Borough of abbottstown zoning ordinance

Industrial Use Standards. 
The following standards shall apply to all, or other similar 
uses in Section 802.B and 802.D.  Where any of these standards conflict with a State or Federal 
law or regulation, the State or Federal law or regulation shall take precedent. 
1.
 
All buildings, structures or physical improvements shall comply with the landscaping 
and lighting requirements of Section 903 and 904 of the Borough Zoning Ordinance. 
2.
 
Drainage:  No stormwater or natural drainage which originates on the property or 
water generated by the activity, e.g. air conditioners, swimming pools, shall be 
diverted across property lines unless transported in an approved or existing drainage 
system. 
3.
 
Electricity: Electric or electronic equipment shall be shielded so there is not 
interference with any radio or television reception at the lot line or beyond as the 
result of the operation of such equipment. 
4.
 
Glare: 
 
No use shall produce a strong dazzling light or a reflection of a 
strong dazzling light or glare beyond its lot lines.  Exterior lighting shall be shielded, 
buffered, and directed so that glare will not become a nuisance to adjoining 
properties, adjoining districts, or streets. 
5.
 
Radioactivity: 
A proposed activity in this district shall not emit any dangerous 
radioactivity as determined by applicable current State and Federal Regulations at 
any point of the site. 
6.
 
Vibration:  There shall be no vibration which is discernable to the human sense of 
feeling beyond the immediate site on which such use is conducted. 
7.
 
Fire and Explosion Hazard: 
All activities shall be carried out in buildings, 
structures, and improvements which conform to the standards of the National Board 
of Fire Underwriters.  Furthermore, protection against fire and explosion shall be 
based upon the advice of the Adams County Fire Marshal and the Local Fire 
Company serving the area of the site. 
8.
 
Traffic Control: 
All design traffic volumes shall be determined by accepted 
procedures of the Pennsylvania Department of Transportation.  The design hourly 
volume and the average annual daily traffic count data shall be used as a basis of 

Abbottstown Borough Zoning Ordinance 
 
Article IX 
66 
 
computation.  Geometric design features shall be consistent with the design speeds 
and capacities of the streets serving the site.  Minimum stopping, turning, and 
passing site distances shall be determined.  Grade, alignments, lanes, slopes, 
clearances, and other street standards shall be consistent with the Abbottstown 
Borough SALDO, and all State and/or Federal street and traffic safety design 
regulations.  Anticipated traffic generation shall not exceed the design volume of the 
street or streets serving the site and surrounding area, unless appropriate provisions 
to upgrade and construct necessary street provisions consistent with Borough road 
specifications. 
9.
 
Storage of Explosives or Flammable Substances and Waste Disposal: 
a.  No highly flammable or explosive liquids, solids, or gases shall be stored in 
bulk above the ground except in structures according to the Commonwealth 
and Federal Specifications. 
b.  All outdoor storage facilities for fuel shall be enclosed by an approved safety 
fence to prevent access thereto by unauthorized individuals. 
c.  All materials or wastes which might cause fumes, constitute a fire hazard, or 
attract rodents or insects may only be stored if enclosed in buildings or 
containers which are adequate to eliminate such hazards. 
d.  Areas for the sale or rental of propane tanks shall conform to the 
requirements of Section 902.K.7. 
10.
 
Noise Control: 
The sound level of any use within this district shall not exceed, at 
any point along the boundary of the lot on which the use is to be undertaken, 
Federal Standards, except for emergency alarm systems.  Sound levels shall be 
projected in accordance with similar or identical operations or uses and shall be 
measured with a sound level meter and associated octave band analyzer 
manufactured according to Standards prescribed by the American Standards 
Association.  Measurements shall be made using the same measuring system which 
may now or hereafter be utilized by State or Federal agencies for similar or identical 
measurements. 
11.
 
