Аренда объекта недвижимого имущества, предназначенного для использования в коммерческих целях, является одной из самых распространенных сделок на рынке недвижимости

Аренда объекта недвижимого имущества, предназначенного для использования в коммерческих целях, является одной из самых распространенных сделок на рынке недвижимости.
Сдача в аренду нежилых объектов (помещений или зданий), например, под магазин или офис, предполагает не только поиск подходящего объекта недвижимости, но и последующее заключение договора с соблюдением ряда особенностей, в том числе и необходимости государственной регистрации такого договора.
Целью договора аренды является передача имущества во временное владение и пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора (арендатор и арендодатель). Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно, не имеет возможности или не считает необходимым приобретать его в собственность. Арендодатель же преследует цель извлечения прибыли путем передачи имущества во временное пользование другому лицу.
арендодателе лежит обязанность до передачи предприятия в аренду письменно уведомить всех кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, и о передаче предприятия в аренду. Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем согласий на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уве­домления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков. Кредитор, который не был вообще уведомлен о передаче предприя­тия в аренду, может предъявить иск об удовлетворении его требова­ний в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о пе­редаче предприятия в аренду. После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор не­сут солидарную ответственность по включенным в состав предприятия долгам, которые был и переведены на арендатора без согласия кредитора. Обязанностью арендатора является поддержание предприятия в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществление его текущего и капитального ремонта. На арендатора возлагаются расхо­ды, связанные с эксплуатацией предприятия, а также с уплатой плате­жей по страхованию арендованного имущества. Порядок пользования имуществом арендованного предприятия и внесения арендатором улучшений в арендованное предприятие опре­деляется договором аренды. Если этот порядок не определен, приме­няются правила ст. 660 и 662 ГК. Суть их сводится к следующему: арендатор без согласия арендода­теля имеет право: а) продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальное ценности, входящие в состав арендованного предприятия; б) сдавать материальные ценности в субаренду;
в) передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении материальных ценностей другим лицам (перечисленные права осуществляются при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды); г) вносить изменения в состав арендованного имущественного ком­плекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость. Арендатор вправе получить возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения. Последний может быть освобожден от указанной обязанности, если докажет, что издержки арендатора превышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и/или эксплуатационных свойств, или при осуществле­нии таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

Арендные отношения регулируются настоящим Законом и другими актами законодательства Республики Узбекистан.

Объектами арендных отношений могут быть:
предприятия, отдельные производства, цехи, фермы, иные подразделения, организации;
отдельные здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, инвентарь, инструмент, другие материальные ценности;
земля (земли сельскохозяйственного назначения сдаются в аренду только для производства сельскохозяйственной продукции) и другие природные ресурсы.
Законодательными актами Республики Узбекистан устанавливаются виды (группы) предприятий, организаций, виды имущества и природных ресурсов, сдача которых в аренду не допускается.
Субъектами арендных отношений являются арендодатель и арендатор.
Арендодателем, которому принадлежит право сдачи в аренду, является собственник имущества или уполномоченный им орган, в том числе иностранные юридические и физические лица.
Арендаторами могут быть юридические и физические лица, в том числе совместные предприятия, международные объединения и организации, с участием советских и иностранных юридических лиц, а также иностранные государства, международные организации.
Участие иностранных юридических и физических лиц в аренде государственного имущества регулируется законодательством Республики Узбекистан.
Порядок имущества
Основанием возникновения арендных отношений является договор аренды, который заключается на началах добровольности и полного равноправия сторон на определенный срок. При этом аренда земли для сельскохозяйственного использования, иных природных ресурсов должна носить долгосрочный характер — не менее 5 лет.
Договор аренды может быть заключен на конкурсной основе.
В договоре аренды предусматриваются:
состав и стоимость имущества, передаваемого в аренду, порядок его передачи;
сроки аренды;
условия и размер арендной платы, сроки ее внесения;
состояние имущества, в котором арендодатель должен предоставить его арендатору;
условия использования имущества арендатором;
состояние и порядок возврата имущества арендодателю после прекращения договора;
обязанности сторон по восстановлению и ремонту арендованного имущества;
условия дальнейшей принадлежности имущества после полной его амортизации;
условия, порядок и сроки выкупа арендованного имущества, если оно передается с последующим выкупом;
условия, порядок и возможность сдачи арендованного имущества в субаренду;
объем информации и сроки ее представления арендатором арендодателю;
ответственность сторон.
В договор аренды земли и иных природных ресурсов включаются также положения, предусматривающие обязанности арендатора по рациональному использованию природного объекта в соответствии с его целевым назначением.
В договоре аренды отдельно выделяются объекты имущества арендодателя, относящиеся к непроизводственной сфере, и их стоимость, указываются обязательства сторон в отношении этих объектов (их сохранение и содержание).
В договор аренды могут включаться и другие условия.
Арендодатель обязан передать имущество в аренду арендатору в состоянии, соответствующем назначению имущества или предусмотренном договором.
Арендодатель отвечает за недостатки, в том числе и за не выявленные, при заключении договора сданного в аренду имущества, препятствующие пользованию им.
Если арендодатель своевременно не передал сданное в аренду имущество в пользование арендатору, арендатор имеет право истребовать от него это имущество и потребовать возмещения убытка, причиненного задержкой исполнения, либо отказаться от договора и взыскать убытки, причиненные ему неисполнением договора.
Арендатор вправе сдавать арендованное имущество с разрешения арендодателя в субаренду, за исключением земли и иных природных ресурсов, если законодательством Республики Узбекистан и договором аренды не предусмотрено иное. При этом ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Сдача имущества в аренду не влечет передачу права собственности на это имущество.
Продукция, изготовленная с использованием арендованного имущества, и полученный при этом доход, а также имущество, приобретенное за счет прибыли (дохода), полученного от арендованного имущества, принадлежат арендатору, если законодательством Республики Узбекистан не предусмотрено иное.
Право арендатора строить за счет собственных и заемных средств на арендованном земельном участке необходимые помещения производственного и непроизводственного назначения, в том числе жилье, с соблюдением общих правил застройки, должно быть предусмотрено в договоре. При этом должна быть оговорена принадлежность этих зданий и сооружений после прекращения действия договора аренды.
Построенные на средства арендатора с разрешения арендодателя на арендованной территории здания и сооружения, которые невозможно переместить, принадлежат арендодателю, если договором не предусмотрено иное. По истечении срока договора или при расторжении его арендатор имеет право на возмещение арендодателем их стоимости.
Построенные на средства арендатора без разрешения арендодателя на арендованной территории здания и сооружения, которые невозможно переместить, принадлежат арендодателю. Если арендодатель потребует их сноса, арендатор обязан их снести за свой счет или возместить расходы, связанные с их сносом.
В имуществе, находящемся в собственности арендного предприятия, на условиях и в порядке, предусмотренном его уставом, определяются размеры вкладов членов его трудового коллектива в создание этого имущества за счет их личного трудового участия, а также денежных и других имущественных взносов.
На стоимость вклада члена трудового коллектива в имущество арендного предприятия в соответствии с его уставом могут выдаваться ценные бумаги. На указанные ценные бумаги выплачиваются дивиденды в размерах, определяемых трудовым коллективом, исходя из конечных результатов производства и задач развития предприятия. Реальная стоимость ценных бумаг выплачивается держателям в случаях, предусмотренных уставом предприятия.
В уставе предприятия определяются порядок и условия уплаты дивидендов членам трудового коллектива, прекратившим с ним трудовые отношения.
Распределение прибыли (дохода), остающейся в распоряжении арендного предприятия, осуществляется в соответствии с решением коллектива арендного предприятия.
Арендатор вправе самостоятельно вносить изменения в состав арендованного имущества, проводить реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающие его стоимость, если иное не предусмотрено договором.
Если арендованное имущество улучшено с разрешения арендодателя, то по истечении срока договора или при расторжении его арендатор имеет право потребовать возмещения всех произведенных с этой целью расходов, если иное не предусмотрено договором аренды.
Улучшения, произведенные без разрешения арендодателя и не отделимые от арендованного имущества без причинения ему ущерба, по истечении срока договора или при расторжении его безвозмездно переходят к арендодателю.
Улучшения, произведенные без разрешения арендодателя, если они отделимы без причинения ущерба арендованному имуществу, арендатор может изъять, если арендодатель не согласен возместить их стоимость.
Изменение условий договора аренды, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон.
По требованию одной из сторон договор аренды может быть расторгнут по решению соответствующего суда в случае нарушения другой стороной условий договора.
Комментарий LexUz
См. статью 382 Гражданского кодекса Республики Узбекистан.
В случае наступления инвалидности или признания арендатора недееспособным действие договора прекращается в порядке и на условиях, установленных законодательством Республики Узбекистан. В этих случаях преимущественное право на заключение договора аренды имеет один из членов его семьи. Договор аренды прекращается также в случае наказания арендатора за совершение преступления, исключающего возможность дальнейшего выполнения договора.
Если после истечения срока договора арендатор продолжает фактически пользоваться арендованным имуществом и арендодатель до истечения срока договора не имел возражений на этот счет, то договор считается возобновленным на тот же срок, если договором не предусмотрено иное.
По истечении срока договора арендатор, надлежащим образом выполнявший принятые на себя по договору обязательства, имеет преимущественное перед другими лицами право на возобновление договора.
В случае смерти арендатора один из его наследников имеет право требовать признания себя арендатором на основании и условиях действовавшего договора аренды.
Арендодатель вправе отказаться от признания наследника арендатором, если условием заключения действовавшего договора аренды являлись личные качества умершего арендатора.
При переходе права собственности на арендованное имущество или прав, перечисленных в законодательстве Республики Узбекистан о собственности, от арендодателя к другому лицу заключенный ранее договор сохраняет силу и в отношении нового собственника, если законодательством Республики Узбекистан не предусмотрено иное.
В случае реорганизации юридического лица, не являющегося собственником, его обязанности и права как арендодателя переходят к правопреемникам, если законодательством Республики Узбекистан не предусмотрено иное.
После прекращения договора аренды арендатор обязан своевременно вернуть арендодателю имущество, землю и другие природные ресурсы в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор допустил ухудшение состояния арендованного имущества или своевременно не возвращает его, он должен возместить арендодателю понесенные в результате этого убытки.
Арендатор с согласия арендодателя может полностью или частично выкупить арендованное имущество, кроме земли и иных природных ресурсов. Выкуп государственного имущества осуществляется в соответствии с законодательством Республики Узбекистан.
Выкуп арендованного имущества осуществляется за счет собственных средств арендатора, включая полученные доходы от осуществления хозяйственной деятельности в условиях аренды, выручки от продажи имущества, принадлежащего арендатору, а также кредитов и других финансовых средств, приобретенных способами, не противоречащими действующему законодательству.
Не могут использоваться для выкупа арендованного имущества средства государственного бюджета.
Законодательными актами Республики Узбекистан могут быть предусмотрены случаи, когда выкуп арендованного имущества ограничивается или не разрешается.
Отношения сторон по выкупу имущества регламентируются законодательством и договором. В договоре выкупа определяются:
состав и денежная (стоимостная) оценка выкупаемого имущества;
виды и источники выкупа;
порядок и сроки выкупа;
участие в выкупе третьих лиц, в частности, кредиторов;
гарантии и качество выкупаемого имущества;
иные положения, не противоречащие законодательству Республики Узбекистан.
За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей по договору выкупа, в том числе за его изменение и расторжение в одностороннем порядке, стороны несут ответственность, установленную законодательством Республики Узбекистан и договором выкупа.
Споры, возникающие при заключении и исполнении договора выкупа, рассматриваются соответствующим судом.
Статус арендного предприятие приобретает после подписания договора аренды, утверждения устава общим собранием (конференций). В уставе арендного предприятия (кроме арендных предприятий, основанных на государственной собственности) должна быть предусмотрена имущественная ответственность членов арендного коллектива по долгам предприятия.
Организация, деятельность и ликвидация арендного предприятия регламентируются Законом «О предприятиях в Республике Узбекистан» и другими законодательными актами Республики Узбекистан.
Арендное предприятие приобретает права юридического лица со дня его государственной регистрации и принятия в установленном порядке имущества предприятия.
При передаче государственного предприятия в аренду оно реорганизуется в порядке, установленном законодательством Республики Узбекистан.
Хозяйственная деятельность арендного предприятия ведется арендатором самостоятельно. За пределами исполнения обязательств по договору аренды, арендатор полностью свободен в управлении своей хозяйственной деятельности. Вмешательство арендодателя в деятельность арендного предприятия, требования представления ему планов, отчетности и иной информации, не предусмотренной законодательством Республики Узбекистан и договором, не допускается.
Управление арендным предприятием осуществляется в соответствии с Законом Республики Узбекистан «О предприятиях в Республике Узбекистан» и уставом.
Арендное предприятие становится преемником имущественных прав и обязанностей предприятия, взятого им в аренду, в том числе и его прав пользования землей и иными природными ресурсами. При этом арендодатель может взять на себя обязательство полностью или частично погасить кредиторскую задолженность предприятия.
Обязательства государственного предприятия по реализации продукции (работ, услуг) в объемах и в сроки, предусмотренные его договорами, исполняются арендатором. Арендодатель передает арендатору материальные ресурсы или лимиты (фонды) на них, а также принимает другие необходимые меры, обеспечивающие выполнение этих обязательств. Невыполнение арендодателем своих обязательств снимает соответствующие обязательства с арендатора.
Арендное предприятие сохраняет право на централизованные капитальные вложения и дотации в объемах, установленных для государственного предприятия, взятого в аренду. Имущество, создаваемое за счет этих средств, является государственной собственностью и должно включаться в состав имущества, передаваемого в аренду.
Не допускается принуждение к аренде излишних для арендатора предприятий, объектов и имущества.
В случае принятия государственным органом, уполномоченным управлять государственным имуществом, решения о реорганизации или ликвидации государственного предприятия трудовой коллектив вправе потребовать передачи предприятия в аренду.
Арендное предприятие может быть создано на основе аренды имущества производств, цехов, отделений, ферм и других подразделений предприятий с согласия данного подразделения самими работниками, иными коллективами, юридическими и физическими лицами по решению органа, уполномоченного сдавать предприятие в аренду.
Договор аренды заключается с предприятием, часть имущества которого сдается в аренду.
Регистрация такого арендного предприятия производится в соответствии с действующим законодательством.

