Private & confidential


Download 5.06 Kb.
Pdf ko'rish
bet1/26
Sana12.04.2017
Hajmi5.06 Kb.
  1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   26

PRIVATE & CONFIDENTIAL 
www.dtz.com 
www.dtz.com 
 
 
 
 
 
 
DTZ Ukraine 
Maxim BC  
33v Gorkogo Street 
01033 Kyiv | Ukraine 
tel.: +38 044 220 3060 
fax: +38 044 220 3061 
info@dtz.kiev.ua 
 
 
 
 
 
Report and Valuation 
Prepared on behalf of 
“Construction company  
“Zhytlobudinvest” LLC 
 
Land Plot 
39/2 Anri Barbyusa Str., 
Kyiv, Ukraine 
 
Valuation date: 
31 December 2013 
Report date: 
04 February 2014 
 
 
 
 

Valuation and Report | Construction company “Zhytlobudinvest” LLC 
Land plot
 
at 39/2 Anri Barbyusa Str., Kyiv, Ukraine 
 
 
Valuation Date:  
31 December 2013 
Report Date:  
04 February 2014
 
 

Contents 
1.  Terms of instructionValuation, disclosure and confidentiality 
5 
1.1. 
Terms of instruction 

1.2. 
Inspection 

1.3. 
Valuation 

1.4. 
Information provided 

1.5. 
Disclosure and confidentiality 
10 
2.  Property address 
11 
2.1. 
Location and situation 
11 
2.2. 
Description 
13 
2.3. 
Tenure 
14 
2.4. 
Planning 
15 
2.5. 
Structure 
16 
2.6. 
Environmental matters 
16 
3.  Market analysis 
17 
3.1. 
Brief economic overview 
17 
3.2. 
Investment market overview 
22 
3.3. 
Office market overview in Kyiv 
24 
3.4. 
Commentary on residential market in Kyiv 
31 
3.5. 
Positioning of the subject residential development on the market 
39 
4.  SWOT analysis 
42 
5.  Valuation statements 
43 
5.1. 
Specific Comments and Valuation Approach 
43 
5.2. 
Valuation Considerations 
47 
6.  Assumptions and definitions 
77 
6.1. 
Valuation conditions and Assumptions 
77 
6.2. 
Definitions of bases of valuations 
82 
7.  Appendices 
86 
A. 
Draft Reference for Publication 
87 
B. 
Photographs 
91 
C. 
Site Plans 
94 
D. 
Project Visualisation 
96 
E. 
Schedule of Documentation 
98 
F. 
Valuation Calculations 
119 

Valuation and Report | Construction company “Zhytlobudinvest” LLC 
Land plot
 
at 39/2 Anri Barbyusa Str., Kyiv, Ukraine 
 
 
Valuation Date:  
31 December 2013 
Report Date:  
04 February 2014
 
 

Executive Summary 
1.
 
 
2.
 
 
Property name 
Land plot 
 
 
Address 
39/2 Anri Barbyusa Str., Kyiv, Ukraine 
Location 
The  subject  site  is  located  on  the  crossroads  of  Anri 
Barbyusa,  Tverska  and  Patrisa  Lumumby  Streets,  in 
Pecherskyi  district,  near  the  central  business  district  of 
Kyiv.  The  area  surrounding  the  site  is  currently 
experiencing  complete  redevelopment  from  industrial 
into  residential  and  commercial  use.  Old  industrial  and 
soviet-era administrative buildings are being replaced by 
modern  residential  and  office  complexes.  Location 
benefits  from  a  frontage  to  three  streets.  It  is  bordered 
by Patrisa Lumumby Street to the north, by Anri Barbyusa 
Streets  to  the  west  and  by  Saperne  Pole  Street  to  the 
east. 
Property type 
Real property 
(Land plot held for development) 
The  subject  land  plot  is  irregular  in  form,  slopes  from 
west  to  east.  It  currently  accommodates  non-operating 
production  facilities  formerly  related  to  bread 
production. 
Areas 
The subject property is a land plot held for development 
with  total  area  of  1.6303  ha,  the  cadastre  #  is 
8000000000:79:059:0001. 
There is an additional land plot with total  area of 0.1495 
ha  (currently  vacant  site  which  is  adjoined  to  1.6303  ha 
land  plot  and  intended  for  allocation  of  supporting  area 
for  construction  organization),  the  cadastre  #  is 
8000000000:79:059:0002. 
Project characteristics 
The proposal for the subject site is development of mixed 
use complex. The complex will consist of three residential 

