Bmst ing. Kurt haiden & mag.(FH) Christoph menhofer


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BMST ING. KURT HAIDEN & MAG.(FH) CHRISTOPH MENHOFER 

 

Sachverständigenbüro Haiden & Partner | Hauptstraße 1 | 7000 Eisenstadt | UID-Nr.: ATU64648947 | 



Telefon: +43 2682 64259 | Fax: +43 2682 66924 | Mail: office@haiden-partner.at | Web: www.haiden-partner.at | 

Bankverbindung: Mag.(FH) Christoph Menhofer | BLZ: 20267 | KtoNr.: 02000012852

 

| Wr. Neustädter Sparkasse 



 

 

An das 



Bezirksgericht Eisenstadt  

Wiener Straße 9 



7000 Eisenstadt 

 

 



Datum: 25.01.2010 

Zeichen: 3514/09 

 

 

Aufgrund  des  Beschlusses  des  Bezirksgerichtes  Eisenstadt  vom  19.10.2009,  



GZ.: 5 E 47/09a wird umseitiges 

 

W E R T E R M I T T L U N G S - G U T A C H T E N 

 

in der bewilligten Zwangsversteigerung erstattet. 



 

 

Betreibende Partei 





 

vertreten durch: 

                   

 

Erste Bank der österr. Sparkassen AG 



1010 Wien, Graben 21. 

Dr. Wolfgang Kiechl, RA., 

1070 Wien, Lerchenfelderstraße 115/9 

Verpflichtete Partei 

                   



 

Margarete Mikulits 

2491 Neufeld/Leitha, Dr. Robert Davy-Gasse 11 

Auftraggeber 

Bezirksgericht Eisenstadt  

Wiener Straße 9 

7000 Eisenstadt 

 

Liegenschaft 

EZ: 917 


Bezirksgericht: Eisenstadt 

Grundbuch: 30014, Neufeld an der Leitha 

 

Adresse: 



Dr. Robert Davy-Gasse 11 

2491 Neufeld an der Leitha 

 

Bewertungsstichtag 

26.11.2009 

 

Verkehrswert 

€ 319.000,00 

 

 

Dieses Gutachten umfasst 38 Seiten 



 

 

Ausfertigungen   1+3 



 

GZ: 5 E 47/09a-7 

 

 

 

EZ:  917 

GB:  30014, Neufeld an der Leitha

 

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Allgemeine Daten 

 

Gericht 

Bezirksgericht Eisenstadt 

Wiener Straße 9 

7000 Eisenstadt 

 

Liegenschaft 

Einfamilienhaus 

Dr. Robert Davy-Gasse 11 

2491 Neufeld an der Leitha 

Einlagezahl 917, Grundbuch Neufeld an der Leitha (30014), 

Bezirksgericht Eisenstadt 

 

Stichtag 

26.11.2009 

 

Sachverständiger  BMST Ing. Kurt Haiden 

 

Eigentümer mit 

Eigentumsanteil 

Mikulits Margarete, 1 / 1 

 

Alle Preise sind angegeben in Euro und inklusive Umsatzsteuer. 



GZ: 5 E 47/09a-7 

 

 

 

EZ:  917 

GB:  30014, Neufeld an der Leitha

 

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A L L G E M E I N E S 

 

 



Es  handelt  sich  im  vorliegenden  Fall  um  ein  Immobilienwertgutachten  und  nicht  um  ein 

Gutachten über den Zustand der Gebäudesubstanz.  

 

Die  Einschätzung  des  Bau-  und  Erhaltungszustandes  der  Objekte  erfolgt  ausschließlich 



durch  äußeren  Augenschein  anlässlich  der  Befundaufnahme.  Es  gilt  hier  der 

Bewertungsstichtag. 

 

Die  Begutachtung  erfolgt  zerstörungsfrei.  D.h.  für  die  Beurteilung  der  Bausubstanz 



werden  keine  Materialproben  genommen  auch  keine  Verkleidungen  entfernt.  Der 

Sachverständige  beurteilt  die  Qualität  der  Ausführung  und  Erhaltung  lediglich  durch  die 

Betrachtung  der  Oberfläche  des  Bauteiles  (Materiales).  Die  Qualität  der  verwendeten 

Materialien und seine Verarbeitung können daher nicht eingeschätzt werden. 

 

Die augenscheinliche Begutachtung des Grundes und die Historie des Grundstückes sowie 



Recherchen  bei  Besitzern,  Nachbarn  und  Behörden  ergeben  keinerlei  Hinweise  auf  eine 

eventuelle  Kontaminierung  der  gegenständlichen  Liegenschaft.  Probebohrungen,  welche 

zu gutachtlichen Ergebnissen zu dieser Thematik führen, liegen diesem Schätzgutachten 

nicht zugrunde und werden generell nur auf ausdrückliche Anweisung des Auftraggebers 

durchgeführt.  Die  Bewertung  erfolgt  daher  unter  der  Annahme,  dass  das  Grundstück 

kontaminationsfrei ist. 

 

Für die Gebäudebeschreibung und deren Beurteilung wird von einer soliden Verarbeitung 



und  dem  Stand  der  Technik  entsprechenden  Qualitäten  der  verwendeten  Materialien 

ausgegangen.  Diese  Annahme  gilt  auch  für  optisch  erkennbare  Sanierungsmaßnahmen 

von  Baumängeln  die  einmal  vorhanden  waren  und  nunmehr  augenscheinlich  behoben 

sind. Versteckte Mängel können  somit auch nicht erkannt und beurteilt werden. Weiters 

wird  darauf  hingewiesen,  dass  die  beschriebenen  elektrischen,  sanitären  oder  sonstigen 

technischen Einrichtungen nicht auf ihre Funktionsfähigkeit hin überprüft wurden. Sofern 

kein  augenscheinlicher  Schaden  besteht  oder  vom  Eigentümer  nicht  darauf  hingewiesen 

wurde,  wird  daher  in  der  Bewertung  von  einer  ordnungsgemäßen  Funktion  dieser 

Anlagenteile ausgegangen. 

