Edition 2020 Ninth edition

ed as part of a designated environment or because of their special architectural or 
historical merit, in so far as compliance with certain minimum energy performance 
requirements would unacceptably alter their character or appearance". Article 12(6) 
extends this exemption option to EPCs.
4.5. 
The valuer should also investigate and report whether the area surrounding the 
property is a conservation area or otherwise protected. Any restrictions that apply 
to the entire area could limit the use of the property or impose important restric-
tions on planning and construction.
4.6. 
There may be specific areas in the property that are to be available for public 
viewing, perhaps as a condition of beneficial tax treatment, the award of public 
grants to support the building or other reasons. This may limit the way the prop-
erty may be used and impose additional costs.
4.7. 
The valuer should then identify the potential uses for the listed property, inves-
tigating whether there are restrictions on these and any potential for them to be 
changed or removed. A listed building may also offer opportunities for value, in-
cluding possible tax advantages or grants, while the importance of maintaining 
buildings of the greatest interest may warrant permission for other enabling de-
velopment to create the funds to do this.
5. Valuation
5.1. 
Before deciding on the appropriate approach to the valuation of a listed proper-
ty, the valuer should consider the nature of the market in which it sits. In some 
markets, houses that are listed may be considered more attractive than other 
properties because of their character or because of their setting that is associat-
ed with their being listed; in others, their costs and limitations may reduce their 
value when compared to equivalent properties that are not listed. That discount 
may often be more likely still for non-residential properties, especially where a 
commercial use is considered.
5.2. 
It is important for the valuer to understand the procedures and standards required 
for works to a listed property, including its renovation, and how they differ from the 
rules for other property. It can take a significantly longer time to obtain all the nec-
essary permits and approvals and their requirements may be more onerous. Works 

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European Valuation Standards 2020
IV. - EVIP 4: Listed Residential Property (property protected by law)
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to a listed building are likely to be more costly than for other buildings because of 
the higher costs of project managers and skilled workers with relevant expertise 
and of the materials used for the renovation and preservation of listed properties. 
Given the attention to detail that is likely to be required, works on listed buildings 
can take longer.
5.3. 
The valuation methods that could be applied to listed properties are the com-
parison, income and residual methods. The depreciated replacement cost (DRC) 
method could also be adopted in very specific circumstances but it will generally 
be inappropriate given both the complexity of estimating the depreciated con-
struction cost for an equivalent property to a listed building and the questionable 
relevance of such a task in the light of the building's status.
5.4. 
The comparison method should, as for most properties, be the first choice of 
method for valuing a listed residential property. It is most suitable where there is 
an active market for similar properties in comparable circumstances.
5.5. 
Valuation may be more difficult where a listed property requires substantial reno-
vation with housing as a potential use. The valuer should ideally use comparables 
that are in a similar condition and have the same permitted uses. Where these are 
not available, the adjustments required to use renovated properties as compara-
bles for valuing a listed property needing renovation or vice versa are complicated 
and, without care, can lead to misleading results.
5.6. 
For the income approach, the direct capitalisation of income can only be applied 
to income producing properties and not to vacant properties in need of restora-
tion. As unrenovated properties may not normally produce income, this method is 
likely to be of little use for them.
5.7. 
Another method that may be used is the residual method. This method can be 
adopted to estimate the current value of a listed property which is to be renovat-
ed. Under this approach, the valuer starts by assessing the value of the renovated 
property and then deducts costs for renovation, construction, marketing, legal 
fees and relevant taxes. The remaining sum would be seen as the current value 
of the existing construction. This requires very considerable care as it makes the 
value the difference between two estimates of substantial sums of money and 
so is sensitive to any variations or uncertainties about them. Thus, it requires a 
final review to consider if the result is genuinely a price that someone could be 
expected to pay.

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IV. - EVIP 4: Listed Residential Property (property protected by law)
European Valuation Standards 2020
5.8. 
One approach to this problem is to consider the costs of the required renovation 
and the related risks as to cost, time and success to help make that adjustment. 
For an unrenovated property, the valuer should take account of the costs of reno-
vating the property, the time and professional input needed for design and secur-
ing permissions and then undertaking the building works with the potential com-
plications associated with each stage. This task will be facilitated if the valuer is 
able to review the proposed designs and the construction contract.

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European Valuation Standards 2020
IV. - EVIP 5: Residential Tenancies and Rent Control
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EVIP 5 Residential Tenancies and Rent 
Control
1. 
Official intervention in housing markets under pressure can take several forms 
of which rent regulation, often combined with other measures, is among the more 
common. While these regimes have traditionally been applied country-wide, there is 
now a trend toward their local application in particular cities or even areas of cities.
2. 
Although that regulation might apply to all tenancies, the management of social 
housing tends to be considered separately and so it is more commonly considered 
for tenancies of privately owned dwellings, sometimes only those let under particular 
statutory codes. Social security regimes that provide support for housing costs can 
serve to support rent levels in the private let sector, though such lettings may not be 
accepted as security by some lenders.
3. 
There is a range of typical forms for such regulation, including:
•
A simple cap on increases in agreed rents, sometimes linked to general inflation;
•
A means for a tenant to refer a proposed change in a rent to some form of review, 
sometimes using some concept of "fair value" which will depend on its statutory defi-
nition and judicial interpretation;
•
More thorough-going regimes in which rent control is buttressed by other regula-
tion of lettings, notably those extending the tenant's security of tenure and possibly 
with additional protected rights of occupation for members of the tenant's family or 
household. That imposed security of tenure would make rent control more effective 
for tenants who intend to remain in the property.
4. 
Other approaches that can be found in pressured housing markets include regulation 
of who may occupy certain rental properties, for instance by the tenant's local origin, 
type of work or income level. That tends to limit the rent levels that can be achieved 
but this time by affecting the balance of supply and demand.

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IV. - EVIP 5: Residential Tenancies and Rent Control
European Valuation Standards 2020
5. 
All such intervention is likely to have an effect on the value of affected properties — 
Indeed, to the extent that it displaces either the supply of housing or the demand from 
would-be occupiers, it may also in turn have effects on the wider housing markets, in