Edition 2020 Ninth edition

"The estimated amount for which the property should exchange on the date of 
valuation between a buyer and a seller acting independently of each other after 
proper marketing wherein the parties had each acted knowledgeably, prudently and 
without being under compulsion."
As that is drafted in terms of capital values, EVS 1 also gives an equivalent defini-
tion of "Market Rent":
"The estimated amount for which the property should be leased on the date of 
valuation between a lessor and a lessee on the terms of the actual or assumed 
tenancy agreement acting independently of each other after proper marketing 
wherein the parties had each acted knowledgeably, prudently and without being 
under compulsion."
3.5. 
The choice between capital value and Rental Value as the base for valuation and so 
for tax assessment may reflect a number of factors, including:
•
Availability of evidence — A market with substantial numbers of sales trans-
actions will more readily support capital valuations while another market with 
much rental evidence will more readily support a rental basis. That will differ 
between national markets and between sectors — business and residential 
markets may have different characteristics on this point. For example, when 
the annual property tax system for England, Wales and Scotland was heavily 
revised in 1991 a capital value base was adopted for residential taxation but a 
rental base retained for non-residential taxation. Northern Ireland has moved 
its domestic rates valuations from a rental to a capital basis;
•
Whether the tax is more acceptable in the national political culture as a tax 
on the current use value of the property or the wealth it may represent — The 
French property wealth tax is, as the name implies, based on capital values 
though applied to the total value held by the taxpayer, so that the same prop-
erty could have a different tax effect according to the other circumstances of 
the taxpayer;
•
Whether it is better seen as a tax on occupation or on the services that the 
property provides to an occupier, or a tax on ownership.

---

European Valuation Standards 2020
IV. - EVIP 2: Valuation and Other Issues for Recurrent Property Taxation
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These issues pose particular questions for let (or investment) property. Who is to 
be the liable person, the occupier or the owner? Once known, that will affect the 
terms of new agreements between them.
3.6. 
In practice, such issues may often drive separate approaches for residential and 
non-residential property.
3.7. 
That analysis reveals again the essential combined influence of policy purpose, 
political acceptability and practicality. The disproportionate visibility of such 
property taxes should encourage structures that are easy to assess, accepted as 
relevant and intelligible to taxpayers.
3.8. 
Where a full valuation of all affected properties is to be done, it has to be under-
taken on a common basis for all properties subject to the charge and at a common 
date, requiring a range of standard assumptions to be imposed, whatever may be 
the actual terms of occupation for any individual property. Such potential assump-
tions might include:
•
That the property is as it stands but is assumed to be in good repair — so that 
poorly kept property does not benefit. Nonetheless, less tax would be due from 
a property with poor facilities than for an otherwise equivalent property with 
better facilities;
•
That it is vacant, so ignoring current occupation arrangements;
•
That, where relevant, moveable machinery is ignored but the potential of 
the property for it is recognised. Similarly, a house might be assumed to 
be unfurnished.
3.9. 
One question is whether improvements made by the current occupier are to be 
disregarded or not.
3.10. 
Where a property is very individual, say a mediaeval college, and the answer is 
thought inappropriate, then it could be that the value of a hypothetical modern 
equivalent property serving that same function might be considered instead.
3.11. 
If a rental basis is to be used for valuation, then standard terms for a lease also 
need to be assumed — as, for example, identifying whether landlord or tenant is to 
be liable for repairing and insuring liabilities for the property. This may be stated 
in the relevant legislation.

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IV. - EVIP 2: Valuation and Other Issues for Recurrent Property Taxation
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3.12. 
With those questions answered, the valuation of many properties will be relatively 
straightforward where the evidence of transactions from active markets can be 
readily applied. Many countries maintain registers of land with records of trans-
action prices available to those assessing values for taxation. The usefulness of 
this may depend, especially for more individual properties, on accurate knowledge 
of the nature and location of the property and any relevant legal considerations.
3.13. 
However, in any such comprehensive exercise there will always be a significant 
number of properties for which this will be more difficult:
•
There may be little relevant evidence — What is the value of a reservoir? Rail-
ways, oil rigs and fibre optic networks may need to be valued;
•
It may be felt that applying current values is inappropriate for domestic polit-
ical reasons;
•
There may be interactions with exemptions or reliefs, as where part of a prop-
erty is taxable (say, residential) and part not (because it is an exempt use or 
subject to a different tax such as one on businesses).
3.14. 
Where there is no sufficient market evidence, then it may be possible to arrive at 
a value by other valuation techniques:
•
The value of many commercial properties may be tackled by working from the 
income they will yield, applying a capitalisation rate if a capital value is needed 
or identifying a standard way relevant to the sector in question to move from 
that to a rent. Yields for this may well vary between areas, sectors and qualities 
of property;
•
It may be possible to consider some specialist trading premises on the basis of 
an agreed relevant fraction of typical profits;
•
If, as may be the case for some specialist industrial property, neither compar-
ison nor income methods appear valid, then it may be necessary to work from 
a construction cost and then identify an annual equivalent as a Rental Value.
3.15. 
Other problems can arise where the application of existing law to innovation pro-
duces apparently conflicting outcomes. As an example, in Scotland the applica-
tion of the same legislation for which plant and machinery should be considered 
now produces very different valuation outcomes for different types of renewable 
energy generation, disadvantaging hydro-electric installations in comparison to 
wind turbines.

