The Township of East Brunswick was established in 1860. Since January 1, 1965, the

& 192-38

DESIGN GUIDELINES & STANDARDS

& 192-38

7.

Replacement Tree Value Calculations.      [Amended 5-10-93 by Ord. No. 93-22;  3-

11-96 by Ord. No. 96-6, 5-24-10 by Ord. No. 10-14]

The  replacement  value  of  all  trees  to  be  removed  where  replacement  trees  are

required by this ordinance shall be calculated as follows [Amended 5-24-10 by Ord.

No. 10-14]:

a.

Trees to be Removed

Replacement Trees

       Caliper

       $/Tree

greater than 6"

up to 12"

       $250.00

greater than 12"

up to 18"

       $500.00

greater than 18"

up to 24"

       $750.00

greater than 24"

       $1,000.00

Dead and diseased trees are not counted as trees to be replaced.  The value

of  proposed  shade,  ornamental,  evergreen  and  shrub  material  shall  be

deducted from the calculated amount for replacement trees.  The value of the

proposed  landscape  material  shall  be  calculated  based  upon  average  area

costs for plant material.

b. The  applicant  will  receive  a  one  for  one  replacement  tree  credit  should

stands  of  ten  (10)  or  more  trees  greater  than  6  inches  in  caliper  be

preserved  within  tree  removal  areas.    [Added  3-11-96  by  Ord.  No.  96-6;

amended 5-24-10 by Ord. No. 10-14]

c. Should the value of the trees to be removed be greater than the material

value  of  the  proposed  landscaping  then the  outstanding  balance  shall  be

provided with additional shade tree plantings on site unless one (1) or more

of the following conditions exist      [Amended 3-11-96 by Ord. No. 96-6]:

1.

The  site  in  question  can  not  physically  accommodate  the  total

replacement  amount  of  trees.  The  applicant  shall  contribute  an

am ount equal to the calculated monetary value of removed trees

minus the value of the proposed landscaping to the Township Tree

Escrow Fund.  [Amended 5-10-93 by Ord. No. 93-22;  3-11-96 by

Ord. No. 96-6]

2.

The Department of Planning and Engineering determines that the

installation of additional multilevel plant material (ie. canopy trees,

understory trees, shrubs, and ground covers) will increase leaf area,

and  therefore  be  more  beneficial  in  terms  of  photosynthetic

production,  the  total  dollar  amount  for  the  replacement  of  the

rem oved  trees  can  be  applied  to  this  method,  subject  to  final

approval  by  the  Township.    This  m ethod  of  replacement  is  to  be

im plemented as an additional supplement to the landscape plan. 

[Amended 5-10-93 by Ord. No. 93-22;  3-11-96 by Ord. No. 96-6]

8.

Fees.  [Added 5-10-93 by Ord. No. 93-22; amended 5-24-10 by Ord. No. 10-14]

Upon application for a tree removal permit, the applicant shall be charged the

following fees:

19227

 10-10

& 192-38

EAST BRUNSWICK CODE

& 192-38

a. For  existing single  family  homes  when  on  properties  greater  than  15,000

square feet or removing more than one (1) tree: five ($5) dollars per tree.

b. For  new  residential  building  lots:  twenty  ($20)  dollars  per  tree  up  to  a

maximum of five hundred ($500) dollars per lot.

c. For all other properties: twenty ($20) dollars per tree up to a maximum of

one thousand ($1000) dollars for each acre.

9.

Time Limit.   [Added 5-10-93 by Ord. No. 93-22]

All tree removal permits shall be limited to one (1) year from date of issuance. 

If the approved tree removal has not occurred within one (1) year a new permit

must be applied for and is subject to the payment of new fees.

J.

Violation.  [Amended 3-11-96 by Ord. No. 96-6; 5-24-01 by Ord. No.10-14]

Failure to obtain a valid tree removal perm it or after proper delineation of clearing

limits and the placement of the tree protection barrier in accordance with this Chapter

any  additional  tree  disturbance  occurs,  the  developer  or  property  owner  shall  be

required to replace any tree removed improperly based on the following schedule

[Amended 5-24-10 by Ord. No. 10-14]:

1.

The developer shall provide and install in accordance with Township standards

one (1) additional 2 1/2 inch caliper/12-14 foot tall acceptable shade tree balled

and burlapped for each 1 inch diameter of the tree unnecessarily removed.

