulk qo‘zg‘almasdir, uni obyektga zarar yetkazmas-
dan qayta joylashtirish mumkin emas; 
-  obyektni yer bilan nafaqat mustahkam jismoniy balki yuridik 
aloqasi ham mavjud; 
-  har bir muayyan ko‘chmas mulk jismoniy xususiyatlari va 
investitsion o‘ziga jalb qilishligi nuqtai nazaridan noyobdir; 
-  ko‘chmas mulk fundamentaldir – uni o‘g‘irlash, buzib qo‘yish 
yoki odatiy holatlarda yo‘qotib qo‘yib bo‘lmaydi; 
-  ko‘chmas mulk qiymati yuqori, uni mulkiy ulushlarga bo‘linishi 
esa – murakkab yoki iloji yo‘q jarayondir, chunki unga investitsiyalash-
ning qarz kapitalini jalb qilmasdan amalga oshirish qiyin; 
-  ko‘chmas mulk investitsiyalash daromadliligi darajasida bitim-
lar haqida ishonchli va to‘liq ma’lumotlarning kamligi; 
-  investitsiyalash obyektining uzoq muddatliligi; 
-  iste’molchi xususiyatlarini yo‘qotish yoki ishlab chiqarish jarayoni-
da qiymatining o‘tishi eskirish darajasi bo‘yicha asta-sekin yuz beradi; 
-  ko‘chmas mulkni unumliligi insonning turar-joy yoki ishlab chiqa-
rish maydonida maxsus ehtiyojlarni qondirishlik xususiyati bilan aniqlanadi
-  yangi qurilishni tegishli yer va bino qiymatiga ijobiy va salbiy 
ta’sir etish imkoniyati; 
-  ko‘chmas mulk qiymatini vaqt o‘tishi bilan qiymat o‘sishi ten-
densiyasi mavjud; 
-  ko‘chmas mulkni investitsiyalash obyekti sifatida amal qiluvchi 
maxsus risklari mavjud: tabiiy va texnogenik omillar ta’sirida jismoniy 
zararlanish riski, tashqi va funksional eskirish vujudga kelishi riski, ijara 
to‘lovini qayta ko‘rib chiqish shartlari bilan bog‘liq moliyaviy risklar; 
-  qoniqarli daromad olish uchun ko‘chmas mulkni va ko‘chmas mulk-
ka bo‘lgan investitsiya portfelini doimiy boshqarishga bo‘lgan zaruriyat; 
-  bitimlarni tuzishdagi chiqimlarning yuqori darajasi; 
-  ko‘chmas mulkni sotib olish va u bilan bog‘liq boshqa operasiya-
larda bajarilishi lozim bo‘lgan davlat tomonidan o‘rnatilgan rasmiyatchi-
liklar mavjud. 
Ko‘chmas mulkni, asosan, uch turini keltirishadi: yer, turar-joy va 
noturar-joy maydonlari. Ko‘chmas mulkning bazaviy obyekti – yer bo‘lib, 
u barcha odamlarni yashaydigan joyi, boshqa tovarlarni ishlab chiqa-
rishda bevosita yoki bilvosita qatnashuvchi, har qanday biznes turining 
asosiy omili hisoblanadi. 

 
13
Ko‘chmas mulk bir qancha alomatlariga ko‘ra sinflarga ajratiladi, 
bu esa ko‘chmas mulk bozorini yanada izchil tadqiq etish imkonini beradi 
va turli kategoriyadagi ko‘chmas mulklarni baholash metodlarini ishlab 
chiqish va qo‘llashni va ularni boshqarishni osonlashtiradi. Masalan, ish-
latish bo‘lish, egalik maqsadlarida, ixtisoslashganlik darajasiga ko‘ra va 
boshqalar. 
Undan tashqari shunday mulk ko‘rinishi borki u avval ko‘chuvchi bo‘-
lib, hozirda ko‘chmas mulkka uning qismi sifatida biriktirilgan bo‘ladi. 
Mulkni ko‘chuvchi ekanligini aniqlash uchun, uni ko‘chmas mulk bilan qan-
chalik bog‘liq va ularni bir-biridan iste’molchilar sifatiga zarar yetkaz-
masdan, bir-biridan ajratishni imkoni mavjud ekanligini aniqlash lozim. 
