Bi-50 guruh talabasi Abduraximova Aziza Ilmiy rahbar
-rasm. Ko’chmas mulk bozori muvozanatiga erishish modeli
Download 0.6 Mb. Pdf ko'rish
|
kochmas mulk bozorining iqtisodiyotdagi orni ahamiyati va roli
- Bu sahifa navigatsiya:
- 5-rasm. Milliy real iqtisodiyot (MRI) va ko’chmas mulk bozorini umumiy makroregulyator (M) orqali o’zaro bog’liqlikda faoliyat
- 2. Ko’chmas mulk bozorining iqtisodiyotdagi o’rni, ahamiyati va rolini o’rganishning metodologik asoslari
- 6-rasm. Ko’chmas mulk qiymatini baholash xizmatlari bozorining funksional-tuzilmaviy modeli. 10
- 7-rasm. Ko’chmas mulk bozorining iqtisodiyotdagi o’rni va ahamiyatini ifodalovchi tuzilmaviy-funksional model 11
- 1-jadval Ko‘chmas mulk bozorining asosiy xususiyatlari 13 Xususiyatlari Omillari
- 2-jadval Ko‘chmas mulkning umumiy tasnifi 15 Tasnif turi Ko‘chmas mulk turlari
- 3. Ko’chmas mulk bozorining iqtisodiyotdagi o’rni, ahamiyati va rolini tahlil qilish amaliyoti
|
4-rasm. Ko’chmas mulk bozori muvozanatiga erishish modeli 8 Bu modeldagi sonlar ularning elementlarini bozorga ta’sirini anglatadi. Ko’chmas mulk bozoridagi narxlar yordamida ko’chmas mulkni bozor muomalasini amalga oshirish funksiyasini (talab va taklif ) bajaradi. Milliy real iqtisodiyot ko’chmas mulkni muomalasini amalga oshirish vazifasini bajaradi. Makroregulyator (M) – umumiy regulyativ muvozanatlashtirish funksiyasini bajaradi. TO QChK
QFO QSO
NFO NFO NChK TO 5-rasm. Milliy real iqtisodiyot (MRI) va ko’chmas mulk bozorini umumiy makroregulyator (M) orqali o’zaro bog’liqlikda faoliyat ko’rsatishning tuzilmaviy modeli 9
8 Shoha’zamiy.Sh.Sh.Mulk, qiymat va narxning nazariy asoslari T.:Iqtisod-moliya,2015. 460b.171-bet. 9 Shoha’zamiy.Sh.Sh.Mulk, qiymat va narxning nazariy asoslari T.:Iqtisod-moliya,2015. 460b. 205-bet. MM Talab
Taklif B
Ko’chmas mulk bozori
M Milliy real iqtisodiyot
14 Bu modelda: TO – milliy real iqtisodiyot va ko’chmas mulk bozoriga bir vaqtda ta’sir ko’rsatuvchi tashqi omillar; QChK- ko’chmas mulk bozori indikatorlari bo’yicha chiqish ko’rsatkichlari;
NChK- real iqtisodiyot sektorlari indikatorlari bo’yicha chiqish ko’rsatkichlari; QFO va NFO – makroregulyator (M) tomonidan ishlab chiqariladigan hamda mos ravishda ko’chmas mulk bozori va makroregulyator tuzilmalariga ta’sir etadigan ichki omillar. Bu omillarning barchasi bir-biriga uzviy ta’sir qilib turadi. Ko‘chmas mulk bozorini ajralib turadigan xususiyatlari quyidagilar hisoblanadi: - baho shakllanishini individualligi; - transaksion chiqimlar baland darajasi; - birinchi va ikkinchi darajali bozorlar o‘zaro faoliyati muhim roli; -baho, foydalilik va tavakkalchilikni regional iqtisodiyot holatiga bog‘liqligi; -tavakkalchilikning rang-barangligi -tovarni bozordagi past likvidligi; -bozorning o‘zini o‘zi boshqarishni baho mexanizmlarini zaifligi. Ushbu sabablar foydasiga ko‘chmas mulk,uni iqtisodiy qarorlar qabul qilishdagi tahlilining muhimligini aniqlovchi tahlil qilishni qiyinlashtiradigan bir nechta omillar bilan ajralib turadi. -ishonchli ma’lumotni topish qiyin ekanligi; -analogik bitimlar sonini cheklanganligi (ba’zida esa ularni umuman yo‘qligi); -bozor rivojlanish tendensiyasini aniqlovchi omillar har-xilligi. Ko‘chmas mulk bozorida segmentasiya ko‘plab asoslardan o‘tkazilishi mumkin: geografik joylashuv, fizik xarakteristikalari, obyektlarni funksional tayinlashgani yoki hatto asoslar kompleks bo‘yicha ham. Segmentasiya uchun bir marta va umrbod asos yo‘q va bo‘lishi mumkin ham emas.