2.

At the developer's option, a 4-6 inch caliper new shade tree may be provided

and  installed  at  a  ratio  of  1  new  tree  per  4  inches  of  diameter  of  the  tree

unnecessarily removed.  All material must be guaranteed for one year at time

of planting. [Amended 3-11-96 by Ord. No. 96-6]

K.

Penalties.  [Amended 3-11-96 by Ord. No. 96-6]

Any  person  violating  any  of  the  provisions  of  this  section  or  failing  to  perform  in

accordance  with  the  terms  of  the  Planning  Board/Zoning  Board  approval,  or  the

terms of the tree removal permit shall be subject to the penalties provided in

Chapter 1, General Provisions, Art. I, with provisions of fines of up to one thousand

($1,000)  dollars  per  day  for  each  offense.    A  violation  of  any  of  the  terms  of  this

chapter  shall  be  abated  within  five  (5)  days  after  written  notice  has  been  served,

either  by  certified  mail  or  personal  service.    Each  day  that  a  violation  continues

thereafter  shall  constitute  a  separate  offense.     Violations  and  penalties  will  be

1

enforced by the Director of the Department of Planning and Engineering or by his/her

designee.

In addition to other remedies, the Building Inspector or other proper municipal official

may  institute  any  appropriate  legal  action  to  prevent  a  continuing  violation  of  the

terms of this chapter.

      Editor's Note:  Amended at time of adoption of Code; see Ch. 1, General Provisions, Art. I.

1

19228

 10-10

& 192-39

DESIGN GUIDELINES & STANDARDS

& 192-39

& 192-39. 

Lighting.

A.

Required.

Lighting  shall  be  located  along  streets,  access  drives,  parking  areas,  sidewalks,

pedestrian paths, at intersections, and where various types of circulation systems

merge,  intersect  or  split.    Pathways,  sidewalks,  and  trails  shall  be  lit.    Stairways,

walkways and sloping or rising paths require illumination, as do building entrances

and exits.

B.

Style.

The style of light fixture and appurtenance shall be consistent with the style and type

of the architecture of the buildings.

C.

Height.

Mounting height shall not exceed the height of the building or twenty-five (25) feet,

whichever is less.

D.

Standards.

Distribution of lighting shall be even throughout the site.  All lighting shall be designed

to provide a minimum of 0.50 footcandles (per BOCA Section 423.0) and an average

of 0.75 footcandles throughout all parking areas, paths, trails and access driveways. 

All lighting shall be provided by stanchion mounted fixtures or bollards and serviced

underground.  Building mounted fixtures are prohibited.

E. 

Manufacturer's Specifications.

The  manufacturer  and  manufacturer's  number  of  all  proposed  fixtures  must  be

shown on the plans.

F. 

Detail Required.

A detail of the proposed light fixture and pole shall be incorporated on the plan.

G. 

Isofootcandles Plotted.

The .25, .50 and .75 isofootcandle curves shall be plotted on the lighting plan.

19229

7-92

& 192-40

EAST BRUNSWICK CODE

& 192-42

& 192-40. 

Loading Areas.

A.

Required.

Truck loading and unloading areas shall be provided in sufficient amount to permit

the transfer of goods and products in other than a public street or public parking area

and shall be adequately screened from the view of adjoining properties or streets.

B. 

Exclusive of Off-Street Parking.

Loading spaces shall be provided as an addition to off-street parking spaces and

shall not be considered as off-street parking spaces.

C. 

Size.

Loading spaces shall be at least 15 feet wide and 60 feet in length.

& 192-41. 

Monuments.

Monuments  shall  be  of  the  size  and  shape  required  by  N.J.R.S.  46:23-9.11  and  shall  be

placed in accordance with the statute.  In addition, all additional property corners shall be set with iron

pins.

& 192-42. 

Open Space.

Deed Restrictions.

Any lands dedicated for open space purposes shall contain appropriate covenants and deed

restrictions approved by the Board attorney that ensure that:

1.

The open space area will not be further subdivided in the future.

2.

The use of the open space will continue in perpetuity for the purpose specified.

3. 

Appropriate provisions are made for the maintenance of the open space.

4.

Common open space shall not be turned into a commercial enterprise admitting the

general public at a fee.

19230

7-92

& 192-43

DESIGN GUIDELINES & STANDARDS

& 192-43

& 192-43. 

