Ko‘chmas mulk va uning bozori turlari

Talab va taklifga ta’sir etuvchi asosiy omillar:
– iqtisodiy: aholi va biznes daromadining darajasi, moliyaviy omillar mavjudligi, 
ijara to‘lov stavkalarining darajasi, qurilish-montaj ishlari va qurilish ashyolari 
narxi, kommunal xizmatlar uchun tariflar;
– ijtimoiy: aholi soni o‘zgarishi, aholining zichligi, ta’lim darajasi;
– ma’muriy: soliq stavkalari va hududiy to‘siqlar;
– ekologik: ko‘chmas mulk joylashgan rayonning qurib qolish
yoki suv toshqinlariga uchrash holatlari, ekologik holatni yomonlashuvi yoki 
yaxshilanishi.
Ko‘chmas mulk moliyaviy aktivdir, chunki inson mehnati va kapital jalb etilishi 
bilan yaratiladi. Ko‘chmas mulkni sotib olish va rivojlantirish – bu yuqori xarajatlar va 
mos ravishda qarz vositalarini jalb etish zaruriyatini yaratadi. Shuning 
uchun ko‘chmas mulk moliyaviy bozor sektorlaridan biri hisoblanadi.
Moliyaviy bozor – murakkab iqtisodiy tizim bo‘lib, o‘ziga barcha turdagi 
moliyaviy hujjatlar xaridorlari va sotuvchilarining o‘zaro harakatini amalga oshirishga 
yo‘naltirilgan institut va jarayonlar yig‘indisidir.
Ko‘chmas mulk bozori – moliyaviy bozorning eng muhim tarkiblaridan biri. Moliyaviy 
bozor va ko‘chmas mulk bozori o‘rtasida yaqin o‘zaro aloqa mavjud: ko‘chmas mulk 
qo‘yilmalarini o‘sishi ko‘chmas mulk bozorining tushishi to‘xtatadi. Iqtisodiy 
noturg‘unlik ham rossiya, ham xorijiy kreditorlar va investorlarni to‘xtatib turmoqda. 
Ko‘chmas mulkka investitsiyalashni moliyalashni faollashtirishda davlatning qo‘llab-
quvvatlashi zarurdir.
1.3. Ko‘chmas mulkni moliyalash, investitsiyalash va ipotekaviy kreditlash
Yo‘nalishni o‘rganish bozor munosabatlarida rivojlanishga yordam berish va 
investitsion jarayonni faollashtirish yo‘li bilan iqtisodiyotni isloh qilish. Ushbu 
muammoli ishlar doirasida hal etiladigan asosiy vazifalar quyidagilar:

---

• investitsion dasturlar va rivojlanish dasturlarini moliyalash 
tashkilotlari 
mexanizmlarini
, moliyaviy muassasalar va xususiy shirkatlar ishida 
amaliyotga kiritish;
• kredit muassalari va xususiy shirkat xodimlarini xalqaro standartlarga mos ravishda 
biznes-rejalarni tayyorlash usulini o‘rgatish;
• kredit – moliya muassasalariga kredit qarorlarini qabul qilish va bajarish 
jarayonlarini nazorat qiluvchi ichki normativ hujjatlarni o‘tkazishda yordam 
ko‘rsatish;
• Rossiya tuzulmasining investitsion amaliyotiga loyihaviy moliyalashning yanada 
progressiv mexanizmlarini jalb etish.
• ko‘chmas mulk bozorini faollashtirishga yo‘nalgan bitim va loyihalarni tuzish bilan 
bog‘liq, hududlarni investitsion dasturlarini ishlab chiqishda mahalliy davlat 
organlariga ko‘maklashmoq, qarz majburiyatlarini to‘ldirishda yangi shakllarni jalb 
etish (masalan, shirkat qarzini yaxlit mulk kompleksi sifatida ishlatish).
Ko‘chmas mulkni faqatgina shaxsiy vositalar hisobiga sotib olish iqtisodiy tarafdan 
qisman oqlanmagan, chunki yuqori o‘sish tezligiga bardosh berish va bir vaqtda, 
investitsiyalangan kapitalning daromadliligini raqobatbardoshligini ta’minlash.
Moliyalashni jalb etish biznesning uzoq muddatli ehtiyojlarini qoplash uchun 
moliyaviy manbalarning to‘g‘ridan-to‘g‘ri oqimi hisobida bozor imkon bergan 
o‘sishdan maksimal darajada foydalanadi.
Investitsiyalash – moddiy vositalar (valutalar, qimmatli qog‘ozlar, qimmatbaho 
mulklar va boshqalar)ni shirkatga va daromad-foyda keltiruvchi boshqa mulkka jalb 
etish. Investitsiyalash ham birlamchi (yangi obyektlar), ham ikkilamchi bozorda 
(mavjud obyektlarga mulk huquqini o‘tkazilishi) amalga oshiriladi. Rossiya ko‘chmas 
mulk bozori ko‘plab omillar ta’siriga uchraydi. Eng avvalo – bu ko‘plab alohida 
hududlarning geografik bo‘linishidir. Xuddi shundan ko‘chmas mulk bozorining 
individual iqtisodiy, siyosiy va ijtimoiy xususiyatlari kelib chiqadi.
Bu, o‘z – o‘rnidan, turli hududlar ko‘chmas mulklar investitsion jozibadorligiga 
hal qiluvchi omil bo‘lib xizmat qiladi. Tajriba va maxsus bilimlarga ega bo‘lmasdan, 
investor u yoki bu rayon investitsion iqlimi to‘g‘risida ko‘plab miqdorda axborotdan 
quruq qolishi mumkin. Undan tashqari, investitsiyani bu sohaga oqimi obyektlarni 
qiymatining balandligi bilan qiyinlashib qolgan.
Ko‘chmas mulkka investitsiyalashda foyda olishning to‘rt yo‘lini
ajratib ko‘rsatish mumkin:
• birinchidan, ko‘chmas mulkni ijaraga berishda investor muayyan pul vositasiga ega 
bo‘ladi.
• ikkinchidan, ko‘chmas mulkka bozor qiymatlarini doimiy oshib borish sababidan, 
investorning passiv kapitalini o‘sishi sodir bo‘ladi;

