Apartment development opportunity


Download 120.8 Kb.

Sana09.12.2017
Hajmi120.8 Kb.

 

D E V E L O P M E N T   S I T E    

603 Millers Hill Road 

Kennett Square, PA 19348 

FULLY APPROVED   

175 UNIT LUXURY 

APARTMENT                        

DEVELOPMENT              

OPPORTUNITY 

CALL FOR OFFERS 

433 W. Market Street, Suite 9                             

West Chester, PA 19382 

(484) 887-8202 

www.PillarRealEstateAdvisors.com 

 

Affluent Chester County, PA  



 

+14 Acre Campus Setting 

 

Fully entitled site, construction permit ready 



 

Serviced by public water, sewer, and electric 

 

Only Class A luxury apartment site within 9 miles 



 

Immediate employer demand for luxury apartment building  

 

*Rendering 



Location:    

 

603 Millers Hill Road, Kennett Square, Chester County, PA  



Approvals:    

 

Fully Engineered for 175 unit apartment development 



 

 

 



 

Public Water & Sewer on site 

 

 

 



 

Water fees paid 

 

 

 



 

Exempt from fee in lieu of open space 

 

 

 



 

Exempt from traffic 209 fees 

 

 

 



 

Building Plans Available 

 

 

 



 

Full Construction Estimate Available   

 

 

  



DEVELOPMENT OVERVIEW 

*Outline denotes general location of property. Not an accurate representation of actual property lines.  

PROPERTY OVERVIEW 

 

Access:   

Millers Hill is accessed directly from 

 

 

 



the primary thoroughfare of    

 

 



 

US Route 1 



Approvals:  

Property is fully approved for 175  

 

 

 



Unit Apartment Development. Four 

 

 



 

story construction over 150-car  

 

 

 



parking garage with an additional 147 

 

 



 

surface spots, including all approvals 

 

 

 



necessary to obtain building permits 

 

 



 

from Kennett Square Township 



Utilities:  

Site is serviced by public water, sewer, 

 

 

 



and electric 

 

Schools:  

Kennett Consolidated School District 

 

 



 

Ranked 17th on the national list of  

 

 

 



most challenging high schools  

Features: 

Within walking distance to YMCA,  

   

 

Anson B. Nixon Park, and downtown 



   

 

Kennett Square Borough. Walking  



   

 

trails adjacent to Anson B. Nixon Park. 



   

 

Conveniently located on business  



   

 

Route 1 (Millers Hill / State Street) 



Trade Area:   Kennett Township is an   

 

   



 

approximately 15.6 square miles, 

   

 

incorporated township, located in  



   

 

Southern Chester County. The  



   

 

township is situated approximately  



   

 

38 miles West of the City of    



   

 

Philadelphia, approximately    



   

 

12 miles Southwest of West Chester 



   

 

Borough (county seat for Chester  



   

 

County, PA), approximately 14  



   

 

miles from Wilmington, DE, and  



   

 

approximately 28 miles from   



   

 

Philadelphia International Airport 



Address 

Parcel No. 

Acres 

Sq. Ft. 


603 Millers Hill Rd 

62-004-0015.0100 

11.8 

514,008 


603 Millers Hill Rd 

62-004-0001.0000 

1.50 

65,340 


400 N. Walnut Street  62-003-0051.0000 

1.00 


43,560 

383 Walnut Road 

03-001-0001.0000 

0.11 


4,619 

 

 



14.4 

637,527+/- 



MARKET AREA ANALYSIS 

There is a lack of Class A inventory in Kennett Square. 

The Greater Kennett Square Region has the smallest number of Class A rental properties among 

all of the surrounding communities. To date, Magnolia Place is the only Class A rental community 

in Kennett Square. However, this community only has 33 units and it has no amenities. If some-

one lives in a Class B property and they wish to move up, they must either move outside the area 

or look into buying a home. If someone wishes to downsize, as in the case with many empty 

nesters, they too must consider moving outside of Kennett Square or consider purchasing a 

smaller home. 



The Kennett Primary Market Area is projected to have an overall housing shortage. 