Odor Control: 
 
There shall be no emission of odorous gases or other 
odorous material of any nature in such quantities as to be offensive.  Similar 
operations or processes may be compared to determine compliance with this 
Subsection.  This Subsection shall not apply to the storage or application of manure 
by agricultural operations in this district.  For measurement of the amount of 
particles discharged as set forth above, measurement procedures shall follow those 
employed by the Pennsylvania Department of Environmental Protection for similar 
or identical measurements. 

Abbottstown Borough Zoning Ordinance 
 
Article IX 
67 
 
12.
 
Dust, Fumes, Vapor, and Gas Control: 
The emission of dust, dirt, flyash, fumes, 
vapors, or gases of any nature which can cause any damage to human health, to 
animals, or to vegetation or other forms of property, or which can cause soiling or 
staining of persons or property at any point beyond the lot line of the use creating 
such emission is hereby prohibited.  Similar processes or facilities may be compared 
to determine compliance with this Subsection.  For measurement for the amount of 
particles discharged as set forth above, measurement procedures shall follow those 
employed by the Pennsylvania Department of Environmental Protection for similar 
or identical measurements. 
13.
 
Liquid and Solid Waste:  No operation shall discharge wastes of any kind into a 
surface water or groundwater source.  All methods of waste disposal shall be 
approved by the Department of Environmental Protection.  Such evidence of 
approval shall be provided. 
B. 
Non-Residential Building Design Standards.  
The following design standards shall 
apply to commercial and office buildings that exceed twenty thousand (20,000) gross square 
feet of floor area. 
1.  Façades and Exterior Walls 
a.  Façades greater than one hundred (100) feet in length, measured 
horizontally, shall incorporate wall plane projections or recesses having a 
depth of a least three (3) percent of the length of the façade and extending 
at least twenty (20) percent of the length of the façade. No uninterrupted 
length of any façade shall exceed one hundred (100) horizontal feet. 
b.  Detail Features:  Building facades must include a repeating pattern that 
includes no less than three (3) of the following elements, with a least one (1) 
of the following elements (a), (b) or (c) repeating horizontally: 
1.  Color change. 
2.  Texture change. 
3.  Material module change. 
4.  An expression of architectural or structural bays through a change in 
plane no less than twelve (12) inches in width, such as an offset, 
reveal or projecting rib. 
c.  For retail establishments, ground floor façades that face public streets shall 
have arcades, awnings/canopies, fascias, display windows, entry areas, or 
other such features along no less than sixty (60) percent of their horizontal 
length. 

Abbottstown Borough Zoning Ordinance 
 
Article IX 
68 
 
2.  Windows.  For retail establishments, all building façades facing a public right-of-way 
must adhere to the following window requirements: 
a.  All first story building façades shall be a minimum thirty percent (30%) 
window coverage. 
b.  All other stories of building façades shall be a minimum fifteen percent (15%) 
window coverage. 
c.  All windows shall be transparent or translucent. 
3.  Roofs.  Roofs shall have no less than two (2) of the following features: 
a.  Parapets concealing flat roofs and rooftop equipment such as HVAC units 
from public view. The average height of such parapets shall not exceed 
fifteen (15) percent of the height of the supporting wall and such parapets 
shall not at any point exceed one-third (1/3) of the height of the supporting 
wall. Such parapets shall feature three-dimensional cornice treatment. 
b.  Overhanging eaves, extending no less than three (3) feet past the supporting 
walls. 
c.  Sloping roofs. 
d.  Three (3) or more roof slope planes. 
e.  Green roofs. If this option is selected, no other roof option is required. 
4.  Materials and Colors. 
a.  Predominant exterior building materials shall be high quality materials, 
including, but not limited to, brick, sandstone, other native stone, and 
tinted/textured concrete masonry units. 
b.  Façade colors shall be low reflectance, subtle, neutral or earth tone colors. 
The use of high-intensity colors, metallic colors, black or fluorescent colors 
are prohibited. 
c.  Building trim and accent areas may feature brighter colors, including primary 
colors. 
d.  Exterior building materials shall not include smooth-faced concrete block, 
pre-cast concrete panels (tilt-up concrete panels) that are not exposed 
aggregate, hammered, embossed, imprinted, sandblasted or covered with a 
cement-based acrylic coating, or prefabricated metal panels with a depth of 
less than one inch or a thickness less than U.S. Standard twenty-six (26) 
gauge. 

