11-мавзу. Кўчмас мулк бозорида мулкчилик объектлари ва улар билан тузиладиган битим турлари

11.5. Кўчмас мулк объектлари ижараси

Юқорида кўриб чиқилган битимларнинг асосий ўзига хос жиҳати шундаки, кўчмас мулк объектлари иккинчи томон эгаликга ўтказилади. Арасту таъкидлаганидек, бойлик эгалик ҳуқуқидан эмас, фойдаланишдан иборат. Бу тушунча бугунги кунда ҳам ўз аҳамиятини йўқотмаган. Ижара кўчмас мулк объектини эгаликка ўтказишни назарда тутмайди. Ижарачи учун билимлар, кўникмалар ва тадбиркорлик муҳимроқдир.

Кўчмас мулк объектларини ижарага бериш ҳуқуқи қонун томонидан тан олинган мулкдорлар ва шахсларга тааллуқли. Бино ёки иншоотни ижарага бериш шартномаси бўйича ижарага берувчи ижарага олувчига бино ёки иншоотни вақтинча эгалик қилиш ва фойдаланиш ёҳуд вақтинча фойдаланиш учун топшириш мажбуриятини ўз зиммасига олади.¹⁰
Бино ёки иншоотни ижарага бериш шартномаси бўйича ижарага олувчига бундай кўчмас мулкка эгалик қилиш ва ундан фойдаланиш ҳуқуқларини топшириш билан бир вақтда ер участкасининг ана шу кўчмас мулк жойлашган ва ундан фойдаланиш учун зарур қисмига бўлган ҳуқуқлар ҳам топширилади.¹¹
Ижара шартномасида ижара муддати тугаши билан ёки тугагунга қадар бино (иншоот) га бўлган эгалик ҳуқуқи ижарачига ўтиши кўзда тутилганлигига қараб тижорат кўчмас мулки ижараси жорий ва узоқ муддатли турларга бўлинади (11.10.расм).




11.10-расм. Тижорат кўчмас мулки объектлари ижараси
Муддати белгиланмаган ижара шартномаси номаълум муддатга тузилган деб ҳисобланади.
Бир йилдан кам бўлмаган муддатга тузилган бино ёки иншоотни ижарага бериш шартномаси давлат рўйхатидан ўтказилиши лозим ва рўйхатдан ўтказилган пайтдан бошлаб тузилган ҳисобланади.¹²
Ер участкаларининг ижараси “Ер кодекси”¹³ га мувофиқ амалга оширилади, унда ижарачига ўз ҳуқуқ ва мажбуриятларини ижара шартномаси асосида учинчи шахсга ўтказиш (жумладан, гаровга қўйиш) ҳуқуқи берилади.
Ижарага берилган ер участкалари олди-сотди, гаров, ҳадя, айирбошлаш объекти бўлиши мумкин эмас. Ер участкасини ижарага олиш ҳуқуқи кредитлар олиш учун гаровга қўйилиши мумкин. Ижарачи фақат қонунда ёки ижара шартномасида назарда тутилган ҳоллардагина ер участкасига бўлган ўзининг ижара ҳуқуқларини ижарага берувчининг розилигисиз гаровга қўйишга ҳақлидир.
Ижарага берилган ер участкаси ёки унинг бир қисмини иккиламчи ижарага бериш тақиқланади, қонунда назарда тутилган ҳоллар бундан мустасно.
Ижарачи ер участкалари ижара шартномасининг амал қилиш муддати тугаганидан кейин шартномани янгилашда бошқа тенг шароитларда устун ҳуқуққа эга.¹⁴
Ер участкалари ижарасининг шартлари ва муддатлари тарафларнинг келишувига биноан белгиланади ва шартномада мустаҳкамлаб қўйилади. Қишлоқ хўжалигига мўлжалланган ерлар ижарага эллик йилгача бўлган, бироқ ўттиз йилдан кам бўлмаган муддатга берилиши мумкин.
Ер участкаларини ижарага олганлик учун ҳає тўлаш тартиби ва унинг миқдори ижара шартномасида қонун ҳужжатларига мувофиқ белгиланади.
Ер участкаларини ижарага олиш шартномасини муддатидан олдин бекор қилиш тарафларнинг келишуви билан, бундай келишувга эришилмаган тақдирда эса, суднинг ҳал қилув қарори билан амалга оширилади.
Ер участкаларини ижарага бериш тартиби Ўзбекистон Республикаси Вазирлар Маҳкамаси томонидан белгиланади.
Кўчмас мулк бозорида фаолият юритишнинг энг муҳим шарти – бу шартнома мажбуриятларини тўлиқ ва ўз вақтида бажаришдир, яъни томонлар шартномада кўзда тутилган барча ҳаракатлар мажмуаси бажаришлари лозим.
Кўчмас мулк объектини қабул қилиш-топширш икки тараф томонидан имзоланган қабул қилиш-топширш акти ёки бошқа ҳужжат билан расмийлаштирилиши керак. Акт имзолангунга қадар кўчмас мулк объекти топширилган, шартнома эса ижро қилинган деб ҳисобланмайди. Шартномада кўзда тутилган шартлар асосида кўчмас мулк объектини топшириш ҳақидаги ҳужжатни тарафлардан бирининг имзолашдан бош тортишига ижарага берувчи кўчмас мулк объектини топшириш бўйича мажбуриятини бажаришдан, ижарачи эса – объектни қабул қилишдан бош тортиши сифатида қаралади. Ижара шартномасини тугатишда кўчмас мулк объекти ижара берувчига қайтарилиши керак.
Ижара шартномаси бўйича томонларнинг ҳуқуқ ва мажбуриятлари 11.11-расмда кўрсатилган.
Мулкдор томонидан корхона, фақатгина, корхона ижарага берилишидан олдин ижарага берувчи томонидан ёзма равишда огоҳлантирилиши керак бўлган кредиторлар билан ҳисоб-китоблар якунлангандан кейингина ижарага берилиши мумкин. Улар ижарага берувчидан мвжбуриятларни бажаришни тўхтатиш ёки муддатидан аввал бажаришни талаб қилишлари мумкин. Кредиторларнинг розилигисиз ўтказилган қарзлар бўйича ижарага берувчи ва ижарачи тенг жавобгар ҳисобланади.
Ижара вақтида ижарага берувчи агар шартномада бошқа ҳолат кўзда тутилмаган бўлса, мажбурий тўловлар ва солиқларни ҳисобга олган ҳолда, корхонани тегишли техник ҳолатда сақлашга мажбур.