7-mavzu. Yerdan foydalanishda yerlarni zonalarga bo’lish xususiyatlari

Shaharni loyihalash. O’zbekistonning bozor iqtisodiyotiga o’tish sharoitida, xuddi g’arbdagi singari, shaharni loyixalash oldida ikkita asosiy muammo yuzaga keldi. Birinchisi bu - loyihalashning yangi tizimi faqatgina talabni va shahar kengligini chegaralab, nazorat qilib va yo’naltiribgina qolmay, balki, qurilish va rivojlanishga imkon tug’dirishi, jalb qilishi va rag’batlantirishi zarur.
Shaharsozlikka oid mahalliy bosqich aktlari respublika me’yorlarining parametrlari yaxshilanishiga, xavfsizlikni, shahar tizimlarining amal qilishining ishonchliligini oshirishga yordam bersagina qo’llanadi.
Hozir bizning mamlakatimizda shaharsozlik bosh tarxlari an’anaviy tushunchasi tubdan o’zgardi va shaharlarni rivojlantirishning 27-30 yilga mo’ljallangan asosiy xujjatiga aylandi. Bunda shahar hududlarini zonalashtirish tamoyili muhim bo’lib qolmoqda. Bu, ko’chmas mulk obyektlariga bo’lgan xususiy mulkning rivojlanishi va shahar hududlaridan oqilona foydalanish zaruriyati bilan aloqadorligi uchun muhim. Bosh tarx – bu, shaharning hududiy perspektiv rivojlanishini va uning asosiy tuzilmasini hosil qiluvchi elementlarini aniqlaydigan tuzilmaviy hujjat. Bosh tarx tarkibida hududni yiriklashtirilgan zonalashtirish ko’zda tutiladi – qoida bo’yicha, funksional. Bosh tarxning asosiy vazifasi – bu, resurslarni baholash va omillar majmuasi bo’yicha rivojlanishni bashorat qilish asosida, kommunikasiya karkasini yaratish, o’ziga tortuvchi asosiy markazlarini joylashtirish, ochiq kengliklar (tabiat majmualari) tizimini shakllantirishdan iborat.
O’rta Osiyoning ko’pchilik shaharlarida mavjud bosh tarxlar yangilanib, o’zgargan ijtimoiy-iqtisodiy sharoitlarni hisobga olgan holda, shaharsozlikning rivojlanish istiqbollari prognozlarini aniqlab bermoqda.Shuning uchun eng avvalo, bosh tarxlarni tuzilmaviy masalalarini hal qilish nuqtai nazaridan hududiy rivojlanishni, transport va muhandislik infratuzilmasi rivojlanishini qo’shgan holda qayta ko’rib chiqilmoqda.
Shaharsozlikda rejalashtirish va bashorat qilish yangi ijtimoiy- iqtisodiy sharoitlarda, tarmoqli, biror doiraga oidlikdan - hududiylikga, ma’muriy-buyruqbozlikdan – ilmiy asoslanganlik va ijtimoiy maqbullikka, oldindan o’zgarmas qilib rejalashtirishdan – ehtimollikga o’tadi.
Ko’chmas mulkni huquqiy boshqarish shahar rivojlanishining muhim to’ldiruvchi mexanizmiga aylanadi, ammo, shaharni hududiy rejalash o’rnini bosmaydi. Shuning uchun shaharlarda huquqiy zonalashga o’tishdan avval, uni qanday tuzilma asosida bajarish mumkinligini ko’rib chiqish zarur. Bosh tarx eskirganmi yo’qmi, va hududiy rivojlanish konsepsiyasining o’zi mavjudmi yo’qmi?
Shaharsozlik masalalarini yechish uchun, shaharlarni rivojlantirish strategik rejalarini ishlab chiqishni inobatga olib aholining keng qatlamini jalb qilish ham muhim ahamiyatga ega hisoblanadi. O’zbekistonda bu tajriba orttirilmoqda, axir ilgari bosh tarxlar yashirin va yopiq hujjatlar hisoblangan, ularni muxokamasida aholi umuman ishtirok etmagan.
O’zbekiston Respublikasining Shaharsozlik va Yer kodekslari konkret hududda shaharsozlik faoliyatini amalga oshirish – yerdan foydalanish va qurilish qoidalari tartibini o’rnatadi.
Bu qoidalar ikki asosiy qismdan iborat – aslida qoidalar, yoki hududning har bir uchastkasidan foydalanish reglamenti, va shaharning butun hududi chegaralar bilan zonalarga ajratilgan zonalashtirish sxemalari.
Har bir shunday zonada aytib o’tilgan qoidalar bilan shaharsozlik faoliyatining muayyan tartibi o’rnatiladi.
Yerdan foydalanish va zastroyka qoidalari bu – shaharsozlik jarayonining barcha ishtirokchilari uchun u yoki bu zonada nima va qanday qilib qurish mumkin, nima mumkin emasligini belgilab beruvchi hujjatdir.
Shaharni zonalashtirish – shahar xududini rivojlanishiga ta’sir ko’rsatuvchi vosita bo’lib hisoblanadi.
Shaharlarda shaharsozlikka oid rejalashtirishda moslashuvchanlik bilan tartibga solishning asosiy vositasi zonalashtirish hisoblanadi (funksional, hududiy-iqtisodiy, qurilish, landshaft va b.).
Iqtisodiy rivojlangan mamlakatlarda shaharsozlikni rivojlanishini tartibga solish azaliy an’analarga ega. Masalan, AQSh da 1971 yildan buyon, ya’ni, Nyu-Yorkning tartibsiz ravishda rivojlanishiga chek qo’yish maqsadida qilingan birinchi urinishlar boshlanganda.
Hozirgi kunda zonalashtirish, shtat hokimiyatining rahbarligi ostida amalga oshiriladi va butun mamlakatga tarqatish mumkin bo’lgan standart shaklga ega emas.
AQShda shahar hududlaridan foydalanuvchilarning to’rtta toifasi mavjud. Har bir toifa uchun o’zining rejalashtirish standartlari va qoidalari to’plami shakllantiriladi:

