Edition 2020 Ninth edition

4.11.3. 
Transaction costs and taxes — Market Value is to be the estimated value of a 
property and so excludes the additional costs that may be associated with sale 
or purchase as well as any taxation on the transaction. Market Value will reflect 
the effect of all the factors that bear on participants in the market and so reflect 
such influences as transactions costs and taxes may have but, if they need to be 
recognised, this should be as a sum in addition to the Market Value. These factors 
may influence the value but are not part of it.
4.11.4. 
In particular, Market Value will be the value before any taxes which may apply to 
any real transaction in the property being valued. The fact of transaction taxes or 
Value Added Tax as they may affect some or all potential parties will be part of the 
wider framework of the market and so, along with all other factors, influence value, 
but the specific taxation due on a transaction is over and above its Market Value.
4.11.5. 
However, the position on this may vary (perhaps especially for accounting pur-
poses) with different national legislation. In certain circumstances EU law also 
takes a different approach. Article 49(5) of Directive 91/674/EEC of 19 December 
1991 on the annual accounts and consolidated accounts of insurance undertakings 
states that:
"Where on the date on which the accounts are drawn up and land and buildings have 
been sold or are to be sold within the short term, the value arrived at … shall be 
reduced by the actual or estimated realization costs."
4.11.6. 
In such cases, valuers may choose to state the Market Value both before and after 
these costs of disposal. In either case, they should make it clear whether such 
costs have been deducted and, if so, specify how much has been deducted for 
each identified cost.

---

---

European Valuation Standards 2020
I.A. - EVS 2: Valuation Bases Other than Market Value
43
EVS 2 Valuation Bases Other than 
Market Value
The valuer must establish the purpose for which the valuation is required before using 
any basis of value other than Market Value.
Save as required by European and national law and regulation in any particular case, 
the valuer must only use recognised bases of valuation that are compatible with the 
purpose of the valuation and, in doing so, honour the principles of transparency, co-
herence and consistency.
Such other bases of value may need to be used as required by law, circumstances or 
a client's instructions where the assumptions underpinning Market Value are not ap-
propriate or cannot be met. The result will not be a Market Value.