 

 



GZ: 5 E 47/09a-7 

 

 

 

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GB:  30014, Neufeld an der Leitha

 

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Die 



Ermittlung 

des 


Verkehrswertes 

erfolgt 


im 

Sinne 


des 

Liegenschafts- 

bewertungsgesetzes 1992 und der ÖNORM B 1802. Die nachstehende Bewertung erfolgt 

unter  allen  im  Befund  getroffenen  Feststellungen  und  unter  Bedachtnahme  auf  die 

Verhältnisse am Realitätenmarkt. 

B E W E R T U N G S G R U N D L A G E N 

 

Der  Verkehrswert  einer  Liegenschaft  wird  maßgeblich  von  den  im  Grundstücksverkehr 



herrschenden  Wertvorstellungen  bestimmt.  Er  ist  ein  Wert  für  jedermann,  losgelöst  von 

allen  persönlichen  Verhältnissen  und  des  jeweiligen  Eigentümers.  Für  seine  Ermittlung 

gelten  ausschließlich  objektive  Gesichtspunkte.  Der  Verkehrswert  wird  auch  als 

„allgemeiner Wert“ oder als „Marktwert“ bezeichnet. 

 

Der  Verkehrswert  wird  durch  jenen  Preis  bestimmt,  welcher  im  gewöhnlichen 



Geschäftsverkehr nach den Eigenschaften der Beschaffenheit und der Verwertbarkeit des 

Verwertungsgegenstandes,  ohne  Rücksicht  auf  ungewöhnliche  oder  persönliche 

Verhältnisse, zu erzielen wäre. 

 

Der gewöhnliche Geschäftsverkehr ist der Handel auf dem freien Markt, bei dem sich die 



Preise nach dem marktwirtschaftlichen Prinzip von Angebot und Nachfrage bestimmen. Er 

unterliegt  den  Gegebenheiten  der  allgemeinen  wirtschaftlichen  Lage,  der  Situation  auf 

dem Realitätenmarkt und auf dem Kapitalmarkt. 

 

Bei  der  Wertermittlung  sind  alle  tatsächlich  rechtliche  und  wirtschaftliche  Umstände  zu 



berücksichtigen, 

welche 


den 

Wert 


einer 

Liegenschaft 

beeinflussen 

können. 


Ungewöhnliche 

oder 


subjektive 

Einflüsse, 

wie 

Affektionswerte 



und 

Spekulationsgesichtspunkte,  sind  aus  dem  Bewertungsverfahren  auszuschließen.  Für  die 

Berechnung  des  Verkehrswertes  stehen  dem  Sachverständigen  unterschiedliche 

Bewertungsmethoden zur Verfügung. 

 

Die gängigsten sind: 



− 

das Vergleichswertverfahren, 

− 

das Sachwertverfahren und 



− 

das Ertragswertverfahren. 



 

GZ: 5 E 47/09a-7 

 

 

 

EZ:  917 

GB:  30014, Neufeld an der Leitha

 

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Das  Sachwertverfahren  dient  vorrangig  zur  Ermittlung  des  Wertes  bebauter 



Liegenschaften, 

wenn 


deren 

Eigennutzung 

im 

Vordergrund 



steht 

und 


die 

Beschaffungskosten  für  die  Liegenschaft  einschließlich  der  darauf  befindlichen  baulichen 

Anlagen  für  die  in  Betracht  kommenden  Kaufinteressenten  von  vorrangiger  Bedeutung 

sind. 


Das  bedeutet,  dass  das  Sachwertverfahren  in  der  Regel  dann  anzuwenden  ist,  wenn  es 

für die Werteinschätzung am Markt nicht vorrangig auf den Ertrag ankommt, sondern die 

Herstellungskosten  im  gewöhnlichen  Geschäftsverkehr  wertbestimmend  sind.  In  diesem 

Verfahren steht somit die "Sache" an sich im Vordergrund. Dies ist in erster Linie bei Ein- 

und  Zweifamilienhäusern,  durch  die  vorherrschende  Eigennutzung  der  Eigentümer,  der 

Fall. Das gleiche kann auch für Wochenendhäuser, Jagdhütten oder Ferienhäuser gelten. 

 

Ermittlung des Bodenwertes im Vergleichswertverfahren 

 

Der  Bodenwert  wird  in  der  Regel  von  ortsüblichen  Kaufpreisen  für  Grundstücke 



abgeleitet. Hierfür bietet sich das Vergleichswertverfahren an. 

 

Die  zum  Vergleich  herangezogenen  Bodenpreise  müssen  aber  Grundkäufe  betreffen, 



welche  mit  den  Bewertungsflächen  hinsichtlich  ihrer  wertbeeinflussenden  Faktoren 

übereinstimmen. Darunter sind zu verstehen: 

 

Die allgemeine und die besondere Lage, die Grundstücksform und die Beschaffenheit, die 



Situierung  nach  den  Flächenwidmungsplänen  und  damit  zusammenhängend  die 

Nutzungs- und Verwertungsmöglichkeiten. 

 

Der  Aufschließungsgrad  und  die  Aufschließungskosten,  die  Entfernung  zu  den 



Ortszentren, 

öffentlichen 

Verkehrseinrichtungen 

und 


Verkehrsträgern, 

Straßen, 

Eisenbahnen  usw.  sind  zu  berücksichtigen.  Wenn  die  wertbeeinflussenden  Faktoren  der 

Vergleichsflächen  von  jenen  der  Bewertungsgrundstücke  abweichen,  so  sind  die 

Differenzen durch schlüssige Zu- und Abschläge zu berichtigen. 