Предприятия вправе сдавать имущество в аренду работникам подразделений в форме внутрихозяйственного подряда.

Взаимоотношения между предприятием и таким арендным коллективом определяются договором.
Внутрихозяйственная аренда земель и других природных ресурсов регламентируется законодательством Республики Узбекистан и договором.
Общественные объединения, организации вправе сдавать в аренду свои предприятия и их подразделения на условиях, определяемых этими организациями и предусмотренных настоящим Законом.
Арендаторы при индивидуальной или групповой аренде имеют права, предусмотренные настоящим Законом и другими законодательными актами Республики Узбекистан.
Споры между арендаторами и арендодателями по вопросам заключения, исполнения и прекращения договоров аренды разрешаются соответствующим судом в порядке, установленном законодательств
Юридические и физические лица, должностные лица государственных органов несут установленную законодательством ответственность в случаях:
нарушения порядка заключения и условий договора;
неисполнения обязательств по договору;
изменения или расторжения договора в одностороннем порядке;
нарушения порядка и условий изменения и прекращения действия договора.
Законодательством Республики Узбекистан может быть предусмотрена ответственность и за иные нарушения законодательства об аренде.
Юридические и физические лица обязаны возместить потерпевшему причиненный ими ущерб, включая упущенную выгоду, в порядке, установленном законодательством Республики Узбекистан.
Арендатор несет ответственность по долгам арендного предприятия:
собственным имуществом (для арендных предприятий, основанных на государственной собственности);
собственным имуществом и личным имуществом членов арендного коллектива (для арендных предприятий, основанных на коллективной, частной собственности, а также для лиц, занимающихся трудовой деятельностью на условиях индивидуальной или групповой аренды), а при их недостаточности — в порядке и размерах, установленных законодательством Республики Узбекистан.
1. Настоящее Положение определяет порядок предоставления в аренду государственного имущества, находящегося на территории Республики Узбекистан.
Передача в аренду государственного имущества, находящегося за рубежом, осуществляется на условиях и в порядке, определяемом Кабинетом Министров Республики Узбекистан.
Действие настоящего Положения не распространяется на предоставление в аренду жилых помещений, земельных участков, участков недр, имущества театрально-зрелищных предприятий, а также объектов материального культурного наследия и прилегающих к ним территорий с принятием инвестиционных обязательств по их благоустройству и поддержанию в надлежащем состоянии.
Цель и условия использования объектов недвижимого имущества материального культурного наследия, находящихся в государственной собственности, при предоставлении их в аренду определяются в соответствии с Положением о порядке использования объектов материального культурного наследия, утвержденным постановлением Кабинета Министров Республики Узбекистан.
2. В настоящем Положении используются следующие основные понятия:
государственное имущество - имущество, находящееся на балансе государственных предприятий и бюджетных организаций, а также имущество юридических лиц (в том числе государственное имущество, находящееся на территории технопарка), переданное им без права распоряжения (за исключением случаев реализации объектов государственной собственности с инвестиционными и иными обязательствами) распорядителем публичной собственности либо уполномоченным государственным органом;
арендодатель - Центр аренды государственного имущества при Госкомконкуренции Республики Каракалпакстан, территориальных управлениях Госкомконкуренции Республики Узбекистан в областях и г. Ташкенте;
балансодержатель - юридическое лицо, на балансе которого учтено государственное имущество, передаваемое в аренду;
арендатор - юридическое или физическое лицо, заключившее договор аренды государственного имущества на условиях и в порядке, установленных настоящим Положением;
технопарк - имущественный комплекс с прилегающей территорией не менее 10 000 кв. м, состоящий из государственного имущества (зданий и сооружений) и необходимой инфраструктуры для организации производственной деятельности, переданный, без права распоряжения, юридическому лицу (осуществляющему свою деятельность по принципу самофинансирования и на основании бизнес-плана, согласованного с соответствующими территориальными органами Госкомконкуренции, Министерства финансов и Министерства экономики Республики Узбекистан), созданному в соответствии с решением органа государственной власти на местах.
3. В аренду может предоставляться государственное имущество в виде предприятий, зданий, сооружений или их частей, оборудования, транспортных средств и другого имущества, передача которого в аренду не противоречит законодательству.
4. Государственное имущество не предоставляется в аренду лицам, в отношении которых у арендодателя имеется достоверная информация:
о невыполнении обязательств по ранее заключенным договорам аренды государственного имущества;
об их недееспособности или ограниченной дееспособности (в отношении физических лиц).
5. Государственное имущество не может быть передано в аренду, если в результате этого у балансодержателя ухудшаются производственные и/или финансовые показатели и/или будут превышены предусмотренные лимиты бюджетного финансирования. Указанные обстоятельства должны быть обоснованы балансодержателем документально по согласованию с вышестоящей организацией или учредителем (при наличии).

