Edition 2020 Ninth edition

1. Introduction
2. Scope
3. Basis of value
4. Fair Value
5. Special Value
6. Investment Value
7. Mortgage Lending Value
8. Insurable Value
9. Values for local and national taxation purposes
10. Values for compulsory purchase and/or compensation

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I.A. - EVS 2: Valuation Bases Other than Market Value
European Valuation Standards 2020
1. Introduction
Although the majority of professional valuations will be on the basis of Market 
Value, there are circumstances where alternative bases may be required, or may 
be more appropriate. It is essential that both the valuer and the users of valuations 
clearly understand the distinction between Market Value and other bases of val-
uation, together with the effects that differences between these concepts may 
create in the valuer's approach to the valuation and in the resulting reported value.
2. Scope
This Standard defines, explains and distinguishes bases of value other than 
Market Value.
3. Basis of value
3.1. 
Definition — A statement of the fundamental assumptions made for the purposes 
of a valuation for a defined purpose.
3.2. Commentary
3.2.1. 
A basis of value as a statement should be distinguished from the methods or tech-
niques used to implement a chosen basis. Established terms and methods used in 
the valuation should be defined in the Valuation Report.
3.2.2. 
In the event that none of the bases in EVS 2020 are suitable for the completion 
of an instruction, a clear and transparent definition of the basis used must be ex-
pressly stated, and the valuer must explain the reason for deviating from a rec-
ognised basis. If the resultant valuation does not reflect a sum that would equate 
to a valuation prepared on the basis of Market Value, this must be stated. Any as-
sumptions or special assumptions used must be set out in the Valuation Report.
4. Fair Value
4.1. 
Definition — The term Fair Value is used in two particular but distinct contexts, 
giving it differing applications:

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European Valuation Standards 2020
I.A. - EVS 2: Valuation Bases Other than Market Value
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4.1.1. 
A general definition — Fair Value may generally be used as a basis of valuation for 
real estate as between specific, identified participants in an actual or potential 
transaction, rather than assuming the wider market place of possible bidders. As 
such, it may often result in a different value to the Market Value of a property. For 
this purpose it is defined as:
"The price that would be received to sell a property in an orderly transaction between 
identified willing market participants possessing full knowledge of all the relevant 
facts, making their decision in accordance with their respective objectives."
The same concept can be applied to the determination of a Fair Rent between two 
specific, identified parties. In this context Fair Rent is defined as:
"The rent that would be received on the letting of a property in an orderly rental 
transaction between identified willing market participants possessing full knowl-
edge of all the relevant facts, making their decision in accordance with their re-
spective objectives."
When the Fair Rent is reported, the valuer should state the assumptions adopted 
as regards the main terms of the lease, as these may have an impact on the level 
of the rent.
In some jurisdictions the expression "fair rent" may have other meanings, deter-
mined by legislation or regulations.
4.1.2. 
For accounting purposes — Fair Value is specifically adopted as a term under Inter-
national Financial Reporting Standards for which, albeit with slightly less detailed 
assumptions than the full definition of Market Value, it may often give the same 
result as Market Value. This is more closely reviewed in EVGN 2. For this purpose, 
it is defined as:
"The price that would be received to sell an asset or paid to transfer a liability in an 
orderly transaction between market participants at the measurement date."
(International Accounting Standards Board (IASB), International Financial Reporting Stand-
ards (IFRS) 13, par.1)
This definition was introduced by IFRS 13 Fair Value Measurement and came into 
force from 1 January 2013.
The Fair Value of a non-financial asset like real estate takes into account a market