12-мавзу. Кўчмас мулк объектларини бошқариш технологияси

Турар-жой биноларига ижара ставкаларини ташкил этувчиларини кўриб чиқамиз. Ижара ставкасига доимий таъсир қилувчи омил – бу, турар жойнинг иккиламчи бозордаги қиймати ва коммунал хизматлар тарифи. Уларнинг ўсиши ижара тўловининг ошишига олиб келиши тушунарли ҳол.
Сўзсиз, ижарада жойлашиш ўрни муҳим саналади, лекин бошқа муҳимлиги кам бўлмаган ташкил этувчилар ҳам бор, эконом-класснинг вақтинчалик уй-жойи қиймати улар билан бевосита боғлиқ.
Ҳар қандай фуқаро ҳам юқори тоифали жойдан хонадонни ижарага олиш имкониятига эга эмас. Кўпчилик метрога яқин бўлган, яшашга мўлжалланган худудлардан уй ижарага оладилар. Агар уйидан то ер ости йўли(метро)гача ижарачи 10-15 дақиқада борадиган бўлса, ижара ставкаси ойига 40000-70000 сўмга ортади. Домофоннинг ёки подъездга киришда кодланган қулфнинг мавжудлиги, шунингдек, хонадонда металл эшикнинг мавжудлиги ижара ҳақини яна 4000-16000 сўмга оширади.
Тураржой майдонининг минимал жиҳозланиши – кроват, стол, стуллар, музлаткич ижара нархини яна 40000-70000 сўмга оширади. Шаҳар марказидан узоқ туманларда хонадонни қимматбаҳо жиҳозлар ва техника билан жиҳозлашни кераги йўқ, бу катта фойда бермайди. Мол-мулкка ҳам ижарачи томонидан шикаст етказилиши мумкин.
Нархнинг шаклланишида оддийгина таъмир (янги гулқоғозларни ёпиштириш, шифтларни оқлаш) ҳам муҳим аҳамиятга эга, у ижара нархини 70000-80000 сўмга ошириши мумкин. Ойнаванд балкон, ташқарига чиқадиган деразалар, қўриқланадиган автомобил тўхташ жойи ва микрорайоннинг ривожланган инфраструктураси ҳам ютуқларга киради. Ижара ставкасини оширувчи бир нечта параметрларнинг мавжудлиги уларнинг арифметик йиғиндисини англатмайди. Ҳар доим ижарачи таклифни кўриб чиқиши мумкин бўлган нарх чегараси мавжуд.
Ижарачига безовталик ва ноқулайлик туғдириши мумкин бўлган ҳолатлар ижара ставкасида ўз аксини топади. Бу – ноқулай транспорт қатнови, катта йўлга қараган дераза тагидаги жадал ҳаракат, биринчи ёки охирги қават, кириш жойларнинг таъмир талаблиги, эскирган мебель, безовта қилувчи қўшнилар ва бошқалар.
Узоқ бўлмаган муддатга ёки бир неча ой пулини олдиндан тўлаб олинадиган хонадонлар бундай авансларсиз ҳамда узоқ муддатга ижарага олинадиган хонадонлардан анча арзонроқ.
Асосий параметрлардан бири – бу туман.
Арзон меҳмонхона ўринларининг тақчиллиги уй-жой эгаларининг уйларини суткалик (яъни, қисқа муддатли ижара, 5-7 кун) ижарага беришларига имкон беради.
Мутахассисларнинг таъкидлашича объектни суткали тўлдириш, ижарага берувчининг хохлаган пайтда хонадонни кўрсатишга тайёрлиги ва қизиқиш билдирган ижарачини қўлдан чиқармаслик учун доимо тайёрлиги ҳолатида 65-70% ни ташкил қилади.
Таъкидлаш зарурки, турар жойлар ижарасининг ҳар қандай кўринишида ҳам албатта шартнома тузилиши зарур. Уй-жой эгаси ва ижарага олувчи ўртасидаги ижара шартномаси оддий ёзма шаклда расмийлаштирилади ва нотариал тасдиқни талаб қилмайди, лекин томонлар хоҳишига кўра буни амалга оширишлари ҳам мумкин. Уй-жой ижараси шартномасининг ажралмас қисми топшириш-қабул қилиш акти, шунингдек, бино ичида жойлашган мол-мулк рўйхати, томонлар ўртасидаги ҳисобланади Ижара шартномасининг узвий қисми сифатида топшириш-қабул қилиш акти ва ижарага берилаётган хонадондаги жихозлар рўйҳати, ижарачи билан ҳисоб-китоб маълумотномаси(расписка), ижара шартномаси тузилишида қатнашган киши қайд этилган баённома, ижарага берилаётган хонадонда яшовчилар барчасининг розилиги. Шартноманинг асосий белгиларидан: имзо чекилган сана, муддати, ҳар икки томонларнинг паспорт маълумотлари (юридик шахсларнинг реквизитлари), ижара хақи, тўлаш тартиби (муддати, ўз вақтида тўланмасаган холда пенилар), шартнома шартларини бузган холларда жарималар, шартномани тугатиш).
Шартнома икки нусхада тузилади ва имзоланади, агар келишув пайтида кўчмас мулк агентлигидан вакил иштирок этса, у ҳолда иккинчи нусха агентликка юборилади.
Хонани ёллаш шартномасини имзолагандан сўнг, ёлланувчига фақатгина хонада яшаш ҳуқуқи эмас, умумий фойдаланишдаги жойлардан фойдаланиш ҳуқуқи ҳам ўтади.
Юқорида айтиб ўтилганидек, хонадон эгаси унинг бошқарувини риэлторлик фирмасига топшириши мумкин. Бундай ҳолатда агентлик - ижарачилар танлови, хонадонда тартибни ушлаб туриш, тўловни йиғиб олиш бўйича барча юмушларни ўз зиммасига олади. Сўзсиз, ишончли бошқариш учун тўловга даромад камайтирилади. Бу ҳолатда хонадонни албатта суғурта қилиш зарур.

1^ Смирнов В. В., Пучкина Е. А. Менеджер по управлению недвижимостью. – М.: Издательский дом «Аудитор», 2000. 124 с.

2^ Ўз.Р. ФК, 49-боб

3^ Ўз.Р. ФК, 49-боб

4^ Ўз.Р. ФК, 849-модда

5^ Этика бўйича луғат / А. А. Гусейнова, И. С. Кона таҳрири остида – М., 1989, 79б.

6^ Ўз.Р. ФК, 852-модда

7^ Гамбаров Ю. С. Гражданское право. Вещное право. – СПб., 1998. С. 65.

8^ Ўз.Р. ФК, 861-модда

9^ Ўз.Р. ФК. 859-модда.

10^ Ўз.Р. ФК. 860-модда.

11^ Давлат рўйхатидан ўтмаган индивидуал тадбиркор тариқасида фаолият кўрсатиаётган ишончли бошқарувчи ЎзР ЖК нинг 188 моддасига мувофиқ жиноий жавобгарликка тортилиши мумкин.

12^ Ўз.Р. Уй-жой кодекси V I Бўлим.

13^ Ўз.Р. Уй-жой кодекси VIII Бўлим.