15 KMQBXBning maqsadi – mulk qiymatini baholash bilan bog’liq erkin raqobatga asoslangan malakali xizmatlar ko’rsatish uchun baholochi va mulkdor o’rtasidagi ochiq munosabat, obyektiv konyunktura, yetarli, zaruriy va qulay shart- sharoitlar yaratish. KMQBXBning vazifasi- uning ushbu maqsadiga erishishi bilan bog’liq funksiyalarni amalga oshirishni ta’minlash.
Ko’chmas mulk qiymatini baholash xizmatlari bozori (KMQBXB) - bu ma’lum hajm va narxga ega bo’lgan baholash xizmatlarini ko’rsatish bilan bog’liq tashkillashgan ijtimoiy-iqtisodiy-informatsioin-huquqiy mexanizm bilan ta’minlangan munosabatlarni turli omillar ta’sirida maqsadli amalga oshirilishini ta’minlovchi yaxlit murakkab mexanizm sifatida namoyon bo’luvchi baholash xizmatlari bo’yicha talab va taklif funksiyasi. Ko’chmas mulk qiymatini baholash bozori institutsional tuzilmasi:
6-rasm. Ko’chmas mulk qiymatini baholash xizmatlari bozorining funksional-tuzilmaviy modeli. 10
10 Shoha’zamiy.Sh.Sh.Mulk, qiymat va narxning nazariy asoslari 233-bet. T.:Iqtisod-moliya, 2015. 460b. Rasm talaba tomonidan o’zgartirilgan. O N D R
16 Ushbu modelda: R- Rieltorlik firmalari; O- baholash obyekti va uning egasi; D- ko’chmas mulkni faoliyatini tartibga solishga vakolatli bo’lgan davlat regulyativ organlari; N- baholovchining o’zini-o’zi tartibga soluvchi nodavlatr notijorat tashkilotlari. Ushbu tizimning faoliyat mexanizmi davlat, baholovchi tashkilotlar va mulkdorlar tomonidan birgalikda ularning har birining alohida manfaatli maqsadlari doirasida harakatga keltiradi. Bu bozorda baholash xizmatlari holis baholovchi tashkilotlardan mulkdorlarga tomon, moliyaviy resurslar esa teskari yo’nalishda harakat qiladi.
Soliqlar MBO Daromad
S2 S1 S3
S4 Daromad
11 Shoha’zamiy.Sh.Sh.Mulk, qiymat va narxning nazariy asoslari T.:Iqtisod-moliya,2015. 460b. Rasm talaba tomonidan o’zgartirilgan. MHI
JSHM Ko’chmas mulk bozori
DI YUSHM
17 Ko’chmas mulk bozorining iqtisodiyotdagi o’rni va ahamiyatini 7-rasmdagi tuzilmaviy-funksional model yordamida makro-, mezo-, mikro- va nano pog’onalarida o’rgansa bo’ladi. Modelda ko’chmas mulk bozori subyektlaridan iborat: DI va S1 – davlat boshqaruvi institutlari, ularning ko’chmas mulk bozoridagi regulyativ va mulkiy munosabatlari lokal sikli; MHI va S2 – mahalliy hokimiyat institutlari, ularning ko’chmas mulk bozoridagi regulyativ va mulkiy munosabatlari lokal sikli; JShM va S3 – mulkdor jismoniy shaxslar, ularning ko’chmas mulk bozoridagi mulkiy munosabatlari lokal sikli; YuShM va S4 – mulkdor yuridik shaxslar, ularning ko’chmas mulk bozoridagi mulkiy munosabatlari lokal sikli. Bunda ko’chmas mulk bozori orqali S1, S2, S3 va S4 lokal sikllar bo’yicha mulkiy huquqlar subyektlariga tegishli fuqarolik huquqlari obyektlarining (FHO) maqsadli harakati amalga oshiriladi. Soliqlar va daromadlar alohioda tashqi sikllar bo’yicha (Ko’chmas mulk bozori) dan tashqari, harakatlanadi. DI va MHI to’g’ridan-to’g’ri munosabatda alohida TTM kanali bo’yicha amalga oshirilishi mumkin.