6. Переданное в аренду государственное имущество (его часть), а также право арендатора на аренду государственного имущества (его часть) не могут быть отчуждены, переданы в залог или иным образом уступлены арендатором третьим лицам. Арендатор не вправе передавать арендованное государственное имущество третьим лицам, в том числе на условиях субаренды.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества.
7. Максимальный срок аренды государственного имущества составляет пять лет, для негосударственных профессиональных образовательных организаций - десять лет, а для субъектов малого предпринимательства, в том числе частных медицинских организаций, - десять лет, за исключением случаев, предусмотренных законодательством.
Максимальный срок аренды государственного имущества, находящегося на территории технопарка, составляет десять лет, за исключением случаев, предусмотренных законодательством, с возможностью его продления при своевременном и полном выполнении обязательств по ранее заключенным договорам аренды государственного имущества.
7-1. Государственное имущество, находящееся на территории технопарка, предоставляется в аренду субъектам предпринимательства на основании договора аренды, с условием принятия ими инвестиционных обязательств.
Инвестиционные обязательства и условия их выполнения субъектами предпринимательства устанавливаются в договоре аренды.
7-2. Предоставление в долгосрочную аренду государственного имущества, находящегося на территории малых промышленных зон, на основании договора долгосрочной аренды, заключаемого в соответствии с решениями конкурсной комиссии между арендодателем, Дирекцией по управлению малой промышленной зоны и субъектами предпринимательства, осуществляется в порядке, установленном Кабинетом Министров Республики Узбекистан.
8. Процесс предоставления государственного имущества в аренду может быть инициирован любыми физическими и юридическими лицами (далее - инициатор).
В этих целях инициатор представляет арендодателю по месту нахождения государственного имущества соответствующее предложение с указанием:
описания государственного имущества и его местонахождения;
балансодержателя (при наличии таких сведений).
Предложение должно быть рассмотрено и инициатору направлен обоснованный ответ в недельный срок с момента получения предложения.
о порядке предоставления в аренду
государственного имущества
I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
1. Настоящее Положение определяет порядок предоставления в аренду государственного имущества, находящегося на территории Республики Узбекистан.
Передача в аренду государственного имущества, находящегося за рубежом, осуществляется на условиях и в порядке, определяемом Кабинетом Министров Республики Узбекистан.
Действие настоящего Положения не распространяется на предоставление в аренду жилых помещений, земельных участков, участков недр, имущества театрально-зрелищных предприятий, а также объектов материального культурного наследия и прилегающих к ним территорий с принятием инвестиционных обязательств по их благоустройству и поддержанию в надлежащем состоянии.
Цель и условия использования объектов недвижимого имущества материального культурного наследия, находящихся в государственной собственности, при предоставлении их в аренду определяются в соответствии с Положением о порядке использования объектов материального культурного наследия, утвержденным постановлением Кабинета Министров Республики Узбекистан.
2. В настоящем Положении используются следующие основные понятия:
государственное имущество - имущество, находящееся на балансе государственных предприятий и бюджетных организаций, а также имущество юридических лиц (в том числе государственное имущество, находящееся на территории технопарка), переданное им без права распоряжения (за исключением случаев реализации объектов государственной собственности с инвестиционными и иными обязательствами) распорядителем публичной собственности либо уполномоченным государственным органом;
арендодатель - Центр аренды государственного имущества при Госкомконкуренции Республики Каракалпакстан, территориальных управлениях Госкомконкуренции Республики Узбекистан в областях и г. Ташкенте;
балансодержатель - юридическое лицо, на балансе которого учтено государственное имущество, передаваемое в аренду;
арендатор - юридическое или физическое лицо, заключившее договор аренды государственного имущества на условиях и в порядке, установленных настоящим Положением;
технопарк - имущественный комплекс с прилегающей территорией не менее 10 000 кв. м, состоящий из государственного имущества (зданий и сооружений) и необходимой инфраструктуры для организации производственной деятельности, переданный, без права распоряжения, юридическому лицу (осуществляющему свою деятельность по принципу самофинансирования и на основании бизнес-плана, согласованного с соответствующими территориальными органами Госкомконкуренции, Министерства финансов и Министерства экономики Республики Узбекистан), созданному в соответствии с решением органа государственной власти на местах.
3. В аренду может предоставляться государственное имущество в виде предприятий, зданий, сооружений или их частей, оборудования, транспортных средств и другого имущества, передача которого в аренду не противоречит законодательству.
4. Государственное имущество не предоставляется в аренду лицам, в отношении которых у арендодателя имеется достоверная информация:
о невыполнении обязательств по ранее заключенным договорам аренды государственного имущества;
об их недееспособности или ограниченной дееспособности (в отношении физических лиц).

5. Государственное имущество не может быть передано в аренду, если в результате этого у балансодержателя ухудшаются производственные и/или финансовые показатели и/или будут превышены предусмотренные лимиты бюджетного финансирования. Указанные обстоятельства должны быть обоснованы балансодержателем документально по согласованию с вышестоящей организацией или учредителем (при наличии).

6. Переданное в аренду государственное имущество (его часть), а также право арендатора на аренду государственного имущества (его часть) не могут быть отчуждены, переданы в залог или иным образом уступлены арендатором третьим лицам. Арендатор не вправе передавать арендованное государственное имущество третьим лицам, в том числе на условиях субаренды.
Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества.
7. Максимальный срок аренды государственного имущества составляет пять лет, для негосударственных профессиональных образовательных организаций - десять лет, а для субъектов малого предпринимательства, в том числе частных медицинских организаций, - десять лет, за исключением случаев, предусмотренных законодательством.
Максимальный срок аренды государственного имущества, находящегося на территории технопарка, составляет десять лет, за исключением случаев, предусмотренных законодательством, с возможностью его продления при своевременном и полном выполнении обязательств по ранее заключенным договорам аренды государственного имущества.
7-1. Государственное имущество, находящееся на территории технопарка, предоставляется в аренду субъектам предпринимательства на основании договора аренды, с условием принятия ими инвестиционных обязательств.
Инвестиционные обязательства и условия их выполнения субъектами предпринимательства устанавливаются в договоре аренды.
7-2. Предоставление в долгосрочную аренду государственного имущества, находящегося на территории малых промышленных зон, на основании договора долгосрочной аренды, заключаемого в соответствии с решениями конкурсной комиссии между арендодателем, Дирекцией по управлению малой промышленной зоны и субъектами предпринимательства, осуществляется в порядке, установленном Кабинетом Министров Республики Узбекистан.
8. Процесс предоставления государственного имущества в аренду может быть инициирован любыми физическими и юридическими лицами (далее - инициатор).
В этих целях инициатор представляет арендодателю по месту нахождения государственного имущества соответствующее предложение с указанием:
описания государственного имущества и его местонахождения;
балансодержателя (при наличии таких сведений).
Предложение должно быть рассмотрено и инициатору направлен обоснованный ответ в недельный срок с момента получения предложения.
II. ОПРЕДЕЛЕНИЕ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ
9. Расчет арендной платы (опорная ставка арендной платы) по зданиям и сооружениям определяется следующим образом:
Ос = Мс * Кз * (Кс + Кт + Ку), где:
Ос - опорная ставка арендной платы за 1 кв. метр на год;

Мс - минимальная ставка за 1 кв. метр на год;

Кз - коэффициент территориальных зон;
Кс - коэффициент по виду строительства (отдельно стоящее здание, пристроенное здание, верхняя часть здания, чердак, мансарда, полуподвал, подвал);
Кт - коэффициент использования прилегающих территорий;
Ку - коэффициент удобства при использовании в коммерческих целях (расположение вдоль основных автотранспортных дорог, расположение на выходе к второстепенным автотранспортным дорогам и др.).
10. Ставка арендной платы по зданиям и сооружениям не может быть ниже минимальных ставок, утвержденных соответственно Советом Министров Республики Каракалпакстан, хокимиятами областей и г. Ташкента на основе расчетов минимальных ставок аренды, представленных Госкомконкуренции и согласованных Министерством финансов и Министерством экономики Республики Узбекистан.
При этом плата за аренду государственного имущества ремесленниками устанавливается в размере 50 процентов от установленной минимальной ставки аренды.
Расчеты минимальных ставок арендной платы по зданиям и сооружениям подготавливаются Госкомконкуренции Республики Узбекистан ежегодно до 1 ноября и представляются на согласование в Министерство финансов и Министерство экономики Республики Узбекистан, которые в течение десяти рабочих дней согласовывают или возвращают их в Госкомконкуренции Республики Узбекистан для доработки и последующего внесения на согласование в срок, не превышающий десяти рабочих дней с даты получения замечаний и предложений Министерства финансов и Министерства экономики Республики Узбекистан.
Не позднее 15 декабря текущего года согласованные расчеты минимальных ставок арендной платы по зданиям и сооружениям направляются Госкомконкуренции Республики Узбекистан для утверждения соответственно в Совет Министров Республики Каракалпакстан, хокимияты областей и г. Ташкента.
В соответствии с постановлением Президента Республики Узбекистан от 11 июня 2018 года N ПП-3782 "Об организационных мерах по стимулированию обеспечения занятости социально уязвимых слоев населения" устанавливается арендная плата за объект государственной собственности в размере 50 процентов от минимального размера ставки арендной платы за данный объект следующим отдельным категориям субъектов предпринимательства:
субъект предпринимательства, у которого не менее 30 процентов от общего объема выручки по итогам отчетного периода поступает от производства протезно-ортопедических изделий, инвентаря для лиц с инвалидностью, а также оказания им услуг по ортопедическому протезированию, ремонту и обслуживанию протезно-ортопедических изделий и инвентаря для них;
убъект предпринимательства, у которого не менее 20 процентов от общего объема выручки по итогам отчетного периода поступает от издания книг и иных печатных изданий с азбукой Брайля, учебной и художественной литературы для детей с ограниченными возможностями, создания аудиокниг, а также видеоматериалов с применением языка жестов;

субъект предпринимательства, у которого не менее 30 процентов персонала, работающего по трудовому договору, составляют лица с инвалидностью, одинокие лица, на иждивении которых находятся дети, не достигшие шестнадцати лет, или дети с инвалидностью, лица, освобожденные из учреждений исполнения наказания, жертвы торговли людьми, выпускники общих средних, средних специальных и профессиональных образовательных учреждений, со дня окончания учебы которых не прошло трех лет, выпускники домов "Мехрибонлик", не достигшие 30 лет.

