Gemeinde Knutwil: Umzonung Moschti Teret
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- B. Beurteilung
- 8 Mindestens 30% des Wärmebedarfs für Heizen und mindestens 70% des Wärmebedarfs für Warmwasser muss bei Neubauten mit
- Anhang
- 12 Im gesamten Zonen- und Gestaltungsplangebiet kann der Gemeinderat zusätzlich 1-geschossige Bauten bis zu einer
- Wohnsiedlung dienen (z.B. Gemeinschaftsräume, Kindergarten). Lage, Nutzung und Ausmass dieser Bauten regelt der Gemeinderat im Gestaltungsplan.
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26 5.4
Änderungen im Zonenplan
Abbildung 16: Teilzonenplan Moschti Teret Die Teilzonenplanung enthält die Umzonung von der Arbeitszone A in die neu geschaffene Zentrumszone St. Erhard inkl. Baubereiche für Hochbauten mit mehr als einem sichtbaren Geschoss und Gestaltungsplanpflicht. Parzelle 89: 8‘442 m 2
Parzelle 967 (Mostkrug): 465 m
2
Total: 8‘907 m 2 Bestandteil des Gestaltungsplanperimeters ist zusätzlich die Erschliessung, welche über die Parzellen 90 und 91 verläuft (Rechte mittels Servitute gesichert). Inhalt Der Teilzonenplan stützt sich insbesondere bei den Baubereichen auf das Projekt Teret, das auch dem Gestaltungsplan zugrunde liegt. Dennoch werden ausreichend Spielräume frei gelassen, so dass nicht aufgrund kleinerer Gestaltungsplan bzw. Projekt Anpassungen oder Ergänzungen eine erneute Teilzonenplanänderung stattfinden muss.
Planungsbericht Umzonung Moschti Teret kantonale Vorprüfung l 20.11.2014
27 Perimeter Umzonung: Die Gemeinde hätte die Parzelle 88 gerne ebenfalls ins Projekt und die Umzonung einbezogen. Für den Eigentümer der Parzelle 88 (entlang Baselstrasse) - nordwestlich der Parzelle 89 – bestand die Möglichkeit, sich am Studienauftrag und dem anschliessenden Verfahren zu beteiligen. Am 14. Oktober 2014 wurden dem Eigentümer durch den Ortsplaner die fünf eingereichten Projekte des Studienauftrages und die Vor- und Nachteile für eine Umzonung der Parzelle 88 erläutert und anschliessend schriftlich mitgeteilt.
Die Eigentümer haben entschieden, zum heutigen Zeitpunkt keine Veränderung an ihrem Grundstück vorzunehmen und verzichten auf eine allfällige Umzonung.
Planungsbericht Umzonung Moschti Teret kantonale Vorprüfung l 20.11.2014
28 5.5
Änderungen im Bau- und Zonenreglement Im Folgenden wird der neue Artikel Art. 4a Zentrumszone St. Erhard (rot) erläutert.
1
Die Zentrumszone St. Erhard dient der Realisierung einer Zentrumsüberbauung nach einheitlichem Konzept und verdichteter Bauweise. Die Zentrumszone ist eine Mischzone mit einem vorwiegenden Wohnanteil. Sie ermöglicht die verdichtete und für den Ort angemessene Bauweise.
2
In der Zentrumszone St. Erhard darf nur im Rahmen eines Gestaltungsplans gebaut werden.
Der Gestaltungsplan sichert ein Projekt, das aufgrund eines qualifizierten Wettbewerbsverfahrens erarbeitet wurde. An diesem bedeutenden Ort im Zentrum von St. Erhard muss einer Bebauung ein qualitätssicherndes Verfahren zugrunde liegen. Das Ergebnis des Wettbewerbsverfahrens wird in einen grundeigentümerverbindlichen Gestaltungsplan umgesetzt. Die Gestaltungsplanpflicht bedeutet, dass in der Zentrumszone nur im Rahmen eines Gestaltungsplans gebaut werden darf.
