14-мавзу. Кўчмас мулк бозорида профессионал фаолият

14.1-расм. Мастер-режалаштиришнинг моҳияти

Мастер-режа ҳудудни ривожлантиришга тизимли ёндашувни шакллантириш; турли хил мутахассислар, экспертлар ва аҳоли фикрини инобатга олиш; участкани мақсадли ва босқичма – босқич ўзлаштириш; кўчмас мулк бозори конъюктураси ўзгаришига хозиржавоб бўлиш кабиларга имкон беради. Мастер-режа ёрдамида ҳудуднинг потенциалини олдиндан баҳолаш ва уни ривожлантиришни турли функционал қўлланиш соҳалари бўйича вариантли моделлаштиришни бажариш мумкин. Мастер-режа лойиҳа сифатида тасдиқланмайди, ҳар доим қўл остида бўлади ва баъзида унга ўзгартиришлар киритиб туриш лозим. Бу қўйилган вазифани бажаришга, шу ўринда участканинг ўзлаштирилган қисмларини зарур бўлган шароитларда сотиш учун ер участкасининг аъло даражадаги ички чегараларни ўрнатишни амалга ошириш имконини берувчи ишчи воситадир.

Мастер-режа устида бир гуруҳ мутахассислар ишлайди: улар 50 нафаргача бўлишлари мумкин. Булар мастер-режалаштириувчилар, маркетолог иқтисодчилар, молиячилар, 6-7 ихтисослик муҳандислари (инфратузилма, транспорт ва ҳ.к.лар бўйича), экологлар, ландшафт архитекторлари ва дизайнерлари, жамоат майдонлари дизайнерлари ва ҳ.к.
Мастер-режа фақатгина тор манода ҳудудни режалаштирниш лойиҳасига ўхшаб кетади. У ҳақиқатдан ҳам, танланган участкада бинолар қуриш, очиқ майдонлар яратиш, бўш ва яхшиланишларга эга майдонлар нисбати, лойиҳанинг асосий унсурларини шакллантириш, базавий муҳандислик – техник ечимлар, ҳаракатланишни ташкиллаштирниш, ерни асосий қўлланиш соҳалари бўйича таклифларни ва уларнинг барчасини амалиётга энг мақбул усуллардатадбиқ этишни ўзида мужассамлаштиради.
Бироқ кенг маънода – бу бюджетлар билан тўлдириладиган, тўлиқ молиявий моделга эга бўладиган, лойиҳани фазаларга бўладиган девелопментнинг батафсил концепциясидир.
Моҳияти бўйича, бу ҳудуднинг физик, иқтисодий ва ижтимоий шакилланиш стратегиясини аниқловчи ва амалга оширувчи воситадир.
Мастер-режа бўйича амалга ошириладиган ишлар уч босқичга ажратилади:
биринчи – девелоперлик лойиҳасининг мақсад ва вазифаларини шакллантириш, ҳамда буюртмачи билан аниқлаштириш;
иккинчи – мавжуд аналоглар билан таққослаш асосида участканинг ҳолатини билиш, унинг функционал режалаштирилиш масалаларини Бош режада қатъийлаштириш, бўлажак лойиҳанинг масштабини аниқлаштириш учун имкон берувчи макротаҳлил;
учинчи – мастер-режа концепцияси ва қурилишнинг асосий кўрсаткичларини аниқлаш, моделлаштириш, молиявий таҳлил ва лойиҳани амалга ошириш кетма – кетлигини ўз ичига олувчи бўлажак мажмуани визуаллаштириш.
Лойиҳа устида иш бошлашдан аввал мастер-режалаштирувчи, биринчи навбатда, жойнинг тарихи, унинг шаҳарсозлик жиҳатлари ва архитектурасини ўрганади, чунки эмоционал тавсифлар бўлажак инвестицион маҳсулот учун жуда муҳим ҳисобланади.
Ҳақиқатдан, ҳозирги кунда намоён бўлаётганидек, бизнес-марказ бўладими, логистик терминал ёки турар жойми, бундан қатъий назар истеъмолчилар учун қулай муҳитга кирган функцияларнинг самарали комбинациялари тобора муҳим аҳамият касб этмоқда. Қулай атроф – муҳитнинг мавжуд бўлиши шарт.
Мастер-режалаштириш, айнан, шунга йўналтирилган. Айниқса, ўзлаштирилмаган участкаларда янги шаҳар муҳитини шакллантиришда; турғунлик аломатлари бор хухудларда, биринчи навбатда, саноат корхона худудларини ўзгартиришда; сув-тупроқ ёрдамида кўтарма яратишда; бир нечта кўчмас мулк эгаларининг умумий уринишлари асосида амалга оширилувчи йирик лойиҳаларда.
Ўзбекистоннинг девелопмент бозори охирги 5-10 йил ичида шаклланган ва иштирокчиларнинг кенг доирасини қамраб олади: хусусий ва институтционал инвесторлар, девелоперлар, банклар, суғурта компаниялари, ер бўйича маслаҳатчилар, архитекторлар ва лойиҳачилар, қурилиш пудратчилари, баҳоловчилар, юридик ва молия бўйича маслаҳатчилар, кўчмас мулк агентликлари,кўчмас мулк ва уни эксплуатация қилувчи фирмалар мулкдорлари, кўчмас мулк ижарачилари, муниципал ташкилотлар (ер ва мулк қўмиталари), шаҳар ва вилоят ҳокимликлари ва маъмуриятларини ривожлантиришҳамда режалаштириш депортаментлари, архитектура – режалаштиришбошқармалари.