Household growth for the Primary Market Area (PMA), which includes Kennett Square, Kennett 

Township, East Marlborough and New Garden Townships, is a projected 687 units over the next 5 

years. In this same time period, new home construction in the PMA, including existing and pro-

posed single family and townhouse inventories, account for 225 units or 33% of the estimated 

household growth. This is a direct result of the low inventory of developable land. This creates a 

significant gap to meet the housing needs of the population. More housing is needed to fill this 

gap. Source:  Chester County Planning Commission 

In addition, a survey of Kennett Square based employees, 33% stated that they would consider moving to luxury style, amenity-rich apartments if 

they were available. Source:  SRH Marketing Group 



MARKET AREA MULTIFAMILY ABSORPTION RATE BY QUARTER 

Property 

Leasing       

Began 

# of 

Units 

4Q15 

1Q16 

2Q16 

3Q16 

4Q16 

Distance 

From              

Subject 

Property 

Magnolia* 

April 2015 

33 

90.50% 


100% 

95.20%  92.60%  95.20% 

1.2 Miles 

Redstone at Concordville Town Centre 

May 2015 

230 

43.90%  56.40%  75.90%  91.30%  95.60% 



11.7 Miles 

Chestnut Square 

Summer 2016 

205 

 -  


 -  

 -  


50.00%  73.90% 

11.9 Miles 



Meridian At Eagleview                                     

(55+ Community) 

September 2016 

162 





16.70%  24.50% 

18.9 Miles 

Ave at Newtown Square 

Summer 2015 

250 

48.30%  60.90%  72.50%  84.10%  94.50% 



21.8 Miles 

The Royal Worthington 

October 2014 

253 

81.30%  95.70%  95.10%  96.40%  92.80% 



22.6 Miles 

Phoenix Village 

August 2015 

275 

11.30%  14.70%  25.20%  57.50%  70.30% 



27.6 Miles 

Madison at Providence 1 

March 2015 

240 

52.80%  62.90%  74.20%  80.50%  82.70% 



39.6 Miles 

Madison at Providence 2 

Fall 2016 

64 





55.50% 



39.6 Miles 

*Magnolia is the only other Class A apartment offering in the market and offers little to no amenities.  

COMPARABLE RENTAL RATES 

PROPERTY 

TOTAL UNITS 

SQUARE FT. 

RENT 

RENT/SQUARE FT. 

DISTANCE FROM 

SUBJECT PROPERTY 

The Ravello 

175 

983 

$1,884  

 $1.92 

Magnolia Place 

33 

593 


$1,259  

$2.12  


1.2 miles 

Chestnut Street Lofts 

60 

528 


$1,326  

$2.53  


11.7miles 

Redstone 

230 

1,025 


$1,934  

$1.89  


11.7 miles 

Chestnut Square 

205 

916 


$1,945  

$2.12  


11.9 miles 

Meridian at Eagleview 

162 

1,191 


$2,255  

$1.89  


18.9 miles 

Eastside Flats 

190 

945 


$1,696  

$1.79  


20.4 miles 

Royal Worthington 

253 

991 


$2,107  

$2.13  


22.6 miles 

Ave Apartments Malvern 

264 

844 


$1,603  

$1.90  


23.3 miles 

COMPARABLE MULTIFAMILY LAND SALES 

Property / Location 

Total  

Units 

Lot Size  

(Acres)  

Sale  

Date 

Sale  

Price 

Price  

Per Unit 

Price  

Per Acre 

Ravello (Subject Property)                          

Kennett Square, PA 

175 


14.4 



10 Union Avenue                                   



Bala Cynwyd, PA 

112 


1.59 

May-16 


$5,800,000 

$51,786 


$3,647,799 

Hanover Valley Forge                                   

King of Prussia, PA 

339 


2.83 

Nov-15 


$15,255,000 

$45,000 


$5,390,459 

Haven at Atwater Village                                          

East Whiteland Township                                        

Malvern, PA 

326 

13.1 


Sep-14 

$12,551,000 

$38,500 

$958,092 

Madison at French Creek                             

Phoenixville, PA 

350 

20.5 


Jan-14 

$11,200,000 

$32,000 

$546,341 

112 Sibley Avenue                                 

Ardmore, PA  

46 

0.65 


Jan-14 

$2,100,000 

$45,652 

$3,230,769 



FINANCIAL ANALYSIS 

ANNUALIZED OPERATING EXPENSES 

  

