Comune di fratta polesine norme tecniche di attuazione
Art. 4 - AMBITI TERRITORIALI DI INTERVENTO
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- Art. 5 - INDICI URBANISTICI
- Art. 6 - UTILIZZAZIONE DEGLI INDICI
- Art. 7 - DEFINIZIONE E METODI DI MISURAZIONE DEGLI ELEMENTI GEOMETRICI
- Art. 8 - DEFINIZIONI GENERALI
- Art. 9 - DISTANZE
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Art. 4 - AMBITI TERRITORIALI DI INTERVENTO La delimitazione dell'ambito territoriale del P.U.A. e dei comparti di attuazione e i termini per l'eventuale costituzione del consorzio sono delineati i variati con il PPA o con provvedimento del Consiglio Comunale, che diviene esecutivo ai sensi dell'art. 59 della Legge n. 62/53. La delimitazione degli ambiti, riportati nelle tavole di P.R.G., deve ritenersi prescrittiva nel caso di intervento edilizio diretto; nel caso di attuazione mediante P.U.A., la delimitazione deve ritenersi indicativa e può essere modificata entro i limiti consentiti dall’art. 11 della L.R. 61/85 come modificato dalla L.R. 47/93.
Comune di Fratta Polesine Piano Regolatore Generale approvato con D.G.R.V. n. 528 del 23.02.1998
Norme Tecniche di Attuazione - 7 All'interno degli ambiti territoriali di cui al punto precedente, la superficie edificabile, calcolata in base agli indici territoriali, va suddivisa pro-quota tra le diverse proprietà in relazione alla superficie territoriale da queste posseduta. E' ammesso il trasferimento di superficie edificabile all'interno dell'ambito territoriale. CAPO II°
- DEFINIZIONI URBANISTICO - EDILIZIE ED ELEMENTI PER L'APPLICAZIONE DELLA NORMATIVA
Gli indici di fabbricabilità e di utilizzazione territoriale si applicano in caso di intervento urbanistico preventivo. Gli indici di fabbricabilità e di utilizzazione fondiaria si applicano in caso di intervento edilizio diretto. Per l'edificazione nelle singole parti del territorio comunale, vengono date le seguenti definizioni: - densità edilizia fondiaria; - densità edilizia territoriale; - rapporto di copertura; - superficie territoriale; - superficie fondiaria. Per densità edilizia fondiaria si intende il rapporto tra il volume massimo costruibile e la superficie fondiaria del lotto ad esso corrispondente. Per indice di utilizzazione fondiaria si deve intendere la massima superficie lorda utile, espressa in mq., edificabile per ogni mq. di superficie fondiaria. Per densità territoriale si intende il rapporto tra il volume massimo edificabile e la superficie della totalità del territorio interessato dall'intervento; tale indice va applicato solo in sede di strumento urbanistico attuativo: piano particolareggiato, piano di lottizzazione, piano per l'edilizia economica e popolare, piano per gli insediamenti produttivi. Per rapporto di copertura si intende il rapporto percentuale tra la superficie coperta dell'edificio e la superficie fondiaria del lotto ad esso corrispondente. Per superficie territoriale si intende la sommatoria delle aree per l'urbanizzazione primaria e secondaria e la superficie fondiaria, includendo dal conteggio le aree standards e le sedi stradali esistenti e di progetto preventivamente zonizzate nel P.R.G. che fossero incluse entro la perimentazione dell'ambito territoriale oggetto dei piani urbanistici attuativi. Superficie fondiaria: è la superficie reale del lotto, derivante da rilievo topografico, al netto degli spazi di uso pubblico esistenti e previsti (strade, piazze, fossi e scarpate relative, ecc) misurato in proiezione orizzontale; Gli indici riportati nella presente normativa sono sempre indici massimi; per le nuove costruzioni lo sfruttamento della densità fondiaria non potrà essere inferiore al 75% del massimo sfruttamento consentito.
Nelle zone in cui l'edificazione è disciplinata dagli indici di edificabilità, ogni volume edilizio esistente e da costruire determina nel territorio la superficie fondiaria ad esso pertinente, nel rapporto stabilito dal relativo indice sulla base dell'assetto della proprietà alla data di adozione del P.R.G. A tal fine, ad ogni richiesta di concessione, dovrà essere allegata una planimetria catastale aggiornata che indichi l'area da ritenersi vincolata ai fini edificatori. Al momento del rilascio della concessione, la proposta di vincolo verrà inserita, a cura dell'Ufficio Tecnico Comunale, in apposita planimetria aggiornata.