Valuation and Report | Construction company “Zhytlobudinvest” LLC 
Land plot
 
at 39/2 Anri Barbyusa Str., Kyiv, Ukraine 
 
 
Valuation Date:  
31 December 2013 
Report Date:  
04 February 2014
 
 

buildings and one office building, which will be delivered 
in four phases. Total area of the project totals  126,951.6 
sq m. The scheme will offer  86,288.5 sq m of residential 
space,  13,551.53  sq  m  of  commercial  space  (including 
offices  –  9,568.75  sq  m,  health  and  physical  training  – 
1,657.68 sq m, public catering  – 770.48 sq m, storages – 
1,554.62  sq  m)  and  26,746.01  sq  m  of  underground 
residential and commercial parking places. 
Tenure 
Leasehold 
The subject property (land plot with total area of 1.6303 
ha) is held by way of a 10-year leasehold by “Construction 
company  “Zhytlobudinvest”  LLC  until  8th  October  2017. 
According  to  Addendum  to  Lease  Agreement  dated  19
th
 
of  April  2012  between  ‘’Zhytlobudinvest’  LLC  and  Kyiv 
City Council there were some changes into the significant 
conditions of the main agreement. 
 
The subject property (land plot with total area of 0.1495 
ha)  is  held  by  way  of  a-5  year  leasehold  by  construction 
company  “Zhytlobudinvest”  LLC  until  8
th
  of  October, 
2012. Addendum to Lease Agreement dated 19
th
 of April 
2012  between  ‘’Zhytlobudinvest’  LLC  and  Kyiv  City 
Council  there  were  some  changes  into  the  significant 
conditions  of  the  main  agreement.  As  of  the  date  of 
valuation the lease agreement for 0.1495 ha dated 8
th
 of 
October has expired. We were provided with the copy of 
official 
letter 
from 
Construction 
Company 
“Zhytlobudinvest”  LLC  to  Kyiv  City  Council  applying  for 
prolongation. (According to the terms of the expired land 
lease  agreement  the  Client  has  pre-emptive  right  to 
prolong the land lease). 
Zoning 
Zoning  specified  under  the  lease  is  for  construction, 
operation  and  maintenance  of  residential  and  office 
complex  with  social  and  retail  premises  as  well  as 
basement and surface car parking. 
Fair Value 
$ 21,808,000 
(Twenty  One Million  Eight  Hundred and  Eight  Thousand) 
US Dollars exclusive of VAT 
Date of Valuation 
31 December 2013 
Date of the Report 
04 February 2014 
 

Valuation and Report | Construction company “Zhytlobudinvest” LLC 
Land plot
 
at 39/2 Anri Barbyusa Str., Kyiv, Ukraine 
 
 
Valuation Date:  
31 December 2013 
Report Date:  
04 February 2014
 
 

 
 
Name: 
Nicholas Cotton, Yan Lytvynchuk 
Email: 
Nick.Cotton@dtz.kiev.ua,  
Yana.Lytvynchuk@dtz.kiev.ua 
Direct tel:  
+38 044 220 30 60 
Direct fax: 
+38 044 220 30 61 
 
 
Your ref: 
 
 
Our ref: 
 
 
 
04 February 2014 
Dear Sirs 
 
Client: 
“Construction company “Zhytlobudinvest” LLC (acting on behalf of SCORPIO Real Estate Ltd) 
Property: 
Land plot at 39/2 Anri Barbyusa Str., Kyiv, Ukraine 
 
1.
 
Terms of instruction, Valuation, disclosure and 
confidentiality 
1.1.
 
Terms of instruction 
Our appointment and valuation date 
We, “DTZ Consulting” LLC (DTZ), have prepared a Valuation for the property (as described in Section Two of this 
report)  in  accordance  with  the  consultancy  agreement  No.  V14-1288  dated  04  January  2014  signed  between 
“DTZ Consulting” LLC and “Construction company “Zhytlobudinvest” LLC (acting on behalf of SCORPIO Real Estate 
Ltd). 
We understand that our report and valuation is required for accounting purposes. Details of the valuation are to 
be published in the company accounts in accordance with the International Financial Reporting Standards (IFRS) 
pursuant  to  IAS  40  and  IFRS  13.  The  Client  has  also  confirmed  that  the  property  has  been  classified  for  this 
purpose as an investment property. 
This report is for this purpose only and should not be relied upon for loan security, sale / purchase, or Ukrainian 
tax reporting purposes. This Report shall not be regarded as a property valuation report (a property valuation act) 
prepared by certified appraisers on the basis of the Ukrainian national valuation standards. 
In accordance with our instruction we have valued the interest in the subject property as at 31 December 2013. 