Shunday qilib, ko‘chmas mulk – bu alohida huquqlarga ega mulk 
turining ko‘rinishi, investitsiyalash obyekti hisoblanadi. Ko‘chmas 
mulkni xarid qilish va sotish kapitalni bir qancha ulushlarga bo‘linganli-
gida, vaqt va moliyaviy resurslarni sarf etish bilan bog‘liq, shuning 
uchun ko‘chmas mulkka investitsiyalar likvidligi investitsion qo‘yilma-
larning boshqa yo‘nalishlaridan ancha pastdir. Biroq ko‘chmas mulkka 
investitsiya obyektdan uzoq vaqt foydalanish va kapitalni saqlanish 
imkoniyati kabi ijobiy xarakterlarga ega. 
Ko‘chmas mulk obyekti tahlili.  Bu qismda keltirilayotgan ko‘ch-
mas mulkka investitsiyalash tahlilining sxemasi obyektning investitsion 
potensialini baholashga yordam berishi mumkin. Ammo ko‘chmas 
mulkka investitsiyalashga kirishishdan avval, sotib olishning aniq shart-
larini o‘rnatish va uning aniq ta’rifiga erishish lozim. Buning uchun to‘rt 
bosqichli ish bajarish kerak: 
1) joriy ko‘chmas mulk haqida to‘la ma’lumot olish; 
2) unga bo‘lgan mulkiy huquqlar hajmini aniqlash; 
3) sizning kapital qo‘yilmalaringizni vaqtinchalik gorizontini baholash; 
4) u bog‘lanadigan makonlar chegarasini aniqlash. 
Jismoniy mulk. Ko‘chmas mulkni sotib olib, shunisiga amin bo‘-
linki, u siz o‘ylagan miqdor va sifatga ega bo‘lsin. Agar siz uchastka 
rejasini qo‘lingizga ololmasangiz, maydon va qurilish ko‘lami to‘g‘risi-
dagi, ma’lumotlarga ega bo‘lmasangiz, qolaversa chumolilardan zararla-
nish, zararli qurilish ashyolari, quruq chirish yoki unumsiz elektr tarmo-
g‘ining mavjudligi, defektlarni aniqlash predmeti uchun qidiruv ma’lu-
motlariga ega bo‘lmasangiz, jiddiy muammolarga uchrashingiz mumkin. 
Undan tashqari, ko‘pgina ko‘chmas mulk bitimlarida uning tarkibiga 
juda kam holatlarda shaxsiy mulk kiradi. U umumiy holda bo‘lajak 

 
14
xonadonda doimiy bo‘lishi shart emas. Siz uy yoki kvartirani sotib 
olayotganda, sizga uni turar-joyning derazasida kondisionerlari, pardalari, 
muzlatgich va kamin to‘siqlari bilan sotishdi deb o‘ylashingiz mumkin. 
Keyin esa siz bularning birontasi yo‘q ekanligini ko‘rasiz. Ko‘chmas 
mulkni sotib olish to‘g‘risidagi shartnomani imzolayotganda, amin 
bo‘linki, unda mulk obyektining to‘liq tavsifi va butun shaxsiy mulkning 
ro‘yxati mavjud bo‘lsin. 
Ko‘chmas mulk obyektiga bo‘lgan mulk huquqi. Qanchalik g‘ayri-
tabiiy bo‘lmasin, ko‘chmas mulkni sotib olayotganda, siz aslida jismo-
niy obyektni sotib olmayapsiz. Siz “sotib olayotgan” narsa bu yuridik 
huquq bo‘lib, u nafaqat obyektni ishlatishdan tushuvchi foydani olish 
imkoniyatini cheklaydi, balki muayyan majburiyatlarni keltirib chiqa-
radi. Bu huquq va majburiyatlar yuristlar tilida, shartnoma, titul, servitut, 
egalik huquqi va boshqalar kabi nomlarni olgan. Ko‘chmas mulkni olgan 
kishilar ko‘p hollarda haqqoniy titul olmaganliklariga guvoh bo‘lishadi 
va keyinchalik mulkdan o‘zlari istaganicha foydalana olmaydilar. Ko‘ch-
mas mulkka pul kiritayotib, uni nafaqat chumolilar, zararli ashyolar, suv 
quvurlari va kanalizasiya, devorlar, tomlar va elektrquvurlarning holati, 
ularni bor – yo‘qligi bilangina, balki bitimni yaxshi yurist tomonidan 
tekshirilganligiga ham amin bo‘ling. Ko‘chmas mulkni sotish va ijarasi 
haqidagi kelishuv havaskorlar tomonidan bajarilmasligi kerak. (PR – 
Realty kompaniyasi – Moskvadagi elita ko‘chmas mulklari – yuridik va 
investitsion konsaltingni ta’minlash). 