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Norme Tecniche di Attuazione - 8 La superficie fondiaria minima da vincolare all'inedificabilità è data, per ciascun intervento, dal rapporto tra la cubatura richiesta e l'indice fondiario previsto per la zona. Per i volumi edilizi esistenti, alla data di adozione del Piano, la superficie fondiaria ad essi corrispondente si estende su mappali (o su mappali contigui) di proprietà della Ditta intestataria del fabbricato fino a raggiungere i valori degli indici propri della zona; per detti volumi edilizi esistenti la superficie fondiaria ad essi corrispondente può risultare inferiore a quella derivante dal computo degli indici. La demolizione parziale o totale del fabbricato riduce o annulla rispettivamente il vincolo "non aedificandi" sulla superficie fondiaria ed esso corrispondente, oppure, nel caso di cui al comma precedente, può determinare una riduzione della superficie medesima, quando lo consenta un preciso computo degli indici di zona rispetto al volume restante. Le aree interessate dagli interventi edilizi, la cui superficie fondiaria viene vincolata per effetto degli interventi medesimi, possono appartenere anche a più proprietari. Nel caso che la concessione edilizia sia richiesta da uno o comunque da una parte soltanto dei proprietari, il rilascio della concessione è subordinato al formale consenso dell'utilizzazione prevista da parte dei proprietari rimanenti, da costituirsi attraverso apposita convenzione trascritta alla Conservatoria Immobiliare a cura dei proprietari ed accettata dal Comune. Le superfici territoriali e fondiarie relative agli edifici esistenti o realizzati dall'attuazione del Piano Regolatore non potranno essere ulteriormente conteggiate ai fini dell'utilizzo degli indici di edificabilità, se non per raggiungere la saturazione dell'area cioè l'edificabilità massima concessa, nel caso di utilizzazione parziale della volumetria ammissibile. Qualora un'area a destinazione omogenea, su cui esistono costruzioni che si devono o si intendono conservare, venga frazionata allo scopo di realizzare nuovi lotti edificabili, tutti gli indici e prescrizioni di P.R.G., vanno comunque rispettati, sia per le costruzioni conservate, sia per le nuove da edificare. Negli elaborati richiesti per gli strumenti attuativi, a dimostrazione del calcolo degli indici, dovrà sempre ed obbligatoriamente figurare l'individuazione planimetrica esatta delle aree di pertinenza, distinti in territoriali e fondiarie, con i relativi estratti di mappa e dati catastali delle proprietà, distinguendo le aree saturate da quelle non saturate. In caso di discordanza con la situazione catastale, prevale la dimostrata situazione reale.
7 - DEFINIZIONE E METODI DI MISURAZIONE DEGLI ELEMENTI GEOMETRICI A) Superficie utile: per superficie utile deve intendersi la somma delle superfici di pavimento di tutti i piani fuori terra, misurate al netto di murature, pilastri, sguinci, vani di porte e finestre, di eventuali scale interne e vani ascensore, di logge, balconi e porticati. Nel computo della superficie utile abitabile delle unità residenziali vanno inclusi: a) gli attici, i sottotetti abitabili o le parti di sottotetto con altezza media misurata dal pavimento all'intradosso della struttura di copertura, maggiore di ml. 2,40; b) corpi a sbalzo chiusi; c) le logge per le loro parti rientranti oltre i ml. 1,50. Dallo stesso computo sono esclusi: a) le superfici per servizi ed accessori comprendenti: - cantinole, soffitte, volumi tecnici, centrali termiche e altri locali a stretto servizio della residenza; - autorimesse singole e collettive; - androni di ingresso e porticati liberi; Comune di Fratta Polesine Piano Regolatore Generale approvato con D.G.R.V. n. 528 del 23.02.1998
Norme Tecniche di Attuazione - 9 - logge e balconi; purchè la somma di tali superfici (la superficie complessiva non residenziale) sia contenuta entro il 50% della superficie utile abitabile; b) i locali seminterrati, aventi qualsiasi destinazione, che emergono rispetto al piano campagna originario fino a cm. 100, misurati all'intradosso del solaio; c) gli annessi rustici; d) i sottotetti non abitabili per le parti in cui l'altezza media, misurata dal pavimento all'intradosso della struttura di copertura, sia inferiore a ml. 2,40; e) le logge rientranti, fino alla profondità massima di ml. 1,50. B) Superficie coperta: è la proiezione sul piano orizzontale di tutte le parti edificate fuori terra, compresi i balconi chiusi, i portici di uso privato, i