Edition 2020 Ninth edition

4.3.5. 
Where valuers are required to advise on this, they should know which option has 
been chosen in the relevant member state.
4.3.6. 
For option (a), the Directive does not specify the basis on which 'value' is to be 
assessed — by default, it is assumed to be Market Value assessed in accordance 
with EVS 1 unless there is good reason to adopt another basis (though paragraph 
16 of the Directive's Recitals does refer to both its "actuarial value" and the cost 
of reconstruction as possible bases). The tenure of the building does not seem 
to be relevant to this assessment. It is a comparison of the cost of the proposed 
work with the value of the building, having excluded the value of the land under 
the building. The test does not ask for an apportionment of value but the exclusion 
of the value of the land. That would mean that in most cases, this test appears to 
require two valuations for any building that would ordinarily be sold with its un-
derlying land: 
•
One of the building as it would be sold with the land;
•
Another of the underlying land without the building (likely to be with the benefit 
of any development value).

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IV. - EVIP 1: The Impact of the Energy Performance of Buildings Directive on Property Valuation
European Valuation Standards 2020
4.3.6.1. 
The resulting net figure is then to be compared with the cost of the pro-
posed works. As cost is a different concept from value, especially for the 
adaptation of buildings, this test may often require the upgrading of the 
energy performance of the building where the value added by the work is 
less than 25% of the apportioned value of the building.
4.3.7. 
Option (b) requires an assessment of physical characteristics rather than 
values, namely:
•
The total external area of the building, including its walls and roofs; and
•
How much of that area would be subject to the renovation.
This might appear to mean that a purely internal renovation would not be caught 
by option (b) but could be caught by option (a).
4.3.8. 
If the renovation proves to be "major" under the test adopted by the member state, 
the Directive gives each member state the freedom to decide whether it is the 
whole building or just the renovated part of it that is to be upgraded to minimum 
energy performance standards. The valuer should be aware of the local rules on 
this point.
4.3.9. 
As option (a) turns on value, where this option is selected by the member state, the 
valuer when so instructed should:
•
Judge whether the renovation required by the building is sufficient to trigger 
any upgrading of the building's required minimum energy performance as 
a consequence;
•
According to the valuer's skills and instructions, estimate, obtain a reputable 
estimate or advise the client to obtain an estimate for the cost of that upgrad-
ing so that the client may make an informed decision.
4.4. Adaptation of parking areas for the charging of electric vehicles