Mulkiy huquqlari subyektlarining FHO bo’yicha mulkiy munosabatlari Ko’chmas mulk bozori orqali oshirilgani sababli, makroiqtisodiyotda markaziy o’ringa ega. Vaholanki, iqtisodiyotning Ko’chmas mulk bozori bilan bog’liqlikdagi faoliyati davlat tomonidan tartibga solinadi. Bunda Ko’chmas mulk bozori ko’rsatkichlari (indikatorlari) – bozorda FHOlar iqtisodiy fantoml;arining miqdoriy o’zgarishi tendensiyalari, bozor savdosining umumiy hajmi ko’chmas mulk bozorining kapitalizatsiyashuvi darajasi (YaIMga nisbatan, %) – muhim rol o’ynaydi. Rieltorlik faoliyati xizmati turlari: 1. Ko’chmas mulk obyеktlariga va ularga bo’lgan huquqlarga doir bitimlarni tuzish chog’idagi vositachilik;
18 2. Ko’chmas mulk obyеktlarining va ularga bo’lgan huquqlar savdosini tashkil etish; 3. Ko’chmas mulk obyеktlarini ishonchli boshqarish; 4. Ko’chmas mulk bozorida axborot va maslaxat xizmatlari. Axborot va maslaxat xizmatlari (AMX) - ko’chmas mulk bozorida Rieltorlik tashkilotlari va Rieltorlar (yakka tartibdagi tadbirkorlar) tomonidan shartnoma asosida ko’rsatiladigan Rieltorlik xizmatlarining turi bo’lib, buyurtmachini ko’chmas mulk obyеktlari va ularga bo’lgan huquqlar to’g’risidagi, ko’chmas mulk bozori va uning ishtirokchilari holatini tahlil etish hamda prognoz qilish haqidagi, mazkur bozorning kon'yunkturasi, ko’chmas mulk bozori sohasidagi normativ-huquqiy hujjatlar to’g’risidagi axborot bilan ta'minlashni, shuningdеk ko’chmas mulk ob'еktlari rеklamasining tarqatilishini tashkil etishni, bitim taraflarini tanlash bo’yicha tavsiyalarni o’z ichiga oladi. 12
Ko‘chmas mulk bozori subyektlariga davlat, Ko’chmas mulk bozori sotuvchilari va xaridorlari, rieltorlar kabilar kiradi. Ko‘chmas mulk bozori infratuzilmasining asosiy funksiyalari va uning faoliyatining turlari shartli ravishda uch guruhga bo‘linadi: birinchi guruh – ko‘chmas mulk bozorini o‘rganish; ikkinchi guruh – ko‘chmas mulk bilan operatsiyalarni tayyorlash; uchinchi guruh – ko‘chmas mulk bilan operatsiyalar o‘tkazish. Infratuzilmaning birinchi guruh funksiyalarini bajarishdagi faoliyati marketing tadqiqotlari,yuridik maslahatlar va axborot xizmatlarini o‘z ichiga oladi. Birlamchi bozor - bu ko’chmas mulk tovar sifatida birinchi bor bozorga tushadigan iqtisodiy vaziyat. Xo’jalik yuritishning ma'muriy-buyruqbozlik tizimidan bozor iqtisodiyotiga o’tish va xususiylashtirishni amalga oshirish sharoitida ko’chmas mulk bozorida asosiy sotuvchi bo’lib, o’z boshqaruv organlari orqali davlat ishtirok etadi. Ko’chmas mulk bozori infratuzilmasining asosiy
12
axborot va maslahat xizmatlari»ni tasdiqlash to’g’risida[O’zbekiston Respublikasi Adliya vazirligi tomonidan 2014 yil 18 noyabrda ro’yxatdan o’tkazildi]
19 funktsiyalari va uning faoliyatining turlari shartli ravishda uch guruqga bo’linadi: birinchi guruh - ko’chmas mulk bozorini o’rganish; ikkinchi guruh - ko’chmas mulk bilan opеratsiyalarni tayyorlash; uchinchi guruh - ko’chmas mulk bilan opеratsiyalarni o’tkazish. Infratuzilmaning birinchi guruq funktsiyalarini bajarishdagi faoliyati markеting tadqiqotlari, yuridik maslaxatlar va axborot xizmatlarini o’z ichiga oladi. Ikkilamchi bozor - ko’chmas mulkning ilgari istе'molda bo’lgan va ma'lum bir mulkdorga - jismoniy yoki yuridik shaxsga tеgishli bo’lgan tovar sifatida bozorga taqdim etilishi. Turli tovarlarga bo’lgan talab va taklif xoh u ko’chmas mulk bo’lsin yoki boshqa tovar bo’lsin, aynan bozorda vujudga kеladi. Taklif ishlab chiqaruvchilarning imkoniyatlariga qarab, talab esa shu tovar yoki mahsulotga bo’lgan ehtiyojga, haridorning uni sotib olish imkoniyatiga qarab bеlgilanadi: tovarga bo’lgan ehtiyoj qanchalik kuchli bo’lmasin, uni pulsiz sotib olish mumkin