loggiati e le pensiline anche se aperte, non concorrono alla formazione della superficie coperta gli aggetti senza sovrastanti corpi chiusi con sbalzo fino a ml. 1,50, le scale aperte interessanti non più di un piano o più piani solo nei casi previsti da norme di sicurezza, di leggi o regolamenti speciali, i locali interrati senza sovrastante costruzione il cui estradosso sia ad una quota non superiore a ml. 1,20 rispetto alla quota media del piano di campagna, prima della sua sistemazione definitiva; C) Altezza del fabbricato: è la differenza tra la quota media del terreno e la quota dell'intradosso del soffitto dell'ultimo piano praticabile; qualora il terreno presenti quote diverse, l'altezza è riferita alla media delle quote estreme del terreno, pertinenti la costruzione; qualora il soffitto dell'ultimo piano praticabile non sia orizzontale, l'altezza è riferita al punto medio del suo intradosso della parte abitabile; D) Altezza delle fronti: è l'altezza determinata come al punto precedente, aumentata della eventuale maggiore altezza del bordo superiore della linea di gronda o del parapetto pieno o della media dei timpani; E) Volume del fabbricato: è il volume del solido emergente dal terreno con inclusione delle logge rientranti più di ml. 1,50 (per la sola parte eccedente questa profondità) ad eccezione dei porticati soggetti ad uso pubblico, dei volumi tecnici (torri di scale e di ascensori al di sopra della linea di gronda, sottotetti non praticabili, camini, ecc.) e dei porticati (senza sovrastante volume praticabile) per una profondità non superiore a ml. 1,50. Il volume del fabbricato si computa, vuoto per pieno, come somma dei prodotti della superficie coperta per le relative altezze lorde di ciascun piano, misurate da pavimento a pavimento. Per l'ultimo piano di ciascuna parte dell'edificio l'altezza lorda si misura all'intradosso del solaio di copertura. Qualora la copertura sia costituita da porzioni aventi diversa altezza si considererà ciascuna porzione separatamente. Qualora la copertura non sia orizzontale, si considererà la media delle altezze. Sono da considerare "volumi tecnici" il volume del tetto, se non è abitabile o praticabile, i serbatoi idrici, l'extracorsa degli ascensori, i vasi di espansione dell'impianto di termosifone, le canne fumarie e di ventilazione; non sono invece da intendere come volumi tecnici gli stenditoi coperti, i locali di sgombero e simili; F) Numero dei piani: è il numero totale dei piani abitabili, compreso l'eventuale piano in ritiro (attico, mansarda, sottotetto abitabile); i soppalchi non costituiscono piano abitabile quando siano aperti per almeno un lato sul locale sottostante e formino con esso inscindibile unità abitativa; eventuali piani sfalsati non vanno sommati tra loro, ma conteggiati esclusivamente su di un lato.
1) Parti esterne: sono le facciate, gli androni, i cortili e le corti, le logge, le scale esterne, le coperture.
2) Copertura: è il complesso delle strutture al di sopra della linea di gronda, comprese le sovrastrutture, quali camini, etc. Comune di Fratta Polesine Piano Regolatore Generale approvato con D.G.R.V. n. 528 del 23.02.1998
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3) Elementi strutturali portanti: sono le strutture verticali, sia interne che esterne, con funzione portante, sia su fondazione continua che su fondazione puntiforme, e le strutture portanti orizzontali compresi i solai.
4) Tipo edilizio: è il manufatto edilizio contraddistinto da uno specifico rapporto con il lotto di pertinenza e da caratteristiche distributive, aggregative, strutturali e formali riproducibili e tali da essere ricondotte a uno schema teorico di identificazione.
5) Superfetazioni: sono le parti aggiuntive di fabbricati prive di valore storico o architettonico, in particolare si intende ogni manufatto di carattere precario o non precario, che comunque non sia assimilabile alle strutture dell'organismo originario o che non pregiudichino il decoro come i corpi aggettanti ai vari piani, i corpi che occupino parzialmente o totalmente superfici originariamente scoperte (terrazze, ballatoi, pianerottoli) e/o scoperti afferenti gli edifici (giardini, cortili, chiostrine, etc.) originariamente liberi.
6) Collegamenti verticali: sono i vani ascensori, le scale singole o i blocchi scale comuni a più alloggi, sia interni che esterni alle unità edilizie.
7) Impianto distributivo: è l'insieme degli elementi verticali ed orizzontali portanti e non di ciascun edificio e degli spazi da questi definiti.
