Zakon o najmu stanova (nn 91/96)


Download 474 b.
Sana13.10.2018
Hajmi474 b.



Zakon o najmu stanova (NN 91/96)

  • Zakon o najmu stanova (NN 91/96)

  • Uredba o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine (NN 40/97, 115/07)

  • Zakon o zakupu i prodaji poslovnoga prostora (NN 91/96, 124/97, 174/04, 38/09)

  • Zakon o obveznim odnosima (NN 35/05, 41/08)

    • Pravila o ugovoru o zakupu (čl. 519-549)
    • Pravila o ugovoru o najmu (čl. 550-578)
    • Opća pravila o ugovorima


U našem pravu – općenito se smatra da najam ovlašćuje na uporabu stvari, a zakup na korištenje stvari (uporaba + pribavljanje plodova)

  • U našem pravu – općenito se smatra da najam ovlašćuje na uporabu stvari, a zakup na korištenje stvari (uporaba + pribavljanje plodova)





Ugovorom o najmu stana obvezuje se najmodavac predati stan za stanovanje najmoprimcu uz za to određenu najamninu.

  • Ugovorom o najmu stana obvezuje se najmodavac predati stan za stanovanje najmoprimcu uz za to određenu najamninu.

  • Da bi bio valjan, ugovor mora biti sklopljen u pisanom obliku.

  • Sklapa se s jednom osobom kao najmoprimcem, iznimno s oba bračna druga.

  • Može biti sklopljen na određeno ili neodređeno vrijeme.

  • Pravila Zakona ne primjenjuju se ako se stan koristi za privremeni smještaj (turisti i đaci) kao i za stanove koji se daju na korištenje u svezi s obavljanjem poslova najmodavca (službeni stan)



Konsenzualan

  • Konsenzualan

  • Kauzalan

  • Naplatan

  • Formalan

  • Može se upisati u zemljišnu knjigu, ali djeluje prema trećima i bez upisa



Stanom se smatra skup prostorija namijenjenih za stanovanje s prijeko potrebnim sporednim prostorijama koje čine jednu zatvorenu građevinsku cjelinu i imaju poseban ulaz.

  • Stanom se smatra skup prostorija namijenjenih za stanovanje s prijeko potrebnim sporednim prostorijama koje čine jednu zatvorenu građevinsku cjelinu i imaju poseban ulaz.

  • Sporedne prostorije u zgradi koje najmoprimac koristi također mogu biti predmet ugovora o najmu, ali se za njihovo korištenje plaća posebna naknada.



U ugovoru o najmu stana naročito se naznačuju:

  • U ugovoru o najmu stana naročito se naznačuju:

    • Ugovorne strane
    • Opis stana ili dijela stana koji se daje u najam
    • Visina najamnine i način njezina plaćanja
    • Vrste troškova koji se plaćaju u svezi sa stanovanjem i način njihova plaćanja
    • Osobe koje će zajedno s najmoprimcem koristiti stan
    • Vrijeme trajanja najma
    • Odredbe o održavanju stana i uporabi zajedničkih prostorija
    • Odredbe o primopredaji stana


Dvije su vrste najamnina:

  • Dvije su vrste najamnina:

    • Slobodno ugovorena najamnina
      • Kod ugovora na neodređeno vrijeme, ne može se mijenjati prije isteka 1 godine od sklapanja ugovora
      • Može se povećati najviše do 20% od prosječne slobodno ugovorene najamnine u istom naselju
      • Ako je novopredložena najamnina veća, odluku o njezinoj visini donosi sud
      • Podatke o visini prosječne najamnine daje upravni odjel jls. nadležan za poslove stanovanja
    • Zaštićena najamnina – određuje se na temelju kriterija koje je odredila Vlada RH Uredbom o određivanju..., a plaćaju je:
      • Osobe koje se koriste stanovima izgrađenim sredstvima namijenjenim za osobe slabijeg imovnog stanja
      • Branitelji
      • Osobe koje su do stupanja tog zakona imale položaj nositelja stanarskog prava
      • Druge osobe određene posebnim zakonima


Najmodavac ima pravo zahtijevati od najmoprimca da plaća najamninu u iznosu, na način i u vrijeme kako je to određeno ugovorom o najmu.

