Kennett Region Economic Development Study

Adult Independent Living Facilities and Retirement Communities: 20-Minute PMA
Name
Description/Capacity
Location
State
In
depend
en
t 
Livin
g 
Assis
ted
 L
ivin
g
Respite
 C
ar
e 
M
emory 
C
ar
e
Brandywine Senior Living
92 beds, assisted living community 
Kennett Square
PA
X
X
Friends Home
studios and 7 one-bedroom apartments
Kennett Square
PA
X
X
X
Kendal at Longwood
cottages and apartments
Kennett Township PA
X
Kendal at Crosslands
cottages and apartments
Kennett Township PA
X
Coniston
18 duplexes
Kennett Township PA
X
Cartmel 
56 one-story duplexes
Kennett Township PA
X
Cokesbury Village
45 beds, continuing care retirement community 
Hockessin
DE
X
X
X
X
Brookdale Hockessin
66 beds, private and semi-private units
Hockessin
DE
X
X
Sunrise of Westtown
110 beds, studio, private and semi-private apartments
West Chester
PA
X
X
X
Brandywine Hall
180 beds, private and semi-private rooms
West Chester
PA
X
X
X
Jenner's Pond 
162 cottages, 119 apartments, 60 assisted living suites, 38 beds
West Grove
PA
X
X
X
X
Source: Senior Homes.com, Caring.com,  4ward Planning Inc., November 2015

Executive Summary
Millers Hill
Ways Lane
Birch Street
State Street
Cypress Street
Mill Road/NVF
Appendix
Kennett Region Economic Development Study
September 15, 2016
Senior Housing Inventory: 
20-Minute Primary Market Area
Kendal at Longwood
Kendal at Crosslands
Coniston
Cartmel 
Brandywine Senior Living
Friends Home
Cokesbury Village
Brookdale Hockessin
Sunrise of
Westtown
Brandywine Hall
Jenner's Pond 

Executive Summary
Millers Hill
Ways Lane
Birch Street
State Street
Cypress Street
Mill Road/NVF
Appendix
Kennett Region Economic Development Study
September 15, 2016
0.
0%
0.
5%
1.
1%
0.
6%
1.
3%
1.
4%
W e s t  
C h e s t e r
P h i l a d e l p h i a  
M e t r o
U n i t e d  
S t a t e s
5-Year Trend
5-Year Forecast
-
-
 -
 1,000
 2,000
 3,000
 4,000
 5,000
 6,000
 -
 50
 100
 150
 200
 250
 300
 350
 400
 450
 500
1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019
Tota
l I
nv
en
tory
N
ew 
In
ven
tory
Completions
Conversions
Inventory (Units)
Multi-Family Inventory and Occupancy Trends
According to Esri, the percentage of renter-occupied housing within Kennett 
Square Borough and the 20-minute PMA has increased by 3.8 percent and 
6.7 percent, respectively, over the past 15 years. Esri estimates that, by 
2020, renter-occupied households will compose half of all households within 
the Borough and 23 percent of households within the PMA. Absent 
substantial multi-family rental development, Reis expects the West Chester 
Submarket’s apartment inventory will continue to remain relatively flat, 
growing at a rate (0.6 percent per annum), lower than the Philadelphia Metro 
or U.S. projected growth rates (1.3 percent and 1.4 percent, respectively).  
However, and as has been recently demonstrated in Kennett Square, there 
will likely be continued demand to deliver more rental units in the near-term.
Source: Reis; Esri, 4ward Planning Inc., 2015
Apartment Inventory Growth Rate -
Annualized
Apartment Supply Trends: West Chester Submarket
19%
43%
21%
46%
23%
49%
23%
50%
2 0 - M i n u t e   D r i v e  
T i m e   C o n t o u r
K e n n e t t   S q u a r e  
B o r o u g h
2000
2010
2015
2020
Renter-Occupied Housing Trends

Executive Summary
Millers Hill
Ways Lane
Birch Street
State Street
Cypress Street
Mill Road/NVF
Appendix
Kennett Region Economic Development Study
September 15, 2016
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
0
1,000
2,000
3,000
4,000
5,000
6,000
1995
1997
1999
2001
2003
2005
2007
2009
2011
2013
2015
2017
2019
Vac
anc
y 
Rat
e
Inv
entor
y
Vacant Stock
Occupied Stock
Average Vacancy Rate
Multi-Family Vacancy Trends
Source: Reis; 4ward Planning Inc. 2015
Apartment Vacancy Trends and Forecasts: West Chester Submarket
According to third-quarter 2015 data provided by Reis, the average 
apartment vacancy rate within the West Chester Apartment 
Submarket was a low 1.2 percent, substantially lower than both 
the Metro region (3.1 percent) and the U.S. average vacancy rates 
(4.2 percent). Reis predicts average apartment vacancy rates 
within the Submarket will decrease to an extremely low 0.8 
percent, over the next five years.  Such an extremely low multi-
family vacancy rate, if not ameliorated through the addition of 
more apartment supply, will prove challenging for local area 
workers and, ultimately, those employers seeking to retain them.
5
.0
%
4
.9
%
4.8%
5
.1
%
4
.6
%
5
.1
%
2 0 - M i n u t e   D r i v e   T i m e  
C o n t o u r
K e n n e t t   S q u a r e  
B o r o u g h
2010
2015
2020
Housing Vacancy Trends