Abbottstown Borough Zoning Ordinance 
 
Article IX 
69 
 
5.  Entryways.  Every retail establishment shall have clearly defined, highly visible 
customer entrances featuring no less than three (3) of the following: 
a.  Canopies or porticos. 
b.  Overhangs. 
c.  Recesses/projections. 
d.  Arcades. 
e.  Raised corniced parapets over the door. 
f.  Peaked roof forms. 
g.  Arches. 
h.  Outdoor patios. 
i.  Display windows. 
j.  Architectural details such as tile work and moldings which are integrated into 
the building structure and design. 
k.  Integral planters or wing walls that incorporate landscaped areas and/or 
places for sitting. 
6.  Mechanical Equipment. 
a.  To the maximum extent practical, all roof-mounted and ground mounted 
mechanical equipment shall be screened from view or isolated so as not to 
be visible from any public right-of-way or residential district or uses within 
one-hundred fifty (150) feet of the subject property, measured from a point 
five (5) feet above grade. Roof screens, when used, shall be coordinated with 
the building to maintain a unified appearance. 
b.  Mechanical equipment and open storage areas shall be screened from public 
streets, alleys, paths, private streets and abutting lots to a maximum height 
of six (6) feet. When solid screening is used, the materials shall be compatible 
with the building. 
Section 906:  Community Greens.  This section shall apply to all new residential 
developments involving twenty (20) or more new residential dwelling units. 
A. 
Community Greens shall be provided in accordance with the following standards. 
 
 

Abbottstown Borough Zoning Ordinance 
 
Article IX 
70 
 
Number of Proposed 
Dwelling Units 
Minimum 
Width 
Minimum 
Area 
Number of Required 
Community Greens 
20 – 39 
200 feet 
1 acre 
1 
40 and over 
200 feet 
1 acre 
1 per 20 dwelling units or 
portion thereof 
B. 
Community Greens shall be designed to achieve the following requirements. 
1.  The ratio of length to width or width to length of a Community Greens shall not 
exceed 2:1. 
2.  Community Greens shall be incorporated into a grid street pattern and must be 
surrounded on at least three (3) sides by neighborhood streets and by dwelling units 
that face said Community Green. 
3.  The sidewalk system of the proposed residential development shall be designed in a 
manner that connects it to the Community Green area from all sides. 
4.  Community Greens shall be designed to resemble a traditional town square or plaza 
area.  Within each Community Green, at least one (1) major focal point, such as a 
band shell, gazebo, community garden, sculpture garden, fountain, picnic shelter, or 
similar feature that can serve as a community gathering place shall be provided. 
5.  Community Greens shall not include stormwater management facilities unless said 
facility is integrated into the landscaping plan for the community. 
6.  Documentation shall be provided that demonstrates, to the satisfaction of the 
Borough Solicitor, how all Community Greens will be owned and maintained and 
that confirms who will perform said ownership and maintenance function. 
C. 
A landscaping plan shall be submitted for all Community Greens in accordance with 
Section 903.  Vegetative landscaping shall be provided throughout the Community Green.  Said 
landscaping shall be placed to enhance the appearance of the Community Green. 
 