Parking.  [Amended 6-10-92 by Ord. No. 92-20; 8-25-97 by Ord. No. 97-

25]

For residential development these standards are superseded by Residential

Site Improvement Standards (N.J.A.C., Title 5, Chapter 21).

A. 

Angle of Stalls.

The angle of stalls shall be in accordance with the requirements specified below. 

The preferred angle of stall is ninety degrees.

B. 

Size of Stalls.

Each off-street parking space shall be nine and five-tenths feet wide by nineteen (9.5

x 19) feet in length.

C. 

Aisle W idth.

The width of all aisles providing direct access to individual parking stalls shall be in

accordance with the requirements specified below.

Parking Angle

Aisle W idth

  (degrees)

   (feet)

45

     

    18

60

     

    18

75

     

    22

90

     

    24

D. 

Driveway W idth.

The driveway to a parking lot access aisle shall be a minimum width of eighteen (18)

feet for a one way aisle, and twenty-four (24) feet for a two way aisle.

E. 

Curbing.

The  perimeter  of  all  parking  areas  and  internal  islands  shall  have  continuous

concrete  curbing  with  a  six  inch  face or  an  alternative  approved  by  the  Township

Engineer.    Concrete  wheel  stops  are  prohibited.    The  curb  returns  for  all  parking

areas shall have a minimum of five (5) foot radius.

F. 

Striping.

All  parking  spaces  shall  be  marked  with  four-inch  white  lines  painted  in  a  hairpin

design.  The  hairpin  shall  have  a  minimum  width  of  twelve  (12)  inches  from  the

centerline of each stripe, and the parking space shall have a minimum width of nine

and five-tenths feet between the center line of adjoining hairpins.

19231

11-97

& 192-43

EAST BRUNSWICK CODE

& 192-43

G. 

Back-up Areas.

Back up areas with a minimum depth of five feet shall be provided in all parking lots

where there are dead-end aisles.

H. 

Overhang.

W here sidewalks occur in parking areas, an additional two feet of sidewalk shall be

provided in order to accommodate parked vehicles overhanging or extending over

the sidewalk.

I. 

Barrier Free Parking Spaces.   [Amended 6-10-92 by Ord. No. 92-20]

1.

Size.  [Amended 6-10-92 by Ord. No. 92-20]

Such spaces shall be in accordance with the Americans with Disabilities Act.  (See

standard detail on file in the Department of Planning and Engineering.)

2.

Access.  [Amended 6-10-92 by Ord. No. 92-20]

Access shall be provided in accordance with the Americans with Disabilities Act. 

Curb ramps shall be provided between the parking area and adjoining sidewalks.

3. 

Markings.

Each space shall be identified with a clearly visible sign displaying the international

symbol of access and the following wording: "These spaces reserved for physically

handicapped drivers." In addition penalty plates are required.

J.

Pavement Specifications.  [Added 6-10-92 by Ord. No. 92-20]

Pavement  for  parking  lots  shall  have  a  minimum  of  four  (4)  inches  bituminous

stabilized  base  and  two  (2)  inches  bituminous  surface  course  of  material  in

conformance  with  N.J.D.O.T.  Standard  Specification  for  Road  and  Bridge

Constructions in effect at the time of construction placed upon a subbase approved

by the Township Engineer.

For  industrial  sites  and  areas  subject  to  truck  traffic  the  pavement  shall  have  a

minimum of five (5) inches bituminous stabilized base and two (2) inches bituminous

surface course of material in conformance with N.J.D.O.T. Standard Specification for

Road and Bridge Constructions in effect at the time of construction placed upon a

subbase approved by the Township Engineer.

19232

7-92

& 192-44

DESIGN GUIDELINES & STANDARDS

& 192-44

& 192-44. 

Public Utilities.  [Amended 8-25-97 by Ord. No. 97-25]

For residential development these standards are superseded by Residential

Site Improvement Standards (N.J.A.C., Title 5, Chapter 21).

A. 

Required.

All public services shall be connected to approved public utility systems where they

exist.

B. 

Underground Installation.

The developer shall arrange with the servicing utility for the underground installation

of  the  utility's  distribution  supply  lines  and  service  connections.    The  connections

shall  be  in  accordance  with  the  provisions  of  the  applicable  standard  terms  and

conditions incorporated as a part of its tariff  as  the same are then on file with the

State of New Jersey Board of Public Utility Commissioners.