Государственное имущество, находящееся на территории технопарка, предоставляется в аренду субъектам предпринимательства по минимальной ставке арендной платы без определения соответствующих коэффициентов.
Для других видов имущества ставка арендной платы не может быть ниже:
30 процентов от восстановительной стоимости имущества - если срок фактического использования сдаваемого в аренду имущества не превышает или равен сроку его полезного использования, или срок фактического использования не может быть определен;
20 процентов от восстановительной стоимости имущества - если срок фактического использования сдаваемого в аренду имущества превышает срок его полезного использования.
Срок полезного использования определяется исходя из классификации, указанной в статье 144 Налогового кодекса Республики Узбекистан.
Руководитель и главный бухгалтер балансодержателя несут ответственность за достоверность представленной информации о восстановительной стоимости имущества, предоставляемого в аренду.
10-1. При заключении договора аренды арендная плата по инженерным сетям и коммуникациям, механическому, электрическому, санитарно-техническому и иному оборудованию и устройствам, используемым при эксплуатации зданий и помещений для отопления, охлаждения, обеспечения электроэнергией, холодного и горячего водоснабжения, пожарной безопасности и охраны (счетчик, дизельный генератор, холодильная машина (чиллер, фанкойл и другое), по вытяжным вентиляторам, насосам, трансформаторным и распределительным подстанциям, системам пожарной безопасности и охраны, подъемным механизмам (включая лифты) и другое), лестничным клеткам, лестницам, лифтовым и иным шахтам, а также площадям, используемым для приема пищи работниками и/или учащимися балансодержателя и арендаторов в столовых и буфетах, не устанавливается.
По указанным видам государственного имущества в договоре предусматриваются коммунальные и эксплуатационные платежи, включая амортизационные отчисления (при наличии).
10-2. В целях организации различных спортивных, культурных, учебных, медицинских и других социальных мероприятий (кружков), а также организации питания и/или лечения работников балансодержателя и арендаторов во внеурочное (внерабочее) время отдельные объекты аренды (столовые и буфеты, залы (кабинеты), спортивные сооружения) могут передаваться в аренду с уплатой почасовой ставки арендной платы, исходя из расчета 270 рабочих дней и 8-ми часового рабочего дня.
Спортивные сооружения образовательных учреждений предоставляются в свободное от учебных занятий время в пользование субъектам предпринимательства, принявшим на себя инвестиционные обязательства по их реконструкции, капитальному ремонту и оснащению (исходя из стоимости осуществляемых работ), без взимания арендной платы.
10-3. При организации субъектами предпринимательства фитобаров в государственных организациях арендная плата за использование объекта государственного имущества устанавливается в размере 50 процентов от стоимости арендной платы.
В случае организации фитобаров путем установления безконтактых торговых (вендинговых) автоматов арендная плата за использование государственного имущества не начисляется.
Экономическая обоснованность – правомерное положение, подкре-
плённое расчетными, основанными на экономических принципах, доводами
при соответствующей доходности земельного участка с учетом категории
земель и его разрешенного использования, включая влияния изменений
экономических показателей для отрасли, района расположения и государст-
венного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций,
осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, а
также субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятель-
ность на таком земельном участке.
В тоже время, применительно к расчету арендной платы для объектов не-
движимости, необходимо придерживаться следующих понятий, правил и прин-
ципов:
1. При формировании платы за землю соблюдать баланс интересов
государства и общества, поскольку из поступающих арендных платежей в
конечном счете формируется бюджет города.
2. Рыночная оценка земельного участка и рыночная оценка доходно-
сти земельного участка, производится исходя из принципа наиболее эффек-
тивного использования земельного участка.
3. Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости
для сдачи в аренду выполняется с учетом условий использования этого объекта,
устанавливаемых договором аренды или проектом такого договора.
4. Не эффективное использование правообладателем переданного ему
в аренду земельного ресурса не может служить основанием для снижения
уровня арендной платы, поскольку, в противном случае нарушается прин-
цип ожидания при оценке недвижимости – основной методообразующий
принцип. Анализ доходов должен осуществляться на протяжении всей ос-
тавшейся экономической жизни актива при условии его использования в
течение этого периода наиболее эффективным образом.
5. Учитывая добровольное волеизъявление сторон при заключении
договора аренды земельного участка, земельный участок соответствует
принципу полезности для объекта недвижимости, т.е. Способности недвижимости
Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капи-
тального строительства, или объектов капитального строительства для внесения
этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из
вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный
земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для исполь-
зования в соответствии с видом его фактического использования.
Таким образом, определение коэффициента К(%) и его значение
должно устанавливаться в отношении земельных участков, государственная
собственность на которые не разграничена, дифференцированно с учетом
видов их функционального использования.
В качестве наиболее значимых факторов при расчете арендной платы
за земельные участки можно принять набор следующих показателей для
построения оценочной многофакторной модели, в которой в качестве ре-
зультативного признака выступает рыночная стоимость арендной платы для
земельного участка, а факторными — ее оценочные характеристики13:
K1 – коэффициент, учитывающий вид деятельности предприятий, ор-
ганизаций, учреждений;
К2 – коэффициент, корректирующий доходность местного бюджета;
К3 – коэффициент местоположения, характеризующий увеличение аренд-
ной платы за счет совместного влияния на повышение коммерческой привлека-
тельности земельного участка основных магистралей и локальных центров,
влияющих на коммерческую привлекательность земель города Екатеринбурга.
К4 – коэффициент инфляции расчетного года, определяемый исходя из
максимального уровня инфляции (потребительских цен). Коэффициент инфля-
ции на расчетный год определяется как произведение соответствующих макси-
мальных планируемых ежегодных показателей инфляции (индекс потребитель-
ских цен, декабрь к декабрю). Коэффициент инфляции расчетного года опреде-
ляется как произведение соответствующих максимальных планируемых ежегод-
ных показателей инфляции, начиная с года утверждения государственной кадаст-
ровой оценки для соответствующей категории земель до расчетного года.
К5 – иные понижающие или повышающие корректирующие коэффициен-
ты, или базовая ставка для особых (льготных) видов деятельности арендаторов.
Рассмотрим влияние каждого фактора и необходимость их применения
при обосновании корректирующего коэффициента.
Осознавая, что одним из ключевых показателей арендной ставки является
удельный показатель кадастровой стоимости и для нормативных актов орга-
нов местного самоуправления, устанавливающих размер арендной платы за
землю характерно установление зависимости между арендной платой и ка
Важно, что законодателем закреплен унифицированный подход к определению арендной платы за государственные и муниципальные земли, порядку, условиям и срокам ее внесения, который базируется на общих началах-принципах, являющихся общеобязательными и учитываемых во всех регионах и районах.
Такими основными принципами являются:
- экономическая обоснованность;
-предсказуемость расчета размера арендной платы;
-предельно допустимая простота расчета арендной платы;
-недопущение ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки;
-учет необходимости поддержки социально значимых видов деятельности;
- запрет необоснованных предпочтений.
Отметим, при аренде федеральных земельных участков размер арендной платы в расчете на год определяется одним из следующих способов: на основании кадастровой стоимости земельных участков; в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету; на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.
При передаче земельного участка в аренду без проведения торгов, арендная плата определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка и ее размер рассчитывается в процентном отношении. В частности,
в отношении земельного участка, загрязненного опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшегося загрязнению, заражению и деградации, за исключением случаев консервации земель с изъятием их из оборота – в размере 0,01 процента; в отношении земельного участка, предоставленного гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, дачного хозяйства, сенокошения или выпаса сельскохозяйственных животных - 0,6 процента; в случае заключения договора аренды земельного участка с лицами, которым находящиеся на неделимом земельном участке здания, сооружения, помещения в них принадлежат на праве оперативного управления-1,5 процента; в отношении земельного участка, предоставленного недропользователю для проведения работ, связанных с пользованием недрами - 2 процентов.

На региональном уровне (на примере Республики Дагестан) ежегодная арендная плата также определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается, в частности, в отношении земельного участка, предоставленного юридическим лицам на основании указа или распоряжения Президента Российской Федерации в размере 0,1 процента;

в отношении земельного участка, необходимого для осуществления видов деятельности сфере охотничьего хозяйства - 0,3 процента; 1,5 процента в отношении земельных участков, предоставляемых в случае заключения договора аренды в соответствии с пунктом 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации; 1рубля в год в отношении земельных участков, предоставленных для строительства перинатальных центров, онкологических диспансеров, медицинских учреждений, школ, детских садов, осуществляемых полностью либо частично за счет средств республиканского бюджета Республики Дагестан.
При аренде муниципальных земель, как отмечает О. М. Козырь, «размер арендной платы должен определяться договором аренды и не должен зависеть от усмотрения местных властей»[3].
Такой подход нашел отражение и в судебной практике. Так, в Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 6 сентября 2004 г. по делу № Ф08-4160/2004 сделан вывод, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления. Однако данное положение не означает, что органы местного самоуправления могут устанавливать ставки арендной платы по договорам, заключенным ранее, произвольно, без учета действующего законодательства, сложившейся к моменту изменения договора экономической ситуации и интересов арендаторов земельных участков. Расчет арендной платы должен производиться в соответствии с условиями заключенного сторонами соглашения[4].
Анализ местного законодательства говорит об установлении ставки арендной платы за земельные участки на соответствующих территориях. Так, при начислении арендной платы за земельные участки, находящиеся на территории городского округа «город Махачкала», базовой ставкой считают кадастровую стоимость земельного участка с применением поправочных коэффициентов по категориям земель и видам разрешенного использования. Например, предусмотрены следующие поправочные коэффициенты
к базовым ставкам:
Арендатор выполняет определенные работы в счет арендной платы;
По договору арендатор вкладывает деньги в улучшение имущества, которое он арендует;
Плата засчитывается в счет договора поставки или займа.
Арендная плата может подразумевать собой твердую стоимость с определенной периодичностью. Плата может вноситься ежемесячно, ежеквартально, либо единовременно. Ниже вы найдете бланк договора аренды нежилого помещения, который поможет в составлении документа.
Порядок формирования арендной стоимости
Так как арендатор эксплуатирует площадь и территорию на возмездной основе, то пунктом 1 статьи 606 ГК РФ предусмотрено, что он обязан платить за них. Оплата должна быть своевременной, что обозначено в п. 1 статьи 614 ГК РФ.
Размер оплаты – это главное условие соглашения. Отсутствие пункта означает, что договор недействителен. Арендная плата может указываться для всего помещения или частей. Виды арендной платы отличаются:
В виде платежей, которые могут вноситься единовременно, либо в обозначенные сроки;
Доля от продукции или прибыли;
Предоставление конкретных услуг;
При передаче определенной вещи в собственность и др.
Стороны могут сочетать указанные виды аренды, либо предлагать другие варианты оплаты стоимости. При определении расходов, рекомендуется включить в стоимость аренды следующие пункты:
Коммунальные расходы на содержание площадей. Сюда входит отопление, канализация, освещение и т.п.;
Стоимость предметов, которые необходимы для ухода за помещением - это известь, ведра, веники и т.п.;
Оплата электроэнергии, которая требуется для функционирования лифтов, подъемников и различного оборудования, включая компьютеры и кассовые машины;
Расходы на сигнализацию при условии ее наличия;
Содержание противопожарных устройств и техники безопасности;
Имущественный налог;
Плата за землю;
Рентабельность предприятия.
Арендная плата включает плату переменную и постоянную. Постоянная часть определяется в зависимости от политики предприятия, а переменная формируется из тех затрат, которые необходимы на техническое обслуживание территории помещения. Оплата может производиться по фактическим данным, которые подтверждены официально.
В ГК РФ сказано, что все расходы по содержанию имущества ложатся на плечи арендатора, если контракт не подразумевает другие условия. На деле подобные отношения могут быть оформлены в двух вариантах:
Расходы несет именно арендодатель, но они входят в стоимость;
Услуги оплачиваются арендатором, заключившим договоры с предприятиями, поставляющими ресурсы.
Арендная плата меняется в зависимости от выбранного способа оплаты услуг.
Пример расчёта арендной платы нежилого помещения
Для получения стоимости аренды применяется специальная формула:
ПД = Аим + Азем
в ней:

