Edition 2020 Ninth edition

to integrate ESG factors into evolving research and analysis". Its Property Working 
Group aims to drive best practice in innovation and regulation to these ends with 
such work as the Sustainable Real Estate Investment Framework. Recognising the 
constraint of a tenant's legal possession, it sees the role of the property investor 
(and so the owner) as particularly critical for construction, refurbishment, man-
agement of common space and the opportunities given by lease termination. At 
each point, that direct investment provides more control over sustainability issues 
than an investment in equities (including REITs) can have with a financial stake. 
The responsible property investor should engage with its tenants to manage the 
environmental and social impact of a property, albeit that few historic leases have 
many clauses relevant to sustainability issues.

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3.15. 
When considering investment, properties might be screened for:
•
The location — sustainability grounds might point to those with better public 
transport or on brownfield sites (though these can have higher biodiversity than 
greenfield ones);
•
Physical characteristics — do the buildings meet environment standards such as 
the Building Research Establishment Environmental Assessment Methodology 
(BREEAM), Leadership in Energy and Environmental Design (LEED), the Com-
prehensive Assessment System for Built Environment Efficiency (CASBEE), 
the Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB), the Haute Qualité 
Environnementale (HQETM), the Sustainable Building Tool (SBTool) and Green 
Star 
(see also 4.2 below)
. The effect of such standards can be to channel inves-
tors' choices, potentially constraining portfolio diversification and, by focusing 
demand on such properties, affecting their prices and so their returns;
•
Tenants — perhaps by their business activity.
The data to support such screening is often limited and partial, in some markets 
there may be almost no relevant data.
3.16. 
An alternative approach is to seek out properties that are best in their class. 
However, this will also rely on recognised certification and rating systems, such 
as BREEAM or EPCs. While this may help identify properties whose value is better 
protected for the future, it will tend to be available only for new properties and in 
the case of EPCs, for existing buildings being sold or rented out. For an EPC, that 
may also depend heavily on the assessment methodology used which may not ac-
curately report the status of property types for which it was not designed.
3.17. 
Environmental Management Systems (EMS) offer tools for businesses to consider 
sustainability issues by seeking continuous improvement on the basis of the four 
stages of planning:
•
What is to be done;
•
Do it;
•
Check that it was done; and
•
Act to make improvements;
throughout considering the impact on the environment and the activity that 
causes that change. It may assist businesses in looking at cost savings, managing 
legal, financial and reputational risks (including the identification of prospective 
legal requirements), marketing opportunities and the expectations of stakehold-
ers. It can start from reviewing the current position (as a baseline) which may show 

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that much has already been done without having thought of it as "environmental" 
and then developing an environmental policy to drive the future process.
3.18. 
ISO 14001 sets standards for these by which businesses can then be audited. 
These cover five aspects or stages:
•
Environmental policy;
•
Planning of action;
•
Implementation and operation of project;
•
Checking and corrective action;
•
Management review.
3.19. 
The Eco Management and Audit Scheme (EMAS), developed by the European Com-
mission for companies and other organisations to evaluate, report, and improve 
their environmental performance, offers a European standard that is voluntary but 
once adopted is subject to mandatory auditing (unlike ISO 14001). As some of its 
requirements are supported by legislation (EU Regulation 1221/2009 as amended 
by 2017/1505), it may be more demanding than ISO 14001 to which it is essential-
ly similar. A business is to identify its direct and indirect environmental impacts 
and assess their significance. Internal audits must cover the management of the 
issue, performance in doing so and compliance and there is an external audit on 
a three year cycle.
3.20. 
Life cycle costs — There is increasing discussion of judging the sustainability of 
a property across its whole life cycle together with its associated externalities. 
Concern over greenhouse gas emissions often points to making the best of exist-
ing buildings in preference to demolition and replacement.
3.21. 
Life Cycle Cost Analysis (LCCA) calculates the present value of all costs for the 
whole remaining life of a building, including construction, operation, maintenance 
and end-of-life costs. Such approaches may not yet capture all the externalities 
than can be involved. Some European countries have national standards and 
guidelines for carrying out LCCA while the international standard is ISO 15686-5 
Buildings and constructed assets — Service life planning — Part V: Maintenance 
and life cycle costing set the frame. However, ISO 15686-5, does not prescribe a 
common format for this analysis, allowing different approaches in practice.
3.22. 
A move to life cycle assessment may move the balance towards property renova-
tion from building anew, given the embedded costs of construction even with ultra 
low carbon concrete and steel.

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