---

• uchunchidan, ko‘chmas mulk uni ishlatilishida foyda keltirishi mumkin;
• to‘rtinchidan, ko‘chmas mulk obyektini muvaffaqiyatli qayta sotuvida, 
investor sezilarli daromad olishi mumkin.
Ko‘chmas mulkni uch katta guruhga bo‘lish mumkin, ulardan har biri 
investitsiya rejasida o‘zining xususiyatlariga ega bo‘ladi. Bu daromad keltiradigan 
turar-joy, yer va ko‘chmas mulkdir. Turar-joy foyda olish rejasidagi eng «ko‘p 
tarqalgan» turdir. Uni to‘g‘ridan-to‘g‘ri ishlatish bo‘yicha turar-joyni ijaraga berish 
mumkin, hozirgi sharoitda bu hol ancha istiqbolli ko‘rinadi. Undan tashqari, turar-
joyga talabning turg‘un yuqori darajasi ushbu guruh obyektlariga bo‘lgan narxni 
muttasil o‘sib borishni ta’minlaydi.
Yer uchastkalariga pul jalb etish yanada qaltis ishdir. Yerni bozor qiymati 
ko‘pgina omillarga bog‘liq, ular qatorida ekologik, iqtisodiy, siyosiy (mahalliy 
hokimiyat qarorlari), yuridik (davlat darajasida yer qonunchiligida o‘zgartirishlar) 
tomonlar ham bor. Ko‘chmas mulkka kiritilgan, foyda keltirayotgan investitsiya eng 
foydali hisoblanadi, shuning bilan bir vaqtga, eng qaltisi hamdir. Ko‘chmas mulk eng 
sekin to‘ladigan sohalardan biridir (past likvidlikka ega). Aynan shu, obyektlarning 
yuqori qiymati bilan birgalikda, ko‘chmas mulk bozorini yanada
faol rivojlanishi uchun omil bo‘lib xizmat qiladi.
Ko‘chmas mulkka investitsiyalashning yanada mashhurroq turi bu to‘g‘ridan-
to‘g‘ri usuldir, bu usulda ko‘chmas mulk obyektini bozorda shaxsiy shartnomani 
imzolash bilan sotib olish yoki teskari ijarani xarid qilish bilan bajarish mumkin. 
Vositali usul, bu ko‘chmas mulkka ixtisoslashgan shirkat qimmatli qog‘ozlarini sotib 
olish yoki ko‘chmas mulk ta’minlaydigan bo‘naklarga investitsiyalash.
Ko‘chmas mulkka pul kiritish ba’zi hollarda aksiyaga investitsiyalashga o‘xshaydi. 
Xususan, ikkalasi ham uzoq muddatli investitsiyalar, xuddi ana shundan, ularning 
umumiy belgilari kelib chiqadi.
Investitsiyalashning ko‘p vositalari bor. Ulardan ko‘chmas 
mulkka investisiylashda odatda shaxsiy erkin kapital, qarz vositalari, 
ipoteka, opsionlar, bo‘naklar, aralash qarz majburiyatlari, yer ijarasi 
to‘g‘risidagi mulkiy shartnomalar va boshqalardan foydalaniladi.
Ijaraga berilgan aksiya ham, ko‘chmas mulk ham, ega bo‘lgan kishini daromad bilan 
ta’minlaydi. Lekin aksiyalar bo‘yicha dividendlar, odatda, yiliga marta yoki chorakda 
to‘lanadi, ijara to‘lovi esa, odatda, har oyda to‘lanadi. Ammo shu bilan birga, 
ko‘chmas mulkdan tushgan foyda, qarz kapitalining yuqori ulushiga ega korporasiya 
daromadlaridan pastroq dinamikada bo‘ladi. Bu quyidagi sabablarga ko‘ra yuz 
beradi:

---

1. Korporasiya daromadi ko‘p hollarda ularning mahsulotini realizasiya hajmiga 
bog‘liq bo‘ladi, bu esa, bozorning ko‘p omillariga bog‘liqdir. Ko‘chmas mulk ijara 
shartnomasi esa, investorni yanada barqaror foyda bilan ta’minlaydi.
2. Korporasiya doimo rivojlanishda bo‘ladi, foyda olishning yangi yo‘llarini 
qidiradi, demakki daromad manbalari ham doimiy ravishda o‘zgarib turadi. 
Ko‘chmas mulk obyektlari vaqt davomida o‘zgarmaydi.
Keltirilganlardan ko‘rinib turibdiki, ko‘chmas mulklardan tushgan 
daromad, korporativ qimmatli qog‘ozlar daromadlaridan yanada barqarordir.
Ko‘chmas mulkka investitsiyalar foydalilik darajasi qimmatli qog‘ozlar 
daromadliligi bilan solishtirganda anchagina baland. Chunki investorning daromadi 
obyekt ekspluatasiyasiga ketgan xarajatlardan oshishi kerak.
Hozirda ko‘chmas mulkka kiritmalar likvidligi biroz tushmoqda.
Asosan, bu tebranishlar ko‘chmas mulk bozoridagi holatlar bilan bog‘liq. Moliyaviy 
muassasalar kreditlash darajasini qisqartirishadi, likvidlikning pasayishi yuz beradi.
Investorlar investitsiyalash obyektini tanlashda eng kam riskka ega bo‘lib, eng ko‘p 
daromad olishga intilishadi. Bu holda zaruriy kiritmalar summasi, kutilayotgan 
daromad hajmi va yana mumkin bo‘lgan risklar tahlil etiladi.
Ko‘chmas mulkka investitsiyalash – bu uzoq muddatli loyihadir.
Past likvidlilik, bitimni rasmiylashtirishni uzoqligi, foydalanish 
variantini o‘zgartirishiga katta xarajatlar investitsiyadan tez foyda olishga 
xalaqit beradi.
Biroq ko‘chmas mulk investitsiya obyektlari ichida jozibadorligicha qolmoqda. 
Bu holat pul vositalarining tez qadrsizlanishi, moliyaviy muassasalarga ishonchning 
pastligi, bankning inqiroz darajasi stavkasini mos kelmasligi va boshqa omillar bilan 
tushuntiriladi. Bu sharoitlarda ko‘chmas mulk kiritmalar nafaqat o‘z kapitalini saqlab 
qolish balki qanchadir foyda olishni ham ko‘zlaydi.
Investitsion munosabatlarda yanada jozibalisi, turar-joy obyektlaridir. Yuqori va 
doimiy talab, bu investitsiya ko‘rinishini mavjudligi, va yana turar-joy uchun aniq 
yuridik huquqlarni joriy etilganligi ushbu investitsiya turining yetarlicha likvidligini 
ta’minlaydi.
Turar-joy muammolarining o‘tkirligi obyektlarning baland qiymati bilan 
tushuntiriladi. Bu yuqori qiymat aholini asosiy qismi daromadidan sezilarli darajada 
balanddir. Undan tashqari, yetarli rivojlanmagan ko‘chmas mulk kreditlash tizimi 
hozirgacha ikkilamchi ko‘chmas mulk bozoriga kreditlashni o‘z ichiga olmasdi.