Valuation and Report | Construction company “Zhytlobudinvest” LLC 
Land plot
 
at 39/2 Anri Barbyusa Str., Kyiv, Ukraine 
 
 
Valuation Date:  
31 December 2013 
Report Date:  
04 February 2014
 
 

We have prepared a Valuation for the property in accordance with the terms set out in this Valuation Report and 
its Appendices. 
The report has been undertaken in an impartial and objective manner, and all information and data contained 
herein is to the best of our knowledge true and accurate. 
Compliance with RICS Valuation – Professional Standards 2012 
We confirm that the valuation has been prepared in accordance with the appropriate sections of the Valuation 
Standards ("VS") contained within the RICS Valuation – Professional Standards, issued in March 2012 (the "Red 
Book") and in accordance with the local market practice. 
In addition, in preparation of the valuation and report the International Valuation Standards (IVS) 2011, (namely 
IVS  300  –  Valuation  for  Financial  Reporting,  IVS  230  –  Real  Property  Interests)  have  been  used  by  the  valuer. 
While some RICS standards are occasionally presented in a different way than the IVS, the principles, objectives 
and defined terms are the same. Thus RICS considers that a valuation that is undertaken in accordance with the 
Red Book is also compliant with the International Valuation Standards (IVS). 
We  can  confirm  that  our  valuation  is  not  made  on  the  basis  of  any  departures  from  the  Valuation  Standards 
contained in the Red Book. 
Status of valuer and conflicts of interest 
We confirm that we have sufficient current knowledge of the relevant markets, and the skills and understanding 
to undertake the valuation competently. We also confirm that we have undertaken the valuations acting as an 
External Valuer, qualified for the purpose of the valuation. 
The  valuation  was  prepared  by  Lytvynchuk  Yana  (Director,  Valuation,  DTZ  Ukraine),  under  the  supervision  of 
Nickolas Cotton, FRICS, Managing Director, DTZ Ukraine. The signee of the Report, has a B.Sc. Degree in Urban 
Land  Administration  (1988),  MRICS  -  1992  with  FRICS  status  awarded  –  2009,  has  post  Graduate  Diploma  in 
Property Investment – 2009. 
This valuation is classified by the Red Book as a Regulated Purpose Valuation and we are therefore required to 
disclose the following information. 
Under VS 1.9 of Red Book, we confirm that Nicholas Cotton has been signatory to the valuation of the subject 
property  provided  to  Construction  company  “Zhytlobudinvest”  LLC  for  the  same  purposes  as  this  Valuation 
Report  in  Q2  2009  for  accounting  purposes  and  has  since  then  carried  out  quarterly  /  yearly  valuations  for 
accounting purposes. 
DTZ  Consulting  LLC  previously  valued  the  subject  property  for  accounting  purposes  of  Construction  Company 
“Zhytlobudinvest”  LLC  in  Q2  2009  and  has  since  then  carried  out  quarterly  /  yearly  valuations  for  accounting 
purposes. 
We  further  confirm  that  we  have  no  current,  anticipated  or  previous  recent  involvement  with  the  properties 
and/or parties to the transaction (except the valuations mentioned above) and therefore do not consider that 
any conflict arises in preparing the advice requested. 
DTZ  Kiev  B.V.  is  an  independent  company  being  part  of  the  DTZ  Central  and  Eastern  European  Network.  In 
relation to the preceding financial year the proportion of the total fees payable to DTZ by the Company was less 
than 5% of DTZ’s turnover in the financial year to 31
st
 December 2013 and we anticipate that it will remain less 
than 5% in the financial year to 31
st
 December 2014 which is considered to be “minimal” according to p. 13 of VS 
1 Compliance and  ethical  requirements in  Red  Book (VS 1.9  Additional disclosures  for  valuations  in  which  the 
public has an interest or upon which third parties may rely). 

Valuation and Report | Construction company “Zhytlobudinvest” LLC 
Land plot
 
at 39/2 Anri Barbyusa Str., Kyiv, Ukraine 
 
 
Valuation Date:  
31 December 2013 
Report Date:  
04 February 2014
 
 

1.2.
 
Inspection 
The  property  was  inspected  on  27  January  2014  by  Volodymyr  Terzov,  Associate  Director  (licensed  valuer, 
Valuation  Certificate  MF  #  5361,  issued  by  the  State  Property  Fund  of  Ukraine);  the  property  was  inspected 
externally. 
We were satisfied that our inspection of the property provided us with a representative view of the property as a 
whole. We have assumed that details of all matters likely to affect value have been made available to us. 
1.3.
 