emas. Agar pul bo’lmasa, talab ham bo’lmaydi, talab va taklifning nisbatidan esa narx vujudga kеladi. Ammo talab va taklif ham birinchi navbatda narx-navoga bog’liqdir. Bozor qandaydir tarzda elеmеntlar o’rtasida muvozanat o’rnatadi, narxni, talab va taklifni boshqaradi. Ko‘chmas mulk va uning bozori turlari: Uch xil ko‘chmas mulk turini ajratish mumkin: yer, turar-joy va noturar-joy yerlari. Ko‘chmas mulkning bazaviy obyekti – yer. Ko‘chmas mulkni turga bo‘linganda, uning bir qancha alomatlariga moslab, sinflarga ajratiladi,bu esa ko‘chmas mulk bozorini yanada izchil tadqiq etish imkonini beradi va turli kategoriyadagi ko‘chmas mulklarni baholash metodlarini ishlab chiqish va qo‘llashni va ularni boshqarishni osonlashtiradi. Ko‘chmas mulk bozorining quyidagi xususiyatlarini ajratib ko‘rsatish mumkin:
- mahalliylik; -obyektlar o‘zaroalmashuvchanligini pastligi;
20 -mavsumiy tebranishlar; -bitimlarni davlat ro‘yxatidan o‘tkazilish zaruriyati. -ko‘chmas mulkni moliyalash xarajatlarining uch guruhi mavjud: -ko‘chmas mulk obyektini funksional holda saqlash xarajatlari; - ko‘chmas mulkka egalik qilish uchunyillik soliq; - ko‘chmas mulk bitimlaridagi yuqori transaksion xarajatlar. 1-jadval
Rayonlar bo‘yicha ko‘chmas mulk
bozorlarining mavjudligi Turli tabiiy,ekologik қharoitlar va turli regionlar mahalliy hokimiyat Organlarining pozisityasi Investitsion jozibadorlikda, turli regionlar o‘xshash obyektlarga narx darajasi va bozorlarning faolligi mavjudligi Ko‘chmas mulk qiymatini aholining ko‘p qismi moliiyaviy imkoniyatlariga mos emasligi Aholining real daromad darajasi pasayishi, ipotekaviy kreditlash mexanizmini kuchsiz rivojlanishi Investitsion manbalarni chek- langanligi, ko‘chmas mulkni boshqa tovarlarga nisbatan past likvidligi, yangi qurilish hajmini pasayishi, umuman, ko‘chmas mulk bozorini kuchsiz rivojlanganligi Qatnashchilarning yetarlicha axborot bilan
ta’minlanmaganligi Sotishning haqiqiy narxini yashirish, axborot infratuzilmalarini past rivojlanganligi Investitsion loyihalar samaradorligi tahlilida ma’lumotlarni yig‘ish
va tekshirish uchun qo‘shimcha xarajatlar Bozor segmentlari rivojlanishining nomutanosibligi Turli ko‘chmas mulk turlari uchun qonunchilik va likvidlikdagi farqlar Yer bozori deyarli rivojlanmagan Rivojlanish tendensiyalarining aniq bashorat qilish iloji yo‘qligi Iqtisodiyvasiyosiy beqarorlik Obyektlarni daromada sosida baholashqiyinlashgan,investitsion faollikpasaygan,ipotekaviy kre- ditlash tizimi past rivoj topgan Asosiy yer qismidan foydalanishni va yanada samaralisini qurishning nomutanosibligi Ko‘pgina obyektlarni Iqtisodiyotni direktiv boshqaruv davrida qurish Ko‘chmas mulkni baholash va Investitsion loyihalarni tahlil qilish,obyektlardan foydalanishninig yanada
samarali variantiga asoslanadi. Ko‘chmas mulk bozori – bu ko‘chmas mulk obyektlari bilan operasiyalar:
13 O’zbekiston Respublikasi Rieltorlik xizmatlarining milliy standarti (2-son RXMS) «Ko’chmas mulk bozorida axborot va maslahat xizmatlari»ni tasdiqlash to’g’risida[O’zbekiston Respublikasi Adliya vazirligi tomonidan 2014 yil 18 noyabrda ro’yxatdan o’tkazildi]
21 ko‘chmas mulk sotib olish sotuvi, ipotekasi, ko‘chmas mulk obyektlarini ijaraga berish va boshqalar atrofidagi munosabatlar yig‘indisi.
8-rasm. Ko‘chmas mulk obyektlari 14
Ko‘chmas mulk bozorining asosiy segmentlari: yer bozori, turar - joy va noturar-joy bozori. Daromadli ko‘chmas mulk bozorini obyektlarni funksional maqsadlari bo‘yicha ajratiladi: -idora maqsadlaridagi obyektlar bozori; -savdo maqsadlaridagi obyektlar bozori; -ishlab chiqarish – ombor maqsadlaridagi obyektlar bozori; -mehmonxona xizmatlari bozori; -tugallanmagan qurilish obyektlari bozori.