 

Preise, welche auf einen Wert der besonderen Vorliebe oder auf Käufe unter Verwandten 



schließen lassen, sind von einem Preisvergleich auszuschließen. 

 


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GB:  30014, Neufeld an der Leitha

 

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Ermittlung des Sachwertes 

 

Der  Wert  einer  Liegenschaft  ergibt  sich  aus  der  Summe  des  Bodenwertes  und  des 



Bauwertes. 

 

Der Bauwert wird von den Herstellungskosten abgeleitet, worunter die Summe aller jener 



Beträge zu verstehen ist, welche für die Errichtung des jeweils zu bewertenden Objekts in 

gleicher Ausführung, Ausstattung, Raumeinteilung und Konstruktionsart aufzuwenden ist. 

 

Die Grundlage für diese Berechnung bilden die zum Bewertungsstichtag geltenden Lohn- 



und Materialpreise des Bauhauptgewerbes und der Professionisten. 

 

Vom  Herstellungswert  ist  dann  die  technische  Wertminderung,  zur  Berücksichtigung  der 



Amortisation  des  Gebäudealters,  allfälliger  Bauschäden  und  Mängel  sowie  des 

Fertigstellungsgrades  abzuziehen.  Darüber  hinaus  ist  in  der  technischen  Wertminderung 

auch  ein  allfälliger  Rückstau  an  Instandhaltungs-  und  Instandsetzungsmaßnahmen 

enthalten. 

 

Maßgebende  Faktoren  für  die  Bestimmung  dieses  Wertabschlags  bilden  die  Relation 



zwischen  Lebensdauer  und  Bestandsdauer  einerseits  sowie  der  allgemeine  Bau-  und 

Erhaltungszustand anderseits. 

 

Der  Abschlag  für  die  technische  Wertminderung  erfolgt  als  Prozentsatz  des 



Herstellungswertes. 

 

Neben  der  technischen  Wertminderung  unterliegt  jedes  Bauwerk  auch  einer 



wirtschaftlichen Wertminderung. 

Die 


gängigsten 

Berechnungsmethoden 

zur 

technischen 



und 

wirtschaftlichen 

Alterswertminderung sind: 

− 

die Lineare Alterswertminderung 



− 

die Progressive Alterswertminderung und 

− 

die Parabolische Alterswertminderung 



 

Bei  Gebäuden  mit  aufwendiger  Innenausstattung  (Einfamilienwohnhäuser)  oder 

Gebäuden,  die  einem  verstärkten  Verschleiß  unterliegen,  die  nachlässig  oder  gar  nicht 

baulich instand gehalten werden, wird eine „Lineare Altersabwertung“ berechnet. 



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EZ:  917 

GB:  30014, Neufeld an der Leitha

 

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Die „Progressive Wertminderung nach Ross“ weist eine leichte Progression auf. Sie kann 

bei  Wohn-  und  Geschäftshäusern,  (Büro-,  Verwaltungsgebäuden,  Ladengeschäften, 

Warenhäuser usw.) mit einfacher bis normaler Ausstattung angewandt werden. 

 

Für  nicht  stark  beanspruchte  Gebäude  mit  geringwertiger  Innenausstattung  der 



Industrie,  die  sich  gemessen  Ihrem  Alter  in  einem  guten  baulichen  Zustand  befinden, 

wird eine sogenannte „Parabolische Alterswertminderung“ angenommen.

 


GZ: 5 E 47/09a-7 

 

 

 

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Die Durchführung von Erhebungen und Ortsaugenschein ergaben folgenden 



 

B E F U N D 

 

Allgemeines: 

 

Erster durchgeführter Ortsaugenschein am 30.09.2009. 

 

Beginn: 14:00 Uhr  -  Ende: 14:15 Uhr 

 

OBJEKT VERSPERRT.



  

 

 



Zweiter durchgeführter Ortsaugenschein am 26.11.2009. 

 

Beginn: 07:30 Uhr  -  Ende: 08:45 Uhr 

 

Weiters anwesende Personen: 



Herr Franz Mikulits 

 

 



Beigestellte Unterlagen & Erhebungen: 

 

• 

Einreichplan  (Kopie  aus  dem  Bauakt),  Planverfasser  Bmst.  Ing.  Rainer 



Halbach, vom 17.04.1986 (Zl: B-15/1986) 

• 

Grundbuchauszug EZ.: 917, Stand 16.09.2009 



• 

Mappenkopie vom 16.09.2009 

• 

Einsichtnahme in  den  Flächenwidmungsplan  der  Gemeinde  Neufeld  an  der 



Leitha 

• 

Einsichtnahme in Bebauungsplan der Gemeinde Neufeld an der Leitha 



• 

Behördliche Baubewilligung vom 28. April 1986 (Zl: B-15/1986-2) 

• 

Mündliche Angaben von anwesenden Personen: 



Die gesamte Liegenschaft steht in Eigennutzung, das sich darauf 

befindliche Objekt ist nicht vermietet oder verpachtet. 

2003  –  Dämmung  Dachboden  und  Seitenwände  im  OG.  KG  teilweise 

verfliest  und  gemalt.  Weiters  wurden  seit  2002/03  Anstriche  aufgefrischt, 

die Küche erneuert, das WC im EG erneuert, die Fenster abgeschliffen und 

gestrichen, u.s.w. 

 

 

 

Fachliteratur: 

 

• 



Ross / Brachmann: Ermittlung des Bauwertes von Gebäuden 

• 

Heimo Kranewitter: Liegenschaftsbewertung 



• 

Bienert / Funk (Hrsg.): Immobilienbewertung Österreich 



GZ: 5 E 47/09a-7 

 

 

 

EZ:  917 

GB:  30014, Neufeld an der Leitha

 

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• 



Stabentheiner: Liegenschaftsbewertungsgesetz 

• 

Zeitschrift „Der Sachverständige“ 



• 

ÖNORM B1802 Liegenschaftsbewertung 

 

 

Feststellungen Grundbuchstand: 



Dieser ist der beiliegenden Kopie des Grundbuchauszugs im Anhang zu entnehmen 

(Beilage a). 