C. 

W ritten Instrument Required, existing overhead lines.

The  developer  shall  submit  to  the  approving  authority,  prior  to  the  granting  of

approval,  a  written  instrument  from  each  serving  utility  which  shall  evidence  full

compliance with the provisions of this section; provided, however, lots which abut

existing streets where overhead electric or telephone distribution supply lines and

service connections have heretofore been installed may be supplied with electric and

telephone service from those overhead lines, but the service connections from the

utilities'  overhead  lines  shall  be  installed  underground.    In  the  case  of  existing

overhead utilities, should a road widening or an extension of service or other such

condition  occur  as  a  result  of  the  development,  any  replacement,  relocation  or

extension of existing overhead lines shall be underground.

D. 

Screening.

W here natural foliage is not sufficient to provide year-round screening of any utility

apparatus appearing above the surface of the ground, other than utility poles, the

applicant  shall  provide  sufficient  fencing  and/or  live  screening  to  conceal  such

apparatus year-round.

E. 

Exemption.

Any  installation  under  this  section  to  be  performed  by  a  servicing  utility  shall  be

exem pt  from  the  requirement  of  performance  guaranties,  but  shall  be  subject  to

inspection and certification.

19233

11-97

& 192-45

EAST BRUNSWICK CODE

& 192-47

& 192-45.

Retaining Walls.

Retaining walls installed in slope control areas shall be constructed of reinforced concrete or

other  reinforced  masonry  or  of  other  construction  acceptable  to  the  Township  Engineer  and

adequately designed and detailed on the plans to carry all earth pressure, including any expected

surcharges.  Timber retaining structures will not be permitted within the right-of-way of public roads.

All proposed retaining walls over four (4) feet in height shall require calculations to support the design

of  such  walls  prepared  and  certified  by  a  Professional  Engineer.    All  such  calculations  shall  be

submitted to the Township Engineer.

& 192-46. 

Screening of Equipment.

A. 

Required.

W hen the effective operation of a building or structure, or equipment within a building

or structure, necessitates placing machinery, motors, generators or similar devices

for cooling, heating or generating  purposes, outside of or on top of any structure,

they shall be screened from public view. Screening shall be at least as high as the

object being screened. Screening may consist of the following:

1.

Densely planted evergreen shrubs, or approved equal.

2.

A  solid  and  uniform  fence  on  all  sides  of  said  equipment  with  suitable

landscaping to accent the structure.

3.

A masonry wall on four (4) sides of said equipment with suitable landscaping to

accent the structure.

4.

Extensions of parapet walls or mansard roof lines or structural or ornam ental

screens or baffles, or

5.

Any similar type of solid or uniform screening, which will prevent exposure of

such equipment to public view.

B. 

Maintenance Opening.

The  above  requirements  shall  not  be  construed  to  prevent  an  opening  in  any

required screening for maintenance purposes.  However, any such opening shall

be made as inconspicuous as is possible so as not to present any unsightly display

of said equipment to public view.

& 192-47. 

Sewage Collection and Disposal Systems. [Amended 8-25-97 by Ord.

No. 97-25; 9-27-10 by Ord. No. 10-22]

For residential development these standards are superseded by Residential

Site Improvement Standards (N.J.A.C., Title 5, Chapter 21).

A.

Sanitary sewers shall not be required in that portion of the municipality known as the

Septic System Management Area.

19234

  -10

& 192-47

DESIGN GUIDELINES & STANDARDS

& 192-48

B.

In  all  areas  of  the  municipality  other  than  the  Septic  System  Management  Area,

sanitary sewers shall be installed and shall be connected to an existing municipal

sewage system.  All sewers shall be designed to handle all present and probable

future development in the area, and the plans and specifications shall be approved

by the East Brunswick Sewer Utility prior to the issuance of any building permits.  No

sewage disposal system, other than the municipal system referred to herein, shall

be permitted. [Amended 9-27-10 by Ord. No. 10-22]

& 192-48. 

Shade Trees.  [Amended 5-10-93 by Ord. No. 93-22]

A. 

Required.

Shade trees shall be planted and maintained by the developer.  The number, type

and  location  of  shade  trees  shall  be  determined  by  the  township.    A  listing  of

acceptable  shade/street  trees  is  on  file  with  the  Department  of  Planning  and

Engineering.  Prior to any planting a test pit shall be dug to determine the perc rate

and soil conditions.  [Amended 5-10-93 by Ord. No. 93-22]

 

B. 