14 www.sion.uz sayti ma’lumotlari
22 2-jadval Ko‘chmas mulkning umumiy tasnifi 15 Tasnif turi Ko‘chmas mulk turlari
Ishlatish xususiyati bo‘yicha Turar-joy uchun: uylar, kottejlar, tijorat va ishlab chiqarish faoliyatlari uchun kvartiralar: mehmonxona, idora joylari, do‘konlar, restoranlar, xizmat punktlari, fabrikalar, zavodlar, omborlar Qishloq xo‘jalik maqsadlari uchun: fermalar, bog‘lar Maxsus maqsadlar uchun :maktablar, cherkovlar, monastirlar, shifoxona,yasli- bog‘lar, qariyalar uyi, davlat va ma’muriy muassasalar
maqsadlari bo‘yicha Biznesni yuritish egasining yashashi uchuninvestitsiya sifatida tovar zaxirasi sifatida
Ixtisoslanish darajasibo‘yicha Ixtisoslashgan (o‘zining maxsus xususiyati uchun, uchinchi shaxslarga juda kam holatlarda ijaraga beriladi yoki undan foydalanish uchun ochiq bozorda sotiladi,quyidagidan tashqari, u agar foydalanayotgan biznes qismi sifatida amalga oshirilganda) :neftni qayta ishlovchi va kimyoviy zavodlar, elektr stansiyalar muzeylar, kutubxona va ularga o‘xshash jamiyat sektoriga tegishli joylar Noixtisoslashgan–ochiq bozorda investitsiyalash,mavjud va o‘xshash maqsadlarda foydalanish uchun umumiy talabga ega boshqa ko‘chmas mulk
Ekspluatasiyaga tayyorligi darajasi bo‘yicha
Talab etilayotgan rekonstruksiyalarni ekspluatasiya yoki tugallanmagan qurilishlarning capital ta’mirini amalga oshirish Tabiiy shaklda ishlab chiqarishi bo‘yicha Ishlab chiqarmaydigan: yer uchastkalari, foydali qazilmalar manbalari Ishlab chiqaradigan: binolar, inshootlar va boshqalar
tahlil qilish amaliyoti Ko’chmas mulk bozorini tahlil qilish bozor holatini omillar ta’sirida undagi o’zgarishlarni bilish uchun o’rganiladi.
15 Ресина. Экономика недвижимости. М.: «Дело», 2000. 100 с
23 Ko’chmas mulk bozorini prognoz qilishda marketing, fundamental va texnik usullarga asoslangan holda tahlil qilinadi. Ko’chmas mulk bozori tahlil qilishda quyidagi masalalar qo’yiladi: 1.
Ko’chmas mulk bozoridagi narxlar, indekslar, daromadlilikning oldindan qiziqtirgan muddatlardagi tendensiyalarni o’zgarishi masalasi. 2. Turli
pog’onalarda pog’onalarda iqtisodiy va
moliyaviy indikatorlarning oldindan qiziqtirgan muddatlardagi qiymatlarini o’zgarishi masalasi. 3.
Ko’chmas mulk bozoridagi talab va taklifni prognoz qilish. 4.
Ko’chmas mulk sifatining (eskirishini) o’zgarishni prognozlash. 5.
Bozor qatnashchilarining iqtisodiy holatni prognoz qilish. Tizimli masalalar – masalarning shunday sinfiki, ularning yechimi tadqiqot bo’lmish ko’chmas mulk bozorining tizimli tahlili, prognozi va sintezi asosida obyektning barqarorligi, raqobatbardoshliligi va iqtisodiy xavfsizligi nuqtayi nazardan tendensiyalari tahlili, holatiga baho berish, undagi jarayon va munosabatlarni modellashtirish, optimallashtirish v prognozlashtirish, optimal regulyativ va rivojlantirish strategiyasini hamda institutsional, funksional va instrumental tuzilmalari faoliyati va shunga o’xshash savollarga javob topishdan iborat. Ko’chmas mulk bozorining tizimli masalalarini ikkita yirik sinfga – tizimli tahlil va tizimli sintezga ajratish mumkin. Tizimli tahlilda tuzilmaviy, funksional, parametric tahlil uslublari qo’llaniladi. Tuzilmaviy tahlil uslubi – ko’chmas mulk bozori tuzilmasi va uning tarkibiy qismlari tuzilmasini tahlil qilish tamoyil va usullar yig’indisi. Funksionl tahlil uslubi – ko’chmas mulk bozori va uning tarkibiy qismlari funksiyalarni tizimli tahlil qilish tamoyili va usullari yig’indisi. Parametrik tahlil uslubi – ko’chmas mulk bozori tuzilmasi va funksiyalari paramaetralarini bir-biri bog’liqlikda tizimli tahlil qilish tamoyil va usullar yig’indisi.
24 Ko’chmas mulk bozorining aniq qo’yilgan tahlil maqsadi va tamoyillar doirasida amalga oshiriladi: 1. Tahlilni amalga oshirishga bo’lgan talabni aniqlash. Ushbu talbni keltirib chiqaruvchi muammolarni va omillarni tahlil qilish. 2.
Tahlil maqsadi va vazifalarini, obyekti va predmetini aniqlash. 3.