ПД – это оплата, которую вносит арендатор по общей договоренности;

Аим – оплата за арендованное имущество, в нее может входить стоимость аренды помещения;
Азем в формуле - это плата за участок земли, на которой располагается недвижимость. Этот показатель формируется в каждом регионе, его можно уточнить, обратившись в муниципальные власти.
Показатель может включать самые разные факторы:
Аим = Бап х Киз х Км х Кт х Кд х Кз х Кнж х Кс х S
здесь:
Бап – представляет собой базовую ставку за использование помещения (цена за 1 квадратный метр);
S – вся площадь предоставленного объекта;
Кз – коэффициент, который подразумевает конкретную территорию, район, где расположен объект. Величина формируется на уровне законодательства и обозначается в приложении 1 ПП №209;
Кт – тип арендованного помещения. Если речь идет о складском помещении, величина составляет 0,5, если объект без отопления, она равна 0,3, для других объектов используется 1;
Кнж – качество помещения. Подразумевается расположение, состояние объекта, использование прилегающей территории. Каждый из коэффициентов утверждается правительством;
Кд – деятельность самого арендатора. Максимальное значение обычно у банков, а также заведений игорного типа. Минимальные значения установлены для общественных структур, правоохранительных органов;
Кс – имеет место, когда подразумевается субаренда.
В условиях планово-административной системы хозяйства и почти
безраздельного господства государственной собственности на средства
производства происходило постепенное обеднение "инструментария"
гражданского права. Оно становилось все более и более примитивным, одни
институты исчезали из него совсем, другие все более и более упрощались.
Отсутствие у хозяйствующих субъектов серьезной заинтересованности в
результатах своей деятельности, с одной стороны, и плановая заданность всех
основных параметров их взаимоотношений между собой, с другой, привели
в итоге к тому, что почти все правовые формы этих взаимоотношений свелись
к так называемым "хозяйственным договорам" поставки, подряда на
капитальное строительство, перевозки груза, а также кредитно-расчетных
правоотношений".
Прокат в гражданском праве традиционно рассматривается как
разновидность договора аренды (имущественного найма).
В русском дореволюционном праве под прокатом понимался наем
движимого имущества (мебели, платья и т.д.). Сохранялась потребительская
направленность и в ГК РСФСР 1964 года, что отражалось в наименовании
его ст. 294 - договор бытового проката [1].
В настоящее время сфера применения проката существенно сузилась
главным образом из-за распада централизованной специализированной сети
ателье. В советский период она существовала как система государственных
предприятий и обеспечивалась соответствующим финансированием. Тем не
менее договор проката получил особое закрепление в гл. 34 ГК РФ, что
существенно повысило уровень и значимость его правового регулирования.
Правила, содержащиеся в §2 гл. 34 ГК, достаточно полно регулируют
По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в
аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется
предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное
владение и пользование (п. 1 ст. 626 ГК). В определении договора проката
отражены три его специфические черты, а именно:
1. в качестве арендодателя выступает специальный субъект -
предприниматель (п. 1 ст. 626 ГК). Причем ГК. особо подчеркивает, что его
предпринимательская деятельность по сдаче имущества в прокат должна
быть постоянной, т. е. осуществляться в виде промысла, доход от которого
становится основным или дополнительным источником существования. В
любом случае такая деятельность должна быть систематической. Разовая
сделка по сдаче в аренду движимого имущества проката не составляет.
Иными словами, заключение договоров проката должно быть целью
деятельности предпринимателя, его профессиональным занятием.
Юридическое лицо, являющееся коммерческой организацией, и
индивидуальный предприниматель должны избрать именно этот вид
деятельности. Если же юридическое лицо имеет специальную
правоспособность, то его возможность заниматься прокатом должна быть
предусмотрена учредительными документами;
2. предметом договора является только движимое имущество (кроме
транспортных средств, для которых предусмотрены специальные правила),
используемое в потребительских целях, если иное не предусмотрено
договором или не вытекает из существа обязательства. Следовательно, цели
использования имущества могут быть не только потребительскими, но и
иными, в том числе предпринимательскими;
3. предмет проката передается во владение и пользование арендатору (п.
1 ст. 626 ГК). Следовательно, при договоре проката арендодатель не может
сохранить за собой право владения вещью.
Если договор аренды удовлетворяет всем этим признакам, он должен
быть отнесен к числу договоров проката и подчинен ряду правил, отличных
от общих норм о договорах аренды.
Срок договора проката не может превышать одного года (п. 1 627 ГК).
Истечение указанного срока влечет за собой безусловное прекращение
договора. Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный
срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора
аренды (ст. 621 ГК.) к договору проката не применяются (п. 2 ст. 627 ГК).
Форма договора - только письменная, причем посредством как
составления одного документа, подписанного обеими сторонами, так и
обмена документами, достоверно исходящими от каждой из сторон.
Порядок заключения и исполнения договора проката, а также
определение его содержания подчиняются правилам о публичных договорах
(ст. 426 ГК).
Содержание договора проката имеет следующие особенности
Обязанность арендодателя предоставить имущество арендатору в состоянии,
соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1
ст. 611 ГК), дополнена дополнительными обязанностями (ст. 628 ГК.):
а) в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого аренду
имущества и
6) ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества либо
выдать ему письменные инструкции о пользовании этим имуществом.
Досрочное расторжение договора проката, возможно по инициативе
арендатора в любое время. Законом установлено лишь единственное условие
для такого прекращения договора, а именно: арендатор должен письменно
предупредить арендодателя о своем намерении расторгнуть договор не менее
чем за десять дней. Арендодатель же может досрочно расторгнуть договор
проката только по основаниям, предусмотренным ст. 619 ГК (кроме п. 4).
Иные случаи прекращения договора проката те же, что и у обычного
договора аренды.
Стороны в договоре проката
Арендодателем по договору проката могут выступать не любые
коммерческие организации, а только те из них, которые осуществляют сдачу
имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской
деятельности (речь идет о коммерческих организациях, профессионально
занимающихся прокатом имущества).
Арендодателем по договору проката может быть только лицо
(коммерческая организация или индивидуальный предприниматель),
осуществляющее постоянную предпринимательскую деятельность по сдаче
имущества в аренду. В качестве арендатора может выступать как гражданин,
в том числе индивидуальный предприниматель, так и юридическое лицо.
Соответствующие нормы ГК рассчитаны прежде всего на
специализированные службы проката, являющегося для них основным видом
деятельности. Но, как отмечалось, централизованная сеть ателье проката
практически распалась, и все большее место в этой сфере занимают
предприниматели, для которых прокат является одним из видов
деятельности, связанным с основным.
В качестве примера можно привести специализированные магазины
"Кодак", сдающие напрокат фотоаппараты данной американской фирмы;
салоны для новобрачных, в которых осуществляется продажа свадебных
платьев, аксессуаров, их изготовление по заказу, а также прокат. Широко
применяется рассматриваемый договор и организациями,
предоставляющими имущество напрокат в качестве дополнительных услуг
(гостиницы, спортивные клубы и т.д.). Но в любом случае деятельность
арендодателя должна носить постоянный характер, так как при
осуществлении разовых сделок правила о прокате не подлежат применению.
Как общее правило имущество, предоставленное по договору проката,
должно использоваться для потребительских целей, если иное не
предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства.
Поэтому арендатором по договору проката в основном являются граждане,
которым соответствующее имущество понадобилось для личного, семейного,
домашнего и иного подобного использования. Арендатором могут быть также
юридические лица и индивидуальные предприниматели, но для них
исключается возможность использования полученного в прокат имущества
для извлечения прибыли.
2.1. Права и обязанности сторон по договору проката
Договор проката относится к категории публичных договоров (п. 3 ст.
626 ГК РФ). Это означает, что коммерческая организация, выступающая в
роли арендодателя, при наличии возможности предоставить в прокат
требуемое имущество не вправе отказать обратившемуся к ней лицу в
заключении договора проката или оказать предпочтение кому-либо в
отношении заключения договора . Условия договора проката, в том числе об
арендной плате, должны устанавливаться одинаковыми для всех арендаторов,