8) Involucro esterno: sono le superfici o le parti di edificio a contatto con l'esterno: facciate, portici, logge, scale esterne, coperture.
9) Allineamento orizzontale: è la linea su cui deve obbligatoriamente sorgere un edificio nel rispetto del limite stradale o delle edificazioni esistenti.
10) Allineamento verticale: è la linea a cui devono attenersi le altezze delle fronti di un edificio o di una nuova parte di edificio.
11) Forometria: è la scansione metrica delle diverse aperture sul prospetto di un manufatto edilizio.
12) Campi di determinazione: sono quelle parti delle fronti e dell'impianto planimetrico all'interno delle quali è possibile intervenire secondo le indicazioni delle presenti norme tecniche.
13) Destinazioni d'uso: è il complesso di usi o di destinazioni funzionali di un'area o di un edificio.
14) Portico soggetto ad uso pubblico: è quello spazio percorribile dal pubblico, con accesso diretto dalla strada o da spazio pubblico, di altezza non inferiore a 3,00 ml. vincolato all'uso pubblico perpetuo, con atto notarile da eseguire prima della richiesta di abitabilità.
15) Piano campagna: è il piano orizzontale passante per il punto di quota media riferito alle quote del terreno rilevate, prima dell'intervento edilizio, in corrispondenza dei vertici del poligono formante la superficie coperta del fabbricato in progetto o esistente; si fa riferimento al piano campagna solo negli interventi edilizi delle zone agricole ed in quelle soggette a vincolo paesaggistico;
16)
Piano di riferimento: è il piano orizzontale passante dal punto di quota media riferito al tratto di marciapiede prospiciente il lotto di pertinenza; in caso di mancanza dei marciapiedi il punto di quota media dovrà essere riferito all'asse del tratto di strada prospiciente il lotto di pertinenza aumentato di cm. 50. Art. 9 - DISTANZE
1 - Distanze minime tra fabbricati Comune di Fratta Polesine Piano Regolatore Generale approvato con D.G.R.V. n. 528 del 23.02.1998
Norme Tecniche di Attuazione - 11 Nelle zone residenziali di interesse architettonico ambientale (Zone A) le distanze fra gli edifici non possono essere inferiori a quelle intercorrenti tra i volumi edificati preesistenti, computati senza tener conto di costruzioni aggiuntive di epoca recente e prive di valore storico, artistico o ambientale. In tutte le altre zone, salvo particolari disposizioni di zona, è prescritta la distanza minima tra pareti finestrate, o parti di pareti finestrate, pari all'altezza del fabbricato più alto con un minimo assoluto di ml. 10. La disposizione di cui al comma precedente si applica anche quando una sola parete sia finestrata, ma solo nei casi di prospicienza diretta tra pareti. Per pareti, o parti di pareti non finestrate, la distanza minima deve essere di ml. 3,00. I fabbricati possono essere addossati se trattasi di pareti non finestrate e se è intercorso un accordo con i proprietari confinanti con atto da trascriversi presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari; oppure anche senza accordo, qualora preesista una parete non finestrata in confine. Se esistono nelle proprietà limitrofe edifici costruiti anteriormente alla data di adozione del P.R.G., la cui altezza non consente il rispetto delle distanze previste dal precedente comma 2°, le nuove costruzioni possono rispettare solo le distanze dai confini pari alla metà della loro altezza, con un minimo di ml. 5,00. La distanza dai confini potrà essere inferiore qualora sia rispettata la distanza minima tra fabbricati di cui ai precedenti 2° e 3° comma, previo accordo con i proprietari confinanti. La data di costruzione è quella risultante dal certificato di abitabilità o, in mancanza, dal certificato di ultimazione dei lavori, oppure quella comunque accertata con idonea documentazione.
2 - Distanze minime tra fabbricati e sedi viarie Salvo specifiche disposizioni di zona, le distanze minime dei fabbricati dal ciglio delle strade destinate al traffico dei veicoli, con l'esclusione della viabilità a fondo cieco al servizio dei singoli edifici o di insediamenti, non debbono essere inferiori a quanto stabilito dal D.P.R n. 495/92 e successive modifiche, di seguito integrato:
Fuori dai centri abitati come determinati ai sensi dell'art. 4 del Codice della Strada
Strade
tipo A (autostrade) ml. 60
Strade tipo
B (extraurbane principali) ml. 40
tipo C (extraurbane secondarie) ml. 30
Strade tipo D (urbane di scorrimento) ml. 5 per strade di larghezza inferiore a 7,00 ml.
ml.