Tahlil metodologiyasini tanlash. 4.
Tahlil uchun zaruriy resurslar tahlili. 5.
Tahlil usulini tanlash va modelini tuzish. 6.
Tahlini tashkilllashtirish. 7.
Olingan natijalar tahlili. Xulosalar, takliflar va tavsiyalar ishlab chiqish. Ko’chmas mulk bozori bo’yicha sintez maqsadi va tamoyillari orqali amalga oshiriladi: 1. Sintezni amalga oshirishga bo’lgan talabni aniqlash. Ushbu talabni keltirib chiqaruvchi muammolarni va omillarni tahlil qilish. 2.
Sintez maqsadi va vazifalarini, obyekti va predmetini aniqlash. 3.
Sintez metodologiyasini tanlash. 4.
Sintez uchun zaruriy resurslar tahlili. 5.
Sintez usulini tanlash va modelini tuzish. 6.
Sintezni tashkillashtirish. 7.
Sintez natijalari tahlili. Transfer bo’yicha tavsiya, taklif, choralar va loyiha ishlab chiqarish. Tizimli sintezda ham tuzilmaviy, funksional, parametrik sintez uslublari qo’llaniladi. Tuzilmaviy sintez uslubi – ko’chmas mulk bozori tuzilmasi va uning tarkibiy qismlari tuzilmasini tizimli sintez qilish tamoyil va usullar yig’indisi. Funksional sintez uslubi – Ko’chmas mulk bozori va uning tarkibiy qismlari funksiyalarini tizimili sintez qilish tamoyil va usullar yig’indisi.
25 Parametrik sintez uslubi – Ko’chmas mulk bozori tuzilmasi va funksiyalari parametrlarini bir-birlari bilan bog’liqlikda tizimli sintez qilish tamoyil va usullari yig’indisi. Diagnostik tahlil qilishning hozirgacha mavjud bo’lgan usullari 4 ta yirik guruhga ajratish mumkin: 1.
Faktorli tahlil usullari: 2.
Eksport baholash usullari: 3.
Aralash usullar: 4.
Matematik usullar. Ko’chmas mulk bozori ni tahlil qilishda 3 ta yirik yondashuv qo’llaniladi: ixtisoslashgan, faktorli va riskli. 1-yondashuvda tahlilning turli pog’onalarida qo’llanuvchin indikatorlar dinamikasi bo’yicha baholashni nazarda tutadi. Mazkur yondashuv tahlil va hisob-kitoblaarning nisbatan oddiiyligi bilan ajaralib turadi. Bu yondashuv universal sanalib, undan turli pog’onalardagi xo’jalik tizimlari innovatsion muhitini tadqiq etishda foydalanish mumkin. 2-yondashuv bu omilli yondashuv. Ushbu yondashuv mazmunan bir-biriga yaqin bo’lgan va omillar deb ataladigan ko’rsatkichlar yig’indisidan tarkib topadigan yiriklashtirilgan guruhlar tuzishdan iborat. Bundagi tahlil ishlari har bir alohida ko’rsatkich bilan emas, balki obyektga ta’sir ko’rsatuvchi omil (faktor) yiriklashtirilgan guruh – bilan olib boriladi. Bunda turli pog’onadagi tadqiqot obyektlarini baholashdagi omilli yondashuvda barcha omillar bo’yicha o’rtacha vaznlashtirilgan baholar yig’indisi umumiy ko’rsatkich bo’lib xizmat qiladi. 3-yondashuv bu riskli yondashuv bo’lib, uning tarafdorlari tadqiqot obyektining tarkibiy qismlari sifatida 2 ta asosiy variantini – obyekt salohiyati va risklarini – ko’rib chiqiladi. Ko’chmas mulk bozorining tahlil amaliyoti quyidagilarni ko’rsatadi:
26 - Jahon globallashuv sharoitida ko’chmas mulk bozorilari haddan tashqari tez sur’atlar bilan rivojlanmoqda, bunda globallashuv jarayonlari va raqobat bardoshlilik talablari jadval ravishda ortib bormoqda: - Milliy ko’chmas mulk bozorilari turli omillar ( ichki va tashqi) ta’siriga o’ta sezgir bo’lib, risk va krisizlarga moyil bo’lgan holda tez o’zgarib bormoqda, bu sharoitlarda ularning egiluvchan moslashishi, raqobatbardoshlilik va barqarorlik darajalari inersion harakatga ega; - Ko’chmas mulk bozorida katta hajmdagi modernizatsiyalashgan mulklar paydo bo’lib, turli oldindan prognoz qilinishi qiyin