кроме тех случаев, когда законами и иными правовыми актами допускается
предоставление льгот для отдельных категорий потребителей.
Потенциальные арендаторы вправе передать на рассмотрение суда споры как
о понуждении арендодателя к заключению договора, так и о разногласиях по
отдельным условиям договора.
Учитывая публичный характер договора проката, Гражданский кодекс
возлагает на арендодателя ряд дополнительных обязанностей. В частности,
арендодатель, заключивший договор проката, должен в присутствии
арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества,
ознакомить арендатора с правилами его эксплуатации либо передать вместе с
имуществом инструкцию о правилах его использования. Арендодатель
обязан устранить обнаруженные арендатором недостатки в сданном в аренд
имуществе не позже чем в 10-дневный срок со дня получения заявления
арендатора либо заменить его аналогичным имуществом в исправном
состоянии. Правда, если арендодателю удастся доказать, что недостатки в
арендованном имуществе возникли в результате нарушения арендатором
правил эксплуатации и содержания имущества, он вправе потребовать
возмещения за счет арендатора стоимости ремонта и транспортировки
имущества. На арендодателя также возложена обязанность осуществлять
ремонт имущества (п. 1 ст. 631 ГК).
Что касается обязанностей арендатора по договору проката, то они
сводятся к своевременному перечислению арендодателю арендной платы и
соблюдению правил пользования арендованным имуществом. Арендные
платежи определяются в договоре проката в твердой сумме и вносятся
арендатором периодически или единовременно.
Как отмечалось, арендатор вправе отказаться от договора проката и
досрочно возвратить арендованное имущество. В этом случае арендодатель
должен возвратить ему часть арендной платы, исчисляемую со дня,
следующего после дня возврата имущества арендатором.
В связи с тем, что полученное по договору проката имущество может
использоваться арендатором лишь для потребительских целей, ГК РФ
запрещает арендатору сдавать это имущество в субаренду, передавать свои
права и обязанности по договору проката другим лицам, предоставлять
арендованное имущество в безвозмездное пользование, вносить арендные
права в качестве залога или вклада в уставный (складочный) капитал
хозяйственного общества (товарищества) либо паевого взноса в
производственные кооперативы (п. 2 ст. 631 ГК РФ).
Однако следует особо отметить, что сдаваемые напрокат вещи могут
использоваться не только в потребительских, но и в иных целях, если это
предусмотрено в договоре или вытекает из существа обязательства[2]. Что
касается прямого указания в договоре о целях использования вещей, то здесь
действует принцип свободы договора (п. 4 ст. 421 ГК). Непотребительские
цели использования вытекают из существа обязательства в тех случаях, когда
объектом обязательства выступают вещи, не предназначенные для бытового
использования. Возможность проката таких вещей существовала еще в
советском гражданском законодательстве на уровне подзаконного акта -
Типового договора проката приборов, оборудования и других технических
средств, осуществляемого территориальными органами системы Госснаба
СССР. Включение юридических лиц в субъектный состав арендаторов по
договору проката в действующем законодательстве обусловило
необходимость закрепления в качестве его предметов и вещей небытового
назначения.
Потребность в вещах для иных (не потребительских) целей может
возникнуть как у некоммерческой, так и у коммерческой организации, а
также у индивидуального предпринимателя. При этом для двух последних
она вероятнее всего связана с осуществлением предпринимательской
деятельности. Поэтому трудно согласиться с безоговорочным утверждением,
что для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей
"исключается возможность использования полученного в прокат имущества
для извлечения прибыли"[3]. В ГК подобный запрет отсутствует, а
толкование норм ст. 626 ГК позволяет сделать прямо противоположный
вывод: прокатное имущество может использоваться в предпринимательских
и иных непотребительских целях, если это прямо предусмотрено в договоре
или вытекает из существа обязательства.
По договору проката на стороны возлагаются дополнительные по
сравнению с общими положениями об аренде права и обязанности,
отражающие его специфику.
Арендодатель обязан предоставить имущество во владение и
пользование. Следовательно, отношения по предоставлению права
пользования с сохранением права владения за арендодателем не включаются
в предмет регулирования договора проката. Трудно объяснить, чем
руководствовался законодатель при установлении данного запрета. Можно
привести ряд примеров, когда граждане заинтересованы именно в
пользовании вещами без передачи их во владение. Так, до недавнего времени
были распространены пункты проката, предоставлявшие в пользование
крупногабаритные музыкальные инструменты. В настоящее время в
пользование предоставляются компьютеры в Интернет-центрах, игровые
автоматы и т.д. Данные отношения целесообразно регулировать именно
нормами о прокате, способными в большей степени обеспечить защиту прав
и интересов арендаторов-граждан.
Интересы арендодателя защищаются установлением в п. 3 ст. 630 ГК
упрощенной процедуры взыскания с арендатора задолженности по арендной
плате. Оно производится в бесспорном порядке на основе исполнительной
надписи нотариуса (ст.ст. 89-94 Основ законодательства Российской
Федерации о нотариате[4]). Возможность взыскания в бесспорном порядке
на основании исполнительной надписи нотариуса в п. 3 ст. 630 ГК
предусматривается только в отношении задолженности по арендной плате,
поэтому требования арендодателя о возмещении убытков и (или) об уплате
неустойки, если она была предусмотрена в договоре, должны
рассматриваться в судебном порядке.
Особенность договора проката, по которому арендатором выступает
гражданин, обусловлена, в частности, тем, что в данном случае действует Зак
он РФ "О защите прав потребителей"[5], что прямо разъяснено в пп. 1, 2
постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. "О
практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей"[6], хотя в
названном Законе отсутствуют специальные нормы о прокате. Терминология
закона также не охватывает данные отношения, так как в качестве субъектов
указываются лишь изготовитель, продавец, исполнитель, а в качестве
объектов - товар, работа, услуга. Однако это не препятствует применению к
данным отношениям общих положений, сформулированных в гл. 1 Закона "О
защите прав потребителей", гарантирующих права потребителя на
безопасность прокатного имущества (ст. 7), информацию об арендодателе и
Арендодатель по договору несет обязанность по производству не только
капитального ремонта сданного в прокат имущества, как по общим
правилам об аренде, но и текущего, что обусловлено прежде всего
отсутствием у арендатора необходимых познаний и технических средств.
Пользование арендованным имуществом должно осуществляться лично
арендатором, так как договор нацелен на удовлетворение исключительно его
потребностей. В п. 2 ст. 631 ГК установлен императивный запрет на передачу
вещей третьим лицам независимо от правовых оснований. Не допускается, в
частности, сдача имущества в субаренду, передача прав и обязанностей по
договору другому лицу, предоставление в безвозмездное пользование, залог
арендных прав и внесение их в качестве имущественного вклада в
хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в
производственные кооперативы.
При обнаружении недостатков в имуществе, полностью или частично
препятствующих его использованию, арендодатель по заявлению арендатора
обязан в течение десяти дней принять меры к их устранению. Он вправе по
своему усмотрению либо безвозмездно их устранить на месте, либо
произвести замену данного имущества аналогичным, находящимся в
надлежащем состоянии (п. 1 ст. 629 ГК). Выбор способа зависит прежде всего
от характера недостатков и технических возможностей: если недостатки не
могут быть устранены на месте, арендодатель должен предоставить
арендатору аналогичное имущество.
Следовало бы обязать арендодателя немедленно после получения
заявления от арендатора приступить к устранению недостатков. Не вполне
логичным представляется установление десятидневного срока в отношении
недостатков, которые должны быть устранены на месте. Это предполагает
значительно более короткий период времени. При замене же неисправной
вещи такой сравнительно продолжительный срок может быть оправдан
необходимостью поиска арендодателем аналогичной вещи.
Арендная плата по договору проката устанавливается только в виде
платежей в твердой сумме. Другие формы оплаты, в том числе и
перечисленные в п. 2 ст. 614 ГК, не могут быть предусмотрены соглашением
сторон. Платежи могут вноситься согласно условиям договора как
единовременно, так и периодически. Оплата в полном объеме
предусматривается при краткосрочном прокате (почасовом, суточном,
месячном). При заключении договора на длительный срок в нем
устанавливаются сроки внесения и размер периодических платежей, причем
первый взнос, как правило, уплачивается в момент подписания договора.
При досрочном расторжении договора внесенная арендная плата
возвращается арендатору в соответствующей части, которая исчисляется со
дня, следующего за днем фактического возврата имущества.