Location.

Street  trees  shall  be  installed  on  both  sides  of  all  streets  in  accordance  with  the

approved landscape plan.  Trees shall either be massed at critical points or spaced

evenly along the street, or both as approved by the approving authority. No tree shall

be  planted  within  72"  of  the  curb  or  sidewalk  and  unless  authorized  shall  not  be

planted in the Township R.O.W .

C. 

Spacing.

W hen  trees  are  planted  at  predetermined  intervals  along  streets,  spacing  shall

depend on tree size as follows:

Tree Size

Planting Interval

(height in feet)

   

      (in feet)

Large trees (40+)

50

Medium-sized trees (30-40)

40

Small trees (to 30)

30

W hen the spacing interval exceeds 40 feet, small ornamental trees can be spaced

between the larger trees.  If a street canopy effect is desired, trees may be planted

closer  together,  following  the  recommendations  of  the  Township  Landscape 

Architect.  The trees shall be planted so as not to interfere with utilities, roadways,

sidewalks, sight easements, or street lights.

D. 

Planting Specifications.

All  trees  shall  be  placed  in  a  proper  manner  and  in  a  good  grade  of  backfill,

according to accepted horticultural standards.

19235

 -10

& 192-48

EAST BRUNSWICK CODE

& 192-48

All  shade  trees  shall  be  watered  weekly  through  the  first  growing  season.    The

developer shall construct a six (6) inch deep earth saucer around each tree to hold

water  and  fill  with  a  suitable  mulch.    Trees  shall  be  nursery  grown,  insect  and

disease free, balled and biodegradable burlap, pruned and shaped, of the required

height and planted according to acceptable horticultural standards. Shade trees shall

be  of  substantially  uniform  size  and  shape  and  shall  have  straight  trunks. 

Ornamental trees need not have straight trunks only at the direction of the Township

Landscape Architect.  All trees shall be planted according to nursery standards.

A hole in which a tree is to be planted shall be in each case, a minimum of one-third

(1/3) larger in width and in depth than the existing root ball of the particular tree to

be planted.  The hole for a tree to be planted shall contain proper amounts of topsoil

and peat moss.  When determined by the Department of Planning and Engineering

that a soil test indicates special needs the planting requirements will be modified as

a condition of board approval.

E. 

Planting Procedure.  [Amended 5-10-93 by Ord. No. 93-22]

The following tree planting procedure shall be followed:

1.

Excavations shall not be less than thirty (30) inches deep and thirty (30) inches

in diameter.  A suitable area shall be provided by loosening the soil to a depth

of  12"  below  the  excavation.    Planting  soil  shall  be  typically  composed  of  a

thorough mixture of one part peat, one part humus, one part  of parent soil, all

mixed  thoroughly  (unless  soil  tests  indicate  special  requirements  to  be

determined by Planning and Engineering staff).

2.

Each tree shall be given a minimum of twenty (20) gallons of water at the time

of planting.

3.

Trees shall be staked with three (3) stakes driven a minimum of two (2) feet into

undisturbed soil outside the planting hole.  Stakes when driven shall be one-half

to two-thirds (1/2 to 2/3) the height of the tree measured  from ground level. 

Stakes  shall be two (2) inches in diameter, minimum, at the narrowest end. 

Stakes shall be placed in line with prevailing winds.  Stakes shall be attached

to  the  tree  with  twelve-gauge  galvanized  wire  covered  with  rubber  or  plastic

hose where wire is likely to come in contact with the tree trunk.  An alternate

may be any of the commercially available materials designed for staking trees

upon approval of the Township.  The loop in contact with the tree shall be loose

enough to permit growth and prevent grinding and girdling for two (2) years but

shall be tightly bound to the stake to prevent slipping.  [Amended 5-10-93 by

Ord. No. 93-22]

4.

Upon completion, removal of all planting debris is required.  The area must be

left  in  a  neat  and  orderly  condition  in  accordance  with  good  and  acceptable

planting practices.

5. 

Notice shall be given to the Township Landscape Architect or designee three

days  prior  to  the  start  of  planting  so  the  stock  may  be  inspected  for  variety,

condition, size and quality.

19236

5-93