Abbottstown Borough Zoning Ordinance 
 
Article X 
71 
 
ARTICLE X 
PERFORMANCE STANDARDS 
Section 1001:  Intent of Performance Standards for Specific Uses 
In addition to the general provisions for uses within a particular zoning district established in 
Articles IV through VIII, and the additional general regulations for all uses in Article IX and 
elsewhere in the Ordinance, these Performance Standards for Specific Uses set forth the 
specific standards that shall be applied to each use identified herein.  These performance 
standards must be satisfied prior to approval of any application for a zoning permit, conditional 
use, special exception or variance. 
Section 1002:  Performance Standards for Specific Uses 
The following performance standards are established to provide additional requirements 
applicable to certain permitted, accessory, special exception and conditional uses in all zoning 
districts.  These regulations are intended to supplement the district regulations contained in 
Articles IV through VIII as well as General Standards, Parking and Loading Standards, and Sign 
Standards and all other applicable Borough regulations and ordinances, as well as any other 
local, State, and Federal regulations and statutes. 
A. 
Accessory Dwelling Units (ADU). 
1.  No more than one (1) ADU shall be permitted on any property. 
2.  The maximum number of occupants of the ADU shall be two (2) persons.  Minor 
children under age eighteen (18) and related to the occupants of the ADU by blood, 
adoption or foster relationship shall not count towards this limit. 
3.  The ADU shall not exceed fifty percent (50%) of the total residential living area of the 
existing dwelling or one thousand (1,000) square feet, whichever is less.  The ADU 
shall not be less than four hundred (400) square feet. 
4.  The ADU shall meet the following architectural standards: 
a.  Attached ADUs shall be designed to maintain the architectural design, style, 
appearance and character of the existing dwelling as a single-family 
residence.  Such an addition shall be consistent with the existing facade, roof 
pitch, siding and windows. 
b.  Detached ADUs (including manufactured dwelling units) shall be designed to 
maintain the architectural design, style, appearance and character of the 
existing primary dwelling on the lot. 
c.  Applicants shall submit a photo, rendering, or plan depicting the exterior of 
the proposed ADU. 

Abbottstown Borough Zoning Ordinance 
 
Article X 
72 
 
d.  Attached ADUs shall have a separate entrance from the entrance to the 
primary residence.  This entrance may not be part of the front façade of the 
primary residence. 
5.  The height of a detached ADU shall not exceed the height of the principal dwelling 
unit on the lot. 
6.  Each ADU shall have a kitchen and full bath. 
7.  The applicant shall contact the Adams County Tax Services Office to obtain an 
address for the ADU (whether attached or detached) and the applicant shall provide 
this information to the Zoning Officer prior to Zoning Permit approval. 
8.  The applicant shall provide proof from the appropriate sewer and water providers 
that sufficient EDU’s and/or capacity exists to accommodate the additional sewage 
flow and water usage. 
9.  The applicant shall record, at the cost of the applicant, a memorandum indicating 
that the occupancy of the ADU shall be limited to permitted occupants as stated in 
Section 202, that the ADU shall not be rented to persons who are not related to the 
occupants of the principal dwelling, and that detached ADUs shall be removed when 
it is no longer used by persons to related to the occupants of the principal dwelling 
or converted to a non-residential accessory use in accordance with the underlying 
Zoning District within one hundred eighty (180) days. 
10. All ADUs shall adhere to the following permitting requirements: 
a.
 
Zoning Permits for ADUs shall be issued for a period not longer than one (1) 
year and must be renewed at the end of the first term of issuance and every 
such period thereafter. 
b.
 
Renewal of said permits requires inspection of the ADU by the Zoning Officer 
or his/her designee. 
c.
 
If a permit for an ADU is not renewed, all rights granted to the Landowner 
under such permit expire, and the Landowner must re-apply for the issuance 
of a new Zoning Permit under the then current standards for the issuance of 
such permits. 
d.
 
Zoning Permits for ADUs shall be renewed when a change of occupancy is 
proposed. 
 
 

Abbottstown Borough Zoning Ordinance 
 
Article X 
73 
 
B. 
Adaptive Re-Use of Industrial Structures. 
1.
 
The following uses, or a mixture of the following uses, are permitted within a 
structure for which the adaptive re-use plan has been approved as a conditional use 
by the Abbottstown Borough Council. 
a.
 