  • Najmodavac ima pravo zahtijevati od najmoprimca da plaća najamninu u iznosu, na način i u vrijeme kako je to određeno ugovorom o najmu.

  • Kao osiguranje za naplatu najamnine i štete prouzročene na stanu, najmodavac ima zakonsko založno pravo na unesenom pokućstvu i ostalim pokretninama najmoprimca i članova njegovog obiteljskog domaćinstva.



Najmodavac je dužan:

  • Najmodavac je dužan:

    • Predati stan za stanovanje najmoprimcu na način i u vrijeme kako je ugovoreno, odnosno u stanju pogodnom za stanovanje,
    • Održavati stan u stanju pogodnom za stanovanje te snositi troškove nužnih popravaka u stanu i na zajedničkim dijelovima zgrade.
    • Odgovara za materijalne i pravne nedostatke iznajmljenog stana


Najmoprimac ima pravo:

  • Najmoprimac ima pravo:

    • Koristiti iznajmljeni stan za stanovanje zajedno s osobama navedenim u ugovoru
    • Koristiti se zajedničkim prostorijama u zgradi koji su nužni za stanovanje kao i zemljištem koje služi zgradi
    • Dati stan ili njegov dio u podnajam, ali jedino uz suglasnost najmodavca.


Najmoprimac je dužan:

  • Najmoprimac je dužan:

    • Plaćati najamninu
    • Koristiti se stanom na način da ga se čuva od oštećenja
    • Suzdržavati se od vršenja preinaka u stanu ili zajedničkim prostorijama bez suglasnosti najmodavca
    • Dopustiti najmodavcu ili osobi koju je on odredio ulazak u stan radi izvođenja nužnih radova i kontrole načina korištenja stana
    • Nakon prestanka najma predati stan u posjed najmodavcu u stanju u kojem ga je primio, uzimajući u obzir promjene uslijed redovitog korištenja
    • Odgovarati za štetu koju on ili korisnici prouzroče na stanu ili zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade
      • Za štetu, ali i za najamninu solidarno odgovaraju najmoprimac i članovi njegova obiteljskog domaćinstva


Ugovor o najmu stana može prestati:

  • Ugovor o najmu stana može prestati:

    • Sporazumom strana
    • Protekom vremena na koje je sklopljen
    • Otkazom
    • Raskidom


Otkazom u prvom redu prestaje ugovor o najmu stana koji je sklopljen na neodređeno vrijeme.

  • Otkazom u prvom redu prestaje ugovor o najmu stana koji je sklopljen na neodređeno vrijeme.

  • Otkazati ugovor o najmu stana mogu i najmodavac i najmoprimac.



Najmoprimac može otkazati ugovor o najmu stana u svako doba i bez ikakvog obrazloženja.

  • Najmoprimac može otkazati ugovor o najmu stana u svako doba i bez ikakvog obrazloženja.

  • O otkazu je dužan obavijestiti najmodavca najmanje tri mjeseca prije dana kad namjerava iseliti iz stana.



Najmodavac može otkazati ugovor o najmu stana čak i kad je sklopljen na određeno vrijeme, ako se ispune zakonom predviđene pretpostavke.

  • Najmodavac može otkazati ugovor o najmu stana čak i kad je sklopljen na određeno vrijeme, ako se ispune zakonom predviđene pretpostavke.

  • Najmodavac je dužan dati otkaz u pisanom obliku, uz obrazloženje, a uručuje se neposredno najmoprimcu uz njegov potpis ili preporučenom poštom.



Najmodavac može otkazati ugovor:

  • Najmodavac može otkazati ugovor:

    • Ako se najmoprimac ili drugi korisnici koriste stanom suprotno Zakonu i ugovoru
      • Neplaćanje najamnine
      • Davanje stana u podnajam, bez odobrenja najmodavca
      • Ometanje drugih stanara zgrade
      • Korištenje stana od strane osobe koja nije upisana u ugovor u periodu dužem od 30 dana, a nije riječ o bliskim srodnicima najmoprimca
      • Nekorištenje stana za stanovanje
      • Najmodavac ne može otkazati ugovor ako prethodno nije pisano opomenuo najmoprimca da u roku od 30 dana otkloni razloge za otkaz, osim ako najmoprimac više od dva puta postupi suprotno ugovoru
    • Ako se u taj stan namjerava useliti sam ili namjerava useliti svoje potomke, roditelje ili osobe koje je prema posebnim propisima dužan uzdržavati.