---

90-yillardan boshlab davlat ushbu holatni tartibga solish uchun choralar qabul 
qilishni boshladi. Turar-joyni bepul xususiylashtirish, mulkka turar-joy miqdori va 
hajmiga cheklovlarni yo‘qotish va kreditlash tizimini rivojlantirish o‘z mevasini 
berdi, biroq muammoni to‘la yechishga erishilgani yo‘q.
Hozirda aholini ko‘p qismi uchun turar-joy muammosini hal qilishda asosiy 
imkoniyat bu rivojlanayotgan ipoteka krediti tizimidadir.
Biroq bu sohada ham bir qancha muammolar mavjud. Bu, 
qisman, potensial qarz oluvchilarni moliyaviy muassasalarga biroz ishonchsizligi va 
yana qarz oluvchini to‘lovga qobiliyatliligini aniqlashdagi qiyinchilikdir.
Bu muammo ko‘proq iqtisodiyotni qora sektoriga taalluqlidir va demakki qarz 
oluvchining ozgina rasmiy daromadidir.
Yangi obyektlarni yetishmasligi, bank kreditlarining quruvchilar uchun «sharli» 
to‘lovi yordami bilan yechilmoqda. Ushbu kredit xususiyati shundaki, uning asosiy 
summasi qurilish tugagandan so‘ng to‘xtatiladi. Qurilish davomida esa faqat kredit 
bo‘yicha foizlar to‘lanadi. Bu kredit faqatgina quruvchida qurilish ostidagi uchastka 
uchun egalik yoki ijara huquqini mavjudligi taqdim etiladi. 
Undan tashqari, turar-joy muammosi mahalliy darajada hal etilmoqda. Soliq 
yukini pasaytirish hisobiga, alohida regionlarda qulay investitsion iqlim yaratish yo‘li 
bilan, investorlarni jalb etish uchun o‘ziga hos kurash ketmoqda.
Turar-joy muammosini yechish uchun, chora-tadbirlar tizimini qabul qilish talab 
qilinadi. Hozirda ishga oid qurilish, keyin to‘lab berish bilan turar-joylarni sotish, 
qurilish jamg‘armalari tizimi, turar-joy jamg‘arma dasturlari, shirkatlardan turar-joyni 
ssudalar hisobiga sotib olish, munisipal turar-joy obligatsiyalarini joriy etish va 
boshqalar bo‘yicha dasturlar ishlamoqda.
Ko‘chmas mulkka investitsiyalashga inflyasiya ham ta’sir etadi. Bu ta’sir 
ikkiyoqlama. Birinchidan, ko‘chmas mulk investitsiya uchun yetarli darajada ishonchli 
obyekt hisoblanadi, chunki u nafaqat vositalarni saqlab qolish, balki har qanday 
holatda ham daromad olish imkonini beradi. Boshqa tomondan esa, inflyasiyani 
o‘sayotgan tezligi vositalarni boshqa sohaga qo‘yishni jonlantiradi. Bu quyidagilar 
bilan tushuntiriladi, haqiqiy daromadlarni tushishi, vositalarning yetishmasligi va 
yetarli kreditni olish qiyinligi, kiritmalarni prognoz qilingan foydaliligini
aniqlash imkoniyatining yo‘qligi.
Hozirda, inqirozning yuqori tezligi sharoitida, investitsion faoliyat unchalik faol 
emas. Kiritmalarning yuqori qiymati va baland risklar bu sektorda investitsion 
faollikni pasayishiga olib keldi. Barcha yuqorida aytilganlarga qaramay, ko‘chmas 
mulk bozori investitsiya uchun jozibali bo‘lib qolmoqda. Birinchidan, u 