Valuation 
The property is described in Section Two of this Valuation Report and our market analysis and valuation approach 
are discussed in Section Three and Section Five of this Valuation Report. The valuations referred to below must 
be read in conjunction with the other sections of this Valuation Report. 
The  Appendices  to  this  Valuation  Report  comprise  details  of  the  property  and  our  calculation  details.  The 
Appendices also contain various plans, location maps and photographs where available. Any plans, location maps 
and photographs contained within the Report and Appendices are for identification purposes only. 
Basis of valuation 
We have undertaken our valuation on the basis of Fair Value as in accordance with the VS 4.1 ‘Where the entity 
has adopted IFRS the basis of value will be fair value (see VS 3.5)’
VS 3.5 states that valuations based on fair value shall adopt one of two definitions: 

The definition adopted by the IVSC: ‘The estimated price for the transfer of an asset or liability between 
identified knowledgeable and willing parties that reflects the perspective interests of those parties’

The definition adopted by the International Accounting Standards Board (IASB): ‘The price that would be 
received  to  sell  an  asset,  or  paid  to  transfer  a  liability,  in  an  orderly  transaction  between  market 
participants at the measurement date’
In preparation of our valuation report the IASB definition of fair value has been applied. 
We refer to the paragraphs 39-43 of the IVS Framework which states that the definition of fair value in IFRS is 
different from the definition adopted by the IVSC. The IVSB considers that the definition of fair value in IFRS is 
generally consistent with market value. 
In  addition,  IVS  300,  G2,  states  that  ‘fair  value  under  IFRS  is  a  different  concept  to  fair  value  as  defined  and 
discussed in the IVS Framework. … fair value under IFRSs is generally consistent with the concept of market value 
as defined and discussed in the IVS Framework. For most practical purposes, therefore, market value under IVS 
will meet the fair value measurement requirement under IFRS 13 subject to some specific assumptions required by 
the  accounting  standard  such  as  stipulations  as  to  the  unit  of  account  or  ignoring  restrictions  on  sale’
Furthermore, VS 3 states that ‘The references in IFRS 13 to market participants and a sale make it clear that for 
most practical purposes, fair value is consistent with the concept of market value’
In the light of these facts, the basis of fair value has been adopted in this valuation report, which in current case is 
consistent with the market value concept. 

Valuation and Report | Construction company “Zhytlobudinvest” LLC 
Land plot
 
at 39/2 Anri Barbyusa Str., Kyiv, Ukraine 
 
 
Valuation Date:  
31 December 2013 
Report Date:  
04 February 2014
 
 

We have set out the definitions of the above basis of valuation in Section 6 of this Valuation Report. 
Our  Valuation  Report  is  subject  to  our  standard  Valuation  Conditions  and  Assumptions  which  are  included  in 
Section  6  of  this  Valuation  Report.  In  the  event  that  any  of  our  Assumptions  prove  to  be  incorrect  then  our 
valuations should be reviewed. 
Our  opinion  of  the  Fair  Value  of  the  property  has  been  derived  using  comparable  recent  market  transactions 
(offerings)  on  arm's  length  terms  and  an  estimate  of  the  Gross  Development  Value  of  the  development  on 
completion less the development costs. 
Valuation methods
 
In arriving at our opinion of Fair Value of the subject property we have adopted   : 
• 
Market Approach; 
• 
Residual Approach (Development Appraisal). 
Fair Value 
We are of the opinion that the Fair Value of the leasehold interest in the above property as at 31 December 2013 
subject to the Assumptions and comments in this Report and the Appendices was: 
US $21,808,000 
(Twenty One Million Eight Hundred and Eight Thousand) US Dollars 
exclusive of VAT 
Currency 
All calculations are made in US Dollars. Where it has been required, data has been converted to Euros, adopting 
an exchange rate of the National Bank of Ukraine as of date of valuation (UAH/EUR 11.041530 UAH for 1 EUR; 
UAH/USD 7.993 UAH for 1 USD). 
Valuations undertaken based on "Special Assumptions" 
The Glossary within the Red Book defines a ‘Special Assumption’ as an assumption that either: 

assumes facts that differ from the actual facts existing at the valuation date, or  

that would not be made by a typical market participant in a transaction on the valuation date. 
We can confirm that our valuation is not made on the basis of any special assumptions or any departures from 
the Valuation Standards contained in the Red Book. 

Valuation and Report | Construction company “Zhytlobudinvest” LLC 
Land plot
 
at 39/2 Anri Barbyusa Str., Kyiv, Ukraine 
 
 
Valuation Date:  
31 December 2013 
Report Date:  
04 February 2014
 
 

 
1.4.
 