3
Es ist vorwiegend Wohnen zulässig. In untergeordnetem Masse sind Dienstleistung, Büro, Hotel/Restaurant, Verkauf und weitere zentrumsfördernde Nutzungen zulässig. Im Rahmen der Zentrumsüberbauung ist Wohnen die übergeordnete Nutzung. Für die Stärkung des Zentrums sind allerdings auch weitere Angebote von Bedeutung, insbesondere die, die zu einer Belebung und zur Identitätsstiftung beitragen, wie bspw. das Restaurant Mostkrug oder der Erhalt und Umnutzung der alten Mosterei. Diese sollen ermöglicht und gestärkt werden.
4 Der Gemeinderat regelt die zulässigen Abgrabungen im Gestaltungplan. Voraussichtlich werden Terrainveränderungen notwendig. Diese werden detail- liert im Gestaltungsplan geregelt und auf das Projekt angepasst.
5
Mit dem Gestaltungsplan sind keine Abweichungen (u.a. gemäss § 75 Absatz 2 PBG; § 10 Absatz 2 PBV) in der Ausnützung, Gebäudehöhe und Geschosszahl/Stockwerke in den Baubereichen zulässig mit Ausnahme von 1- geschossigen Bauten, die zusätzlich im gesamten Zonen- und Gestaltungsplanperimeter gestattet sind. Lage, Nutzung und Ausmass dieser Bauten regelt der Gemeinderat im Gestaltungsplan. Die Zone beinhaltet eine Gestaltungsplanpflicht. § 75 Absatz 2 PBG regelt, dass aufgrund eines Gestaltungsplans ein Nutzungsbonus erteilt werden kann. Dieser Nutzungsbonus wird in der Zentrumszone St. Erhard nicht erteilt, da die Zone selbst bereits auf dem Siegerprojekt basiert und eines der Ziele des Studienauftrags war, die sinnvolle Nutzung für dieses Areal zu finden. Eingeschossige Bauten werden flexibel gehandhabt und nicht unterbunden. Dabei soll es sich vor allem um Bauten handeln, welche die Aufenthaltsqualität des Zentrums stärken oder der Wohnsiedlung dienen. Es ist Aufgabe des Gemeinderates eine sinnvolle Anzahl sowie deren Lage, Art und Nutzung im Gestaltungsplan zu gestatten.
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Unterirdische Bauten und Unterniveaubauten sind im ganzen Zonenplangebiet zusätzlich zulässig. Soweit unterirdische Bauten nicht wesentlich in Erscheinung treten, können sie im gesamten Zonenperimeter erstellt werden, z.B. für die Realisierung einer Tiefgarage unter dem Dorfplatz.
7
In der Zentrumszone St. Erhard gilt ES III. Die Lärmschutzanforderungen gelten gemäss üblicher Empfindlichkeitsstufe ES III für eine Mischzone.
8 Mindestens 30% des Wärmebedarfs für Heizen und Warmwasser muss mit erneuerbaren Energien gedeckt werden. Im Gestaltungsplan sind die Anforderungen an das Energiekonzept zu definieren, welches mit dem Bauprojekt einzureichen ist. Die Neubauten auf dem Areal sollen Energiearm gebaut und betrieben werden können. Je nach Realisierungszeitpunkt sind die entsprechenden Massnahmen zu realisieren. Dem Gemeinderat muss dies mittels Energiekonzept zum Zeitpunkt der Baubewilligung dargelegt werden.
9 Baubereiche 1-5: Im Zonenplan sind die Baubereiche 1-5 gemäss § 30 PBG festgelegt. Aufgrund § 30 Planungs-und Baugesetz können Baubereiche definiert werden. Insbesondere in Zentrumsgebieten kann so – unabhängig von Grenz-und Gebäudeabständen – eine qualitativ hochwertig, auf den Ort bezogene Überbauung gesichert werden. Die definierten Baubereiche für Hochbauten gehen allen Abstandsvorschriften vor (u.a. auch den Gebäude- und Grenzabstände gegenüber Nachbarparzel- len).