bo’lgan yangi jarayon va holatlarni keltirib chiqarmoqda; - Tahlil amaliyotining asosiy mezonlari obyektivlik va operativlik, to’liqlik, chuqurlik va adekvat aniqlik bo’lgani uchun yuqorida keltirilgan usullar bu mezonlarning barchasini har doim har kompleks ta’minlab bera olmayapti. Texnik tahlil har qanday aktivning bozor narxini mulk bozori obyektiv baholaydi degan ma’noni bildiradi. Bu usul mulk bozori tovari narxlari konyukturasini tahlil qilish va prognozlash uchun o’rganadi. Bunda oldin narxlar dinamikasini davrlar yoki qytariladigan tendensiyalarni aniqlash maqsadida oldingi davrlar uchun bozor narxlari tadqiq qilinadi. Keyin esa oldingi davrlarda aniqlangan tendensiyalarga o’xshash joriy tendensiyalarni aniqlash maqsadida vaqtning oxirgi davri uchun aksiyalar kursi tahlil qilinadi. Analizning oxirida hozirgi olingan va oldingi aniqlangan tovar narxlari tendensiyalari solishtiriladi. Texnik tahlini amalga oshirishda quyidagi muhim tahminlarga asoslanadi: - Tashqi omillarning har qanday o’zgarishlari mulkarni bozor narxlari dinamikasida o’z aksini topadi; - Ko’chmas mulk bozoridagi narxlar dinamikasi oldindan idrok qilinadigan ma’lum qonuniyatlarga bo’ysunadi, bunday qonuniyatlar barqaror bo’lishi mumkin; - Ko’chmas mulk narxlarining avvalgi va joriy bozor tendensiyalarini o’zgarish asosida ularning kelajakdagi o’zgarish dinamikasini prognoz qilish mumkin.
27 Grafik tahlil quyidagi 3 asosiy masalani yechishda qo’llaniladi: - Ko’chmas mulk bozoridagi narxlar darajasini prognoz qilish; - Ko’chmas mulkni sotish va sotib olish vaqtining optimal momentini topish; - Fundamental tahlil natijalarining to’liqligi va tog’rligini tekshirish. Fundamental tahlil mazmunan har qanday moliyaviy aktivning “haqiqiy” ( yoki ichki real) bahosi kelajakda aktiv egasi olishi mumkin bo’lgan barcha naqd pul oqimlarining keltirilgan bahosiga teng degan fikrdan kelib chiqadi. Tahlilchi ( analitik)- “fundamentalchi” naqd pul oqimlarining keltirilgan bahosiga tushum vaqtini aniqlashga intiladi, keyin esa unga mos ravishda diskontlash stavkasini qo’llab ularning keltirilgan bahosini hisoblaydi. Analitik nafaqat diskontlash stavkasini baholaydi,balki kelajakda aksiya bo’yicha to’lanadigan dividendlar miqdorini ham prognoz qilish mumkin. Marketing tadqiqot quyidagi bosqichlarni o’z ichiga oladi: 1.Tadqiqot konsepsiyasini ishlab chiqish ( muammoni asoslash, maqsad va vazifalarni aniqlash) 2. Empirik ma’lumotlarni olish va tahlil qilish ( ishchi instrumentlarini, ma’lumotlarni to’plash, ularni qayta ishlash va tahlil qilish jarayonini ishalab chiqish) 3.Asosiy xulosalar va tadqiqot natijalarini shakllantirish. Marketing tahlili natijalariga bozorni monitoring qilish asosida aniqlik kiritadi. Ko’chmas mulk bozorining takomillashmagani tufayli, ko’chmas mulk narxlari faqat talab va taklifga qarab bеlgilanadi. Mazkur tamoyilning boshqa o’ziga xos xususiyati - bu uning ko’chmas mulk bozorida katta inеrtsionligidir. Agar uzoq muddatlarga talab va taklifning o’zaro ta'siri mumtoz nazariyalarga ancha yaxshi rioya qilsada, qisqa muddatlarga nazariya ish ko’rsatmaydi, nеgaki ko’zdan kеchirilayotgan tovarning xususiyatlari tufayli uni ishlab chiqarish uchun katta vaqt talab etiladi. Bundan tashqari, ko’chmas mulk bozorida tashqi chеklashlar ham ta'sir qilishi mumkin (masalan, davlat chеklashlari) va ular bu omillarning o’zaro ta'sir kilishi namunaviy tavsifini buzadi.