1. 
   Turarjoy qurilishi zichlik ko’rsatkichlari bilan bo’ylanadi(tartibi o’rnatiladi).
   

Kichik shaharlarda – bu shaxsiy va ko’p xonadonli uylarning kam va o’rta zichlikka ega bo’lgan kvartallari. Katta shaharlarda yuqori zichlikka ega bo’lgan ko’p qavatli qurilish zonalari va maksimal zichlikka ega bo’lgan kvartallar qo’shiladi. Bundan tashqari, turarjoy qurilish zonasi tarkibida transport tugun(uzel)lari yonida “uzel markazlari” va shaharning tarixiy qismida “aralash zonalar” ajratiladi. Qurilishni bir yerga yig’ish va zichlikni oshirish
uchun alohida shaharlarda qo’shimcha ravishda quyidagi standartlar va qoidalar o’rnatiladi: minimal ruxsat etilgan zichlik, qizil chiziqlardan kam masofaga chetlash, uylarni bir-biriga ulab solishni rag’batlantirish bo’yicha tadbirlar.
Chama hisob-kitoblarga ko’ra 30% gacha hududlari yo’llarga, hiyobonlarga, maktablar va ijtimoiy-maishiy xizmat ko’rsatish obyektlariga ajratiladi.

2. 
   Tijorat binolarini barpo qilishda yirik savdo markazlarini – hyech bo’lmaganda bittasi 10 ming m² atrofida savdo maydoniga ega bo’lgan, 27 va undan ortiq savdo korxonalaridan iborat guruhlarni o’z ichiga oladi. Ushbu hududning shaharsozlik ko’rsatmasiga muvofiq, u o’z ichiga ko’p qavatli turarjoy va idora binolarini olishi mumkin. Har bir shahar uchun o’zining tijoratda foydalaniladigan binolarning tarkibi tayinlanadi: yirik savdo markazlari, tuman markazlari, transport-kommunikasiya uzellari, savdo ko’chalari, mikrorayon markazlari va boshqalar.
   
