Курсовая работа по дисциплине «Оценка и управление стоимостью бизнеса» Тема: Оценка стоимости недвижимого имущества компании

1.5. Определение рыночной стоимости недвижимости на примере однокомнатной квартиры
1.5.1. Описание оцениваемого объекта
1.5.1.1. Описание местоположения/окружения объекта оценки






1.5.4. Сведения об износе
Физический износ определялся по методу «срока жизни», как процентное соотношение фактического срока эксплуатации и нормативного срока службы: Ифиз=Тфакт/Тнорм х 100%; (1)
Где, Тфакт-фактический срок эксплуатации, который равен: 2013 г. – 2007 г.=6 лет; Тнорм – нормативный срок службы.
В соответствии с Нормами амортизации Постановление от 22 октября 1990 г. N 1072 «о единых нормах амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства» здания с кирпичными стенами, перекрытия железобетонные, шифр 10101, норма амортизационных отчислений составляет 0,8% в год, таким образом эффективный срок жизни жилого дома равен 100%-0,8%=125 лет. Физический износ составляет (6/125) х 100%=4,80%
1.6. Количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результат оценки
1.6.1.Характеристика конструктивных элементов

1.6.2. Географическое расположение объекта оценки
Согласно существующему административно-территориальному делению, оцениваемый объект расположен в Ленинском районе города Новосибирск. Новосибирск — самое крупное муниципальное образование в Российской Федерации. Третий по численности населения город в России. Постоянное население на 1 января 2012 г. — 1498,9 тыс. человек (около 56 % населения Новосибирской области). Территория города на 01.01.2012 — 502,1 км2. Плотность населения (на 1 января 2012 года) — 2985,3 человек на 1 км2. Расположен Новосибирск на стыке лесостепной и лесной природных зон, на Приобском плато, примыкающем к долине реки Обь, на пересечении важнейших транспортных коридоров, по которым традиционно осуществляются хозяйственные связи российских регионов, как в направлении «запад-восток» (федеральная трасса М-51 «Байкал»), так и «север-юг» (федеральная трасса М-52 «Чуйский тракт», судоходная река Обь). Расстояние от Новосибирска до Москвы — 3191 км. Природные факторы для развития города благоприятные. К городу примыкают естественные лесные массивы, Обское водохранилище, малые речки, озера, представляющие в совокупности разнообразный комплекс рекреационных ресурсов. Климат Новосибирска и его пригородов — континентальный. По агро-климатическому районированию Новосибирск отнесен к умеренно теплому, недостаточно увлажненному агроклиматическому подрайону. Средняя годовая температура воздуха: +0,2 градуса Цельсия. Средняя температура июля: +19 градуса Цельсия. Средняя температура января: -19 градусов Цельсия.
Образован Новосибирск в 1893 году, первоначально как поселение строителей железнодорожного моста через реку Обь. Импульсом к развитию города послужило строительство Транссибирской железнодорожной магистрали. Менее чем за 70 лет Новосибирск достиг статуса города-миллионника и до сих пор является самым быстрорастущим городом мира, включенным в связи с этим в Книгу рекордов Гиннеса. С 28.09.1937 — административный центр Новосибирской области. С 13.05.2000 — центр Сибирского федерального округа. Город разделен на десять административных районов — Дзержинский, Железнодорожный, Заельцовский, Кировский, Калининский, Ленинский, Октябрьский, Первомайский, Советский, Центральный. Самыми крупными из них по численности населения являются Ленинский — 283,8 тыс. человек (18,9 % численности населения города). Это район заводов-гигантов, теплоэлектроцентралей, научных организаций, высших учебных заведений, крупных автомобильных развязок. Транспортный потенциал Ленинского района усиливает также база речного флота. До 1971 года эта территория входила в состав Кировского района, возникшего в период индустриализации страны в 30-е годы. Открытие Октябрьского моста дало району постоянную связь с центром города, другими районами правобережья, способствовало массовой застройке левобережья Новосибирска. Ленинский район – один из