28 Talab odatda taklifga qaraganda ko’proq o’zgaruvchandir. Talab va taklif tеng bo’lganida bozor qiymati tannarxni aks ettiradi. Agar bozor narxlari tannarxdan pastroq bo’lsa, yangi qurilish susayib kеtishi va to’xtashi mumkin va aksincha. Raqobat tamoyiliga ko’ra, bozordagi daromad ishlab chiqarish omillarining to’lanishi uchun zarur bo’lgan darajadan oshib kеtsa, unda mazkur bozordagi raqobat o’sadi. Bu esa daromadlarning o’rtacha darajasini pasayishiga olib kеladi. Bozordagi ortiqcha daromad salbiy raqobatga sabab bo’ladi. Ayni vaqgda oqilona raqobat bozor rivojlanishiga yordam bеradi. Monopolizmda raqobatning yo’qligi, baholash vaqtida bozor qiymatini aniqlashdan tashqarida turgan fakt sifatida qisobga olinadi. Bu tamoyil bozor mе'yoridan oshib kеtadigan daromadni qo’rib chiqishda juda zarurdir. Agar daromad uzoq muddatli ijara bilan ta'minlanmasa, qamda uning tushish ehtimoli bozordagi o’rtacha daromaddan ancha pastroq, tavakkallik esa tеgishli ravishda yuqoriroq bo’ladi. O’zgarish tamoyili ko’chmas mulk qiymatining vaqtdagi bеqarorligini aks ettiradi. Qiymatning o’zgarishi, dam ko’chmas mulkning o’zgarishi (masalan, qurilish konstruktsiyalarining jismoniy yеmirilishi, qayta ta'mirlash), hamda tashqi sharoitlarning o’zgarishi natijasida ro’y bеradi. Kеlgusi foydalarni oldindan aytish uchun tashqi va ichki shartlar o’zgarishlarini kuzatib borish muqimdir. O’zgarish tamoyili baholashning profеssional andozasining - baholashning aniq sanasini qayd qilinishini izohlaydi. Ko’chmas mulk qiymatini aniqlash uchun avval uning tеxnik qolatini, u еmirilganlik darajasini va so’ngra ma'lum iqtisodiy usullardan foydalanib, uning bozor baxosini aniqlashni taqozo etadi. Bino va inshootlarni hujjatlashtirish, ya'ni pasportlashtirish va invеntarizatsiyalash, ularning tеxnik holatini majburiy tеkshirishni ko’zda tutadi.Turar joy ko’chmas mulkining bozor qiymati to’g’risida asoslantirilgan xulosa chiqarish uchun baholovchi mintaqadagi ijtimoiy-iqtisodiy vaziyat, ko’chmas mulk bozori, baholash obyеkti joylashgan yеr va baholash obyеktining tavsiflari haqida axborot yig’ishi va uni tahlil qilishi lozim:
29 -turar joylarni baholash to’g’risidagi hisobotning baholash faoliyati to’g’risidagi qonun hujjatlari talablariga muvofiqlashtirish; -baholash obyеktiga mavjud va
bholanadigan huquqlar tavsifini takomillashtirish; -baholanadigan qiymat maqsadlari va turining baholashni o’tkazish haqidagi -shartnoma shartlariga va baholash natijalaridan kеlajakda foydalanishga muvofiqlashtirish; -baholashni o’tkazishda qabul qilingan yo’l qo’yishlar va chеklashlarning qonuniyligi (qonun hujjatlariga muvofiqligi) va haqqoniyligi amal qilish; baholash obyеktiga tеgishli bo’lgan bozor tavsifi va tipik xaridorlar to’g’risidagi ma'lumotlarni ko’paytirish; -ishonchli natijaga ega bo’lish uchun narx hosil qiluvchi omillar jamini, shu jumladan, baholash obyеktining joylashgan joyi, ochiq bozorda baholash obyеkti ekspozitsiyasining o’rtacha bozor davrini hisobga olish; -baholash obyеkti qiymatining tеgishli turini aniqlash uchun baholovchi tomonidan baholash standartlari qo’llanilishining asoslanganligini ta'minlash; -maxsus atamalar, baholovchining asoslashi va xulosalari mavjudligi va tushuntirishning to’liqligini ta'minlash; -baholash to’qrisidagi hisobotga ilovalardagi mavjud zarur hujjatlar va matеriallar mavjudligi va to’liqligini ta'minlash; -xarajatli, qiyosiy va daromadli yondashuvlar qo’llanilishining to’g’riligi, shuningdеk, har bir yondashuv doirasida baholash mеtodlarini tanlash va qo’llashning to’g’riligi, ulardan foydalanishni asoslash (foydalanishni rad etish); -hisobot tuzilmasi va uni rasmiylashtirish sifatini oshirish; -hisob-kitoblarda foydalanilgan ma'lumotlarning birlamchi ma'lumotlarga hamda baholash to’g’risidagi hisobotning har xil bo’limlarida va unga ilovalarda kеltirilgan boshqa ma'lumotlarga muvofiqlashitirish; -ko’chmas mulk bozorining tahlili natijalariga ko’ra baholovchi ko’chmas mulk bozorida yuz bеrishi mumkin bo’lgan o’zgarishlarni, baholash obyеktining
30 ko’chmas mulk bozoridagi joriy va bo’lg’usi holatini muqobil foydalanish imkoniyatini hisobga olgan qolda asoslashdan iborat. Download 0.6 Mb. Do'stlaringiz bilan baham: 
|