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IV. - EVIP 2: Valuation and Other Issues for Recurrent Property Taxation
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3.16. 
Actual Approaches — There is a wide variety of approaches taken under the many 
different property taxes in EU member states. Overall, it may be that the larger 
the share of taxation that is raised by the tax, the more it is likely to be based on 
Market Values, whether capital or rental, albeit that their registers of values may 
now often be very dated. By contrast, countries that have had to put a system in 
place swiftly before property markets developed tend to apply standard values or 
mass appraisal with varying levels of adjustment to measured area.
3.17. 
Within Market Value-based countries, dwellings will generally be valued using 
transactions evidence but income methods may be more used for commercial 
property. Many systems will resort to replacement cost methods to assess values 
for specialist, often industrial, property. Systems that tax land and buildings sep-
arately may use Market Value for land but sometimes a cost-based approach 
for buildings.
3.18. 
Land value tax (site value rating) — If the tax base is just the value of land without 
the buildings on it (bringing undeveloped or vacant land into tax alongside devel-
oped land), the valuation requires an assessment of just that so that tax can be 
raised on the potential of the land at the time of the valuation and so, in principle, 
encourage land to be moved into its most valuable use.
3.19. 
A century ago, this was tackled in the United Kingdom by the Valuation Office 
which was created in 1910 to do just this. The register of property values was com-
pleted by 1920 when the proposed tax was abandoned. Land value taxes have been 
implemented in Denmark, some states in Australia and the United States and parts 
of the Far East. Estonia, in particular, is understood to tax only land value.
3.20. 
This assessment may be problematic in countries without detailed land use zoning 
and more specifically in areas (particularly found in city centres) where there are 
few comparables for such bare land sales or lettings yet high or very high values 
may be at stake, of a scale that can affect the overall distribution of the tax charges 
across the area or economy. Its application can then lead to disruptive questions 
— for example, what is the position for a three storey dwelling subject to a lease 
with five years to run when the vacant value of the site might be that for a 30 storey 
building? Is the resulting charge to be paid by the occupier or the landlord?

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4. Maintaining the valuation register
4.1. 
However the valuation is done, the result should be a valuation register as at a 
common valuation date so all properties are treated equally. With changing 
markets, that valuation date will soon become historic while properties subject 
to the tax will change physically or develop new uses and new properties will 
be created.
4.2. 
When a new taxable property is created, it will need to be added to the register 
and given a value. For equity, that should be at the common valuation date for 
that register.
4.3. 
Commonly, changes to a property, whether it is extended or part is demolished 
or it is improved or its use changed, may again be occasions for a revaluation, 
again at the same common valuation date, so looking backwards rather than at 
its current value.
4.4. 
Ordinarily, this is a practical exercise, though ever more retrospective as the val-
uation date becomes historic. The register itself and the evidence on which it 
is based give the official valuer an enormous data base for reference. However, 
this may be more difficult for properties in sectors with substantial technological 
change since there may not have been comparable properties at the valuation 
date — where were data centres 15 years ago?
5. Revaluation
5.1. 
The pace of change and volatility in the property market and the economy will 
rapidly make valuations dated with the result that each taxpayer's relative share 
of the liability may no longer reflect current circumstances. As values move rel-
ative to each other over time, with some areas or sectors becoming more or less 
valuable relative to others, so that distribution of liability for tax will become less 
appropriate. Keeping that liability in line with current values assists the political 
credibility of the system as a tax basis.
5.2. 
That drives a need for regular comprehensive revaluations, the more so for more 
dynamic economies. However, this can be politically contentious and it is no-
ticeable (and noticed by the European Commission) that many registers have 

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not been revalued for some decades, even in systems that presume much more 
regular revaluations.
5.3. 
The cost and effort involved will rarely make an annual revaluation appropriate. It 
could also be likely that a significant number of appeals against the previous val-
uation would still be outstanding, complicating the process.
5.4. 
A continuous, rolling process of re-valuation, in which a fraction of properties is 
re-assessed each year, might ease the burden of the task but with no common 
valuation date might not be (or be seen to be) equitable between taxpayers.
5.5. 
However, as time passes it becomes politically harder to undertake a revaluation. 
There will inevitably be taxpayers whose liability will change as a result (otherwise 
there is no point to it) and, with the visibility of property taxes, those who lose will 
object. With the greater political impact of economic losses, those who gain tend 
not to provide a counter-balancing force to the objectors. That pressure for inertia 
is, of itself, a major reason for revaluing at regular and fairly close intervals so that 
the discrepancies being tackled do not become too great. Delay sees the forces 
for that inertia accumulate.
5.6. 
On balance, undertaking revaluations on a cycle of some three to five years may 
often balance these pressures best. That may also reduce the pressure that can 
accrue to introduce further reliefs while giving both some certainty and the time 
for necessary appeals to be completed before the next review.
5.7. 
Of itself, this process may be one of the political factors setting a limit to how much 
tax can be raised through an annual recurrent property tax. Without revaluations, 
some taxpayers will increasingly resist a tax incidence that does not reflect reality.
5.8. 
EU pressure for revaluation — One of the most clear themes in the EU's approach 
to property taxation is the need for regular revaluations so that the tax base is 
assessed on contemporary values. This has been particularly stressed as one 
component of the economic adjustment programmes for countries needing fi-
nancial support.

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5.9. 
As examples, the European Council's July 2019 recommendations to member 
states for the European Semester 2019 advised:
•
Austria that "there remains scope for shifting the tax mix towards sources that