Ko‘chmas mulkka sizning investitsiyalaringizning vaqtinchalik 
gorizonti Ko‘chmas mulk narxlari bir yuqoriga, bir pastga harakat qila-
di. Ba’zida ular sekin, ammo bozor kuchlari ta’sirida o‘zgaradi, ammo 
ba’zida shunday ham bo‘ladiki, uning pastlash tezligidan investor o‘yla-
may ish tutadi. Obyekt uchun narxlarning oshish yoki tushishini basho-
rat qilishda, siz avvalo qancha muddatga sotib olmoqchi ekanligingizni 
o‘ylab ko‘ring. Mulkni uzoq muddatga oluvchilar, narxlarni oydan oyga 
o‘ynab turishiga e’tibor qilmaydi. Spekulyant – investorlar esa aksincha, 
shartnomani imzolab imzolamasdan, undan tezroq foyda olish yo‘lini 
qidirishga tushishadi. Vaqt omili turlicha baholangani uchun, ko‘chmas 
mulkni sotib oluvchi investorlar ham talab va taklifning muayyan shart-
lariga juda turlicha yondashadi. Ko‘chmas mulkka uzoq muddat pul jalb 
etuvchilar bor umidini bo‘naklar bo‘yicha foiz stavkalarning tezroq tu-
shishiga qo‘yishadi va bozor konyukturasini ko‘tarilishini kutishadi. 

 
15
Ko‘chmas mulkni uzoq muddatga olgan investor esa, o‘z tumanidagi 
aholini mumkin bo‘lgan o‘sishiga qiziqadi.  
Sotib olinayotgan obyektning makonda joylashishi. Ko‘chmas 
mulk – bu makon o‘lchovida mavjud tovardir, bu esa uning qimmati 
atrofda sodir bo‘layotgan voqealar bilan to‘g‘ridan-to‘g‘ri bog‘liq 
deganidir. Ba’zi ko‘chmas mulk turlari uchun birinchi darajadagi aha-
miyatni yaqin-atrofdagi kvartallar holati o‘ynaydi, boshqa holatlarda esa 
potensial bozorni baholashda bir necha sotix va hatto ming mil hudud-
larni e’tiborga olish kerak bo‘ladi. Masalan, kundalik ehtiyoj tovarlari 
bilan savdo qiluvchi do‘konning gullab borishi, uning 6-12 kvartal atrofi-
da sodir bo‘layotgan narsalarga bog‘liqdir. Florida shtati, Mayami shah-
ridagi «Omni», Kaliforniya shtati, San-Diego shahridagi «Xorton Plaza» 
kabi katta savdo markazlari yuz va ming mil uzoqlikdagi xaridorlarga 
xizmat ko‘rsatishadi. Muayyan bozor hajmlarida makon farqi shunchalik 
muhim ekanligidan, siz ko‘chmas mulkning uni samarali ishlatish nuqtai 
nazaridan talab va taklif sharoiti tahlili bilan shug‘ullanishingizdan 
avval, bozoringizning chegaralarini qoralab chiqishingiz lozim bo‘ladi. 