Real Estate Taxes 



$570,964 

Insurance 

$50,000 

Utilities 

$60,000 

Trash 


$20,000 

General Maintenance 

$190,000 

Water & Sewer 

$27,000 

License & Permits 

$10,000 

Advertising 

$25,000 

Management 

$124,000 

Payroll 


$50,000 

   TOTAL EXPENSES 

$1,126,964 

   TOTAL EXPENSES PER UNIT 

$6,440 

   TOTAL EXPENSES/SQ FT 

$6.57 

ANNUALIZED OPERATING DATA 

  

**Scheduled Rent Income 



$4,128,000 

*Other Income 

$294,105 

   Scheduled Gross Income 



$4,422,105 

Less Vacancy/Other Deductions      (5%) 

- $206,400 

   Effective Gross Income 

$4,215,705 

Less Operating Expenses            (26.73%) 

-$1,126,964 

Net Operating Income 

$3,088,741 

Capital Reserves 

$206,400 

*OTHER INCOME SOURCES 

  

Pet Fees 



$30,000 

Premium Parking Fees 

$96,000 

Month to Month Leases 

$24,000 

Amenity Fee 

$30,625 

Storage Fee 

$52,800 

Late Charges 

$11,880 

Event Leasing 

$4,800 

Cable Income 



$10,000 

Lease Termination 

$27,000 

Move in Fees 

$5,000 

Application Fees 



$2,000 

TOTAL 

$294,105 

** Based on projected rent roll 



UNIT TYPE 

# OF 

UNITS 

BED/BATH 

SQ. FT 

WEIGHTED  

MONTHLY 

RENT 

RENT/SQ. 

FT 

1 Bedroom 

24 

1.1 


767 

$1,641.67 



$2.14 

1 Bedroom 

11 

1.1 


759 

$1,647.73 



$2.17 

1 Bedroom 

1.1 


754 

$1,618.75 



$2.15 

1 Bedroom 

1.1 


818 

$1,668.75 



$2.04 

1 Bedroom + Juli-

et 



1.1 



818 

$1,693.75 



$2.07 

1 Bedroom + Bal-

cony 

15 


1.1 

899 


$1,846.67 

$2.05 

1 Bedroom + Bal-

cony 



1.1 



857 

$1,843.75 



$2.15 

1 Bedroom + Den/

Office 

10 


1.1 

852 


$1,742.50 

$2.05 

1 Bedroom + Den/

Office 



1.1 



1150 

$2,100.00 



$1.83 

1 Bedroom + Bal-

cony+ Den/Office 

11 


1.1 

1008 


$1,947.73 

$1.93 

1 Bedroom + Den/

Office 



1.1 



993 

$1,975.00 



$1.99 

1 Bedroom + Loft 

+ Terrace 

1.1 



767 

$1,800.00 



$2.35 

1 Bedroom 

1.1 


823 

$1,712.50 



$2.08 

2 Bedroom 

24 

2.2 


1167 

$2,143.75 



$1.84 

2 Bedroom + Bal-

cony 

16 


2.2 

1108 


$2,193.75 

$1.98 

2 Bedroom 

10 

2.2 


1132 

$2,200.00 



$1.94 

2 Bedroom 

2.2 


1182 

$2,136.11 



$1.81 

2 Bedroom + Loft 

+ Terrace 

2.2 



1377 

$2,800.00 



$2.03 

2 Bedroom + Loft 

+ Terrace 

3.2 



1586 

$3,000.00 



$1.89 

2 Bedroom Pent-

house + Terrace 

2.2 



1539 

$3,000.00 



$1.95 

3 Bedroom 

3.2 


1468 

$3,212.50 



$2.19 

3 Bedroom + Loft 

+ Terrace 

3.2 



1989 

$3,500.00 



$1.76 

UNIT MIX & MARKET RENTS 



*Rendering 

AMENITY DECK PLAN 

LANDSCAPE PLAN 

LOCATION 

 