Najmodavac može otkazati i ugovor o najmu na neodređeno vrijeme sklopljenog sa zaštićenim najmoprimcem:

  • Najmodavac može otkazati i ugovor o najmu na neodređeno vrijeme sklopljenog sa zaštićenim najmoprimcem:

    • ako nema riješeno stambeno pitanje za sebe i svoju obitelj,
      • a temeljem posebnog propisa ima pravo na stalnu socijalnu pomoć, ili je
      • stariji od 60 godina.


3 mjeseca u slučaju korištenja stana od strane najmoprimca suprotno ugovoru

  • 3 mjeseca u slučaju korištenja stana od strane najmoprimca suprotno ugovoru

  • 6 mjeseci u slučaju da u stan želi useliti sam

  • Počinje teći prvog dana sljedećeg mjeseca od mjeseca u kojem je otkaz primljen

  • Odbije li najmoprimac primiti pisani otkaz, otkazni rok počinje teći od dana kad je obavijest o otkazu predana na pošti



Najmodavac ima pravo raskinuti ugovor o najmu:

  • Najmodavac ima pravo raskinuti ugovor o najmu:

    • Ako najmoprimac ili drugi korisnici zajedničkim prostorijama, uređajima i dijelovima zgrade svojom krivnjom nanose štetu koju u roku od 30 dana nisu popravili
    • Ako najmoprimac preinačuje stan, zajedničke prostorije i uređaje zgrade bez prethodne pisane suglasnosti najmodavca
  • Ugovor se raskida u pisanom obliku, s obrazloženjem i rokom iseljenja koji ne može biti kraći od 15 dana



Ugovor o najmu prestaje protekom vremena na koji je sklopljen.

  • Ugovor o najmu prestaje protekom vremena na koji je sklopljen.

  • Ali, ugovor se smatra prešutno obnovljenim na isto razdoblje ako ni jedna ugovorna strana najmanje 30 dana prije isteka ugovorenog vremena ne obavijesti u pisanom obliku drugu stranu da ne namjerava sklopiti ugovor za daljnje razdoblje.



Ugovor o najmu stana u pravilu ne prestaje smrću ugovornih strana.

  • Ugovor o najmu stana u pravilu ne prestaje smrću ugovornih strana.

  • Ako umre ili prestane postojati najmodavac, prava i dužnosti najmodavca prelaze na njegova nasljednika ili pravnog slijednika.

  • Ako umre najmoprimac, njegova prava i dužnosti prelaze na njegova bračnog druga, a kad ga nema, na dijete, pastorka ili najmoprimčeva posvojenika koji je naveden u ugovoru o najmu.





Ugovorom o zakupu poslovnog prostora obvezuje se zakupodavac predati zakupniku određeni poslovni prostor, a zakupnik se obvezuje platiti mu za to određenu zakupninu.

  • Ugovorom o zakupu poslovnog prostora obvezuje se zakupodavac predati zakupniku određeni poslovni prostor, a zakupnik se obvezuje platiti mu za to određenu zakupninu.

  • Pravila Zakona ne primjenjuju se na slučajeve privremenog korištenja poslovnog prostora radi održavanja sajmova, priredaba, predavanja, savjetovanja ili u slične svrhe.

  • Poslovnim prostorom smatraju se poslovna zgrada, poslovna prostorija, garaža i garažno mjesto.



Poslovna zgrada je zgrada namijenjena za obavljanje poslovne djelatnosti ako se pretežnim dijelom koristi u tu svrhu.

  • Poslovna zgrada je zgrada namijenjena za obavljanje poslovne djelatnosti ako se pretežnim dijelom koristi u tu svrhu.

  • Poslovna prostorija je jedna ili više prostorija u poslovnoj ili stambenoj zgradi namijenjenih obavljanju poslovne djelatnosti koje, u pravilu, čine građevinsku cjelinu i imaju zaseban glavni ulaz

  • Garaža je prostor za smještaj vozila

  • Garažno mjesto je prostor za smještaj vozila u garaži



Ugovor o zakupu poslovnog prostora sklapa se u pisanom obliku.

  • Ugovor o zakupu poslovnog prostora sklapa se u pisanom obliku.