10 Gebäudemasse Baubereiche 1 bis 3:
Referenzhöhe bzw. massgebendes Terrain gemäss § 112a Abs. 2: 523.00 m ü.M. Oberkante der Dachfläche: 538.00m ü.M. (Diese Höhe gilt nicht für technisch bedingte Aufbauten)
Vollgeschosse/Stockwerke: 4 Anrechenbare Geschossfläche (aGf): Baubereich 1: 2‘900 bis 3‘400 m 2 aGf
Baubereich 2: 2‘000 bis 2‘500 m 2 aGf
Baubereich 3: 1‘800 bis 2‘300 m 2 aGf
Total Baubereiche 1 bis 3: maximal 7‘500 m 2 aGF Die genannten Masse dürfen nicht überschritten werden. Für die einzelnen Baubereiche ist bei den anrechenbaren Geschossflächen Spielraum vorgesehen. Das Total von 7‘500 m 2 darf nicht überschritten werden. Eine minimale Ausnützung soll jedoch ebenfalls in dieser Zone sichergestellt werden.
Die Masse sind allerdings so gewählt, dass der parallel erarbeitete Gestaltungsplan in der Realisierung die notwendigen Spielräume hat.
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30 11 Gebäudemasse Baubereich 4 und 5:
Bei einem Neubau kann der Gemeinderat ein qualifiziertes Wettbewerbsverfahren verlangen.
Baubereich 4: Ausnützung: 850 m 2 aGf und ein Balkon von 80 m 2
Vollgeschosse/Stockwerke: 3 bis 4 (+ 1 Dachgeschoss)
Weitere Baumasse: gemäss bestehendem Bauvolumen
Baubereich 5: Ausnützung: 550 m 2 aGf und ein Wintergarten/Terrasse von 100 m 2 für
Restaurant
Vollgeschosse/Stockwerke: gemäss bestehendem Gebäude Die genannten Masse lehnen sich weitgehend an die bestehenden Gebäudevolumen, welche den Dorfkern St. Erhard seit Jahrzehnten prägen. Grundsätzlich sollen die beiden Gebäude in den Baubereichen 4 und 5 erhalten bleiben. Bei einem allfälligen Neubau soll das heute bestehende Volumen wieder realisiert werden können und so der Charakter des Dorfbildes ablesbar bleiben. Damit eine städtebauliche und architektonische hohe Qualität sichergestellt wird, kann der Gemeinderat vom Eigentümer ein Wettbewerbsverfahren verlangen. Die Anzahl Vollgeschoss kann im Baubereich 4 verändert werden. Aufgrund der Raumhöhen, ist es denkbar ein zusätzliches Zwischengeschoss zu realisieren. Im Mostkrug (Baubereich 5) soll ein Ausbau bzw. Anbau möglich sein (z.B. Erweiterung des Restaurants). Die Geschosszahl soll auch bei einem allfälligen Neubau erhalten bleiben.
12 Der Gemeinderat kann aufgrund eines Mobilitätskonzeptes im Gestaltungsplan oder im Baubewilligungsverfahren von der Anzahl Abstellplätze gemäss Art. 23 bzw. Anhang 7 BZR abweichen. Die Anzahl Parkplätze errechnet sich aus der Nutzfläche. Basierend auf einem Mobilitätskonzept kann von dieser Zahl abgewichen werden, wenn sie begründet ist und Alternativen für die Mobilität aufgezeigt werden können.
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Gestaltungsplan Der Gestaltungsplan sichert das aus dem qualifizierten Wettbewerbsverfahren als Siegerprojekt hervorgegangene Projekt Teret in den wesentlichen Punkten. Dabei hat das Siegerprojekt eine orientierende Funktion.