Apartments, per Section 1002.X. 
b.
 
Business and Professional Offices. 
c.
 
Personal Service Shops. 
d.
 
Nursing or Residential Care Facilities, per Section 1002.y. 
e.
 
Light Manufacturing, per Section 1002.T. 
f.
 
Galleries, Museums and Theaters. 
g.
 
Community Centers. 
2.
 
The adaptive re-use of industrial structures may be permitted as a conditional use by 
the Abbottstown Borough Council, in accordance with the following standards: 
a.
 
Off-street parking and loading shall be provided in accordance with Article 
XII. 
b.
 
A landscaping plan for the property shall be submitted in accordance with 
Section 903. 
c.
 
Access to and from residential units shall be independent of access to and 
from any non-residential use located within the structure.  Independent 
access may be provided externally to the building or from an internal system 
of hallways and staircases.  Under no circumstances should residents be 
required to gain access to a residential unit through non-residential uses. 
d.
 
The property owner shall supply all residential and non-residential units with 
fire alarms and fire extinguishers, kept in working condition by the property 
owner at all times.  In addition, the property owner shall provide each 
hallway serving independent units with fire alarms and fire extinguishers, 
kept in work condition by the property owner at all times. 
e.
 
The property owner shall provide exit signs in all hallways providing access to 
individual uses, kept in working condition by the property owner at all times. 
f.
 
The outdoor storage of raw or finished materials or products shall not be 
permitted. 
g.
 
The applicant shall demonstrate that public sewer and public water service 
has been secured. 

Abbottstown Borough Zoning Ordinance 
 
Article X 
74 
 
C. 
Adult Oriented Uses. 
1.
 
No more than one (1) adult-oriented use shall be permitted in any one building. 
2.
 
No adult-oriented use shall be located within two hundred fifty (250) feet of any 
building within which is located another adult entertainment use. 
3.
 
No adult-oriented use shall be located within five hundred (500) feet of the LDR or 
TCMU District. 
4.
 
No adult-oriented use shall be located within one thousand (1,000) feet of any lot 
upon which is located a school, place of worship, child care facility, public park or 
playground. 
5.
 
The landscaping standards of this Ordinance shall be met. 
6.
 
The building occupied as an adult-oriented use shall have an opaque covering over 
all windows and/or glass doors to prevent items and/or services from being visible 
from outside the building. 
7.
 
No sign shall be erected on the premises depicting or giving a visual representation 
of the types of items and/or services offered within the establishment. 
D. 
Bed and Breakfast Inns and Houses. 
1.
 
A maximum of ten (10) rooms or suites are permitted in a Bed and Breakfast 
Operation. 
2.
 
Meals served at Bed and Breakfast Operations shall be limited to breakfasts. 
3.
 
Cooking facilities are prohibited in all guest rooms. 
4.
 
Common restrooms are permitted in Bed and Breakfast Operations.  If used, a 
minimum of one (1) common restroom shall be provided for every two (2) guest 
rooms. 
5.
 
Any required exterior improvements to the building, such as those required to meet 
applicable fire safety requirements, shall be located, to the maximum extent 
possible, to the rear of the building and shall not detract from the residential 
character of the building. 
6.
 
Either the Bed and Breakfast Operation owner or a designated operator shall 
maintain a permanent residence within the Bed and Breakfast Operation. 
7.
 
Within a Bed and Breakfast Operation, common rooms may be used for the 
following accessory use purposes:  gallery for local artists; sales of antiques, 
collectibles, or similar products; sales of locally produced crafts, artwork, or similar 
products; or coffee or tea room where coffee, tea, and light refreshments are 

Abbottstown Borough Zoning Ordinance 
 
Article X 
75 
 
served.  No accessory use shall be permitted within rooms used as guest rooms.  
Where a permitted accessory use is proposed, hours of operation shall be limited to 
11:00 AM to 6:00 PM. 
8.
 
All area and bulk regulations of the underlying zoning district shall apply. 
E.