Wohn- & Geschäftshäuser · Residential Investment Marktreport 2016/2017 · Brandenburg an der Havel


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Wohn- & Geschäftshäuser · Residential Investment

Marktreport 2016/2017 · Brandenburg an der Havel



Wohn- und Geschäftshäuser

 Marktreport 2016/2017 · Brandenburg an der Havel

Der Markt für Wohn- und Geschäftshäuser in Brandenburg 

an der Havel weist seit Jahren eine positive Entwicklung 

auf. Im Jahr 2015 wurden 44 Objekte bei einem Trans-

aktionsvolumen von rund 11 Mio. EUR gehandelt. Dies 

 entspricht in einem Fünfjahresvergleich einem Anstieg 

von 33 %. Der Gesamtumsatz ist im selben Zeitraum um 

mehr als 57 % angestiegen und lag bei 11 Mio. EUR. Im 

Durchschnitt wurden beim Verkauf eines Objekts im 

 vergangenen Jahr 239.000 EUR umgesetzt.

Innenstadt im Nachfragefokus

Angebotene Objekte finden in allen Lagen Interessenten 

und werden nur in Ausnahmefällen nicht von der 

 Nachfrage der Käufer absorbiert. Dennoch richtet sich 

der Fokus der Anleger wegen der oftmals gut sanierten 

Bausubstanz auf Objekte in guten und sehr guten Lagen, 

beispielsweise im Innenstadtbereich. Der Markt wird 

 beherrscht von Bestandshaltern aus der Region, die auf-

grund des Angebotsmangels in Berlin und Potsdam sowie 

der attraktiveren Renditen verstärkt nach Brandenburg an 

der Havel ausweichen. Vereinzelt sind auch Investoren 

aus der gesamten Bundesrepublik am Markt aktiv. In 

 einfachen Lagen mit Großwohnsiedlungsbestand finden 

auch Paketverkäufe statt, die durch institutionelle Inves-

toren getätigt werden. Hin und wieder bieten zudem 

 

Objekte mit Sanierungsstau noch Potenzial für 



Wertsteigerungen.

Faktoren in allen Lagen gestiegen

Die Faktoren für Wohn- und Geschäftshäuser sind in allen 

Lagen gestiegen. In den sehr guten Lagen auf der Dominsel 

oder in Teilen der Altstadt wird das bis zu 14,5-Fache der 

For many years the market for mixed-usage residential 

and commercial properties in Brandenburg an der Havel 

has shown a positive development. In 2015 44 properties 

were sold with a transaction volume of around 11 million 

euros. In a five-year comparison this corresponds to a rise 

of 33 %. The overall turnover has increased during the 

same period by more than 57 % and amounted to around 

11 million euros. During the previous year the average 

amount turned over upon the sale of a property was 

239,000 euros.

Focus of demand on town centre

There is interest in properties in all locations. Only in 

exceptional cases are these not absorbed by the demand. 

However, due to their frequently well-renovated fabric 

the focus of investors is on properties in good and prime 

locations, for example in the town centre. Brandenburg is 

mainly favoured by portfolio holders from the region. 

Due to the shortage of properties available in Berlin and 

Potsdam and to the more attractive yields, potential 

buyers are diverging to Brandenburg an der Havel. In 

 individual cases investors from all over Germany are also 

active on the market. In basic locations with a stock of 

large housing estates package sales to institutional 

investors also take place. In a few cases properties with a 

renovation backlog also offer potential for value 

appreciation.

Increased multipliers in all locations

The multipliers for mixed-usage residential and commer-

cial properties have risen in all locations. In prime 

locations on the Dominsel or in parts of the Altstadt, 

Quelle:/


Source: 

Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Bertelsmann Stiftung, Engel & Völkers Commercial

Bevölkerung und private Haushalte

Population and private households



2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2025

Bevölkerung Tsd, 

Population, in ’000s

72,3


71,8

71,4


71,1

71,0


71,0

71,6


67,5

Priv, Haushalte Tsd, 

Priv, households, in ’000s

39,1


38,8

38,8


38,7

38,6


38,8

39,1


37,1

Ø Haushaltsgröße 

Av, size of household

1,85


1,85

1,84


1,84

1,84


1,83

1,83


1,82

Wohn- und Geschäftshäuser Brandenburg a. d. Havel

Residential Investment Brandenburg a. d. Havel


Soweit nicht anders bezeichnet, beziehen sich die Faktorenangaben auf den Rohertragsfaktor/-vervielfältiger und die Renditeangaben auf die Bruttoanfangsrendite.

If not otherwise indicated, the factor information refers to the gross yield factor/multiplier and the returns information refers to the gross initial rate of return.