самых динамичных районов города. Практически на пустом месте за 60 лет вырос «город в городе» с населением в 300 тыс. человек. Быстрые темпы возведения производственных цехов и жилых районов, прокладка современных автомагистралей обеспечили интенсивный рост экономического потенциала района в последние десятилетия. Основу промышленности составляют крупнейшие заводы города — ПО «Сибсельмаш», металлургический завод им. Кузьмина, НПО «Луч», завод низковольтной аппаратуры, «Сибтекстильмаш», дающие почти 85% валовой продукции района. Старейшее предприятие района ПО «Сибсельмаш» свою историю ведет с 1929 года, с начала строительства «Сибкомбайна». Металлургический завод имени Кузьмина образован в 1941 году на базе прокатных цехов комбината «Сибкомбайн». Вдоль берега реки Обь вырос лесоперевалочный комбинат с лесопильными заводами и перегрузочными цехами. В районе расположено также тепличное хозяйство «Кировец» (на улице Выставочная), действует ипподром на улице Станционная с конюшнями для скаковых лошадей.
Ленинский район – студенческий. Здесь расположены три высших учебных заведения, несколько техникумов, более десяти производственных училищ и лицеев. В 1963-1969 годах были построены общежития и новые учебные корпуса Сибирского института геодезии и картографии (СГГА, бывший НИИГАиК). В 1932 году этот вуз был создан в Омске как астрономо-геодезический, в 1934 году переведен в Новосибирск и включен в состав инженерно-строительного института, а в 1939 году стал самостоятельным высшим учебным заведением, располагался на улице Потанинская. В 1953 году на проспекте Карла Маркса был открыт Новосибирский Государственный технический университет (НГТУ, бывший НЭТИ). Современный НГТУ – это крупный научный центр, тесно связанный с производственными предприятиями, готовящий специалистов высокой квалификации с навыками практической работы, имеющий научные открытия, известные в разных странах. Единственный в районе парк культуры и отдыха имени Кирова расположен в начале улицы Станиславского. Здесь еще в 30-е годы планировалось создание широкой лесопарковой полосы вдоль Сибирской железной дороги для отделения будущего жилого городка от промышленной зоны севернее железной дороги. Удалось заложить лишь небольшой парк из тополей, клена и других видов деревьев. По улице Котовского напротив парка выстроили Дом культуры имени Клары Цеткин. В последующие годы в парковой зоне открыл двери Дом культуры «Металлург». Особенно почитается в Ленинском районе расположенный между улицами Пархоменко и Плахотного сквер с Мемориалом Славы, сооруженный в честь подвига сибиряков в годы Великой Отечественной войны. Сквер-мемориал начинается от улицы Станиславского. Отсюда проложены плиты, по которым идет путь к Вечному огню, к центральному пилону, фигуре Матери-Родины, горестно склонившей голову в память погибшим. В Ленинском районе расположен ряд крупных объектов общегородского значения, например, Государственная телерадиокомпания «Новосибирск». Передачи Новосибирского телевидения начались в 1957 году. По улице Римского-Корсакова взметнулась вверх на 192 метра телебашня. В 1991 году принял первых больных Новосибирский филиал Межотраслевого научно-технологического комплекса (МНТК) «Микрохирургия глаза», где на основе применения современного оборудования выполняются сложные диагностические обследования, ежедневно проводится более 100 операций при лечении глаукомы, катаракты, близорукости и дальнозоркости, других дефектов зрения. Больные, проходящие лечение в МНТК, размещаются в одно- и двухместных номерах, для пациентов здесь созданы все необходимые условия пребывания в клинике. Ленинский район составляет большую часть левобережья Новосибирска. Сегодня это крупнейшая в городе промышленная зона с самой большой численностью населения. Два автодорожных моста и метромост связывают ее с центральной частью Новосибирска. На левом берегу реки Обь действуют две станции метрополитена — «Площадь Маркса» и «Студенческая». Основные улицы: проспект Карла Маркса, Ватутина, Титова, Станиславского, Станционная.