KB bo‘yicha adabiyotlar manbasi sharxi. Investitsion jarayonlar 
bozor iqtisodiyotida hal qiluvchi rol o‘ynaydi. Jahon rivojlanishi tajri-
basi shuni ko‘rsatadiki, aynan o‘zini o‘zi moliyalash, chiqimini qoplash 
va rentabellik tamoyillarida amalga oshirilayotgan investitsion faoliyat 
samarasi eng muhim iqtisodiy o‘sish omillaridan biridir. Rossiyadagi 
shakllangan, mulkni ko‘p turdagi shaklga va iqtisodiy jarayonlarning 
o‘zini-o‘zi nazorat qiluvchi bozor mexanizmlarini o‘zlashtirishga asos-
langan xo‘jalik tizimi investitsion faoliyatni sezilarli darajada kuchayti-
rishga sharoit yaratadi, bu esa ko‘chmas mulkning bozor aylanmasiga 
xo‘jalik bozor tizimlarining barcha qatnashchilari huquqiy va iqtisodiy 
munosabatlari fundamental asoslarida jalb etish bilan bog‘liqdir. Bozor 
iqtisodiyoti sharoitida ko‘chmas mulk, bozor munosabatlari qatnashchi-
larini ulkan moliyaviy resurslarlar bilan bog‘lovchi, yuqori sifatli tovar 
bo‘lib qoladi. Bu bilan ko‘chmas mulkka investitsiyalash tizimini rivoj-
lantirish muhim ahamiyat kasb etadi. Chunki xuddi shuning uchun 
ko‘chmas mulk obyektlari qurilishi (rekonstruksiyasi)ni moliyalash va 
butun ko‘chmas mulk bozorini faollashtirish to‘laligicha erkin pul 
vositalarini jalb etilishi hisobiga sodir bo‘lar va buning bilan investorlar 
manfaatini ham ta’minlardi. Undan tashqari, ko‘chmas mulkka inves-
titsiyalash nazariya va amaliyoti, ko‘chmas mulk bozori va kapital bozo-
rini yaratilishi va rivojlanishi bilan paydo bo‘lgan yangi sohadir. Shu-

 
16
ning uchun, ko‘chmas mulkka investitsiyalash, bir tomondan, xo‘jalik 
faoliyati qatnashchilari uchun ulkan qiziqish uyg‘otadi, boshqa tomon-
dan esa – sezilarli muammolar manbasi hisoblanadi. Bu muammolar 
ko‘chmas mulkka investitsiyalashda, investitsion va moliyaviy qarorlar 
qabul qilish va asoslashda zarur nazariy va amaliy bilimlarni yo‘qligidan 
kelib chiqadi. Ko‘chmas mulkka investitsiyalashda investitsion va 
moliyaviy qarorlarni asoslash usullarini qo‘llash va shakllantirishda 
rivojlangan davlatlar tajribasini o‘rganish zaruriyati ochiq ko‘rinib 
turibdi. O‘tkazilgan tahlil shuni ko‘rsatdiki, so‘nggi yillarda rivojlangan 
mamlakatlarda ko‘chmas mulk sohasiga investitsiyalarga juda katta 
e’tibor qaratilgan. Xorij mualliflari (J.Boykin va R.Xaney, B. 
Bruggeman va J.Fisher, D.Jaffe, A.Douns, T.Klareti, N.Videmera, 
F.Fabossi, D.Epli va J.Millar va boshqalar) ishlarida ko‘chmas mulkka 
investitsiyalash prosedurasiga ta’rif berilgan, investitsion jarayon qismi 
sifatida ipoteka banki tashkiloti tuzilmasi ko‘rib chiqildi, turar-joyni 
davlat kreditlashi tizimi va ko‘chmas mulk bozorini moliyalashda davlat 
qatnashuvi yoritildi. Ko‘chmas mulkka investitsiyalashning alohida 
jihatlari allaqachon bir qancha rossiyalik iqtisodchilar ishlarida ko‘rib 
chiqilgan. Bu iqtisodchilarga Valdaysev SV., Grigor’yev B.JzT., Esipov 
V.V., Maksimov S.N., Ozerov E.S., Prorvich V.A., Rutgayzer V.M., 
Tarasevich E.I., Fedotova M.A. va boshqalarni kiritish mumkin. Shu-
ning bilan birga keltirilgan va boshqa mualliflar ishlarida asosiy e’tibor 
investitsiyalash jarayonining va ko‘chmas mulk obyektini investitsiya 
obyekti sifatida baholashning umumusuliy muammolariga yoki ko‘ch-
mas mulkni moliyalashning alohida tomonlari va xorij mamlakatlarida 
turar-joyni kreditlash tashkilotini shakllariga qaratilgan. Rossiyada 
ko‘chmas mulk sohasiga investitsiyalash jarayoni bilan bog‘liq ba’zi 
masalalar Beliy.L.P., Maksimov S.N., Tarasevich E.I. va boshqalarning 
asar va tadqiqotlarida o‘z aksini topdi. Shu bilan birga, Rossiya sharoitida 
ko‘chmas mulkka investitsiyalashning zamonaviy muammolari bog‘liq 
masalalar kam o‘rganilgan bo‘lib, bu albatta, keyinchalik ishlab chiqilish 
va aniqlashtirishlarni talab etadi. Tadqiqot ortida Rossiyada ko‘chmas 
mulk sohasida investitsion jarayonlarni rivojlanishi muddatlari, turli 
belgilar bo‘yicha ko‘chmas mulkka investitsiyalarning sinflashishi, 
umumiy holda ma’lum mezonlarning investitsion va moliyaviy 
qarorlarni ko‘chmas mulkka investitsiyalashda asoslash uchun qo‘llana 
olishlik kabi masalalar qolmoqda.  

