Edition 2020 Ninth edition

1. Introduction
2. Scope
3. European Valuation Standard 6 — Valuation and Energy Efficiency
4. Commentary

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I.A. - EVS 6: Valuation and Energy Efficiency
European Valuation Standards 2020
1. Introduction
1.1. 
Containing climate warming has become the top short, medium and long-term pri-
ority of the European Union. All relevant EU policy without exception — energy ef-
ficiency, renewables, environment, transport, internal market, competition, state 
aid, economic and monetary policy, economic governance, taxation, digitalisation, 
agriculture, fisheries, regional policy, research and innovation, accession negoti-
ations, neighbourhood policy, foreign trade, foreign affairs, foreign development, 
Covid-19 recovery funding and the EU budget (the 2021-2027 Multiannual Financial 
Framework) — must be designed or redesigned to contribute to the reduction of 
carbon emissions and to carbon capture.
1.2. 
Under current EU law, member states must by 2030 achieve 32.5% improvement 
in energy efficiency compared to projections and the share of energy from renew-
able sources in the EU's gross final consumption must be 32%. This equates with a 
40% reduction in carbon emissions by 2030 and a 60% reduction by 2050.
1.3. 
However, the European Climate Law under discussion as these Standards go to 
print sets new EU targets of at least 55% reduction in green house gas (GHG) emis-
sions by 2030 and net carbon neutrality by 2050 ('net' meaning reduction in carbon 
emissions combined with carbon capture).
1.4. 
This cannot be achieved without a regulation-led economic paradigm shift. Regu-
lation will 'make' the market, nowhere more so than for the real estate economy as 
buildings account for 36% of EU carbon emissions, far ahead of any other sector, 
and the overall EU targets cannot be met without rapid decoupling of the build-
ing stock from fuel and gas and its linkage to green power along with accelerat-
ed renovation.
1.5. 
The Union has traditionally energy-regulated the building stock via Directives and 
the main significant impacts have been:
•
The obligation to energy efficiency renovate when the owner freely decides to 
undertake a major renovation;
•
All new buildings must be near-zero energy;
•
Member states must energy renovate 3% of central government buildings 
every year;

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European Valuation Standards 2020
I.A. - EVS 6: Valuation and Energy Efficiency
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•
Buildings put up for rent or sale must have an energy performance certificate 
(EPC) with a rating;
•
Regular inspection of heating and cooling systems.
1.6. 
This is nowhere near enough to reach the EU targets, yet there are great practi-
cal and political obstacles to any EU regulation that would be more detailed than 
this. Accordingly, the new EU policy is to focus on the EU targets and to allow the 
member states great freedom in the choice of the precise instruments for reach-
ing them. However, new EU law puts the member states under obligation to submit 
to the European Commission detailed explanations of the national regulation de-
ployed to reach the targets.
1.7. 
In 2020, each member state had to submit to the European Commission an inte-
grated National Energy and Climate Plan (NECP) for its overarching climate strat-
egy and a Long-term Renovation Strategy (LTRS) specifically for buildings.
1.8. 
Those LTRS's available on 01.10.2020 show the emergence of:
•
Deeper energy renovation obligations for owners deciding to undertake 
major renovations;
•
Obligations to renovate independently of the owner's decision to do so;
•
Greater use of EPCs as renovation obligation triggers, with a corresponding 
effort to make them more reliable and enforceable;
•
Increased and simplified subsidies and tax breaks and;
•
Accelerated renovation of the central and local government building stock.
1.9. 
Valuers must be aware of all of these factors, but the most discernible impact on 
Market Value derives from the first three.
2. Scope
This Standard covers the obligations impacting Market Value stemming from na-
tional building regulation aimed at meeting the EU GHG emissions targets.

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I.A. - EVS 6: Valuation and Energy Efficiency
European Valuation Standards 2020
3. European Valuation Standard 6 — Valuation and Energy Efficiency
3.1. 
A legal obligation to renovate a building to a higher level of energy efficiency by a 
fixed date or at a certain inflection point (e.g. rental, sale) creates an unavoidable 
major cost that impacts Market Value, as the owner at that date or inflection point 
will have to pay for renovation works.
3.2. 
Valuers must be aware of these legal deadlines and inflection points and when 
they appear, must estimate the cost of a renovation deep enough to meet the re-
quired new level of energy efficiency or future requirements that are sufficiently 
close to coming into force and consider the extent to which these costs affect the 
Market Value at the date of valuation.
3.3. 
Until now, often buyers have chosen, and building regulations allowed, partial ren-
ovations that only marginally impact energy efficiency and entail only marginal 
cost, but the new legal obligations create a situation where these partial solutions 
are no longer sufficient.
4. Commentary
4.1. 
Some of the Long-term Renovation Strategies submitted to the European Com-
mission by the member states in 2020 announce the automatic energy renovation 
obligations that impact Market Value.
4.2. 
Some contain plans to improve the quality of the EPC and render its rating en-
forceable as a threshold for the renovation requirement.
4.3. 
Most of the Strategies were based on meeting the existing EU energy efficiency 
and renewables targets and not the much stricter GHG emissions targets in the 
European Climate Law currently in the legislative pipeline. This probably means 
that those governments that thought they could avoid automatic renovation obli-
gations under the old targets will all be obliged to instate them in the near future.
4.4. 
There follow examples of national automatic renovation obligations taken from 
the LTRS's submitted by 01.10.2020. Valuers from those countries must inform 
themselves of whatever missing detail is useful for them.