Die Umgebungsgestaltung wurde durch den Landschaftsarchitekt Koepfli Partner GmbH Landschaftsarchitekten BSLA, Neustadtstrasse 3, 6003 Luzern weiter bearbeitet. Der Umgebungsplan ist Bestandteil des Gestaltungsplans und ist ebenfalls (wie der Gestaltungsplan) in verbindliche und orientierende Elemente gegliedert.
Im Gestaltungsplan Moscht Teret werden u.a. die folgenden Elemente geregelt: -
Perimeter -
Art und Mass der baulichen Nutzung -
Gestaltungsgrundkriterien -
Freiraum- und Ökologiekonzept -
Erschliessung und Parkierung -
Behindertengerechtes Bauen -
Ver- und Entsorgung Verbindliche Bestandteile: Gestaltungsplan Moschti Teret Sondernutzungsvorschriften Moschti Teret Umgebungsplan Moschti Teret differenziert nach verbindlichen und orientierenden Elementen
Orientierende Akten: Siegerprojekt Teret inkl. Modell
Der Gestaltungsplan liegt in Entwurfsform der Umzonungsakten bei. Er soll gleichzeitig mit der Umzonung öffentlich aufgelegt werden.
Planungsbericht Umzonung Moschti Teret kantonale Vorprüfung l 20.11.2014
32 7.
Erwägungen zu weiteren Vorhaben der Gemeinde Die Gemeinde Knutwil beabsichtigt bereits seit vielen Jahren den Fussballplatz an einem neuen, geeigneteren Standort zu realisieren. Die Standortsuche gestaltete sich unter anderem aufgrund der Verfügbarkeit des Landes und den Sicherheitsabstände zur Transiterdgashochdruckleitung als schwierig. Mittlerweile scheint ein neuer Standort gefunden. Um die Verlagerung und den Neubau finanzieren zu können, plant die Gemeinde Knutwil eine Teilumzonung des bisherigen Sportplatzes in eine Wohnzone. Diese Umzonung darf durch die nun geplante sinnvolle innere Verdichtung, die das Fassungsvermögen deutlich erhöht, nicht verhindert werden. Die Gemeinde ist überzeugt, mit der Umzonung einen wichtigen raumplanerischen Schritt in der Dorfentwicklung zu leisten. Gleichzeitig hofft sie auf das Verständnis bei der im nächsten Jahr in die Vorprüfung gelangenden Einzonung des neuen Fussballplatzes sowie der gleichzeitigen Umzonung des bestehenden Fussballplatzes in eine Wohnzone zur Finanzierung. 8.
Die Umzonung in eine Zentrumszone St. Erhard zur Ermöglichung des Gestaltungsplans Moschti Teret ist auf die erwünschte Entwicklung der Gemeinde Knutwil ausgerichtet. Der durchgeführte Studienauftrag und die Vorabklärungen im Rahmen der Umzonung und des Gestaltungsplanes gewährleisten eine hohe Planungssicherheit und unter Beachtung aller Planungsprämissen eine gute städtebauliche und architektonische Qualität. Die Planung stimmt mit den angestrebten Zielen der nationalen Gesetzgebung (RPG), des kantonalen Richtplans, des regionalen Entwicklungsträgers Sursee- Mittelland sowie mit den kommunalen Vorstellungen der Gemeinde überein. Mit der Umzonung wird in der Gemeinde Knutwil im Dorfteil St. Erhard der Kern neu gestaltet ohne die Identität zu verlieren. Für die Region wird Wohnraum im ländlichen Raum mit urbanen Qualitäten geschaffen. Der Gemeinderat Knutwil ersucht daher das Bau-, Umwelt- und Wirtschaftsdepartement des Kantons Luzern der Umzonung Moschti Teret zuzustimmen.