3. 
   Sanoat qurilish xududlari - og’ir sanoat (katta miqdordagi xom-ashyoni qayta ishlash), o’rta va yengil sanoat (xom-ashyo va yarimfabrikatlarni ikkilamchi qayta ishlash), mayda ishlab chiqarish, avtonom ishlab chiqarish korxonalarini o’z ichiga oladi.
   
4. 
   Jamoat binolari joylashgan xudud – hukumatning ma’muriy binolari, o’quv muassasalari, hiyobonlar va ochiq sayhonliklar, shahar chegarasiga yaqin joylashgan qishloq xo’jaligi yerlarini o’z ichiga oladi.
   

Bunday yondoshuv, qulay yer uchastkalarini aholi manfaatlariga va binolarni joylashtirish umumiy kompozisiyasiga zid ravishda o’zlashtirishni oldini olishga undaydi.
Buyuk Britaniyada shahar hududidan foydalanuvchilarni besh guruhga ajratishadi:

• 
  Klass A – savdo-sotiq.
  
• 
  Klass B – biznes, industrial korxonalar.
  
• 
  Klass V – turar joy.
  
• 
  Klass G – jamoaviy foydalanishi va rekreasiya.
  
• 
  Klass D – yuqorida qayd etilganlarga kirmaydigan boshqa foydalanuvchilar.
  

AQSh dan farqli ravishda “jamoaviy binolar joylashgan yerlar” ikkita sinfga bo’linadi A va G, ammo qolganlarida bo’linish ingliz tizimiga mos keladi. Bundan tashqari, ko’pchilik tarixiy shakllangan shaharlarga oid bo’lgan turarjoy, jamoat va ishlab chiqarish funksiyalarining birikishiga yo’l qo’yiladigan, aralash funksional zonalar alohida ajratiladi.
O’zbekiston Respublikasining Shaharsozlik va Yer kodekslarida asosiy hududiy zonalarning (turarjoy, ishlab chiqarish, mintaqaviy va b.) nomlari keltirilgan. Ayni paytda, bu hujjatlarda boshqa zonalarning shakllanishi ta’qiqlanmagan. Bosh tarxda funksional belgilari bo’yicha hududni yirik zonalashtirishdan foydalaniladi.
Shahar hududlarini funksional zonalashtirish – me’yoriy parametrlar (uchastkaning asosiy vazifasi, uning o’lchamlari, qurilish xududidan foydalanish koeffisiyenti (qurilmalar maydonini qurilishga ajratilgan maydonga nisbati), ko’kalamzorlashtirilgan va ochiq kengliklar ulushi va shu kabi) majmuini o’z ichiga oladigan yerdan oqilona foydalanishning turli mezonlarini hisobga olishning umumiy shakli.
Zonalashtirishda shaharsozlik tizimi tuzilmasini shakllantiruvchi va lokal hududlari ularga amal qilishi nuqtai nazaridan ko’riladi: transport- funksional, umumiy ko’rinish, tabiiy-ekologik, tarixiy-madaniy, muhandislik-texnikaviy.
Ma’muriy-boshqaruv nuqtai nazaridan zonalar – umumiy shahar, tumanlar (shu jumladan seliteb), sanoat, rekreasiya, aholi yashaydigan zonalariga ajratiladi.
Yerlarni zonalashtirish tarxi(loyihasi) yakuniy hujjat bo’lib hisoblanadi: shahar bosh tarxi tarkibida ishlab chiqilgan tushuntirish xati bilan birga grafik hujjat sifatida tasdiqlanadi.
U, istiqbolli funksional foydalanishning umumiy belgilari bilan birlashgan, ularning istiqboli va samaradorlik darajasini ko’rsatib beruvchi shahar yerlarining tarkibini aniqlaydi.
Bozor iqtisodiyoti sharoitida yerlarni zonalashtirish – hududdan foydalanish nazoratining barqaror shakli, siyosiy hokimlik vositasi.
Zonalarni o’rnatish yerning qiymatini o’zgartirishi mumkin, masalan, Toshkent shahrida 2008 yilda eng yuqori baholi soliq zonasida joylashgan uchastkalar uchun stavkalar yiliga 17,7 ming so’m/m² ni tashkil etgan. Navoiy ko’chasi va unga tutashgan ko’chalardagi yerlarga egalik qiluvchi kompaniyalar ham shuncha to’lashlari kerak. Sanoat mintaqasida (7-8 zonalar) soliq ancha katta summani tashkil qiladi. Shaharning chekka qismlarida tariflar sezilarli darajada past.
Funksional zonalashtirish – bu shahar hududlarini foydalanish xarakteri, ya’ni funksional vazifasi bo’yicha farqlash. Funksional zonalarni ajratish shahar aholisi hayot faoliyatining asosiy shakllari – mehnat, maishiy hayot, dam olish uchun eng yaxshi shart-sharoitlarni yaratishga imkon beradi, modomiki, bu faoliyat turlarining har biri shahar kengliklarini joylashtirish va tashkil etishga bo’lgan o’ziga xos talablarni o’rtaga tashlaydi.
Funksional zonalashtirishda asosiy zonalar quyidagilar hisoblanadi:

• 
  turarjoy va jamoat binolarini joylashtirish uchun mo’ljallangan;
  
• 
  sanoat – sanoat, energetika, transport va boshqa obyektlarni joylashtirish uchun;
  
• 
  kommunal-ombor – omborlarni, garajlarni, avtobazalarni, transport depolarini, suv uzatish, tozalash inshootlari, oqovalar, issiqlik ishlab chiqarish, qabristonlar va boshqa seliteb zonalardan ajratib joylashtiriladigan xudud;
  
• 
  transport, aloqa va muhandislik kommunikasiyalari;
  
• 
  rekreasiya – hiyobonlar, plyajlar va boshqa dam olish maskanlari.
  

Bundan tashqari, jamoa yig’iladigan markaz, sport va boshqa zonalarni ajratish mumkin.
Seliteb hududlar - barcha shahar hududlarining deyarli yarmini tashkil qilsa, turarjoyga mo’ljallangan hududlar seliteb hududlarning yarmini egallaydi.
Turar joylar egallagan maydoni (turarjoy hududining netto maydoni bo’lib unga muassasa, yashil ekinlar, ko’chalar va yo’llarga xizmat ko’rsatuvchi
uchastkalar kirmaydi va turarjoy xududining umumiy brutto maydonini yarmini egallaydi.
Boshqacha qilib aytganda, turar joy binolari qurilishiga shahar chegaralaridagi 12-13% yerlar to’g’ri keladi.
Ko’p funksiyali tamoyilga tayanishning boshqa misoli – bu, ishlab chiqarish zonalarini va unga intiluvchi yashash hudularini o’z ichiga oladigan kompleks ishlab chiqarish-seliteb tumanlarni yaratish (qator xolatlarda maishiy xizmati majmualari bilan).
O’z navbatida, shahar elementlari – turarjoy va sanoat hududlari, jamoat markazlari –funksional vazifalari va boshqa belgilari bo’yicha hududiy farqlanish asosida ham tashkil etiladi. Shunday qilib, turarjoy tumanlarida zastroyka zonalari, o’yin va dam olish maydonlari, kommunal, transport va xizmat ko’rsatish muassasalari hududlari ajratiladi.
Ko’pincha iqtisodiy zonalashtirishdan foydalaniladi.