Longwood Gardens 



Exelon Generation 

Chatham Financial 

Kennett Area YMCA 

Genesis Healthcare 

Ravello 

Local Market Area Employers 

MARKET AERIAL 

 

 



Magnolia Place    

Luxury Apartments 

33 Units                            

Fully Leased 

 

 

 



 

 

 



 

 

 



*Outline denotes general location of property. Not an accurate representation of actual property lines.  

SITE 


 

EMPLOYMENT 

The Ravello is located in Kennett Township,                 

immediately adjacent to Downtown Kennett Square 

Borough. Kennett Township’s employment is          

forecasted to increase by 31.3%. The Borough of         

Kennett Square is also forecasted to increase by 22.1%

 

A portion of this growth will be driven by the area’s 



largest employers located less than 3 miles from The 

Ravello property, some within walking distance. These 

include Exelon Energy, Chatham Financial, Genesis 

Healthcare, and world-renowned Longwood Gardens, 

which draws over 1 million visitors per year.  

CHATHAM FINANCIAL    

 

 



        316 

 

         .4 miles 



EXELON ENERGY 

 

 



 

        640 

              DIRECTLY ADJACENT 

GENESIS HEALTHCARE   

      

 

        800 



 

         .5 miles 

LONGWOOD GARDENS   

 

 



        467 

 

        1.9 miles 



COMPANY  

 

 

 

              EMPLOYEES   

    MILES AWAY 

Longwood Gardens 

Exelon Energy 

Chatham Financial 

Genesis Healthcare 

According to the article Wilmington to West Chester 

by Delaware Online; “At roughly 14,600 daily com-

muters in 2013, more Chester County residents com-

muted to New Castle County than to Philadelphia, ac-

cording to the most recent statistics from the United 

States Census Bureau.“  

TOTAL   


 

 

 



 

       2,223 

 

    Within 2 miles 



13 Miles To     

Wilmington, DE 

CHESTER COUNTY 

Chester County, located in southeast Pennsylvania, has a little over 750 square 

miles of land area. Eastern Chester County is home to the affluent Main Line 

western suburbs of Philadelphia while the southwestern portion is a suburb of 

Wilmington, Delaware.   It is the highest income county in Pennsylvania and the 

24

th

 highest in the nation, as measured by median household income.  The    

median household income within Chester County was $86,093 in 2010-2014 and 



has grown by 31.85% since 2000.  The income growth rate is on par with the 

state average and is higher than the national average of 27.36%.  As of 2010-

2014, the total Chester County population was at 506,422 (2014) within 185,306 

households, which has grown 16.82% since 2000.  The population growth rate is 

considerably higher than the state average rate of 3.89% and is much higher than 

the national average rate of 11.61%.  The median age is 39.9, and the largest 



number of residents fall into the 25 to 34 age range.  The median house value 

was at $323,600 in 2010-2014 and has grown by 77.32% since 2000.  The house 

value growth rate is higher than the state average rate of 70% and is much    

higher than the national average of 46.91%. 

Land Area 

750 Square Miles 

County Seat 

West Chester 

Total Population 

506,422 


Municipalities 

73 


School Districts 

12 


Parks & Recreation 

Nearly 10,000 Acres                    

(116 State Parks, 4 County Parks) 

Hospitals 

Colleges / Universities 



Libraries 

16 (Total of 27 Branches) 

Banks 


32 (Total of 123 Branches) 

Average Family Size 

3.18 People 

Median Age 

39.3 Years 

Median Household Income 

$86,093 

Chester County is home to a number of universities and colleges including: West Chester University, Penn State Great Valley, Lincoln          

University, Cheyney University of Pennsylvania, Immaculata University and Valley Forge Christian College.  It is also home to a multitude of 

award-winning school districts, including Kennett Consolidated, Unionville-Chadds Ford, Great Valley and West Chester.   