-1,0

0,0


1,0

2,0


3,0

4,0


5,0

6,0


7,0

8,0


9,0

10,0


11,0

12,0


Rendite versus Inflation

Yield versus inflation

Quelle:/

Source:


 Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial

in %


* Deutsche Inhaberschuldverschreibungen

   German bearer bonds

2013

1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj.



2014

2015


1. Hj.

2016


Umlaufrendite*/

current yield*

Inflationsrate/

inflation rate

mittlere Lage/

average location

gute Lage/

good location

** Prognosespanne/

Forecast range

* Mehrfamilienhäuser und Mischnutzung mit geringem gewerblichen Anteil

Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use

Anzahl/

Number


Transaktionsanzahl*

Number of transactions

Quelle:/

Source:


 Gutachterausschuss Brandenburg a. d. Havel, Engel & Völkers Commercial

0

10



20

30

40



50

2016**


2015

2014


2013

2012


2011

33

46



36

38

44



45

40

* Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil



Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use

** Prognosespanne/

Forecast range

V

olumen in Mio. EUR/



Volume in EUR million

Transaktionsvolumen*

Transaction volume

Quelle:/


Source:

 Gutachterausschuss Brandenburg a. d. Havel, Engel & Völkers Commercial

0

5

10



15

20

2016**



2015

2014


2013

2012


2011

6

11



15

12

10



13

11

Sehr gut



prime

Gut


good

Mittel


average

Einfach


basic

0

500



250

750


EUR/m²

Lage/


Location

Verkaufspreis 1. Halbjahr 2016

1.500

1.250


1.000

1.080


885

800


695

Quelle:/


Source:

 Engel & Völkers Commercial

Sales price 1

st

 half 2016



min.

max.


gew. Mittel

für Bestandsobjekte/

Portfolio properties

weighted average



Wohn- und Geschäftshäuser

 Marktreport 2016/2017 · Brandenburg an der Havel

 multipliers of up to 14.5 times the annual net rent are called 

up. In particular in the desirable waterside locations, prices 

of up 1,300 euros/m

2

 are achieved. In good locations, 



such as in the Neustadt, multipliers of 11.5 to 13.5 are 

turned over. The highest multipliers in average locations 

such as the Bahnhofsvorstadt reach 13 times the annual 

net rent and in basic locations, for example in the Walz-

werksiedlung, maximum multipliers of 12.5 are achieved.

Master plan as a signpost to the future

By further pursuing its master plan in 2011 the town of 

Brandenburg revised its signpost to the future and 

therefore laid the foundation stone for a continued urban 

development policy. Its upvaluation efforts are already 

showing results so that, with the help of various 

subsidies, amongst others, it was possible to realise a 

comprehensive urban reconstruction during the course 

of which the town centre and the districts Hohenstücken 

and Nord have received the most attention. As a concrete 

example, along Packhofstraße in the Neustadt and 

 

Bäckerstraße in the Altstadt buildings have been 



upvalued thanks to renovation measures. The town 

 benefitted from the staging of the Bundesgartenschau 

Havelregion in 2015 as a result of urban development 

and infrastructural upvaluation measures and from the 

attention given to it by tourists. Modernisation and 

maintenance work have helped the station with the 

 Bahnhofsvorstadt to gain new appeal and today represent 

an attractive gateway to the town.

Continued positive trend

Recently it has been possible to drastically reduce 

declines in the population. The figure last increased to 

71,574 as a direct result of the positive developments in 

the town. There is an acute demand for homes with more 

than 3 rooms, despite only 15.2 building completions per 

10,000 inhabitants. It should be generally noted that the 

demand for investment properties in Brandenburg an der 

Havel currently exceeds the number of properties 

available. For this reason Engel & Völkers Commercial 

anticipates for 2016 that between 40 and 45 transactions 

will be concluded with a volume of 12 to 15 million 

euros.

Jahresnettokaltmiete aufgerufen. Insbesondere in den ge-



fragten Wasserlagen werden Preise von bis zu 1.300 EUR/m

2

 



erzielt. In guten Lagen, wie beispielsweise in der Neu-

stadt, werden Faktoren von 11,5 bis 13,5 umgesetzt. Die 

höchsten Faktoren in mittleren Lagen wie der Bahnhofs-

vorstadt betragen das 13-Fache der Jahresnettokaltmiete. 

Auch in einfachen Lagen, beispielsweise in der Walzwerk-

siedlung, werden im Maximum Faktoren von 12,5 erzielt.