Executive Summary
Millers Hill
Ways Lane
Birch Street
State Street
Cypress Street
Mill Road/NVF
Appendix
Kennett Region Economic Development Study
September 15, 2016
-2%
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
$0
$200
$400
$600
$800
$1,000
$1,200
$1,400
1995
1997
1999
2001
2003
2005
2007
2009
2011
2013
2015
2017
2019
R
ent 
Chang
e
Av
er
ag
e 
Rent
Average Asking Rent $
Average Eff Rent $
Average Eff Rent % Chg
Multi-Family Asking Monthly Rent: 
West Chester Submarket
As of first-quarter 2015, average monthly asking rent for 
apartments in the West Chester Submarket was approximately 
$1,300 and average effective rent (after taking into account 
rent concessions) was $1,230 per month. Average asking 
apartment monthly rent in the Submarket ranged from 
approximately $1,000 per month for a one-bedroom to 
$1,600 per month for a three-bedroom apartment. Over the 
next five years, Reis predicts average asking apartment rents 
within the Submarket will grow by 1.9 percent per year, for 
one-bedrooms, 1.2 percent per year for two-bedrooms, and 
0.1 percent per year for three-bedroom apartments.
Source: Reis; 4ward Planning Inc. 2015
Apartment Asking Rent Trends and Forecasts: West Chester Submarket
Apartment Asking Rent Comparisons
1.9%
1.2%
0.1%
0.0%
0.2%
0.4%
0.6%
0.8%
1.0%
1.2%
1.4%
1.6%
1.8%
2.0%
$0
$200
$400
$600
$800
$1,000
$1,200
$1,400
$1,600
$1,800
$2,000
1 BR
2 BR
3 BR
Subm
ar
ket 
5
 Y
r 
Fo
recas
t 
Av
er
ag
e 
As
king
 Rent
West Chester
Philadelphia Metro
Submarket 5 Yr Forecast

Executive Summary
Millers Hill
Ways Lane
Birch Street
State Street
Cypress Street
Mill Road/NVF
Appendix
Kennett Region Economic Development Study
September 15, 2016
According to November 2015 data provided by LoopNet, and presented below, there were only three multi-family 
residential buildings listed for sale within the 20-Minute PMA, including two Garden/Low-Rise properties in 
Landenberg and one Duplex/Triplex/Fourplex property in West Grove. On a per-unit and per-square-foot basis, 
average asking sale prices were higher for the one Garden/Low-Rise properties and lower for the one 
Duplex/Triplex/Fourplex properties. As confirmed by interviews with local real estate professionals, the market 
demand for multifamily residential properties within the 20-Minute PMA is strong and growing. 
Apartment Asking Sale Price: 
20-Minute PMA
Source: LoopNet, 4ward Planning Inc., November 2015
Multifamily Asking Sale Price: 20-Minute PMA
Location
Property Sub-type
Asking Sale Price
Price per Unit
SF 
Price per SF
Landenberg, PA
Garden/Low-Rise
$575,000
$82,143
NA
NA
Landenberg, PA
Garden/Low-Rise
$999,999
$125,000
6,000
$167
West Grove, PA 
Duplex/Triplex/Fourplex
$224,000
$112,000
2,426
$92
Source: Loopnet, 4ward Planning, November 2015

