12-мавзу. Кўчмас мулк объектларини бошқариш технологияси

Кўчмас мулк объектлари эксплуатацияси – мураккаб ва кўп қиррали тушунча. Кўчмас мулк объектининг ҳаётийлик циклидан, унинг функционал вазифасидан ва шу кабилардан келиб чиқиб кўчмас мулк бозорининг турли субъектлари: мулкдор, инвестор, бошқарувчи компания, бизнес-консультант ва бошқалар ишларнинг бошқа-бошқа таркибини тушунишади. Атаманинг моҳиятини тушуниш учун эксплуатацияга тегишли бўлган хизматлар рўйхатини аниқлаштириб олиш керак. Бу – объектнинг техник ҳолати мониторинги, меъёрий тадбирлар, клининг, техник консалтинг, ресурслар билан таъминлаш, режалаштириш ва бюджетлаштириш.
Кўчмас мулк объектининг эксплуатациясига ҳаражатлар мулкий мажмуа объектининг хусусиятларидан келиб чиққан ҳолда ялпи даромаддан 25-40% ни ташкил этади.
Сарфларни оқилона ташкил этиш учун кўчмас мулк объекти мавжудлигининг ҳар қандай босқичида эксплуатацияни баҳолаш ўтказилиши мумкин.
Консалтинг ва баҳолаш – эксплуатация соҳасида янги хизмат тури, бироқ, жуда ҳам юқори талабга эга, чунки, кўчмас мулк бозори иштирокчиларининг учдан икки қисми айнан ушбу жараёнга тизимли ёндашишга муҳтож.
Бизнес-режалаш босқичида кўчмас мулк объекти эксплуатациясини баҳолаш эксплуатацияни қийматини ва молиялаштириш графигини ҳисоблаш имконини беради. Буюртмачи тайёр бошқарув дастурини ҳамда сарфларни оптималлаштириш бўйича тавсияларни қабул қилади.
Кўпчилик маслаҳатчилар жорий эксплуатациянинг қийматини ҳисоблашдан олдин, уни ишга тушириш кераклигини эсларидан чиқарадилар. Бу эса, сарфларнинг бирйўла ишлатиладиган мухим қисмидир. Улар объектларнинг класслари ва эксплуатация дастурига боғлиқ, ўрта ҳисобда эксплуатация хизматларининг уч ойлик қийматини ташкил қилади.
Эксплуатация муаммоларини ечиш учун оптимал муддат қилиб, объектни топширишдан беш ой аввалдан кеч бўлмаган муддат қўйилади. Бу босқичда штат жадвали ва тахминий лавозим бўйича кўрсатмалар тузилади. Кўчмас мулк объектини ишга туширишдан бир ой олдин ишчилар штати комплектланган бўлиши керак. Буни эътиборга олмаслик – бугунги кундаги энг кенг тарқалган хатолардан биридир.
Қурилиш ёки капитал таъмирлаш босқичида инвестицион лойиҳа ва қурилишни тақозо қилади.
Буюртмачи сарфларни оптималлаштириш учун лойиҳа ва қурилиш ечимларининг ўзгариши бўйича тавсияларни олади. Бу одатий шаклдаги техник назорат эмас. Бу қурилиш жараёнида йўл қўйилган лойиҳа кўрсаткичларидаги оғишлар, уларнинг таҳлили ва келажакдаги сарфларни прогнозлашни қайд этиш. Кўпинча лойиҳага ўзгаришлар тўғридан-тўғри қурилиш майдонида киритилади. Масалан, бизнес-марказда шифтнинг баландлиги 2,5 м режалаштирилган. Ижарачи келиб, уни кўтаришни, эркер ўрнатишни, колонналар қўйишни ва бошқа истакларини айтади.