 
17
Ko‘chmas mulk obyektlarini investitsiyalash. Investitsiyalash 
deganda (moliyaviy nuqtai nazaridan) pul va boshqa kapitallarni foyda 
olish maqsadida turli loyihalarni amalga oshirish uchun jalb qilish 
tushiniladi. Iqtisodiy investitsiyalash esa asosiy kapitalning yaratish, 
kengaytirish, rekonstruksiyasi uchun xarajatlardir. Bu, avvalo, mavjud 
shirkatni, mulkiy komplekslar, turar-joy va noturar-joy ko‘chmas 
mulklarni foyda olish maqsadida sotib olish yoki yangittan qurish, 
kengaytirish, rekonstruksiya qilish tushiniladi.  
Investitsiyaning xususiy, davlat, xorijiy va qo‘shma turlari mavjud. 
•  xususiy investitsiyalar – bu fuqarolarning (eng ko‘p turi aksiya, 
obligatsiya va boshqa qimmatli qog‘ozlarni sotib olish yo‘li bilan) undan 
tashqari, mulkning nodavlat shakllari tashkilotlar va shirkatlar tomoni-
dan jalb etilishi. 
•  Davlat investitsiyalari hokimiyatning federal, regional va ma-
halliy organlari tomonidan, budjet, nobudjet fondlari va qarz vositalari 
hisobidan amalga oshiriladi.  
•  xorijiy investitsiyalar xorijiy fuqarolar, yuridik shaxslar va dav-
lat tomonidan amalga oshiriladi. 
•  qo‘shma investitsiyalar – shu mamlakat va xorijiy davlat sub-
yektlarini jalb etish bilan sodir bo‘ladi.  
Ko‘chmas mulk investitsiya obyektlarining eng muhim turlaridan 
hisoblanadi. Ko‘chmas mulk obyektiga to‘g‘ridan-to‘g‘ri investitsiya-
lashdan va ko‘chmas mulk tomonidan ta’minlangan qimmatli qog‘ozlar-
dan tushgan daromad, samarali boshqaruv asosida qarz kapitalga bo‘l-
gan foiz va boshqa qimmatli qog‘ozlar bo‘yicha daromaddan oshib keti-
shi mumkin. Buning bilan ko‘chmas mulk obyektlarini majburiyatlarni 
ta’minlash vositasida xarid qilinishi investorlar uchun jozibalidir, chunki 
ko‘chmas mulk obyektlari real aktivdir va yuqori ishonchga ega, chunki 
ular risklar va foydalilik hisobini baholashga asosdir. 
KM bozorini segmentasiyasi.  Ko‘chmas mulk bozorining aniq 
segmentlari mulkdan foydalanish, joylashuv, keladigan daromad poten-
siali, ijarachilarning odatiy xarakteristikalari, investitsion motivasiya va 
ko‘chmas mulkni almashtirish jarayonida tan olingan boshqa belgilar 
bilan ifodalanadi. O‘z o‘rnida, ko‘chmas mulk bozorlari turli ijtimoiy, 
iqtisodiy, davlat va iqtisodiy xarakterlarni ko‘rsatadi.  
Ko‘chmas mulk bozori segmentlarga ko‘chmas mulkning maqsadi 
va uning bozorning turli qatnashchilari uchun jozibaliligi bilan bo‘linadi. 
Segmentlar, o‘z o‘rnida, subbozorlar (bozorosti)ga xaridor va sotuvchi-

 
18
larning xohishlariga mos ravishda bo‘linadi, ularga esa ijtimoiy, iqtiso-
diy, davlat va ekologik omillar ta’sir etadi. Ko‘chmas mulk bozori seg-
mentlarining tadqiqoti, ko‘chmas mulk bozorining umumiy shartlariga 
taalluqli joylashuv, raqobat, shu bilan birga, talab va taklif kabi para-
metrlar bo‘yicha o‘tkaziladi.  