В соответствии с п. 4 ст. 614 ГК арендатор вправе требовать
соответственно уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за
которые он не отвечает, существенно ухудшились условия пользования,
предусмотренные договором. Поэтому арендная плата за время устранения
недостатков не должна взиматься (за исключением случаев, когда недостатки
возникли по вине арендатора).
Если арендодатель докажет, что недостатки возникли вследствие
нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания арендованного
имущества, то на последнего возлагается обязанность по возмещению
расходов арендодателя на ремонт и транспортировку имущества. При
приведении объекта аренды в полную непригодность арендодатель вправе
требовать от арендатора возмещения убытков (ст. 15 ГК).
Интересы арендодателя защищаются установлением в п. 3 ст. 630 ГК
упрощенной процедуры взыскания с арендатора задолженности по арендной
плате. Оно производится в бесспорном порядке на основе исполнительной
надписи нотариуса (ст. ст. 89 - 94 Основ законодательства Российской
Федерации о нотариате). Возможность взыскания в бесспорном порядке на
основании исполнительной надписи нотариуса в п. 3 ст. 630 ГК
предусматривается только в отношении задолженности по арендной плате,
поэтому требования арендодателя о возмещении убытков и(или) об уплате
неустойки, если она была предусмотрена в договоре, должны
рассматриваться в судебном порядке.
Разновидности договора проката
Особенности в правовом регулировании отношений по прокату с
участием граждан тем не менее не позволяют выделять в качестве
самостоятельной разновидности договор бытового проката , хотя термин
"бытовой прокат" используется и в судебной практике, и в учебной
литературе.
В роли арендатора в таком договоре проката выступают граждане-
потребители. Соответственно предмет договора должен использоваться в
потребительских целях. К. таким договорам применяется глава 1 Закона РФ
"О защите прав потребителей". В частности, за арендаторами-потребителями
закрепляются специальные гарантии качества арендованного имущества (ст.
4 Закона), права на безопасность этого имущества (ст. 7) и на информацию о
нем (ст. 8-12), устанавливается особый порядок ответственности
арендодателя за вред, причиненный потребителям, включая возмещение
морального вреда (ст. 13-15), наконец, специальные правила судебного
разбирательства (ст. 17).
Специального внимания заслуживают вопросы правового регулирования
проката автомобилей, который используется на практике. В ГК РСФСР 1964
года отсутствовали нормы, посвященные непосредственно аренде
транспортных средств, а по ГК РФ договор аренды транспортных средств
представляет собой разновидность договора аренды, своеобразие которого
обусловлено объектом договора. Однако нормы §3 гл. 34 ГК не рассчитаны на
регулирование отношений по прокату транспортных средств, что
обусловливает необходимость распространения на них норм о прокате. Вряд
ли оправданно исключение транспортных средств из предметов проката.
Возможность предоставления легковых автомобилей напрокат гражданам
предусмотрена в п. 8 действующего Устава автомобильного транспорта
РСФСР 1969 года, а отсутствие прямого указания в отношении юридических
лиц не может, по нашему мнению, препятствовать заключению с ними
договоров такого рода.
В связи с этим встает вопрос о соотношении норм ГК о прокате и об
аренде транспортных средств. Прокат автомобилей осуществляется как с
участием водителей, так и без него. И в первом, и во втором случаях норма п.
2 ст. 631 ГК, содержащая императивный запрет на передачу прокатного
имущества третьим лицам, вступает в противоречие с правилами ст.ст. 638,
647 ГК, допускающими сдачу имущества в субаренду. Его можно устранить
путем установления запрета в договоре, так как нормы данных статей носят
диспозитивный характер.
Небезынтересно также сопоставление понятий "прокат" и "оперативный
лизинг". В учебной литературе до принятия части второй ГК РФ прокат
технических средств именовался оперативным лизингом[9]. В соответствии
со ст. 7 Федерального закона от 29 октября 1998 г. "О лизинге" под
оперативным лизингом понимается такой его вид, когда лизингодатель
закупает на свой страх и риск имущество и передает его лизингополучателю
в качестве предмета лизинга за определенную плату, на определенный срок и
на определенных условиях во временное владение и пользование, причем
передача может осуществляться неоднократно в течение полного срока его
амортизации. Заслуживает поддержки вывод, что оперативный лизинг с
точки зрения ГК не может быть признан договором лизинга. Он не обладает
ни экономическими, ни правовыми признаками финансовой аренды. Анализ
легального определения (ст. 7 Закона "О лизинге"), сформулированного
крайне невнятно, тем не менее позволяет сделать вывод, что лизингодатель
выступает в качестве предпринимателя, закупая имущество на свой риск с
целью его последующей неоднократной, возмездной передачи во владение и
пользование. Фигура лизингодателя сближает оперативный лизинг с
договором проката . Однако вряд ли есть смысл рассматривать оперативный
лизинг в качестве разновидности проката, так как это скорее экономическое
явление, чем правовое, а его закрепление в Законе "О лизинге" явилось, на
наш взгляд, следствием недостаточно высокого качества данного Закона в
целом.
Образец договора проката
ДОГОВОР проката
г. _______________ "___"_____________ 199 г.
___________________________________________________, именуем в
(наименование предприятия, организации )
дальнейшем "Арендодатель", в лице __________________________________,
(должность ф.и.о.)
действующего на основании __________________________, с одной стороны
(Устава, положения)
и ______________________________________________________, именуем__ в
(наименование предприятия, организации)
дальнейшем "Арендатор", в лице ____________________________________,
(должность ф.и.о.)
действующего на основании _________________________, с другой стороны
(Устава, положения)
заключили Договор проката:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во
временное владение и пользование следующее движимое имущество:
____________________________________________________________________,
(количество, наименование и характеристики имущества)
в полной исправности.
Оценочная стоимость имущества, предоставленного по настоящему
Договору проката _____________________________________________ рублей
Арендодатель обязан в присутствии Арендатора проверить
исправность предоставленного по Договору проката имущества, а также
ознакомить Арендатора с правилами эксплуатации имущества либо выдать
ему письменные инструкции о пользовании этим имуществом.
4.2. При обнаружении недостатков предоставленного в прокат
имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им,
Арендодатель обязан в ________- дневный срок (но не более чем в
десятидневный) со дня заявления Арендатора о недостатках безвозмездно
устранить недостатки имущества на месте либо произвести замену
данного имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в
надлежащем состоянии.
4.3. Если недостатки имущества явились следствием нарушения
Арендатором правил эксплуатации и содержания имущества, арендатор
оплачивает Арендодателю стоимость ремонта и транспортировки
имущества.
4.4. Капитальный и текущий ремонт имущества, сданного в аренду
по договору проката, является обязанностью Арендодателя.
5. ДЕЙСТВИЕ НЕПРЕОДОЛИМОЙ СИЛЫ
5.1. Ни одна из сторон не несет ответственности перед другой
стороной за невыполнение обязательств по настоящему Договору проката,
обусловленное обстоятельствами, возникшими помимо воли и желания
сторон и которые нельзя предвидеть или избежать, включая объявленную
или фактическую войну, гражданские волнения, эпидемии, блокаду,
эмбарго, землетрясения, наводнения, пожары и другие стихийные
бедствия.
5.2. Сторона, которая не исполняет своего обязательства, должна
дать извещение другой стороне о препятствии и его влиянии на
исполнение обязательств по Договору.
5.3. Если обстоятельства непреодолимой силы действуют на
протяжении 3 (трех) последовательных месяцев и не обнаруживают
признаков прекращения, настоящий Договор может быть расторгнут
Арендатором и Арендодателем путем направления уведомления другой
стороне.
6. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ
6.1. Все споры или разногласия, возникающие между сторонами по
настоящему Договору или в связи с ним, разрешаются путем переговоров
между сторонами.
6.2. В случае невозможности разрешения разногласий путем
переговоров они подлежат рассмотрению в арбитражном суде в
установленном законодательством порядке.
7. ПОРЯДОК ИЗМЕНЕНИЯ И ДОПОЛНЕНИЯ ДОГОВОРА
7.1. Любые изменения и дополнения к настоящему Договору проката
имеют силу только в том случае, если они оформлены в письменном виде
и подписаны обеими сторонами.
7.2. По требованию Арендодателя Договор проката может быть
досрочно расторгнут судом в случаях, когда Арендатор:
пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора
или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
существенно ухудшает имущество;
более двух раз подряд по истечении установленного настоящим
Договором срока платежа не вносит арендную плату.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения Договора
только после направления Арендатору письменного предупреждения о

