An examination of public-private partnerships

 

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The Whitney Apartments ‐ Bethesda Garage – Bethesda Theater 
 
The redevelopment of the Bethesda Theater was not initially envisioned as a public‐private partnership 
but as the deal developed different elements of the project were structured and managed similar to a 
PPP. In 1991, the Owner of the Bethesda Theater, who was not in the real estate industry, was 
interested in selling the theater to a developer to preserve the theater and develop an office building on 
the property. The property was zoned for a commercial use, but in order for an office building to work 
the adjacent property needed to be acquired which did not happen. A residential use was an option 
within the CBD zone but the developer would have to apply to rezone the property as they were advised 
by a development consultant. 
The property owner applied to rezone the property to allow for residential use prior to selling the 
property. The sale included the theater parcel and the parcel adjacent to the rear public parking garage.
The challenge here was that the public parking garage was owned and operated by Montgomery 
County. The garage was directly behind the theater property making the sale and redevelopment more 
difficult. 

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Through negotiations, the County agreed to trade parcels for the redevelopment of the theater and 
housing to be one fluent project. The agreement included the construction of a new underground 
parking garage for residents and the public. The County was interested in this because they would 
benefit from additional parking at no cost to them. This larger garage could provide space for the 
anticipated growth along the Bethesda commercial/commuter corridor. The rezoning process did not 
begin until 1996.
The developer team was a joint venture between The Bozzuto Group, Smith & Payes, LLP, and Times 
Square Real Estate Investors. The development team met with citizens and the planning commission 
throughout the public approval process. The public voiced a number of concerns with the overall 
development because they were concerned the theater would not be preserved. Concerns with the 
development included cutting off access to the adjacent neighborhood, constructing a new apartment 
tower that would not blend in with the adjacent single family home communities, and bringing a rental 
property to the neighborhood which was perceived to lower the local home property value. The 
property values in this area did not decrease due to the development and it may have increased the 
property values. The plan for the new development addressed the community concerns by creating a 
transition of 3‐story townhomes and landscaped buffers between the single family neighborhood and 
the high‐rise apartment building. The rezoning process and abandonment of an existing alley continued 
through August 1998 when both were approved. The approvals did not go unnoticed when an appeal 
was brought up by an adjoining property owner but this was resolved with a permanent easement that 
cut through the new garage.
In fall 1998, the Art Deco Society of Washington (ADSW) filed for the theater to be considered for the 
National Register of Historic Places to preserve the theater. There was another year delay due to 
building setback requirements from the theater and additional opposition to the new development.

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the County. At the time the loan was paid, the developer sold the 396 parking garage back to the 
County at the end of the lease for a previously agreed upon amount. 
In order to build the development the air rights over the public garage were given to the developer. In 
the end, the public maintained access to Wisconsin Avenue through an accessible route in the garage.
This was an agreement the Developer agreed to due to the removal of an existing alley. 
The Ownership of the theater was donated by the developer in 2006 to a non‐profit organization, the 
Bethesda Cultural Alliance, to own and operate the theater. The developer received tax benefits/credits 
for the creation of the Bethesda Arts & Entertainment District and the Theater Historic Registry 
designation. Nederlander Worldwide Entertainment was the production management team contracted 
to manage the shows that would be showcased at the theater. In 2007, at the beginning of the 
economic downturn the theater struggled to bring in productions that profited and the theater was not 
successful and defaulted on the mortgage. In June 2010, the Bethesda Cultural Alliance closed and has 
sat vacant since. The Alliance had hoped the County could buy the mortgage keeping the theater in 

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