Edition 2020 Ninth edition

process to embed sustainability into valuation and appraisals", to make it a main-
stream consideration.
2.12. 
Natural capital and ecosystem services valuations — A growing body of work, at 
first for determining and applying economic and environmental policy but now 
bearing on property valuation and management, is developing approaches to put 
values on such resource and environmental issues as:
•
Pollution, energy and materials;
•
Environmental protection and resource management;
•
Natural resource assets;
•
Valuation of non-market flows and environmentally adjusted aggregates.
Others have adapted this for topics such as fishing, water and agriculture. Noting 
the existing guidelines for integrating ecosystem services into decision making, 
the European Union Green Deal proposes that "All EU policies should contribute to 
preserving and restoring Europe's natural capital".
2.13. 
The underlying model is to see the stock of nature, whether recognised by markets 
or not, as natural capital giving rise to services from food to the quality of air and 
water, from cultural landscapes to soil quality and pollination. Eroding natural 
capital diminishes the stock of nature; generating more ecosystem services may 
augment it.
2.14. 
The developing exploration of these concepts as tools for public policy choices 
and potentially for private transactions to place values, agreed between buyers 
and sellers, on achieving environmental outcomes, as through the management 
of property, may begin to bring market mechanisms to this area and so potentially 
aid resolution of the many current externalities. An example of this is the biodi-
versity net gain proposal for development in England. Building on the experience 
of biodiversity offsetting for development, this would impose a statutory require-
ment for development to result in a 10 per cent gain in biodiversity (using official 
metrics), whether achieved on-site, off-site or through the purchase of credits. 

---

200
III. Valuation and Sustainability
European Valuation Standards 2020
While promoting the policy goal, that could encourage development towards less 
damaging sites or sites with less biodiversity (noting that some brownfield land 
may have higher diversity value).
2.15. 
Such approaches, commonly developed from an environmental economics back-
ground but using words recognisable to valuers, tend to identify values that can 
be on very different assumptions from those required by the valuation profession's 
standards and which might not always be objective. The resulting assessments, 
commonly reflecting externalities and often very sensitive to changes in assump-
tions, can nonetheless be useful for public policy, according to the realism of their 
assumptions and rigour of their analysis, but will not be either a Market Value or 
a Fair Value.
2.16. 
Such values assessed for Natural Capital seem best understood as representing 
the Investment Value
 (see EVS 2)
; the worth to society (or another interested party) 
of what is being measured. That helps policy makers make choices, when ranked 
against the costs of options, and so inform them as buyers, acting for society, 
seeking changes in behaviour in the private sector. Those more economics-based 
ecosystem valuations appear of greater relevance for comparing options using 
relative values, rather than identifying absolute values.
2.17. 
Where that leads to purchase of public goods, whether directly by state agencies 
or by other bodies such as companies acting in this area for their own objectives, it 
sees the emergence of transaction prices where it is mutually beneficial to buyers 
and potential providers of such services to come to an agreement. Those prices 
may become analogous to Fair Value, and even in time to Market Value, as a greater 
body of experience and comparables accumulates.
3. Sustainability and property users
3.1. 
Especially since the 2015 Paris Agreement on climate change, work on sustainabil-
ity is increasingly driven by climate concerns and so focuses on energy and carbon 
issues. This bears on all aspects of a business including property and buildings as 
well as many other issues from air quality to biodiversity for which the EU's Green 
Deal proposes a Biodiversity Strategy.
3.2. 
Owners and occupiers of property may have a variety of motives for considering 
sustainability in general or specific aspects of it, such as energy efficiency in par-
ticular. These may range from personal commitment to cost-cutting, from com-
plying with regulation to seeing it as an advantage with customers.

---

European Valuation Standards 2020
III. Valuation and Sustainability
201
3.3. 
With the increasing prominence of climate change as a source of policy concern, 
the association of buildings with some 40 per cent of energy consumption makes 
property a particular focus of attention and comment. Nonetheless, energy costs 
may only form some 1 per cent of some businesses' operating costs, while staff 
costs may account for as much as 85 per cent of the operating costs of an office 
tenant. Such ratios have limited the impact of energy issues on rents and values. 
It could equally suggest that the aspects of the building that influence the working 
environment may have a perhaps unrecognised importance. Where tenants are 
willing to pay higher rents for compliant properties then that will assist values, but 
they may only do so if they see benefits in occupying a green building. In practice, 
attitudes may vary over the economic cycle.
3.4. 
For those owners and businesses that make purely commercial judgements, 
the necessary investment has to show an acceptable return. It may be that in-
vestment in improving building equipment (such as heating, ventilation, air con-
ditioning or for chilling) may not appear justified by the financial benefits of the 
improved energy efficiency or the market premium of that property. Green leases