7,5
per strade di larghezza fra 7,00 a 15,00 ml.
ml. 10
per strade di larghezza superiore a 15,00 ml. Strade
tipo E (urbane di scorrimento) ml. 5 per strade di larghezza inferiore a 7,00 ml.
ml.
7,5
per strade di larghezza fra 7,00 a 15,00 ml.
ml. 10 per strade di larghezza superiore a 15,00 ml. Strade tipo
F (locali) ml. 20
dall'art. 3, comma 1 n. 52 del Codice della Strada. Strade
tipo F vicinali: ml. 10
Fuori dai centri abitati ma all'interno delle zone A, B, C, D ed E4
Strade tipo A (autostrade) ml. 30
Strade tipo
B (extraurbane principali) ml. 20
tipo C (extraurbane secondarie) ml. 10
Strade tipo D (urbane di scorrimento) ml. 5 per strade di larghezza inferiore a 7,00 ml.
ml.
7,5
per strade di larghezza fra 7,00 a 15,00 ml.
ml. 10
per strade di larghezza superiore a 15,00 ml. Strade
tipo E (urbane di scorrimento) ml. 5 per strade di larghezza inferiore a 7,00 ml.
ml.
7,5
per strade di larghezza fra 7,00 a 15,00 ml. Comune di Fratta Polesine Piano Regolatore Generale approvato con D.G.R.V. n. 528 del 23.02.1998
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ml.
10 per strade di larghezza superiore a 15,00 ml. Strade tipo
F (locali) ml. 20
dall'art. 3, comma 1 n. 52 del Codice della Strada.
Strade vicinali tipo F :
ml. 10 . Dentro i centri abitati come determinati ai sensi dell'art. 4 del Codice della Strada:
Strade tipo A (autostrade) ml. 30
Strade tipo
B (extraurbane principali) ml. 20
tipo C (extraurbane secondarie) ml. 10
Strade tipo D (urbane di scorrimento) ml. 20
Strade tipo E
ml. 5 per strade di larghezza inferiore a 7,00 ml. ml.
7,5
per strade di larghezza fra 7,00 a 15,00 ml.
ml. 10 per strade di larghezza superiore a 15,00 ml. Strade tipo
F ml.
5 per strade di larghezza inferiore a 7,00 ml. ml.
7,5
per strade di larghezza fra 7,00 a 15,00 ml.
ml. 10 per strade di larghezza superiore a 15,00 ml.
Nelle zone di completamento è facoltà dell'Amministrazione Comunale permettere l'allineamento dei nuovi fabbricati con gli edifici esistenti alla data di adozione del P.R.G. purchè ciò non contrasti con esigenze di scorrevolezza o miglioramento della viabilità. Ove non sussistano problemi di allineamento, per strade vicinali private a servizio della residenza od a fondo cieco deve essere prevista una distanza minima assoluta di ml. 5,00 dal ciglio della strada.
3 - Distanze minime dei fabbricati dai confini di proprietà Salvo specifiche disposizioni di zona, per tutte le nuove costruzioni la distanza minima dal confine di proprietà deve essere pari alla metà dell'altezza dei fabbricati prospicienti i confini stessi, con un minimo di ml. 5,00. E' ammessa la costruzione a confine di proprietà, se sul confine è preesistente una parete o parte di parete non finestrata, oppure in base a presentazione di un progetto unitario per i fabbricati da realizzare in aderenza o in base ad un accordo con i confinanti proprietari con atto da trascriversi alla Conservatoria dei Registri Immobiliari.
4 - Distanze dai confini di zona Al fine della determinazione della distanza dai fabbricati, i confini tra le zone urbanistiche sono assimilabili ai confini di proprietà. Nel caso di confini tra zone residenziali e zone agricole o di rispetto stradale, ricadenti nella medesima proprietà, è ammessa la costruzione sul confine di zona.
5 - Modalità di calcolo a) Le distanze si misurano dalla superficie coperta del fabbricato, compresi i porticati. b) Per distanza dal confine si intende quella minima tra la superficie esterna del fabbricato e il confine stesso. c) Per distanza tra corpi di fabbrica che si fronteggiano si intende la minore fra quelle risultanti dalla proiezione ortogonale sulle varie fronti di ognuno dei due fabbricati sull'altro, misurata secondo quanto specificato al precedente punto 5/a. d) Non vengono considerati ai fini delle distanze dai confini e dai distacchi tra fabbricati, i corpi di fabbrica emergenti dal piano campagna originario per non più
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