Executive Summary
Millers Hill
Ways Lane
Birch Street
State Street
Cypress Street
Mill Road/NVF
Appendix
Kennett Region Economic Development Study
September 15, 2016
Supply/Demand Analysis: 
Flat Growth Scenario
Key Assumptions Underpinning the Residential Flat Growth Scenario
Net Household Formation Remains Flat (0.6 Percent per Annum) from 2015 to 2030.
This assumption is based on Esri’s 2015 to 2020 household projections for the 20-Minute PMA.
Number Employed within the 20-Minute PMA Increases by 29,720 from 2015 to 2030.
This estimate is based on an average annual growth rate of one-percent over 2013 base employment.
Five-percent of those Working in the 20-Minute PMA but Living Elsewhere Represent Pent-Up Demand. 
A conservative assumption is that five out of every 100 of these workers would trade their commutes, if adequate 
housing choice was available in Kennett Square.
1.0% of the Current Housing Stock in the PMA is Physically Obsolescent and Unmarketable.
Twelve out of every 100 units in the PMA were built before 1940, increasing the incidence of physical obsolescence.
1.0% of PMA’s Remaining Housing Stock Becomes Obsolescent Annually.
All housing wears out over time and, on average, one out of every 100 units becomes physically obsolescent, 
annually. 
50% of New Unit Demand will be for Renter Housing.
This is based on current and projected consumer demand for housing.
The 20-Minute PMA will Maintain an Annual Housing Vacancy Rate of Approximately 5%. 
This assumption is based on Esri’s housing vacancy projections for the 20-Minute PMA and natural vacancy rates.

Executive Summary
Millers Hill
Ways Lane
Birch Street
State Street
Cypress Street
Mill Road/NVF
Appendix
Kennett Region Economic Development Study
September 15, 2016
Supply/Demand Analysis: 
20-Minute PMA
As illustrated in the table on the following page, estimated net housing (dwelling unit) demand within the 20-
Minute PMA is approximately 4,609 units in 2015 - with a large share of this pent-up demand coming from 
workers commuting from outside the area into the trade area (where it is conservatively assumed that five-
percent of those commuting from outside of the 20-minute PMA to jobs within the PMA would trade their 
commute for quality housing, near their place of employment). 
By 2030, assuming continued flat household growth and no additional housing units are built in the 20-
Minute PMA, beyond what is currently identified in the PMA development pipeline (estimated 1,117 multi-
family and townhouse units), there will be an estimated net demand for approximately 12,110 dwelling units 
within the 20-Minute PMA. Much of this is projected to come from existing and new pent-up worker demand, 
as well as demand associated with the replacement of physically obsolescent dwelling units.
Further, much of the net new housing demand identified will be satisfied by the development of multi-family 
housing units (both for-sale and rental), as well as townhouse units – all of which will be, generally, smaller 
in size than the traditional single-family detached housing units found within the 20-minute PMA.
Source: 4ward Planning Inc. 2015 

Executive Summary
Millers Hill
Ways Lane
Birch Street
State Street
Cypress Street
Mill Road/NVF
Appendix
Kennett Region Economic Development Study
September 15, 2016
Supply/Demand Analysis: 
20-Minute PMA
Source: 4ward Planning Inc. 2015 
 20 -Minute Drive PMA: Net Dwelling Unit (DU) Demand Through 2030
2015
2020
2025
2030
Housing Demand Metrics
Population
194,240
          
200,140
              
206,220
              
212,480
              
Households (each household in PMA represents demand for one housing unit)
70,410
            
72,550
                
74,750
               
77,020
                
Estimated Workers within 20-minute PMA
148,620
          
156,200
              
164,170
              
172,540
              
Estimated Workers Residing Outside 20-minute PMA (65%)
96,603
            
101,530
              
106,711
              
112,151
              
Estimated Pent-Up Housing Unit Demand from Commuting Area Workers (5%)
4,830
              
5,077
                  
5,336
                  
5,608
                  
Estimated Number of Vacant Housing Units (5% is a natural/average vacancy rate factor)
3,717
              
3,716
                  
3,714
                  
3,711
                  
Estimated PMA Aggregate Housing Unit Demand in PMA
78,958
            
81,342
                
83,799
               
86,339
                
Housing Supply Metrics
Estimated Housing Units in 20-minute PMA
73,971
            
75,088
                 
75,088
                
75,088
                 
Subtract Physically Obsolescent Units (5% of total units, 1% annual obsolescence rate)
740
                  
777
                      
817
                     
859
                      
New Units to Add (based on housing pipeline report estimates)
1,117
               
-
                       
-
                       
-
                       
74,348____74,311____74,271'>Estimated PMA Net Marketable Housing Units in PMA
74,348
            
74,311
                
74,271
               
74,229
                
Net Housing Demand/Supply Calculation
Estimated PMA Aggregate Housing Unit Demand in PMA
78,958
            
81,342
                
83,799
               
86,339
                
Subtract Estimated PMA Net Marketable Housing Units in PMA
74,348
            
74,311
                
74,271
               
74,229
                
PMA Net Housing Unit Demand/
(Excess Units) 
(Assumes no new housing beyond 2015)
4,609
7,031
9,528
12,110

