Edition 2020 Ninth edition

1. Introduction
2. Scope
3. European Valuation Standard 1 — Definitions of Market Value 
and Market Rent
4. Commentary

---

28
I.A. - EVS 1: Market Value
European Valuation Standards 2020
1. Introduction
1.1. 
Market Value is a key concept in establishing an informed expectation as to the 
price for something, one that is neutral as between buyer and seller. The nature 
of the market in which that value is determined will differ according to the subject 
of the transaction while market conditions will vary with the changing balance of 
supply and demand, changing knowledge, fashion, rules, expectations, credit con-
ditions, hopes of profit and other circumstances.
1.2. 
'Value' does not mean the actual sum that may prove to be paid in a given transac-
tion between specific parties. At an individual level, the value of an asset, such as a 
property, to a person will reflect its usefulness to her/him when judged against the 
person's resources and opportunities. In the context of a market with competing 
parties, it is rather an estimate of the amount that could reasonably be expected 
to be paid, the most probable price in market conditions at the date of valuation. 
While the property in question may have different values for different individu-
als who may be in the market, its Market Value is the estimate of the price in the 
present market on assumptions that are deliberately neutral to achieve a standard 
basis of assessment for both buyers and sellers.
1.3. 
These assumptions are explored in Section 4 below.
1.4. 
The ultimate test for Market Value, however determined, is whether parties in the 
market place could really be expected in practice to pay a price at the level of the 
value that has been assessed. That emphasises the importance of soundly ana-
lysing good quality comparable evidence where it can be obtained. Any valuation 
arrived at with a purely theoretical approach must face this final test. This is par-
ticularly applicable to valuations of real property, given the usual individual nature 
of the properties and the markets concerned, especially at times of flux.
1.5. 
EVS 1 considers Market Value in the context of real estate, including interests and 
rights in land and buildings.
2. Scope
2.1. 
EU legislation makes a number of references to "Market Value". Most refer to fi-
nancial instruments or the aggregate capitalisation of businesses. These are 
generally based on transaction prices or values reported from official exchanges 

---

European Valuation Standards 2020
I.A. - EVS 1: Market Value
29
and other markets for generally homogenous, interchangeable and widely traded 
assets which can often be sold immediately at a price.
2.2. 
EVS 1 specifically considers the application of Market Value to:
•
Real estate and related property rights which are less homogenous as an asset 
class and for which such instant, liquid and reported market conditions rarely 
exist but for which Market Values often need to be identified;
•
That are marketable, that is to say legally and physically saleable;
•
It does so for assessing both the value that would be expected to be paid for 
ownership of a property and the rent that might be paid to take the property 
on a lease.
2.3. 
In marked distinction to many financial instruments, real property is commonly 
more individual in both its legal and physical nature, less frequently traded, has 
buyers and sellers with varied motives, faces higher transaction costs, takes 
longer to market and buy and is more difficult to aggregate or disaggregate. These 
features make the valuation of real property an art requiring care, experience of 
the specific market, research and the use of market evidence, objectivity, and an 
appreciation of the assumptions required and judgement — in short, profession-
al skills.
2.4. 
The definitions of Market Value and Market Rent at paragraphs 3.1 and 3.4 rely on 
the range of assumptions explored in Section 4.