12-мавзу. Кўчмас мулк объектларини бошқариш технологияси

12.4. Ижара – кўчмас мулк объектларини самарали бошқариш усули сифатида

Халқаро ҳамда миллий тажрибаларда, кўчмас мулкни бошқариш деганда, мулкдор манфаатларини кўзлаган ҳолда амал қилувчи, ва қуйидаги: ижара ҳақини йиғиш; солиқларни тўлаш; жойнинг бир қисмини ижарага бериш; ҳисобот юргизиш ва мулкдор олдида ҳисобот бериш ваколатлари берилган мулкдор ва у томонидан ёлланган бошқарувчи орасидаги ўзаро муносабатлар тушунилади.

Шундай қилиб, кўчмас мулк объектларини ижарага бериш тадбиркорлик фаолияти шаклларидан бирига айланади. Бошқа томондан, бу, тегишли хақ эвазига, зарур бўлган бино, иншоот, турар ва нотурар жойлари ва бошқаларга эга бўлишнинг самарали усулидир. Бунда, ижаранинг икки томонлама иқтисодий моҳияти намоён бўлади.
Кўчмас мулк объектларини ижарага беришнинг асосий тамойиллари 12.2 - расмда келтирилган.

12.2 - расм. Кўчмас мулк объектларини ижарага беришнинг асосий тамойиллари

Ижара бўйича меъёрий база ижарага берувчи ва ижарага олувчи ўртасидаги ўзига хос шартнома муносабатлари соҳаси сифатида етарлича ишлаб чиқилган. Бироқ, тадбиркорлик фаолиятининг шакли сифатида ижара меъёрий муносабатларда етарлича йўлга қўйилмаган. Авваламбор, бошқарувчи компаниялар учун асосий бўлган ижарани, фаолиятнинг асосий ёки қўшимча турига киритиш масаласи ечилмаган.

Фаолиятнинг асосий турига маҳсулот ишлаб чиқариш, ишлар бажариш ва хизмат кўрсатиш киритилади. Ижара рўйхатга киритилмайди. У анъанавий тарзда қўшимча фаолият сифатида баҳоланади. Шу аснода, бошқарув компанияларида ижара ҳақлари барча бошқа фаолият турларидан келадиган даромаддан ортиб кетади.
Ҳаражатларни ва солиқларни тўғри ҳисоблаш учун бошқарувчи компаниянинг тегишли ҳисоб моддаларига аниқлик киритиш ва асосий, иккиламчи ҳамда ёрдамчи фаолият турларини аниқлаш зарур. Айниқса бозор иқтисодиёти шароитларида кўпчилик ташкилотлар фаолияти ташкилий-ҳуқуқий шаклларидан қатъи назар, кўп қиррали бўлиб олмоқда.
Асосий фаолият турини танлаб олишнинг бир неча мезонлари мавжуд: ишчилар сони бўйича; маҳсулот (товар, хизмат) ишлаб чиқаришининг умумий ҳажмидаги солиштирма салмоғи бўйича; умумий даромаддаги солиштирма салмоғи бўйича. Танланган мезонларга мувофиқ максимал қиймат (фоизларда) хўжалик юритувчи субъект фаолиятининг асосий турини аниқлаб беради. Икиламчи фаолият тури – бу асосий фаолият салмоғига нисбатан кичик бўлган бошқа фаолият. Ҳар бир хўжалик субъекти бир неча иккиламчи фаолият турига эга бўлиши мумкин.
Ёрдамчи фаолият тури бу – хўжалик субъектнинг асосий фаолият турини бажаришга имкон берадиган мақсадли фаолиятдир.
Шундай қилиб, агар бошқарувчи ташкилот энг кўп даромадини кўчмас мулк объектларини ижарага беришдан оладиган бўлса, у ҳолда, “даромадлар даражаси” мезонидан келиб чиқиб, бу фаолият тури бухгалтер ҳисоби ва солиққа тортишдаги муносиб ўзгаришлар билан бирга асосий деб тан олинади.
Ижара – тадбиркорлик фаолиятининг тури сифатида ОКОНХ да ўз аксини топган.
Кўчмас мулк объектларини тижорат бошқарувининг мақсади фойда олишдан иборат. Ишончли бошқарувчига ижара муносабатларини бошқариш кўчмас мулк объектларини самарали бошқариш нуқтаи назаридан ҳал қилувчи, муҳим бўлиб ҳисобланиши мумкин. Пухта ўйланган ижара шартномаси ва ижара муносабатлари жараёнида умумий ҳаражатларни инобат билан ҳал қилиш, ишончли бошқарувчи обрўсига путур етказмай туриб, 5% дан 10% гача иқтисод қилишга олиб келиши мумкин. Ижарачи нуқтаи назаридан, ижара муносабатларини, айниқса, тез мослашувчан бозорда асосли пухта аниқлаш, ўртача ижара ҳақи қийматининг 5-10 % дан ҳалос бўлишга ёрдам бериши мумкин. Бошқарув компанияси учун бу мақсадга эришишнинг асосий усулларидан бири, нотурар жойларни ижарага бериш ҳисобланади. Ижарага берилаётган объектлардан ижара ҳақларининг шаклланиш жараёнини ва унинг структурасини кўриб чиқамиз. Кўчмас мулк объектини бошқарувчи асосий эътиборни объектни таъминлашга кетадиган ҳаражатлар структурасини шакллантиришга қаратиши зарур, негаки унинг ўлчами самарали даромадга фақат бевосита эмас, балки, билвосита, кўчмас мулк объектининг жозибадорлиги орқали ҳам таъсир қилади. Ижара ҳақи ўлчами объектни таъминлаш ҳамда эксплуатация қилиш билан боғлиқ бўлган ҳаражатларни қоплаш ва фойда олишга имкон берадиган ҳажмда ўрнатилади.
Ижара ҳақининг лимит ўлчамини, қоида бўйича, уч гуруҳ ҳаражатлар шакллантиради:

(1)

Бу ерда К_пл – коммунал тўловлар; О_б – бюджет ва нобюджет фондларга ажратмалар; З_он – кўчмас мулк объектини таъминлаш бўйича бошқарувчининг ҳаражатлари.

Биринчи гуруҳ ҳаражатлар К_пл, ресурсларнинг ҳақиқий истеъмоли бўйича ва уларнинг бирлигига ставкалар бўйича аниқланади. Ижара шартномаларида ижарачи коммунал тўловларни мустақил амалга ошириши мумкинлиги бўйича шартлар олдиндан кўзда тутилган бўлиши мумкин. Бу шартларни амалга ошириш мумкин, агар шартномада ҳисоблагичнинг рақами ва истеъмол қилинган ресурслар қиймати бўйича тўлов манзили кўрсатилган бўлса.
Бошқарувчи компания, қоида бўйича, иссиқлик, электроэнергия ва алоқа хизматлари савдоси бўйича лицензияга эга бўлади. Бу ижарачиларга коммунал ҳаражатларни маҳсулот таннархига киритишга имкон беради, бу эса, машқ қилиш заллари, соляри ва фитнес соҳасидаги бошқа хизматларни оммабоплаштиради.
Нотурар жойларини ижарага бериш – қўшилган қиймат солиғи, транспорт эгаларидан олинадиган солиқ ва автотранспорт воситаларини сотиб олганлик учун солиқ тўловчи ҳисобланган кўчмас мулк бошқарувчиси учун тадбиркорлик фаолиятининг йўналишларидан бири саналади.
Амалдаги қонунчиликка мувофиқ, кўчмас мулк объекти мол-мулк ва ер ер солиғи тўловчиси ҳисобланган бошқарувчи компаниянинг балансида ҳисобга олинади.
Таълимни ривожлантириш учун солиқлар, фондларга ажратмалар (пенсия, бандлик, тиббий суғурта ва ижтимоий суғурта), автомобил йўлларидан фойдаланганлик учун солиқ (агар ижара шартномаси шартлари бўйича ижарачига қўшимча хизматлар кўрсатиш кўзда тутилган бўлса), ҳуқуқни муҳофаза қилиш органларини таъминлаш учун солиқ, аҳлатни ва ижарага олинаётган бинога туташган ҳудудларни тозалаш, ҳаражатларнинг алоҳида гуруҳини ташкил қилади.
Бошқарувчи атроф-муҳитни муҳофаза қилишга ва уни атроф-муҳитни муҳофаза қилиш Коммитети талаблари доирасида ушлаб туриш учун жавобгар ҳисобланади. Бу эҳтиёжлар учун ҳаражатлар ўрнини қоплаш ижара тўлови билан кўзда тутилган бўлиши зарур.
Бюджет ва нобюджет фондларига ажратмалар билан боғлиқ бўлган иккинчи гуруҳ, О_б бюджет билан мажбурий ҳисоб-китоблаш асосида шаклланади. Унинг таркиби кўчмас мулк турига мувофиқ аниқланади:

(2)

Бу ерда – кўчмас мулк объекти бўйича (ижара берилган қисми) бюджетга ажратмалар:

(3)

Бу ерда – бошқарув компаниясида ижарага берилган биноларнинг капитал таъмири тўлови учун шаклланган йиллик ажратмалар:

(4)

Бу ерда –бошқарувчи компаниянинг мажбурий тўловлари ҳисобининг асоси ҳисобланувчи ижарага олинаётган мулкнинг баланс қиймати; Н_{а. о.} – амортизация ажратмалари меъёри, коэффициентларда; n₁ –капитал таъмир бўйича ишларни олиб боришни ўз зиммасига олган пудратчининг устама ҳаражатлари меъёри, %; n₂ – пудратчининг режалаштираётган фойдаси, %; n₃ –ижарага берилаётган мулкнинг капитал таъмир ишлари бўйича қўшилган қиймат солиғи, %; Н_им – мол-мулк солиғи;