  • Ako se sklopi u obliku ovršne isprave, ovrha ispražnjenja prostora provodi se na temelju tog ugovora.



Konsenzualan

  • Konsenzualan

  • Kauzalan

  • Naplatan

  • Formalan

  • Može se upisati u zemljišnu knjigu, ali djeluje prema trećima i bez upisa



Poslovni prostori u vlasništvu RH, jedinica lokalne i regionalne (područne) samouprave daju se u zakup putem javnog natječaja.

  • Poslovni prostori u vlasništvu RH, jedinica lokalne i regionalne (područne) samouprave daju se u zakup putem javnog natječaja.

  • Najpovoljnijom se smatra ona ponuda koja, uz ispunjenje uvjeta natječaja, sadrži najviši iznos zakupnine.

  • Prije sklapanja ugovora, mora se zatražiti mišljenje nadležnog državnog odvjetništva o njegovoj pravnoj valjanosti



Ugovor o zakupu poslovnog prostora mora sadržavati:

  • Ugovor o zakupu poslovnog prostora mora sadržavati:

    • Naznaku ugovornih strana
    • Podatke o poslovnom prostoru
    • Podatke o djelatnosti koja će se obavljati u poslovnom prostoru
    • Odredbe o korištenju zajedničkih uređaja i prostorija u zgradi te zajedničkih usluga i rok njihova plaćanja
    • Rok predaje poslovnog prostora zakupniku,
    • Vrijeme na koje se sklapa
    • Iznos zakupnine i rokove plaćanja
    • Odredbe o prestanku ugovora
    • Mjesto i vrijeme sklapanja ugovora


Ako bi ugovor o zakupu istog prostora odvojeno sklopila dva ili više zakupnika, pravo na zakup ima onaj zakupnik koji je prvi sklopio ugovor o zakupu.

  • Ako bi ugovor o zakupu istog prostora odvojeno sklopila dva ili više zakupnika, pravo na zakup ima onaj zakupnik koji je prvi sklopio ugovor o zakupu.

  • U tom slučaju, oštećeni zakupnik može zahtijevati naknadu štete od zakupodavca prema općim pravilima o odgovornosti za štetu.



Zakupodavac ima pravo:

  • Zakupodavac ima pravo:

    • na zakupninu koju mu je zakupnik dužan plaćati u visini, na način i u vrijeme kako je to ugovoreno,
      • ako nije drukčije ugovoreno, zakupnina se plaća mjesečno unaprijed, do petoga dana u mjesecu
    • izvršiti za trajanja zakupa radove u svrhu uređenja prostora ili radi sniženja troškova energije i održavanja
      • mora pisano obavijestiti zakupnika o vrsti, početku i opsegu radova, roku trajanja radova i novoj visini zakupnine u roku od tri mjeseca prije početka radova


Zakupodavac je dužan:

  • Zakupodavac je dužan:

    • predati zakupniku poslovni prostor u roku i u stanju utvrđenom ugovorom
    • održavati poslovni prostor u stanju određenom ugovorom odnosno u stanju prikladnom za obavljanje djelatnosti predviđene ugovorom
    • odgovarati zakupniku za materijalne nedostatke poslovnog prostora


Ako zakupodavac ne preda zakupniku poslovni prostor u stanju utvrđenom ugovorom ili zakonom, zakupnik ima pravo:

  • Ako zakupodavac ne preda zakupniku poslovni prostor u stanju utvrđenom ugovorom ili zakonom, zakupnik ima pravo:

    • tražiti razmjerno sniženje zakupnine
    • pozvati zakupodavca da otkloni nedostatke te na teret zakupodavca sam dovesti poslovni prostor u potrebno stanje, ako se zakupodavac ogluši
    • raskinuti ugovor


Zakupnik ima pravo u zakupljenom prostoru obavljati djelatnost za koju je zakupio prostor, a koja je navedena u ugovoru

  • Zakupnik ima pravo u zakupljenom prostoru obavljati djelatnost za koju je zakupio prostor, a koja je navedena u ugovoru