Executive Summary
Millers Hill
Ways Lane
Birch Street
State Street
Cypress Street
Mill Road/NVF
Appendix
Kennett Region Economic Development Study
September 15, 2016
Supply/Demand Analysis: 
20-Minute PMA (cont.)
20-Minute PMA: Net Dwelling Unit (DU) Demand Through 2030
2015
2020
2025
2030
Replacement (1%)
740
777
817
859
Household Growth and Pent-up Worker Demand (77%)
3,870
6,254
8,711
11,251
Owner-Occupied (50%)
2,305
3,516
4,764
6,055
Renter-Occupied (50%)
2,305
3,516
4,764
6,055
1-Bdr (20%)
922
1,406
1,906
2,422
2-Bdr (70%)
3,226
4,922
6,670
8,477
3+ Bdr (10%)
461
703
953
1,211
HH Income $75k or Greater (15%)
691
1,055
1,429
1,816
HH Income $40k to $74.9K (25%)
1,152
1,758
2,382
3,027
HH Income $39.9k and Less (60%)
2,766
4,219
5,717
7,266
Age 29 or Younger (25%)
1,152
1,758
2,382
3,027
Age 30 to 54 (55%)
2,535
3,867
5,240
6,660
Age 55 or Older (20%)
922
1,406
1,906
2,422
The table below summarizes estimated net housing unit demand breakdown by household characteristic 
(e.g. tenure, size, household income or age, etc.). While the share of owner-occupied households has been 
declining in recent years, the demand for multi-family housing is expected to be evenly split between owner-
and renter-occupied units (50 percent, each). Furthermore, a portion of housing demand is also expected to 
come from area workers desiring housing closer to their places of employment, and empty nesters looking to 
downsize – two strong potential markets for multi-family residential investment within Kennett Square.
Source: 4ward Planning Inc. 2015 

Executive Summary
Millers Hill
Ways Lane
Birch Street
State Street
Cypress Street
Mill Road/NVF
Appendix
Kennett Region Economic Development Study
September 15, 2016
Supply/Demand Analysis: 
Kennett Square Borough 
Source: US Census Bureau; On The Map; 4ward Planning Inc. 2015 
Assuming between five and ten-percent of net housing demand within the 20-Minute PMA could be 
captured within Kennett Square, the Borough has the opportunity to support the development of between 
610 and 1,210 residential dwelling units by 2030.  Many of the identified units, below, would be in the 
form of multi-family (apartments and condos), as well as attached and semi-detached townhouses. 
2015
2020
2025
2030
10% capture
460
700
950
1,210
5% capture
230
350
480
610
460 
700 
950 
1,210 
230 
350 
480 
610 
 -
 200
 400
 600
 800
 1,000
 1,200
 1,400

Executive Summary
Millers Hill
Ways Lane
Birch Street
State Street
Cypress Street
Mill Road/NVF
Appendix
Kennett Region Economic Development Study
September 15, 2016
Public Outreach and SWOT Analysis

Executive Summary
Millers Hill
Ways Lane
Birch Street
State Street
Cypress Street
Mill Road/NVF
Appendix
Kennett Region Economic Development Study
September 15, 2016
On February 11
th
, 2016, the first of three project public meetings were held in Kennett Square Borough, which 
included a discussion of the Borough's Strengths, Weaknesses, Opportunities, and Threats (SWOT). In order to 
gather additional SWOT feedback from the community, in March 2016 a total of 509 public surveys were collected 
via Survey Monkey, an online survey tool. The SWOT findings from both the public meeting and survey, presented 
on the following pages, provides insight into the physical, economic, and social assets and challenges specific to 
Kennett Square Borough and significant to its future economic health. 
Methodology: 
SWOT Analysis
S
What local assets make us unique?
What local hurdles do we need to overcome?
W
POS
ITIV
E
S
trengths
W
eaknesses
N
EG
AT
IV
E
O
pportunities
T
hreats
O
What opportunities can we better leverage?
What obstacles do we need to navigate?
T

Executive Summary
Millers Hill
Ways Lane
Birch Street
State Street
Cypress Street
Mill Road/NVF
Appendix
Kennett Region Economic Development Study
September 15, 2016
PO
SITIVE
S
trengths
▪ Mushroom Capital of the World
▪ Longwood Gardens as local asset and regional attraction
▪ Natural resources, open spaces, park/trails and recreational activities
▪ Safe tight-knit community with small town character
▪ Larger corporate employers 
(Exelon, Genesis Healthcare, and Chatham Financial)
▪ Schools and high educational attainment levels among adult residents
▪ Large share of relatively affluent households, locally and regionally
▪ Unique Main Street, and small service shops and restaurants
▪ Close proximity to cultural and heritage tourist sites in region
▪ Vicinity to higher educational institutions and library
▪ Proximity to Philadelphia and major Delaware cities
▪ Existing multi-municipal partnership between township and borough
▪ Diversity of people living in Kennett Square
W
eaknesses