Edition 2020 Ninth edition

4.2.4. 
Special Value is considered with related issues under EVS 2 — Valuation Bases 
Other Than Market Value.
4.3. The real property being valued
4.3.1. 
"… a property …" — This is where the property itself, which can be any legal inter-
est in real estate, with its legal, physical, economic and other attributes, is to be 
analysed with all its actual opportunities and difficulties.
4.3.2. 
When considering a Market Rent, as defined at 3.4, the terms of the actual or pro-
posed tenancy agreement, subject to any further relevant statutory provisions, 
define the legal nature of the property with its duration, opportunities, restrictions 
and liabilities and so, in combination with the physical property, form the proper-
ty to be valued. If the determination of the Market Rent is made before a lease is 

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I.A. - EVS 1: Market Value
European Valuation Standards 2020
in place, the valuer should state the material terms of the lease as assumptions, 
typically following conventional practice for that type of property in its market. 
The valuer should ordinarily assume that the terms of the lease would not require 
a premium, be restrictive or contain clauses that would not suit average market 
participants. If any of those points arise they will require an adjustment to the 
Rental Value.
4.3.3. 
Valuers must take due regard where the purchase price of any property includes 
items additional to the property itself, whether fittings, personal goods, incentives 
for the transaction or other matters.
4.3.4. 
The concept of 'highest and best use' (HABU) is integral to Market Value and is the 
use of a property that is physically possible, reasonably probable, legal or likely 
to become so,and that results in the highest value of the property at the date 
of valuation.