Masterplan als Wegweiser

Mit dem 2011 fortgeführten Masterplan hat die Stadt 

Brandenburg ihren Wegweiser für die Zukunft überarbeitet 

und somit die Grundlage für eine weiterhin wachsende 

Stadtentwicklung gelegt. Die Aufwertungsbemühungen 

zeigen bereits sichtbare Erfolge, so dass u. a. mit Hilfe 

von verschiedenen Förderungsmitteln ein umfassender 

Stadtumbau stattfinden konnte. Im Zuge dessen erhalten 

derzeit die Innenstadt sowie die Stadtteile Hohenstücken 

und Nord am meisten Aufmerksamkeit. Konkret wurden 

beispielsweise entlang der Packhofstraße in der Neustadt 

und der Bäckerstraße in der Altstadt Gebäude durch 

 Sanierungsmaßnahmen wieder in Wert gesetzt. Von der 

Ausrichtung der Bundesgartenschau Havelregion 2015 

profitierte die Stadt durch städtebauliche und infra-

strukturelle Aufwertungsmaßnahmen sowie eine hohe 

Aufmerksamkeit von Touristen. Modernisierungs- und 

Instandsetzungsmaßnahmen haben dem Bahnhof mit der 

Bahnhofsvorstadt zu neuer Attraktivität verholfen – diese 

stellen heute ein ansehnliches Eingangstor zur Stadt dar.

Anhaltend positiver Trend

Gegenwärtig konnten Bevölkerungsrückgänge stark 

 reduziert werden. Zuletzt stieg die Bevölkerungszahl auf 

71.574 Einwohner, was auf die positiven Entwicklungen 

der Stadt zurückzuführen ist. Es besteht akuter Bedarf 

nach Wohneinheiten mit mehr als drei Zimmern bei 

 

insgesamt nur 15,2 Baufertigstellungen je 10.000 



 Einwohner. Generell ist festzuhalten, dass die Nachfrage 

von Investoren nach Anlageimmobilien in Brandenburg 

an der Havel derzeit das Angebot übersteigt. Daher geht 

Engel & Völkers Commercial für das Jahr 2016 davon 

aus, dass zwischen 40 und 45 Transaktionen mit einem 

Volumen von 12 bis 15 Mio. EUR gehandelt werden.



Brandenburg an der Havel - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser

Brandenburg an der Havel - Residential Investment locations 

Dom

Nord


Görden

Vorstadt


Vorstadt

Mötzower


Neustadt

Altstadt


Heidekrug

Neuendorf

Schmerzke

Neuendorfer

Klingenberg

Hohenstücken

Bahnhofsvorstadt

Walzwerksiedlung

Wilhelmsdorfer Vorstadt

B102

B102

HA

VEL



SEE

BEETZ-


BREITLINGSEE

© Engel & Völkers Commercial

Wohn- und Geschäftshäuser

 Marktreport 2016/2017 · Brandenburg an der Havel

Quelle:/

Source: 


Engel & Völkers Commercial

Sehr gute Lage

Prime location

Gute Lage

Good location

Mittlere Lage

Average location

Einfache Lage

Basic location

Gewässer


Waters

Gewerbe-/Industriefläche

Commercial/Industrial area

Grünfläche

Green area

Indikator

Indicator

2013

2014

2015

2016

Trend

Faktor

 

11,0 – 12,5

11,2 – 13,0

11,6 – 13,5

12,0 – 14,5

&

Multiplier

10,5 – 12,3

10,8 – 12,5

11,2 – 13,0

11,5 – 13,5

&

10,0 – 12,0



10,2 – 12,2

10,5 – 12,5

11,0 – 13,0

&

  9,0 – 11,0



10,0 – 12,0

10,2 – 12,2

10,5 – 12,5

&

Whg.-Mieten in EUR/m





 

5,60 – 7,00

5,70 – 7,20

5,80 – 7,30

6,00 – 7,50

&

Residential rents in EUR/m



2

4,70 – 6,10

4,80 – 6,20

4,90 – 6,30

5,20 – 6,50

&

4,60 – 5,60



4,70 – 5,70

4,80 – 5,80

5,00 – 6,00

4,20 – 5,20



4,30 – 5,30

4,40 – 5,40

4,50 – 5,50

Alle Informationen 



wurden 

von uns mit größtmöglicher Sor

gf

alt erstellt. Für die Richtigk



eit und 

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eit der Informationen übernehmen 

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eine Ge

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ähr und Haftung für Schäden,



 

ausgenommen sind 

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eit. Stand der Informations- und Datenlage: Juni/Juli 2016. 

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ältigung nur mit Quellenang

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ers Commercial

 

GmbH. 



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Seestraße 11a · 14467 Potsdam

Tel. +49-(0)331-27 91 00 · PotsdamCommercial@engelvoelkers.com


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