Эксплуатацияни бошқараётган компания, вентиляция тизими ўзгаришини, бошқа пардозлаш материаллари ишлатилишини ва шу кабиларни қайд этиши ва тузатишлар киритилган эксплуатация сарфлари башоратини тузиши шарт. Агар маслаҳатчи лойиҳага ўзгартишлар киритилгандан кейин жалб қилинган бўлса, уларни фақат назарда тутиши керак, тавсиялар беришга кеч. Лойиҳага тузатишлар киритилаётган пайтда эксплуатациянинг қиймати режалаштирилган 10% ўрнига, ялпи тушумдан 20% га етиши мумкин бўлган ҳолатлар учрайди. Шундай ҳолатлар ҳам бўладики, мулк эгаси бажарилган лойиҳа бўйича эксплуатацияга 20% сарфлаши керак, лекин барибир унга 10% сарфлайди. Қийматнинг бундай пасайтирилиши бинонинг жисмоний эскиришини сезиларли даражада оширади ва жорий таъмирлар орасидаги вақтни қисқартиради. Натижада, мулк эгаси кейинчалик янада кўпроқ тўлайди.
Ишлаб турган даромадли объект ҳам эксплуатация сарфларини оптималлаштиришга муҳтож бўлиши мумкин. Буюртмачи муҳандислик коммуникациялари ва конструкциялар ҳолати ҳақидаги ҳисоботни, шунингдек, меҳнат, материал ва молиявий заҳираларни иқтисод қилиш ҳамда улардан самарали фойдаланиш бўйича тавсияларни қабул қилади.
Масалан, мулкдорда хусусий ёки жалб қилинган эксплуатация хизмати мавжуд. Объект эгасида қонунийликка асосланган ҳолда саволлар туғилади: эксплуатация қиймати ошириб юборилмаганмикин? Унинг самарадорлиги қандай? Масалан, техник менежментнинг йўқлиги сабабли, мулкдор пул тўлаётган ресурсларининг барчасидан фойдаланмайди.
Бундай нозик холларнинг барчасини аввалдан ўрганиш мумкин. Бунинг учун эксплуатация хизматининг бир йилдан кам бўлмаган муддатга молиявий фаолияти таҳлили ўтказилади. Унинг бюджети моддалар бўйича, вақт кўрсаткичлари динамикаси ва шу кабилар кўриб чиқилади. Бундан ташқари, кўчмас мулк объектининг ноёблигини ҳисобга олган ҳолда, мавжуд стандартлар ва технологиялар шунингдек, кадрлар тузилмаси баҳоланади (лавозим мажбуриятлари тавсифи, мутахассислар ўртасидаги ўзаро боғланиш ва мулоқот схемаси, профессионал тайёргарлик ва шу кабилар). Яна бир муҳим омил – буюртмачининг коммунал хизматларга бўлган сарфларини баҳолаш.
Эксплуатацияда иқтисод қилиш мумкин бўлмаган объект йўқ. Бироқ, иқтисод қилиш ҳар доим ҳам очиқдан-очиқ эмас. Масалан, тажрибадан олинган маълумотлар бўйича, В классдаги, майдони 5 минг. м² бўлган бизнес-марказ эгаси электр таъминоти тизимига хизмат кўрсатгани учун бир йилда 2,5 млн сўм атрофида, иситиш тизимига хизмат кўрсатиш учун эса, 5 млн сўм сарф қилади. Ўтказилган аудит текширувидан кейин, ҳақиқатда бино эгаси электр таъминоти тизимига хизмат кўрсатиш учун йилига 3,5 млн сўм, иситиш тизимига хизмат кўрсатиш учун эса 4 млн сўм сарф қилаётган бўлиб чиқиши мумкин. Жамида тўланаётган қиймат бир хил бўлишига қарамай, ҳақиқатда эса, у иситиш учун йилига 1 млн сўм кам тўламоқда, электр таъминоти учун эса аксинча, ортиқча тўлаётганини кўриш мумкин. Яъни, ҳақиқатдаги сарфларда коммунал ресурслардан фойдаланиш фақатгина 60% атрофини ташкил қилади. Сарф-ҳаражатларни қайта тақсимлаганда эса, бу кўрсаткични 90% гача кўтариш мумкин.
Айтганча, жиддий (хорижий) эксплуатация компанияларида қуйидагича амалиёт мавжуд: агар мулкдор унинг тавсияларини қўллаш натижасида иқтисод қилишга эришмаган бўлса, маслахат(консалтинг) хизмати учун пуллар қайтарилади.