Edition 2020 Ninth edition

1. Introduction
2. Sustainability
3. Sustainability and property users
4. Developing "green" standards for property
5. Valuation and sustainability

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III. Valuation and Sustainabilty
European Valuation Standards 2020
1. Introduction
1.1. 
The twin pressures of economics and public policy have led to greater attention 
being paid to a range of resource issues, covered by the concept of sustainabili-
ty. It can be expected that both regulation and market sentiment will make these 
issues of environmental performance and sustainability increasingly important 
to those concerned with property and buildings and so, where relevant, to valu-
ation. Indeed, many larger corporate clients and those with ethical concerns look 
to meet rising standards with regard to sustainability and expect similar standards 
from those with whom they deal. They are likely to raise the matter when seeking 
valuation advice.
1.2. 
It is very clear that these issues are evolving, not only with greater scientific knowl-
edge and the experience of policy but also the much enhanced focus on climate 
change mitigation and adaptation. For mitigation, several EU member states have 
adopted the target of reducing greenhouse gas emissions to "net zero" by 2050 
and this theme has now been taken up by the 2019 EU Commission which brought 
forward proposals in December 2019 for a European Green Deal with 49 proposals 
for using regulation, trade and investment policy to cut carbon emissions. Adap-
tation is about resilience in the face of climatic change, whether that be flood-
ing, extreme heat, water shortage or storm. Both those pressures and the gath-
ering momentum of policy interventions in response seem likely to drive major 
changes. As the incoming President of the Commission, Ursula von der Leyen, told 
the COP25 climate change conference:
"Our goal is to be the first climate neutral continent by 2050. If we want to achieve 
that goal, we have to act now."
Land use and buildings are among the key policy issues seen as both problems 
and solutions in this context with property now forming 10 per cent of global in-
vestment portfolios.
1.3. 
Illustrating those challenges:
•
As seen in areas from Venice and the Elbe catchment to the lower Danube and 
the French Mediterranean coast, built property with people's lives, businesses 
and investments may be at risk from flooding whether from sudden storms, 
widespread rainfall or rising sea levels with consequent effects on develop-
ment potential;
•
Periods of extreme heat result in increasing mortality, make many buildings 
uncomfortable for use and increasing the risk of landscape-wide fires;

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European Valuation Standards 2020
III. Valuation and Sustainabilty
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•
Heat and water shortage constrain both development and food production as 
well as imposing stress on forestry;
•
Some land use patterns in Europe result in serious soil erosion with result-
ing problems;
•
Globally, such changes drive hardship and pressure for migration.
That has led to financial authorities developing approaches from the Task Force 
for Climate-related Disclosure to warnings of the risk of mis-pricing assets that 
might prove to be unsustainable as current trends unfold.
1.4. 
While promoting adaptation and resilience in the face of those challenges, policy 
makers are emphasising measures for climate change mitigation, many bearing 
on property, including:
•
Carbon sequestration through land management, including the 4 per 1000 in-
itiative launched at the Paris Climate Conference to raise soil organic carbon 
levels, removing carbon from the atmosphere and potentially beneficial to 
much of agriculture and aiding water management, as well as forestry and peat 
land restoration;
•
The development of renewable energy using land and buildings, with lo-
cation (including access to a grid connection and planning constraints) 
often mattering;
•
With buildings seen to account for 40 per cent of energy consumption in 
the EU and 36 per cent of its greenhouse gas emissions, driving for greater 
energy efficiency when net zero buildings set a standard in advance of most 
current construction;
•
The consequences for property of measures taken to decarbonise transport, 
potentially changing values by location.
1.5. 
Wider issues around other environmental themes from biodiversity to the quality 
of air and water are all now feeding into the discussion of sustainability, the optimal 
use of resources for the future.
1.6. 
The emphases between the issues involved will change as legislation and market 
sentiment develop. While they may often still be externalities in economic terms, 
not influencing values, regulation (including taxation) and new markets such as 
for carbon is likely to increase the impact of these issues, partly to address the 
problems posed for policies by externalities. Thus, while the market may often 
not have taken significant account of many of these issues, it seems increasingly 
likely that it will. As specific issues crystallise and become understood, so they 

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III. Valuation and Sustainability
European Valuation Standards 2020
become part of standard practice. It may be inevitable that much discussion of 
sustainability as a concept focuses on those issues that have not yet crystallised 
including some that may not do so.
1.7. 
The increasing salience of energy issues, driven by cost, resource issues and now 
climate change concerns, give a good example of this evolution. The introduction 
of gradually strengthening regulation (such as the now re-cast EU Energy Per-
formance of Buildings Directive with its Energy Performance Certificates (EPCs) 
and other tools) for new and existing building stock will lead to more sensitivity 
concerning a building's energy performance and efficiency. With further pressure 
for this proposed in the European Green Deal, this means that labelling and cer-
tification systems using independent information will be used more often, regu-
lations on energy codes will become stricter and subsidies and tax relief might 
be available when building energy efficient houses — due to the internalisation of 
negative external effects. As and where such rules and any differences between 
more and less compliant properties come to matter to parties such as owners, 
buyers, tenants, lenders and others, then the market will take that into account in 
capital and Rental Values, alongside all other factors. It may well be that concerns 
over water scarcity and quality or other matters will follow a similar path.
1.8. 
Many of the issues covered by sustainability involve a long term perspective, 
such as expectations as to energy prices or handling environmental risk, while 
the necessary specific information may often be uncertain and the analytical 
tools still developing. However, those limitations do not make the questions any 
less important.
1.9. 
Valuers must act within the limits of their professional skills and current market 
expectations. This will usually mean that they will need to call on relevant exper-
tise, certification and reports as to a property's sustainability rather than prepare 
them personally. This follows existing practice regarding environmental issues 
such as the assessment of contamination, asbestos, flood risk or soil erosion for 
which valuers need to be able to understand what the specialist reports might 
mean and judge what weight to give to them. Valuers can only value on the basis 
of the market as it is, not hypothesise about the future. This Part III of EVS 2020 is 
offered to assist valuers' awareness of and sensitivity to these issues and so their 
understanding of markets as they evolve.

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III. Valuation and Sustainability
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2. Sustainability
2.1. 
At a general level, sustainability is the capacity to endure. While this paper focuses 
on the environmental aspects of sustainability, it also has economic and social 
dimensions and many of the issues of economic sustainability may already be ma-
terial to valuations. Indeed, economic concepts such as sustainable rental income 
or sustainable cash flow long pre-date the current uses of the word. Resilience is 
the capacity to withstand, absorb and recover from shocks.
2.2. 
As pressures on resources and natural systems have grown, so attention has 
focused on the extent to which this capacity can be protected by intervention and 
management. The focus on environmental constraints has led to one definition of 
sustainability as improving the quality of human life while living within the carrying 
capacity of supporting ecosystems.
2.3. 
Sustainable development — That approach already implies the problems of rec-
onciling sustainability with any action or change. The concept of "sustainable de-