Information provided 
We have been provided by the Client with the following documents related to this report: 

Copy of Land Lease Agreement for the land plot with the total area of 1.6303 ha, located at 39/2 Anri 
Barbyusa  Street,  Kyiv,  Ukraine,  between  the  Kyiv  City  Council  and  “Construction  company 
“Zhytlobudinvest” LLC, as of 8 October 2007, ВEX #916236; 

Copy of Land Lease Agreement for the land plot with the total area of 0.1495 ha, located at 39/2 Anri 
Barbyusa  Street,  Kyiv,  Ukraine,  between  the  Kyiv  City  Council  and  “Construction  company 
“Zhytlobudinvest” LLC, as of 26 September 2007, ВEX #916240; 

The main characteristics of the planned project; 

Addendum  to  Lease  Agreement  dated  19
th
  of  April  2012  between  Construction  Company 
‘’Zhytlobudinvest” LLC and Kyiv City Council for 1.6303 ha; 

Addendum  to  Lease  Agreement  dated  19
th
  of  April  2012  between  Construction  Company 
‘’Zhytlobudinvest” LLC and Kyiv City Council for 0.1495 ha; 

Official application from Construction Company ‘’Zhytlobudinvest” LLC to Kyiv City Council dated 28
th
 of 
August  2012  for  5  years  prolongation  of  expiring  in  October  2012  land  lease  for  0.1495  ha  land  plot 
located at 39/2 Anri Barbyusa Street, Pecherskyi administrative district, Kyiv without changing zoning; 

Official Letter from Kyiv City Administration dated 18
th
 of September 2009 confirming that the respective 
request  of  “Zhytlobudinvest”  LLC  to  Kyiv  City  Council  dated  28
th
  of  August  2012  was  considered  and 
corresponding land surveying documentation should be elaborated by Liga Expert LLC; 

Extract from the State Land Cadastre # HB-8000024752013 dated 25 June 2013 in relation to the land plot 
of  0.1495  ha  (cadastral  number  is  8000000000:79:059:0002)  located  at  39/2  Anri  Barbyusa  Street  in 
Kyiv, Ukraine; 

Extract  from  the  technical  documentation  as  to  the  statutory  value  of  the  land  plot  of  0.1495  ha 
(cadastral number is 8000000000:79:059:0002) located at 39/2 Anri Barbyusa Street in Kyiv, Ukraine, 
#2660 dated 20 June 2013 and issued by State Agency of Land in Ukraine; 

Copy  of  Expert  report  regarding  the  consideration  of  project  documentation  for  construction  of 
residential and administrative complex at 39/2 Anri Barbyusa Street, Kyiv, Ukraine. 
We  have  assumed  that  the  information  provided  to  us  in  respect  of  the  property  is  both  full  and  correct.  It 
follows that we have assumed that details of all matters likely to affect value have been made available to us and 
that the information is up to date. 

Valuation and Report | Construction company “Zhytlobudinvest” LLC 
Land plot
 
at 39/2 Anri Barbyusa Str., Kyiv, Ukraine 
 
 
Valuation Date:  
31 December 2013 
Report Date:  
04 February 2014
 
 
10 
1.5.
 
Disclosure and confidentiality 
The contents of this Valuation Report, together with its Appendices and Schedules may be used only for specific 
purpose to which they refer and we hereby give our consent for this Valuation Report and any Appendices and 
Schedules to be included within the Publication for that purpose. Consequently, and in accordance with current 
practice, no responsibility is accepted to any party in respect of the whole or any part of their contents other than 
in  connection  with  the  purpose  of  this  Valuation  Report.  Such  publication  or  disclosure  will  not  be  permitted 
unless, where relevant, it incorporates the Special Assumptions referred to herein. 
We hereby give consent to the inclusion of a copy of the valuation report for the property and dated 04 February 
2014 into the publications of Scorpio Real Estate Ltd. 
You  must  not  modify,  alter  (including  altering  the  context  in  which  the  report  is  displayed)  or  reproduce  the 
contents  of  this  valuation  report  (or  any  part)  without  first  obtaining  our  written  approval.  Any  person  who 
contravenes this provision shall be responsible for all of the consequences of the same, including indemnifying 
DTZ against all consequences of the contravention. DTZ accepts no liability for any use of the Report that is in 
contravention of this section. 
Yours faithfully 
 
 
 
 


Download 5.06 Kb.

Do'stlaringiz bilan baham:
  1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   26




Ma'lumotlar bazasi mualliflik huquqi bilan himoyalangan ©fayllar.org 2020
ma'muriyatiga murojaat qiling