Planungsbericht kantonale Vorprüfung - Öffentliche Auflage l 9. März 2015
Änderungen aufgrund der kantonalen Vorprüfung, der Mitwirkung und neuer Erkenntnisse
9. Kantonale Vorprüfung Im kantonalen Vorprüfungsbericht vom 28. Januar 2015 wurde auf die folgenden Punkte unter B. Beurteilung verwiesen.
Im kantonalen Vorprüfungsbericht stellt der Kanton fest, dass mit der vorgesehenen Planung „….. eine erhebliche Innenverdichtung der Bauzone erreicht werden. Damit erfüllt diese Planung ein zentrales Ziel der aktuellen Raumplanung und stimmt insofern mit den übergeordneten Planungen überein. Das Projekt ist sorgfältig auf den Ort abgestimmt.“
Der Gestaltungsplanperimeter und der Gestaltungsplan inkl. Sonderbauvor- schriften wurden so angepasst, dass bei der Realisierung der Ein- und Ausfahrt im Bereich Parzellen 90 / 91 in die Kantonsstrasse der Begegnungsfall PW/Müll- fahrzeug realisiert werden kann (siehe Anhang 6d: Ein- und Ausfahrt Kantonsstrasse im Bereich Parzellen 90 / 91; Stand März 2015). Der Erhalt der bestehenden Zufahrt auf den Parkplatz beim Restaurant Mostkrug ist für das Restaurant von zentraler Bedeutung. Diese soll erhalten bleiben. Im Anhang 6b (Ein- und Ausfahrt Kantonsstrasse im Bereich Parzellen 90 / 91; Stand Februar 2015) wird nachgewiesen, dass diese Erschliessung - unter Berücksichtigung des Behindertengleichstellungsgesetzes für die Bushaltebucht – realisierbar ist. Entsprechende Fläche wurde im Gestaltungsplan ausgeschieden (siehe Gestaltungsplan Moschti Teret, Baubereiche: Rollstuhleinfahrtsfläche). Die zusätzliche Option Ein- und Ausfahrt alte Moschti war bei keinem Projekt des Studienauftrages als Lösungsvorschlag vorgesehen (u.a. aufgrund den topografischen Verhältnisse, Nähe zur Hauptfassade des bestehenden Mostereigebäude). Die Ein- und Ausfahrt alte Moschti wurde als nicht realisierbar beurteilt.
Planungsbericht kantonale Vorprüfung - Öffentliche Auflage l 9. März 2015
34 Am 6. Februar 2015 wurden dem Kanton die oben genannten Massnahmen zur Überprüfung eingereicht. Mit Schreiben vom 24. Februar 2015 (siehe Anhang 6c: Stellungnahme rawi vom 24. Februar 2015) stimmte das rawi den geplanten Massnahmen zu. Aufgrund verschiedener Gesprächen mit den Grundeigentümern der Parzellen 90 und 91 wurde die Strassenverbreiterung auf der Parzelle 90 festgelegt. Das Ingenieurbüro Bucher + Partner hat den Situationsplan entsprechend angepasst (siehe Anhang 6d: Ein- und Ausfahrt Kantonsstrasse im Bereich Parzellen 90 / 91; Stand März 2015). Die notwendigen zusätzlichen Erschliessungsflächen inkl. Lichtprofil und die Einhaltung der Sichtzonen sind Bestandteil des Gestaltungsplans (siehe Art. 16 und Anhang). Im Teilzonenplan wurde der Gestaltungsplanperimeter entsprechend angepasst.