 

 

Beschreibung der Liegenschaft: 



Die Lage: 

Die  Liegenschaft  bildet  eine  Mittelparzelle  und  ist  vom  Ortszentrum  ca.  800m  entfernt. 

Die Zufahrt erfolgt von der Dr. Robert-Davy Gasse. 

 

Die Form: 

Die Liegenschaft hat annähernd eine rechteckige Form, ist lang gezogen und vollkommen 

eben. 


 

Die Maße: 

Die Straßenfrontlänge beträgt ca.13,00m, die mittlere Tiefe des Grundstücks beträgt ca. 

70,00m. 

 

Versorgungsleitungen: 

Anschlüsse  an  das  öffentliche  Strom-,  Telefon-,  Erdgas-,  Kabelfernseh-  und  Wassernetz 

sind vorhanden. 

Die Abwässer werden in den öffentlichen Straßenkanal geleitet. 



 

Verkehrsverhältnisse: 

Die Anbindung an das überregionale Straßennetz ist durch die in ca. 10km erreichbaren 

Autobahnauffahrt der A3 bei Hornstein gegeben. Die nächste Bushaltestelle ist ca. 200m 

entfernt. Der Bahnhof befindet sich in einer Entfernung von ca. 700m. 



 

Einkaufsmöglichkeiten: 

Die  zur  Deckung  des  Tagesbedarfs  erforderlichen  Geschäfte  befinden  sich  in 

unmittelbarer Nähe. 


GZ: 5 E 47/09a-7 

 

 

 

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Verbauung: 

Lt.  Flächenwidmungsplan  liegen  die  Grundstücke  im  BW-Bauland/Wohngebiet.  Die 

Liegenschaft ist in gekuppelter Bauweise mit einem Einfamilienhaus verbaut. 



 

Sonstiges: 

Die Sonneneinstrahlung ist als ausreichend zu bezeichnen, Emissionen und Gefahren, 

bzw. Verdachtsmomente einer Kontamination waren nicht erkennbar. 

Das Grundstück ist grundbücherlich noch nicht im Grenzkataster eingetragen. Ebenso ist 

es nicht im Altlasten- und Verdachtsflächenkataster verzeichnet. 

 

Beschreibung der vorhandenen Objekte: 

WOHNHAUS: 

Allgemeines: 

Auf der Liegenschaft wurde in Massivbauweise ein Einfamilienhaus errichtet. Der Zugang 

erfolgt  vom  Hof  im  Süden  der  Liegenschaft.  Im  westlichen  Bereich  befindet  sich  ein 

kleines Gartenhaus, welches über einen arkadenartigen Gang erreichbar ist.  



An Räumen sind vorhanden: 

KG.  –  Vorraum,  Waschküche,  Saunabereich,  WC,  Stüberl,  Küche,  Schutzraum, 

Lagerraum und Heizraum.  



EG. – Vorraum, Küche, Speis, WC, Abstellraum, Wohnraum, Arbeitszimmer und Archiv.  

DG.  –  Galerie,  Vorraum,  Arbeitszimmer,  Schlaf-/Gästezimmer,  zwei  Sanitärräume, 

Abstellraum, Bügelzimmer, Schlafzimmer und Schrankraum. 



DB. – Dachbodenraum. 

Bauausführung: 

Fundierung – verm. Streifenfundament aus Stampfbeton. 

Kellerwände – Betonschalsteine bzw. Betonhohlblocksteine. 

Geschosswände – verm. Hohlblockziegelmauerwerk. 

Trennwände – Zwischenwandsteine. 

Decken – STB Decken.  

Dach – Satteldachstuhl mit Gauben. 

Dachdeckung – Bramac. 

Einfassungen, Rinnen und Abfallrohre – verm. verzinktes Eisenblech. 

Stiegen – KG und DG massive, gewendelte Stufenanlagen. 

Hauseingangstüre – Holztürstock mit massiver Holztüre und Glaslichte. 

Innentüren – Holztüren mit Messingbeschlag, teilweise mit Glaslichte. 



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Fenster – Holzfenster mit Thermoverglasung und Sprossen. 



Innenputz – grob und fein verputzt und gemalen bzw. tapeziert. Bei den Sanitärräumen 

Fliesen. 

Beheizung – Zentralheizungsanlage Gas und feste Brennstoffe. 

Blitzschutz vorhanden. 



Ausstattung der einzelnen Räume: 

KELLERGESCHOSS: 

Abgang  vom  Wohnbereich  über  eine  massive,  gewendelte  Treppe,  welche  mit  Fliesen 

belegt ist. Wände grob verputzt und gemalen.  

 

Von hier gelangt man in die Waschküche – keramische Bodenfliesen.  Wände und Decke 



grob und fein verputzt und gemalen. Kleines Fenster mit Lichtschacht. Im Parapetbereich 

ein  Heizradiator  situiert.  Hier  befindet  sich  ein  Anschluss  für  die  Waschmaschine  sowie 

ein kleines Waschbecken mit Zweihandarmatur. Zum Teil auf Putz geführte Leitungen. 


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Vorraum  –  keramische  Bodenfliesen.  Wände  grob  verputzt  und  gemalen.  Hier  ist  ein 

Heizradiator  ersichtlich.  Saunabereich  -  Metalltürstock  mit  Holztürblatt.  Boden  und 

Fenster wie vor. Ebenfalls ein lasierter Heizradiator gegeben. Wände und Decke gemalen.  