Chester County has a very strong and diverse business economy with a mix of smaller entrepreneurial companies, larger national chains and 

corporate headquarters.  The county is a day’s drive from 25% of the nation’s consumer buying power.  Some of the top employers            

include: Exelon Corporation, QVC Inc., Siemens Medial Solutions, Penn Medicine, Johnson & Johnson Pharmaceuticals, Pyle Corporation, 

IBM Corporation, Genesis Healthcare, Sunguard, Herr Foods, Chatham Financial, Mars Drinks, Wawa Inc. and many more. 



Mushroom Drop & Festival 

 

New Year’s Eve in Kennett Square is celebrated by the an-

nual Mushroom Drop with 3 - 5,000 annual attendance and the fes-

tival has an average of 80,000 annual attendance.



 

Kennett Brewfest & Winterfest 

 

The Kennett Brewfest and Winterfest is held every 

October and February and includes samples from over 100 

craft breweries and the annual Pillar Award, presented by 

Pillar Real Estate Advisors with 4,500 annual attendance

 

Downtown Kennett Square 

Kennett Square is home to over 80 shops and restaurants including Talula’s Table, which has 

been crowned by NPR as being one of the hardest restaurants in America at which to get a 

reservation. Kennett Square is only a 20 minute drive from the Wilmington waterfront with a 

multitude of restaurants and family attractions. 

KENNETT SQUARE 

There are over 80 shops and            

restaurants located within                    

Downtown Kennett Square,               

including antiques, apparel, beauty 

& wellness, bookstores, brewpubs, 

gourmet foods, home décor,                   

jewelers, wine cellars, and more. 

Kennett Square hosts over 13 annual 

events including monthly “Third 

Thursdays” which draws crowds 

from around the region.

 

Longwood Gardens 



 

Longwood Gardens is the living legacy of Pierre S. du Pont, 

inspiring people through excellence in garden design, horticulture, 

education, and the arts. Longwood Gardens drawls over 1 million 

visitors per year.

 


DEMOGRAPHICS 

2016 Total Population 

 

 

 



 

6,481 


 

 

13,989   



 

21,743 


2021 Population (Projected)  

 

 



 

6,644 


 

 

14,305   



 

22,221 


Population Growth 2016-2021 

 

 



 

2.52%   


 

2.26%   


 

2.20% 


2016 Total Households  

 

 



 

 

2,312 



 

 

4,834 



 

 

5,541 



Household Growth 2016-2021 

 

 



 

2.60%   


 

2.36%   


 

2.25% 


Median Household Income 

 

 



 

$67,405  

 

$79,187  



 

$90,817 


Average Household Size   

 

 



 

2.80 


 

 

2.80 



 

 

2.80 



Median Home Value 

 

 



 

 

$264,045 



 

$303,949 

 

$373,398 



Median Year Built 

 

 



 

 

1965 



 

 

1975 



 

 

1981 



Demographics  

 

 



 

 

1 Mile   



 

2 Mile   

 

3 Mile 


for more information on the ravello 

apartment development site,                 

please contact:  

Eric Kuhn 

O: (484) 887-8202 x.14 

C: (803) 280-1950 

EKuhn@PillarRealEstateAdvisors.com 

Andrew Carlino 

O: (484) 887-8202 x.23 

C: (610) 733-1499 

ACarlino@PillarRealEstateAdvisors.com 

This information has been obtained from sources believed reliable. We 

have not verified it and make no guarantee, warranty or representation 

about it. Any projections, opinions, assumptions or estimates used are 

for example only and do not represent the current or future perfor-

mance of the property. You and your advisors should conduct a careful, 

independent investigation of the property to determine to your satisfac-

tion the suitability of the property for your needs.  

Andrew Turner 

O: (484) 887-8202 x.13 

C: (484) 888-1825 

ATurner@PillarRealEstateAdvisors.com 




Do'stlaringiz bilan baham:


Ma'lumotlar bazasi mualliflik huquqi bilan himoyalangan ©fayllar.org 2017
ma'muriyatiga murojaat qiling