1. Turar-joy ko‘chmas mulki (ko‘p kvartirali, bir oilali uylar, kvar-
tiralar va xonalar). 
2. Tijorat ko‘chmas mulki (idora, savdo, sanoat-ishlab chiqarish, 
ombor binolari, mehmonxonalar, restoranlar). 
3. Sanoat ko‘chmas mulki (sanoat shirkatsi, NII binolari). 
4. Qurilishi tugallanmagan turli maqsadlardagi yer uchastkalari 
(shahar yerlari, qishloq xo‘jalik va ov yerlari, qo‘riqxonalar, foydali 
qazilmalarni qidirish zonalari). 
5. Maxsus maqsadlardagi ko‘chmas mulk (konstruktiv ifodasi 
bo‘yicha chegaraviy foydalanishga ega obyektlar (masalan cherkov, 
aeroport, qamoqxona va boshqalar). 
Yer uchastkasi holatiga bog‘liq holda, ko‘chmas mulk bozorini 
quyidagilarga bo‘lish mumkin: 
1. Qurilishi tugallangan yer uchastkalari. 
2. Keyinchalik tugallanishi mumkin bo‘lgan, qurilishi tugallanma-
gan yer uchastkalari. 
3. Keyinchalik tugallanishi mumkin bo‘lmagan, qurilishi tugallan-
magan yer uchastkalari.  
Ko‘chmas mulkning foydaliligi xarakteriga bog‘liq ravishda (uni 
foyda keltirishlilik imkoniyati) quyidagicha bo‘linadi: 
1. Daromadli ko‘chmas mulk. 
2. Shartli daromadli ko‘chmas mulk. 
3. Daromadsiz ko‘chmas mulk. 
Obyektlarning tarqalishi darajasi bo‘yicha: 
1. Noyob obyektlar. 
2. Kamyob obyektlar. 
3. Ko‘p tarqalgan obyektlar. 
Regionlarning iqtisodiy faolligi tomonidan: 
1. Ko‘chmas mulk faol bozorlari. 
2. Ko‘chmas mulkning sust bozorlari. 
Tayyorlik darajasi bo‘yicha: 
1. Qurilmagan yer uchastkalari. 
2. Tayyor obyektlar. 

 
19
3. Qurilishi tugallanmagan obyektlar 
4. Rekonstruksiyaga muhtoj obyektlar. 
Keltirilgan har bir ko‘chmas mulk bozorlari, o‘z o‘rnida, mahsus 
subbozorlarga bo‘linishi mumkin. Subbozorlar ko‘chmas mulk bahosiga, 
boshqarishning qiyinligi, daromad ko‘lami, qiymati tushishi darajasi, 
atrofi, boshqa nozik xususiyatlariga nisbatan xaridorning xohishiga mos 
ravishda segmentlashadi. Shunday qilib, qishloq xo‘jalik ko‘chmas mulki 
yaylov, chorva mollari fermalari, o‘rmon, ekin yerlari, bog‘ va qoramol 
uchun yaylovlar bozorlariga bo‘linadi.  
Muayyan obyekt identifikasiya jarayoni yanada kattaroq bozor 
doirasida segmentasiya deyiladi. Bozorni segmentasiyasi jarayoni odatda 
ko‘chmas mulk tomonidan mustaqil sinfostiga baholanuvchi obyektning 
aniq xususiyatlariga mos ravishda ajratilish bilan ifodalanadi. 
Subbozor, xaridor va sotuvchilarning hajm, dizayn, baho diapazoni, 
joylashuvi va boshqaga nisbatan turli xohishlarining aniqlanishi natija-
sida kichik segmentlarga bo‘linadi. 
Ko‘chmas mulkning baholovchilari ko‘chmas mulk bozorining geog-
rafik, demografik, ijtimoiy-iqtisodiy, psixologik va ishlab chiqarish xusu-
siyatlarini umumiqtisodiy va regional holatlar kontekstida o‘rganiladi. 
 


Do'stlaringiz bilan baham:
  1   2   3   4   5   6   7   8   9   10


Ma'lumotlar bazasi mualliflik huquqi bilan himoyalangan ©fayllar.org 2017
ma'muriyatiga murojaat qiling