 

Im  östlichen  Bereich  des  Raumes  befindet  sich  eine  geräumige,  gemauerte  Dusche. 



Keramische Boden- und Wandfliesen. Ausstattung – Dusche mit Armatur und Brause, nur 

für Kaltwasser.  



GZ: 5 E 47/09a-7 

 

 

 

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GB:  30014, Neufeld an der Leitha

 

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Kleine Sauna mit zwei Etagen eingebaut.  

 

Unter  dem  Stiegenabgang  befindet  sich  das  WC  –  Türe  und  Boden  wie  vor.  Wände  und 



Schräge  grob  und  fein  verputzt  und  gemalen.  Decke  vertäfelt.  Ausstattung  -  ein 

englisches  WC  mit  freiliegendem  Spülkasten  sowie  ein  keramisches  Waschbecken  mit 

Zweigriffarmatur.  


GZ: 5 E 47/09a-7 

 

 

 

EZ:  917 

GB:  30014, Neufeld an der Leitha

 

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Stüberl – Türe und Boden wie vor. Wände und Decke wie im Vorraum. Hier ist ebenfalls 

ein Heizradiator ersichtlich.  

 

Eingebaute  Küche  -  l-förmig  verbaut.  Ausstattung  -  ein  Backrohr  der  Firma  Philips  mit 



vier  Kochplatten,  eine  Abwasch  aus  Nirosta  mit  Zweigriffarmatur  sowie  ein  kleiner 

verblendeter Kühlschrank.  



GZ: 5 E 47/09a-7 

 

 

 

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GB:  30014, Neufeld an der Leitha

 

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Angeschlossen  an  das  Stüberl  ist  der  Schutzraum  –  PVC-Boden.  Wände  und  Decke  wie 

vor.  


 

Lagerraum - Zugang wie vor. Betonboden. Wände und Decke grob verputzt. Hier ist ein 

Schacht ersichtlich, durch den das Holz geworfen wird. Weiters ist der Gaszähler situiert. 

Auf Putz geführte Rohre und Leitungen.  



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Heizraum  -  Ausstattung  wie  vor.  Auf  Putz  geführte  Leitungen  und  Rohre.  Hier  ist  das 

Heizsystem für Gas und feste Brennstoffe gegeben.  

 

Die  Warmwasseraufbereitung  erfolgt  über  Gas  bzw.  feste  Brennstoffe,  je  nach  Bedarf. 



Boiler der Firma Vaillant mit einem Fassungsvermögen von ca. 250 Liter.  

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ERDGESCHOSS: 

Zugang über Holztürstock mit massiver Holztüre und Glaslichte. Bei der Glaslichte ist ein 

Gitter gegeben.   

 


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Vorraum  –  keramische  Bodenfliesen.  Wände  gemalen,  Decke  vertäfelt.  Es  ist  ein 



Heizkörper situiert.  

 

Küche  -  Holztürstock  mit  Holztüre  und  Messingbeschlag.  Keramische  Bodenfliesen, 



welche  im  Jahre  2008  getauscht  wurden.  Wände  und  Decke  grob  und  fein  verputzt  und 

gemalen 


mit 

drei 


Deckenspots. 

Zwei 


Holzfenster 

mit 


Thermoverglasung. 

Fußbodenheizung ausgebildet.  

 

Die  Küche  ist  u-förmig  verbaut  mit  Ober-  und  Unterschränken,  ebenfalls  im  Jahr  2008 



eingebaut.  Ausstattung  –  ein  Backrohr  der  Firma  AEG,  eine  Nirostaabwasch  mit 

Einhandarmatur,  ein  Cerankochfeld  und  darüber  ein  Dunstabzug.  WC  –  keramische 



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Bodenfliesen  wie  im  Vorraum,  diese  wurden  ebenfalls  2008  getauscht.  Decke  grob  und 



fein  verputzt  und  gemalen  mit  drei  eingelassenen  Deckenspots.  Ausstattung  -  ein 

englisches WC mit verblendetem Spülkasten sowie ein kleines keramisches Waschbecken 

mit Einhandarmatur.  

 

Kleiner Abstellraum – Bodenfliesen ebenfalls wie im Vorraum. Hier lagern die Schuhe 



u.s.w.  Wände verputzt und gemalen, Decke vertäfelt.  

 


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Vom  Vorraum  gelangt man in den Wohnraum - zweiflügelige Holztüre mit Glaslichte und 



Sprossen.  Boden  und  Wände  analog  wie  im  Vorzimmer,  jedoch  mit  Fußbodenheizung. 

Zirka  20m²  des  Wohnbereichs  sind  als  Galerie  ausgebildet.  Der  Rest  des  Wohnbereichs 

ist  vertäfelt.  Drei  zweiflügelige  Holzfenster  mit  Sprossen  und  Thermoverglasung.  Im 

Parapetbereich ein Heizkörper situiert. 

 

Im Wohnbereich ein offener Kamin situiert.  



 

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Richtung  Westen  befindet  sich  eine  zweiflügelige  Holztüre  mit  Thermoverglasung  und 



Sprossen zum Garten. In der nordwestlichen Ecke des Wohnbereichs befindet sich eine l-

förmig verbaute Sitzgelegenheit.  

 

 

 



Hinter  dem  Wohnbereich  Richtung  Nordwesten  ist  ausgebildet  eine  Speis  –  keramische 

Bodenfliesen.  Wände  grob  verputzt  und  gemalen,  Decke  vertäfelt.  Auch  hier  ein 

zweiflügeliges Holzfenster wie vor gegeben.  


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Vom  Wohnbereich  ist  auch  erreichbar  ein  kleines  Arbeitszimmer    -  Boden,  Fenster  und 

Heizkörper  analog  wie  im  Wohnbereich.  Wände  grob  und  fein  verputzt  und  gemalen. 

Decke vertäfelt.  