  • Ima pravo dati stvar u podzakup jedino ako je to izričito ugovoreno



Zakupnik je dužan

  • Zakupnik je dužan

    • Plaćati zakupodavcu ugovorenu zakupninu u roku utvrđenom u ugovoru
    • Plaćati troškove korištenja zajedničkih uređaja i obavljanja zajedničkih usluga u zgradi
    • Snositi troškove tekućeg održavanja poslovnog prostora
    • O svom trošku izvršiti popravke oštećenja prostora koje je sam prouzročio
    • Obavijestiti zakupodavca pisanim putem i bez odlaganja o potrebi da se na poslovnom prostoru, radi njegova održavanja, obave određeni popravci
    • Predati zakupodavcu poslovni prostor nakon prestanka zakupa u stanju u kojem ga je primio


Ugovor sklopljen na određeno vrijeme prestaje istekom vremena na koji je sklopljen.

  • Ugovor sklopljen na određeno vrijeme prestaje istekom vremena na koji je sklopljen.

  • Ugovor sklopljen na neodređeno vrijeme prestaje otkazom, nakon što protekne otkazni rok, s time da se ugovor ne može otkazati prije isteka jedne godine od njegova sklapanja, osim ako drukčije nije ugovoreno.



Ako ugovorom nije određen, otkazni rok iznosi 3 mjeseca, a može se dati prvog ili petnaestog u mjesecu.

  • Ako ugovorom nije određen, otkazni rok iznosi 3 mjeseca, a može se dati prvog ili petnaestog u mjesecu.

  • Otkaz se daje pisanim putem, a dostavlja se preporučenom poštom ili putem javnog bilježnika.

    • Ako se ugovor otkazuje putem javnog bilježnika, javni bilježnik o priopćenom otkazu sastavlja zapisnik i poduzima radnje propisane posebnim zakonom
    • Zapisnik koji sadrži izjavu potpisanu po protivnoj strani da se ne protivi otkazu ima snagu ovršen isprave
    • U tom slučaju, ovrha se provodi na temelju ugovora o zakupu i zapisnika.


Obje ugovorne strane mogu otkazati ugovor ako druga strana ne izvršava svoje obveze, i to neovisno o tome je li sklopljen na određeno ili neodređeno vrijeme.

  • Obje ugovorne strane mogu otkazati ugovor ako druga strana ne izvršava svoje obveze, i to neovisno o tome je li sklopljen na određeno ili neodređeno vrijeme.



Zakupodavac može otkazati ugovor u svako doba i bez otkaznog roka:

  • Zakupodavac može otkazati ugovor u svako doba i bez otkaznog roka:

    • ako zakupnik i nakon opomene koristi prostor protivno ugovoru ili mu nanosi znatnu štetu koristeći ga bez dužne pažnje
    • ako zakupnik ne plati dospjelu zakupninu u roku od 15 dana od priopćenja pisane opomene
    • ako je zakupodavcu poslovni prostor potreban za obavljanje njegove djelatnosti, jer se bez svoje krivnje više ne može koristiti poslovnim prostorom u kojem je obavljao tu djelatnost


Zakupnik može otkazati ugovor u svako doba, bez otkaznog roka:

  • Zakupnik može otkazati ugovor u svako doba, bez otkaznog roka:

    • ako zakupodavac u primjerenom roku koji mu je zakupnik ostavio ne dovede poslovni prostor u stanje u kojemu ga je dužan predati odnosno održavati


Ugovor o zakupu poslovnog prostora ne prestaje kad treća osoba kupnjom ili po drugoj osnovi stekne poslovni prostor od zakupodavca.

  • Ugovor o zakupu poslovnog prostora ne prestaje kad treća osoba kupnjom ili po drugoj osnovi stekne poslovni prostor od zakupodavca.

  • Treća osoba stupa na mjesto zakupodavca, preuzimajući njegova prava i obveze.



Ugovor o zakupu poslovnog prostora ne prestaje smrću zakupnika, već njegovi nasljednici stupaju u ugovorni odnos umjesto njega, osim ako ugovorom nije drukčije određeno.

  • Ugovor o zakupu poslovnog prostora ne prestaje smrću zakupnika, već njegovi nasljednici stupaju u ugovorni odnos umjesto njega, osim ako ugovorom nije drukčije određeno.




Do'stlaringiz bilan baham:


Ma'lumotlar bazasi mualliflik huquqi bilan himoyalangan ©fayllar.org 2017
ma'muriyatiga murojaat qiling