Договор проката является публичным договором.

Публичным договором признается договор, заключенный коммерческой
организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров,
выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по
характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого,
кто к ней обратится.
Коммерческая организация не вправе оказывать предпочтение одному
лицу перед другим в отношении заключения публичного договора, кроме
случаев, предусмотренных законом или иными правовыми актами.
Цена товаров, работ и услуг, а также иные условия публичного
договора устанавливаются одинаковыми для всех потребителей, кроме
случаев, когда законом и иными правовыми актами допускается
предоставление льгот для отдельных категорий потребителей.
Отказ коммерческой организации от заключения публичного договора
при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие
товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы не
допускается (ст. 426 ГК РФ).
25
Пo договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения. индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.
Сторонами договора являются предприниматели.
Поскольку предприятие является сложным объектом, его состав и стоимость определяются на основе инвентаризации, аудиторского заключения о его стоимости, баланса, отражающего активы и пассивы предприятия, а также перечня обязательств, в частности долгов.
Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Арендодатель обязан уведомить кредиторов предприятия о передаче в аренду своего предприятия. Кредитор, получивший от арендодателя извещение о передаче своего предприятия в аренду, имеет право в течение трех месяцев предъявить требование к арендодателю о расторжении с ним кредитного договора.
Арендатор предприятия имеет широкие права в отношении предмета договора: он вправе без согласия арендодателя совершать сделки с имуществом (сдавать в субаренду, продавать, обменивать арендованное имущество, однако эти права не распространяются на природные ресурсы), совершать действия, направленные на увеличение стоимости арендуемого имущества (ст. 660 ГК РФ).
Арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.
Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества (ст. 662 ГК РФ).
Особенности договора аренды предприятия
По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 656 ГК РФ).
Данный договор — консенсуальный, возмездный и взаимный.
Предметом договора является предприятие как имущественный комплекс, относящийся к объектам недвижимости и включающий права пользования природными ресурсами, основными и оборотными средствами, исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности и средства индивидуализации, а также права требования и долги.
уведомления законодателем не предусмотрен, в связи с чем такое уведомление должно быть направлено как можно раньше до даты заключения договора аренды предприятия. Срок направление такого уведомления должен обеспечить кредиторам реальную временную возможность выразить свое согласие или иным образом отреагировать на предстоящий договор арены предприятия.
При этом чтобы сократить время ожидания ответа кредитора, в уведомлении арендодателя желательно указать конкретный срок, в течение которого кредитору необходимо ответить. Такой срок также должен быть разумным.
Кредитор, который был уведомлен арендодателем, но не согласен на передачу предприятия с долгами в аренду, имеет право в течение трех месяцев со дня получения уведомления от арендодателя требовать прекращения договора иди досрочного погашения долга и возмещения причиненных ему убытков. Для реализации данного права кредитору необходимо направить в адрес арендодателя свое несогласие с предстоящей арендой предприятия или не направлять никакого ответа вовсе.
Кредитор, который не был уведомлен арендодателем о предстоящей передаче предприятия в аренду, может предъявить требования о прекращении договора или досрочном погашении долга в течение одного года со дня, когда он узнал или должен был узнать об аренде предприятия.
Арендатор и арендодатель несут солидарную ответственность по всех долгам предприятия, которые были переведены на арендатора (переданы по договору аренды) без согласия кредитора.
Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия
Договор аренды предприятия заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии того субъекта, где находится арендуемое предприятие. В противном случае договор считается недействительным. Договор аренды предприятия считается заключенным с момента государственной регистрации.
Передача арендованного предприятия
Передача предприятия арендатору при заключении договора аренды осуществляется по передаточному акту. Арендодатель обязан подготовить предприятие к фактической передаче, составить передаточный акт и нести расходы, связанные с передачей имущества, если эта обязанность не отнесена на арендатора договором аренды.
Права и обязанности арендатора
Арендатор предприятия обязан:
1. Поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, осуществлять его текущий и капитальный ремонт.
2. Оплачивать платежи по страхованию арендованного имущества.
3. Нести расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, если иное не предусмотрено договором.
Арендатор вправе:
Возместить свои расходы на осуществление неотделимых улучшений арендованного имущества, независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если в договоре не предусмотрено иное.
Важно: арендодатель может быть освобожден судом от возмещения арендатору стоимости таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.
Возврат арендованного предприятия
При прекращении договора аренды предприятия на любом основании, возврат всего имущественного комплекса (предприятия) должен осуществляться с соблюдением правил о лицензировании (ст. 656 ГК РФ), а также прав кредиторов и всех процедур по их уведомлению о предстоящей передаче арендованного предприятия арендодателю (ст. 657 ГК РФ).
Если договором аренды предприятия не предусмотрено иное, то подготовка предприятия, составление передаточного акта и несение расходов, связанных с передачей имущества, является обязанностью арендатора.
Основным критерием при покупке или аренде помещений под производство является цена вопроса. На дальнейшую эффективность производства будут влиять многие обстоятельства – характеристики выбранного помещения. Прежде всего, покупателя (арендатора) интересует местоположение, а именно:
близость рынка сбыта;
минимальное расстояние до источников сырья;
наличие необходимых ресурсов;
наличие рабочей силы нужной квалификации.
На втором месте по важности стоит стоимость покупки или аренды помещения. Если эти обстоятельства устраивают будущего арендатора или покупателя, ему стоит обратить внимание:
на техническое оснащение,
состояние помещений,
возраст здания.
Если цена значительно ниже рыночной, то возможны дополнительные вложения по переоборудованию, перестройке, установке дополнительных элементов, ремонту коммуникаций. Если требуется перепланировка, то на получение разрешительной документации может уйти значительное время.
От местоположения площадей зависит логистика: стоимость доставки сырья и материалов, стоимость отправки готовой продукции. Дешевле снимать помещения за городом, если они имеют удобные подъездные пути и собственные склады. Тогда себестоимость продукции будет ниже, чем в случае аренды площадей в городе, где из-за пробок логистика будет затруднена. От местоположения зависит также наличие квалифицированной рабочей силы, что напрямую влияет на качество выпускаемого товара. Не последнюю роль в выборе помещений играет наличие вместительной парковки.
При анализе технического оснащения производства нужно учитывать наличие:
разрешения на использование источников энергии;
отдельных счетчиков;
соответствия электрических мощностей потребностям планируемого производства;
систем связи;
исправных инженерных систем.
Возраст помещения и данные о последнем капитальном ремонте могут оказаться ценообразующими факторами. Объект может подлежать сносу или иметь высокую степень износа и требовать больших финансовых затрат.
При осмотре помещений под производство следует обратить внимание на соответствие площадей типу производства, для чего может оказаться важным:
площадь;
этажность;
степень безопасности (наличие охранной и пожарной сигнализации, охраны, систем пожаротушения и прочих обстоятельств);
размер разгрузочно-погрузочной зоны, ворот и дверей;
наличие грузового лифта или нескольких, их габариты и грузоподъемность, а при их отсутствии – ширина лестницы;
ширина проходов и высота потолков;
планировка и возможность ее изменения;
естественное освещение;
состояние санузлов;
покрытие пола и допустимая нагрузка на квадратный метр (в случае необходимости установки габаритного или тяжелого оборудования).
Если планируется разместить производство с высоким уровнем шума, следует обратить внимание на отсутствие вблизи жилых домов и возможность аренды участка промназначения под такое производство.
Арендатор и собственник во многом имеют одинаковые права по использованию помещений, но у них разные затраты и обязанности по уплате налогов и эксплуатации здания.
К преимуществам аренды производственных площадей можно отнести:
свободу выбора, отсутствие привязки к одному месту;
отсутствие забот и расходов по эксплуатации и содержанию здания;
более дешевый способ получения площадей под производство;
возможность проверить эффективность бизнеса;
перспективу объединения усилий и ресурсов на сущности производства;
отсутствие необходимости уплачивать налоги на землю и имущество.
К недостаткам аренды относятся факторы:
необходимости согласования вида деятельности с арендодателем;
влияния арендной платы на себестоимость;
рисков расторжения договора в одностороннем порядке или увеличения арендной платы;
вероятности снять не подходящее помещение.
Приобретение производственных площадей в собственность открывает перед собственником новые возможности:
вкладывать без риска средства в оснащение и переустройство помещений;
в случае неудачи в производстве – продать площади или сдать в аренду;
устанавливать конкурентную цену без издержек, связанных с арендой;
не беспокоиться о повышении арендной платы и выселении производства из цехов;
получать кредиты под залог недвижимости.
У собственников производственных помещений есть и проблемы:
они несут затраты на эксплуатацию и содержание здания;
на них ложится уплата налогов и страховых платежей;
на покупку требуются значительные финансовые средства;
оформление права собственности отнимает долгое время, иногда до года.
Для начинающего бизнеса аренда производственных площадей может оказаться более приемлемым вариантом, если внимательно осмотреть помещение и изучить договор аренды и технические характеристики здания, описанные в приложении к договору. Следует проверить, располагаются ли производственные площади на участке промназначения.
Перед подписанием договора следует обратить внимание на его условия:
размер арендной платы и ее составляющие;
возможность ее пересмотра;
форму и периодичность оплаты;
штрафные санкции за просрочку;
возможность последующего выкупа;
детализацию эксплуатационных расходов;
возможность проведения ремонтных работ в счет арендной платы
и другие факторы. Помещение передается арендатору по акту, в котором указывается его текущее состояние со всеми недочетами.
По Гражданскому кодексу можно арендовать не только производственные помещения и оборудование, но и все предприятие в целом, но такой договор аренды необходимо зарегистрировать в государственных органах, а это – длительный процесс. К тому же к арендатору всего предприятия переходят его права требования и ответственность по догам, поэтому такой вид аренды не практикуется. Проще снять в аренду участок промназначения, зарегистрировать договор аренды на помещение и землю, а аренда оборудования вообще государственной регистрации не требует.
ОЭЗ «Титановая долина» предлагает к аренде производственные площади по конкурентным ценам, так как ее управляющая компания пользуется налоговыми льготами и преференциями. Помещения находятся в хорошем состоянии, полностью готовы к эксплуатации, к ним подведены подъездные пути, на территории особой зоны расположены все необходимые инфраструктурные объекты.
Часто арендатор первым делом вкладывается в ремонт: меняет планировку и дизайн под свой бизнес и вкус. После такого ремонта работать в помещении более комфортно, а его цена увеличивается. Арендодатель сможет продать его дороже или сдать новому арендатору по ставке выше, чем сейчас. Закон называет это неотделимыми улучшениями имущества — ст. 623 ГК РФ.
Неотделимые улучшения — это когда в помещении сделали ремонт, чтобы стало лучше, новее. Но технической необходимости не было: с потолка не капало, пол не проваливался, розетки не искрили.
По закону так: если арендодатель согласился на неотделимые улучшения, он компенсирует арендатору расходы, когда тот съезжает. Как вариант — стоимость ремонта засчитывают в будущую арендную плату. Это идеальная ситуация для арендатора.
Ремонт, сделанный без согласия арендодателя, арендатору не возмещается. Даже если арендатор сделал очень качественный ремонт и помещение выросло в цене. Суды разбирали подобные споры. К примеру, предприниматель вложил в обновление зала под закусочную почти три миллиона. Потом так вышло, что договор аренды разорвали досрочно. Арендатор хотел компенсацию, но суд отказал. Собственник не давал согласия на улучшения, а смету на работы вообще не видел — дело № А62-289/2017.
Чтобы получить компенсацию за ремонт, надо письменно согласовать с арендодателем проект перепланировки, смету на работы и стройматериалы и любые другие расходы.

В договор аренды может попасть невыгодное арендатору условие, что арендодатель не возмещает стоимость неотделимых улучшений и не уменьшает за их счёт арендную плату. Так можно по закону. Не пропустите подобные пункты в договоре.

Отдельная история — когда арендатор поторопился и начал ремонт до подписания договора аренды. Потом что-то пошло не так, с арендой не получилось и договор так и не оформили. В этом случае правила об аренде и улучшениях не работают. Ремонт остаётся собственнику, и он обязан оплатить его по правилам о неосновательном обогащении из ст. 1102 ГК РФ. Но тоже только если соглашался на работы и был в курсе стоимости. В подобной ситуации предприниматель потерял полмиллиона на установке новых окон и вентиляции в помещении, где так и не получилось поработать — дело № А17-702/2011.
Время от времени в помещении что-то отваливается, выходит из строя и нуждается в замене. Правила из ст. 616 ГК РФ здесь такие: мелкий ремонт делает арендатор, капитальный — арендодатель.
Но в договоре аренды обязанности можно распределить как угодно. Например, и текущий, и капитальный ремонт повесить на арендатора. Бывает, арендодатели сдают недвижимость именно на таких условиях. А бывает, что подобный пункт случайно попал в шаблон договора аренды. Но суть дела не меняется.
Капитальный ремонт — это замена труб, проводки, сантехники, сгнившего пола, текущего потолка, треснувшей штукатурки. Капитальный ремонт всегда вызван технической необходимостью. Без него работать в помещении опасно, холодно или негигиенично. Как правило, на капитальные работы и материалы уходят немаленькие деньги.
Если по договору аренды капремонт возложен на арендатора, придётся платить из своего кармана. Один предприниматель потерял два с половиной миллиона на ремонте текущей крыши и затопленного подвала. Предъявить расходы собственнику не получилось. По договору аренды капремонт делает арендатор, а состояние крыши и подвала он видел, когда принимал помещение— дело № А73-15490/2017.
Арендодатель обязан передать помещение, в котором арендатор сможет вести свой бизнес. В договор записывают, что именно арендатор собирается делать — организовать магазин, офис или ресторан. Это следует из ст. 611 ГК РФ.
Передачу помещения оформляют актом. Во время приёмки арендатор осматривает его состояние и если видит недостатки, записывает в акт. Такие недостатки называют видимыми. Дальше собственник устраняет недостатки за свои деньги, делает скидку к арендной плате или компенсирует арендатору его расходы.
Если арендатор молча согласился с недостатками, с арендодателя снимается ответственность. Даже когда по факту помещение не пригодно для вида деятельности арендатора, и собственнику это ясно. К примеру, помещение берут под шаурму навынос, но в зал не подведена вода. Без записи в акте арендатор заплатит за трубы и канализацию своими деньгами. Правило — из ст. 612 ГК РФ.
А вот предъявить собственнику скрытые недостатки можно и после подписания акта. Если спустя время окажется, что склад в цоколе затапливают вешние воды, можно требовать установить дренаж, снизить плату или возместить свои расходы. Ограничений по времени здесь нет.