 

Von hier ist auch ein kleines Archiv erreichbar. 



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DACHGESCHOSS: 

Aufgang vom Wohnbereich über analoge Stufenanlage wie in den Keller. Um die Galerie 

läuft ein massives Holzgeländer.  

 

Bodenbelag  wie  im  Wohnbereich  EG.  Decke  vertäfelt.  Kniestock  ca.  1,50m  in  Richtung 



Norden und Süden. Kleiner Vorraum - Laminatboden. Wände grob verputzt und gemalen, 

Decke  vertäfelt.  Kleines  Arbeitszimmer  -  Kniestock  analog  wie  vor.  Fenster,  Wände  und 

Decke wie vor beschrieben. Im Parapetbereich ist ein Heizkörper situiert. Laminatboden.  

 


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Schlafzimmer/Gästezimmer  –  Holztürstock  mit  Holztüre.  Laminatboden.  Wände,  Decke, 



Fenster und Heizung wie vor.  

 

Sanitärraum  -  Zugang  wie  vor.  Keramische  Bodenfliesen,  ebenfalls  im  Bereich  des 



Kniestocks  bis  zur  Decke  Fliesen  gegegen,  Decke  vertäfelt.  Dachflächenfenster  aus  Holz 

der  Firma  Velux.  Ausstattung  -  ein  Heizkörper,  ein  keramisches  Waschbecken  mit 

Einhandarmatur,  ein  englisches  WC  mit  freiliegendem  Spülkasten,  eine  Badewanne  mit 

Einhandarmatur 

und 

Brause 


sowie 

eine 


Dusche 

mit 


Kunststoffspritzschutz, 

Einhandarmatur und Brause.  

 

 


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Von  der  Galerie  erreichbar  ein  Abstellraum  -  Laminatboden.  Wände  grob  und  fein  und 



gemalen, Decke vertäfelt.  

 

Bügelzimmer - Ausstattung wie vor. Dachflächenfenster aus Holz der Firma Velux.  



 

 


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Schlafzimmer - Laminatboden. Wände tapeziert und gemalen, Decke vertäfelt. Auch hier 



Kniestock 

ca. 


1,50m. 

Zweiflügeliges 

Holzfenster 

mit 


Thermoverglasung. 

Im 


Parapetbereich Heizkörper situiert.  

 

Vom Schlafzimmer gelangt man in den Schrankraum - Ausstattung wie vor.  



 

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Badezimmer - Ausstattung analog wie beim vor beschriebenen Sanitärraum.  



 

 

Der  Dachboden  konnte  nicht  besichtigt  werden.  Zugang  über  eine  Aluklapptreppe  im 



Galeriebereich.  

 

GARTENHAUS: 



Im westlichen Bereich der Liegenschaft befindet sich ein kleines Gästehaus. Zugang über 

den arkadenartigen Gang über Holztürstock mit massiver Holztüre und Glaslichte. Dieser 

Raum  dient  als  Winterlager  für  diverse  Pflanzen.  Keine  Heizung  gegeben.  Keramische 

Bodenfliesen.  Wände  grob  verputzt  und  gemalen,  Decke  vertäfelt.  Holzfenster  mit 

Sprossen und Thermoverglasung.  


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Zweiter Raum analog wie vor.  

 

 



Über dem Gartenhaus in Richtung Westen erreichbar der Dachboden, alte Holztüre ohne 

Aufgang. Der Dachbodenraum konnte nicht besichtigt werden.  

 


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Außenanlagen: 

Zufahrt  zum  Grundstück  über  einen  öffentlichen  Gehsteig.  In  Richtung  Straße  keine 

Einfriedung,  lediglich  ein  gepflasterter  Vorplatz.  Vom  Objekt  in  Richtung  südlicher 

Grundstücksgrenze eine Mauer mit zwei Durchbrüchen ausgebildet. Zweiflügelige Öffnung 

für ein KFZ, die andere als Eingang. Beide Tore aus Schmiedeeisen ausgebildet. 

 

Im Vorgartenbereich ein aus Pflastersteinen ausgelegter Gehweg mit einem Grünbereich, 



welcher mit Bäumen und Ziersträuchern bepflanzt ist 

 

 



 

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Die  Hofzufahrt  ist  mit  Pflastersteinen  belegt.  An  der  südlichen  Mauer  ein  ca.  1m  breiter 



Streifen  als  Garten  genutzt.  Einfriedung in  Richtung  Süden  massive Mauer  auf  Höhe  ca. 

1,80m mit Dachziegelabschluss.  

 

Im  Gartenbereich  ist  ein  Swimmingpool  situiert.  Rund  um  den  Beckenrand  verläuft  ein 



ca.  50cm  breiter  Streifen  mit  Waschbetonfliesen.  In  Richtung  Norden  befindet  sich  der 

Arkadenanbau.  

 

Boden  mit  Pflasterplatten  (ca.  50x50cm)  belegt.  Ein  gemauerter  Griller  mit  Abzug 



situiert. Decke im Arkadenbereich vertäfelt.  

GZ: 5 E 47/09a-7 

 

 

 

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Im  rückwärtigen Bereich Gehweg mit Waschbetonplatten ausgelegt. Hier sind zahlreiche 

Bäumen und Zierpflanzen gepflanzt  

 

 



Zugang zum kleinen Biotop/Teich.  

GZ: 5 E 47/09a-7 

 

 

 

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Einfriedung  in  Richtung  Norden  analog  wie  Richtung  Süden.  In  Richtung  Westen  ein 

Maschendrahtzaun  mit  Schilfrohrbeplankung.  Im  westlichsten  Bereich  der  Liegenschaft 

befindet sich ein kleiner Gemüsegarten. 

 

Weiters ein ca. 2,5x2,5m großer Gartenschuppen aus Blech.  