Im BZR Artikel 4a wird in Absatz 8 darauf hingewiesen, dass bei den Neubauten der Mindestanteil für erneuerbaren Energien für Heizen 30 % und Warmwasser 70% beträgt. Geänderte gesetzliche energietechnische Anforderungen müssen zum Zeitpunkt der Baubewilligung ebenfalls erfüllt werden. Da der Zeitpunkt der Realisierung noch ungewiss ist, verlangt der Gemeinderat im Gestaltungsplan mit dem ersten Bauprojekt eines Gebäudes in Baubereichen 1 bis 3 ein Energiekonzept über alle Baubereiche (Baubereich 1 bis 5). Der Anteil der erneuerbaren Energie soll möglichst hoch sein. Der Gemeinderat kann so den Fortschritten betreffend Energiebedarf / Energiebeschaffung und den veränderten Anforderungen zum Zeitpunkt der Realisierung gerecht werden. 8 Mindestens 30% des Wärmebedarfs für Heizen und mindestens 70% des Wärmebedarfs für Warmwasser muss bei Neubauten mit erneuerbaren Energien gedeckt werden. Im Gestaltungsplan sind die Anforderungen an das Energiekonzept zu definieren, welches mit dem Bauprojekt einzureichen ist.
Mit der Umzonung wird die Einwohnerkapazität in der Gemeinde Knutwil um 130 bis 160 erhöht. Da es sich um eine Innenverdichtung handelt, ist dafür kein Bedarfsnachweis gemäss LUBAT (Luzerner Bauzonenanalyse-Tool) zu erbringen. Die Umzonung ist auch nicht vom Bauzonenmoratorium gemäss dem revidierten Raum- planungsgesetz (RPG) betroffen.
Planungsbericht kantonale Vorprüfung - Öffentliche Auflage l 9. März 2015
35 5.
Im BZR Artikel 4a werden in Absatz 5 die beiden oben genannten Anhänge entsprechend ergänzt. 5 Mit dem Gestaltungsplan sind keine Abweichungen (u.a. gemäss § 75 Absatz 2 Anhang PBG; § 10 Absatz 2 Anhang PBV) in der Ausnützung, Gebäudehöhe und Geschosszahl/Stockwerke in den Baubereichen zulässig. Zusätzlich werden die eingeschossigen Bauten nicht mehr als Ausnahme de- finiert, sondern es wird ihnen eine zusätzliche maximale anrechenbare Ge- schossfläche fix festgelegt und der Nutzungszweck umschrieben (neu Abs. 12; Korrektur Abs. 5). 12 Im gesamten Zonen- und Gestaltungsplangebiet kann der Gemeinderat zusätzlich 1-geschossige Bauten bis zu einer anrechenbaren Geschossfläche von 300 m2 gestatten. Die Bauten sollen die Aufenthaltsqualität des Zentrums stärken oder der Wohnsiedlung dienen (z.B. Gemeinschaftsräume, Kindergarten). Lage, Nutzung und Ausmass dieser Bauten regelt der Gemeinderat im Gestaltungsplan. 10.
Mitwirkung An der Gemeindeversammlung vom 10. Dezember 2014 informierte der Gemeinderat über die Möglichkeit zur Mitwirkung zu den Umzonungs- und Gestaltungsplanakten Moschti Teret bis zum 31. Januar 2015 (Mitwirkungs- verfahren gemäss §6 Planungs- und Baugesetz des Kantons Luzern). Er wies daraufhin, dass die Akten in der Gemeindeverwaltung zur Ansicht aufliegen und auf der Homepage der Gemeinde herunter geladen werden können. Zusätzlich wurde auch in der Gemeindezeitschrift Broggeschlag vom Dezember 2014 auf die Gelegenheit zur Mitwirkung hingewiesen. Während dem Mitwirkungsverfahren wurden keine Eingaben eingereicht. 11.
Neue Erkenntnisse Im Teilzonenplan werden die Baubereiche 1 bis 3 zu einem Baubereich zusammengefasst. Somit besteht die Möglichkeit, dass ein neues Projekt nicht zwingend ein Umzonungsverfahren benötigt (falls das vorliegende Projekt gegen erwarten nicht realisiert werden kann). Dieser Spielraum ist aus Sicht der Gemeinde sinnvoll, da sie mit dem verlangten qualifizierte Verfahren und der Änderung des Gestaltungsplanes weiterhing genügend Einfluss auf ein allfällig neues Projekt nehmen kann.
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