Vom Arkadengang gelangt man in den Kellerbereich. Differenzstufenanlage aus Ortbeton, 

roh.  Wangenmauerwerk verputzt und mit Ziegeln abgedeckt.  



GZ: 5 E 47/09a-7 

 

 

 

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B a u-  u n d  E rh a lt u n gsz u st a n d:  

Der  Bau-  und  Erhaltungszustand  des  Wohnhauses  ist  soweit  zugänglich  und 

wahrnehmbar als sehr gut  zu bezeichnen. 

Sanierungs- und Instandsetzungsarbeiten sind erforderlich: 

Der Fassadenverputz in Richtung Norden ist instandzusetzen.  


GZ: 5 E 47/09a-7 

 

 

 

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G U T A C H T E N 

 

 



S a c h w e r t   d e r   L i e g e n s c h a f t 

 

 



Bodenwert 

 

Zone I: 520m² x €130,00 =  € 67.600,-- 



Zone II: 387m² x €65,00 =   € 25.155,-- 

Summe 

 

 

€ 92.755,-- 

 

Gemittelter m²-Preis Freigrund: € 102,30 

 

Grundstück Nr. 130/5 und 130/6 



Bauland, Wohngebiet, bebaut 

 

907,00 m² Grundfläche á 102,30 



92.786,10 

10,00 % Abwertung (1) 

-9.278,61 

Grundstückswert 

83.507,49 

 

(1) Abwertung 

 

10,00 % Bebauungsabschlag 



-9.278,61 

 

Bodenwert 



83.507,00 

 

 



Gebäudezeitwert 

 

Einfamilienwohnhaus 



Baujahr 1986, Alter des Objektes 23 Jahre, Lebensdauer 80 Jahre, Restlebensdauer 57 

Jahre 


 

gewöhnliche Herstellungskosten 

 

Kellergeschoß 

 

121,65 m² (2) á 800,00 



97.320,00 

Erdgeschoß 

 

99,02 m² (3) á 1.700,00 



168.334,00 

Obergeschoß 

 

89,71 m² (4) á 1.700,00 



152.507,00 

Arkadengang 

 

57,97 m² á 400,00 



23.188,00 

Nebengebäude 

 

29,21 m² (5) á 1.200,00 



35.052,00 

 

(2) Flächenberechnung 

 

Sauna 


7,92 m² 

Wasch- und Ruheraum 

16,56 m² 

Waschküche/Trockenraum 

12,96 m² 

Vorraum 


7,07 m² 

Gang 


7,75 m² 

WC 


2,58 m² 

GZ: 5 E 47/09a-7 

 

 

 

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Küche 



5,02 m² 

Stüberl 


31,75 m² 

Weinlager (Schutzraum) 

11,28 m² 

Heizmateriallager 

9,64 m² 

Heizraum 

9,12 m² 

Summe 

121,65 m² 

 

(3) Flächenberechnung 

 

Wohnraum 



61,87 m² 

Wirtschaftsraum 

7,07 m² 

Küche (jetzt Büro) 

11,99 m² 

Windfang 

1,44 m² 

Garderobe 

2,40 m² 

Diele 


8,58 m² 

Abstellraum 

1,62 m² 

WC 


2,16 m² 

Speis bei der ehem. Küche 

1,89 m² 

Summe 

99,02 m² 

 

(4) Flächenberechnung 

 

Ki. Zimmer 



14,95 m² 

Ki. Zimmer 

13,72 m² 

Bad + WC, Seite a: 1,80, Seite b: 3,00 

5,40 m² 

Flur 


2,88 m² 

Estrade (heute um ehem. Schrankraum erweitert) 

23,62 m² 

Eltern Schlafzimmer 

14,95 m² 

Schrankraum 

6,81 m² 

Bad + WC 

7,38 m² 

Summe 

89,71 m² 

 

(5) Flächenberechnung 

 

Lager 


6,25 m² 

Zimmer 1 (geplantes Gästezimmer), Seite a: 5,40, 

Seite b: 2,80 

15,12 m² 

Zimmer 2 (geplante Nasszelle und Vorraum), Seite 

a: 2,80, Seite b: 2,80 

7,84 m² 

Summe 

29,21 m² 

 

Neubauwert 



476.401,00 

 

Bauwert 

 

Neubauwert 



476.401,00 

29,00 % lineare Alterswertminderung 

-138.156,29 

11,00 % Abwertung (6) 

-52.404,11 

Bauwert zum Stichtag 26.11.2009 

285.840,60 

 

(6) Abwertung Objektkosten 

 

10,00 % Wirtschaftliche Wertminderung, 



(verlorener Bauaufwand, unwirtschaftlicher Aufbau, 

Grundrissgestaltung, Raumtiefen, Konstruktionen, 

etc.) 

-47.640,10 



1,00 % Merkantiler Minderwert & 

Instandhaltungsrückstau 

-4.764,01 

Summe (Basis Prozentwerte: 476.401,00) 

-52.404,11 

 

Gebäudewerte 



285.841,00 

 


GZ: 5 E 47/09a-7 

 

 

 

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Sachwert der Liegenschaft 

 

Grundwert 



83.507,00 

Gebäudewert 

285.841,00 

1,92 % Außenanlagen (7) 

5.500,00 

 

Sachwert der Liegenschaft 



374.848,00 

 

(7) Außenanlagen 

 

Pauschale Zeitwert, (Wege, Abstellflächen, 



Einfriedung, Pool, etc.) 

5.500,00 

 

 

 



 

Kommentar zur Verkehrswertermittlung 

 

Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr, 



abhängig  nach  Lage,  Beschaffenheit  und  Verwertbarkeit  des  Bewertungsgegenstandes, 

bei einer Veräußerung zu erzielen wäre.  

 

Da  die  Liegenschaft  derzeit  ausschließlich  in  Eigennutzung  steht  und  nach  herrschender 



Literatur  für  solche  Objekte  der  Ertrag  im  Hintergrund  steht,  erfolgt  die 

Verkehrswertermittlung nach dem Sachwert. 

 

Marktanpassung zur Ermittlung des Verkehrswertes 

 

Der  mittels  allgemein  nachvollziehbaren  Herstellungskosten  (bei  der  Ermittlung  der 

Herstellungskosten wird auf durchschnittliche und nicht auf die tatsächlich entstandenen 

Herstellungskosten  zurückgegriffen)  und  Korrekturen  ermittelte  Sachwert  ist  zunächst 

nur eine grobe Annäherung an den wahrscheinlichsten Verkaufspreis, den Verkehrswert. 

 

Der Verkehrswert ist der Preis, der bei Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen 



Geschäftsverkehr  erzielt  werden  kann.  Die  besondere  Vorliebe  und  andere  ideelle 

Wertzumessungen  einzelner  Personen  haben  bei  der  Ermittlung  des  Verkehrswertes 

außer Betracht zu bleiben (vgl. §2 Abs. 2 und 3 LBG). 

 

Die  "Feinabstimmung"  erfolgt  durch  die  Berücksichtigung  der  Marktsituation,  denn 



Kostenüberlegungen führen in den meisten Fällen nicht zum Verkehrswert. 

 

Gemäß § 7 des Liegenschaftsbewertungsgesetzes ist daher eine "Nachkontrolle" anhand 



der Marktverhältnisse vorzunehmen. 

GZ: 5 E 47/09a-7 

 

 

 

EZ:  917 

GB:  30014, Neufeld an der Leitha

 

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Unter  Berücksichtigung  der  Marktlage,  der  Verbauung,  der  Nutzung  und  der  damit 



verbundenen Veräußerungsmöglichkeiten kommt ein Abschlag vom Sachwert in der Höhe 

von 15% in Betracht. 

 

Verkehrswert der Liegenschaft 

 

Sachwert 



374.848,00 

15,00 % negativ wertbeeinflussende 

Umstände (8) 

-56.227,20 

 

Verkehrswert zum 26.11.2009 (gerundet) 

319.000,00 

 

(8) negativ wertbeeinflussende Umstände 

 

15,00 % Marktwertanpassung §7 LBG 



-56.227,20 

 

 



 

Der ständig beeidete und gerichtlich 

zertifizierte Sachverständige 

 

 



 

Eisenstadt, am 25.01.2010 

 

 

Ergänzende Anmerkungen 



 

Die  Bewertung  erfolgte  auf  Basis  der  vorliegenden  Unterlagen  sowie  unter 

Berücksichtigung  der  Preise  für  vergleichbare  Grundstücke  und  Baulichkeiten,  sowie  der 

besonderen  Verhältnisse.  Insbesondere  wurde  auch  auf  die  Lage,  Aufschließung, 

Widmung, Nutzungsmöglichkeit und die bestehende Verbauung Bedacht genommen. 

 

Die  Funktion  der  Gerätschaften  sowie  der  übrigen  Ver-  und  Entsorgungseinrichtungen 



(Heizung, Wasser, Strom etc.) wurde vom SV bei der Befundaufnahme nicht überprüft. 

 

Sämtliche beweglichen Einrichtungsgegenstände sind in der Schätzung nicht enthalten. 



 

Der gefertigte Sachverständige ist bei der Erstellung dieses Gutachtens von den ihm zur 

Verfügung gestellten Unterlagen ausgegangen. Sollten sich einzelne Unterlagen als nicht 

vollständig oder unzutreffend herausstellen oder weitere Umstände, wie z. B. die Vorlage 

von neuen Informationen und Grundlagen, auftreten, die für das Gutachten relevant sind, 

so  behält  sich  der  gefertigte  Sachverständige  eine  Gutachtensergänzung  bzw.  Änderung 

und eine Anpassung seiner Meinung vor. 

 

Angesichts  der  Unsicherheit  einzelner  in  die  Bewertung  einfließender  Faktoren, 



insbesondere der Notwendigkeit auf Erfahrungswerte zurückzugreifen, kann das Ergebnis 

der Bewertung keine mathematische Exaktheit feststehender Größe sein. Verwiesen wird 

auch darauf, dass der ermittelte Verkehrswert nicht notwendigerweise bedeutet, dass ein 

entsprechender  Preis  auch  bei  gleich  bleibenden  äußeren  Umständen  im  Einzelfall 

jederzeit,  insbesondere  kurzfristig  am  Markt  realisierbar  ist.  Bei  dem  gegenständlichen 

Objekt liegt ein angemessener Verwertungszeitraum innerhalb von 6 Monaten. 



GZ: 5 E 47/09a-7 

 

 

 

EZ:  917 

GB:  30014, Neufeld an der Leitha

 

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Das  Verkehrswertgutachten  ist  nicht  für  steuerliche  Zwecke  zu  verwenden,  sondern  ist 

nur für den gegenständlichen Auftrag vorgesehen. 

 

Ich  empfehle  jedem  potenziellen  Erwerber  über  die  steuerlichen  Auswirkungen  eines 



Immobilienerwerbes  fachlichen  Rat  einzuholen,  da  diese  Aspekte  immer  auf  die 

subjektive Steuersituation des Erwerbers abzustimmen sind. 

 

Weiters  empfehle  ich  jedem  Interessenten,  vor  einem  Erwerb  von  der  Möglichkeit 



gebrauch  zu  machen,  das  Objekt  zu  besichtigen,  um  sich  ein  eigenes  Bild  von  der 

Immobilie machen zu können. 

 

Eventuell  im  Lastenblatt  eingetragene  Pfandrechte  bleiben  bei  der  Bewertung 



unberücksichtigt. 

 

 



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