---

to‘g‘ridanto‘g‘ri investor tomonidan nazorat qilinadigan jamg‘armalarni ham saqlash 
imkonini beradi.
Ikkinchidan, ko‘chmas mulkka investitsiyalar – mulk huquqiga asoslangan kam 
sonli investitsiyalardan biri. Uchunchidan, ko‘chmas mulkka 
investitsiyalash, vositalarni yuqori darajada inflyasiyada saqlash imkonini beradi. 
To‘rtinchidan, ko‘chmas mulkning keng bozori Rossiyada hali ham past 
o‘zlashtirilgan. Beshinchidan, ushbu holatda baland risklar bitimlarni baland 
daromadliligi bilan mukammallashadi. Hozirda, inqiroz sharoiti va umumiy iqtisodiy 
faoliyatni pasayishida, ko‘chmas mulk bozori ham faollikni pasayishini boshdan 
kechirmoqda.
Investitsiyalar – kapitalni iqtisodiyotni turli sohalariga uni saqlash va 
ko‘paytirish maqsadida uzoq muddatli jalb qilinishi. Ularning quyidagi turlari 
mavjud: real (capital yaratuvchi) investitsiyalar – mavjud shirkatni, ishlab chiqarishni 
texnik qurollantirish, rekonstruksiya yoki yangisini qurishga pul jalb etish.
Moliyaviy (davlat, boshqa shirkatlar, investitsion fondlar aksiya va qimmatli 
qog‘ozlarini sotib olish uchun portfelli pul jalb etishlar). Birinchi holatda vositalarni 
jalb etayotgan investor-shirkat, o‘z ishlab chiqarish kapitalini – 
asosiy ishlab chiqarish fondlari va ularni ishlashi uchun zaruriy aylanma 
vositalarni oshiradi. Ikkinchi holatda investor, dividend – qimmatli qog‘oz uchun
daromadni olib moliyaviy kapitalini ko‘paytiradi. Bunda yangi ishlab chiqarishga pul 
jalb etishni investitsion loyihalarni amalga oshirish uchun moliyaviy vositalarni 
jalb etishga aksiyalarni chiqargan boshqa tashkilot va shirkatlar amalga oshiradi.
Investitsiyalashni boshqa ko‘rinishlari quyidagilar: yer uchastkalari, mulkiy huquq 
(pul ekvivalentda baholangan), sanoat mulki, ishlab chiqarish sektorlari huquqini 
o‘tkazilishiga lisenziya, ixtiro uchun patent, yangi texnologiyalar uchun guvohlik, 
foydali modellar va sanoat namunalari, tovar belgilari, firma nomlanishlari, ishlab 
chiqarish mahsuloti va texnologiyasi uchun sertifikatlar, yerdan foydalanish 
huquqlari. Mavjud asosiy fondlarni ehtiyojdagi aylanma vositalarni jalb
etmasdan, yuritish va yangilarini yaratishga jalb etiladigan investitsiyalar, kapital 
kiritmalar shakliga ega. Kapital kiritmalar asosiy fondlarni oddiy va kengaytirilgan 
yuritishini ta’minlovchi barcha vositalarning hal qiluvchi qismini tashkil 
etadi. Ular tarkibiga asosiy fondlar eskirishini o‘sishi va uni o‘rnini bosishga barcha 
kapital xarajatlarni kiritiladi, ularga yana asosiy fondlarni kapital ta’mir va 
modernizasiyasiga ketadigan xarajatlar ham kiradi.
Investitsion loyiha – turli iqtisodiyot tarmoq va sohalariga ularni rivojlantirish 
maqsadida kapitalni jalb etish bo‘yicha rejalashtirilgan va amalga oshiriladigan 
tadbirlar kompleksi. Mavjud shirkat yoki ishlab chiqarishni texnik qayta jihozlash, 

---

rekonstruksiya yoki yangisini yaratish bilan bog‘liq investitsion loyihani amalga 
oshirish, qurilish ostidagi yer uchastkasini tayyorlash, qaytarish, ijara va sotib olish 
bo‘yicha bir qator choralarni amalga oshirishni; muhandislik tadqiqotlarini o‘tkazish,
shirkat qurilishi yoki rekonstruksiyasi uchun loyihaviy hujjatlarni ishlab chiqish; 
qurilish va montaj ishlarini amalga oshirish; texnologik uskunalarni sotib olish; 
tuzilayotgan shirkatni zaruriy kadr, xomashyo, komplektlovchi mahsulotlar bilan 
ta’minlashni talab etadi. Ko‘rsatilgan choralarni zamon va tashkiliy 
texnologik anglash bo‘yicha o‘zaro aloqasi –investitsion jarayondir.
Barcha investitsiya manbalari xususiy (ichki va tashqi)ga bo‘linadi.
Xususiy investitsiya manbalariga quyidagilar kiradi:
– joriy asosiy kapitalga amortizasiyani qo‘shib yozilishi sifatida shakllangan xususiy 
moliyaviy vositalar, foydadan ehtiyojga chiqarilgan investititsiyalar, shirkatlar va 
muassasalar tomonidan stixiyali va boshqa kulfatlardan zararni qoplash ko‘rinishida 
to‘langan summalar va boshqalar;
– boshqa turdagi aktivlar (asosiy fondlar, yer uchastkalari, dasturiy mahsulotlar, 
savdo markalari va boshqalar ko‘rinishidagi sanoat mulki);
– aksiyalarni shirkatlar sotishi va chiqarishi natijasida jalb etilgan vositalar;
– taniqli xolding va aksioner shirkatlari, sanoat-moliyaviy guruhlar tomonidan 
qaytarilmaslik shartida ajratadigan vositalar;
– hayriya va boshqa shunga o‘xshash to‘lovlar. Tashqi investitsion manbalarga 
quyidagilar kiradi:
– federal, hududiy va mahalliy budjetlar tomonidan, tadbirkorlikni qo‘llab-
quvvatlash maqsadida, beg‘araz yordam doirasida, turli fondlar ajratmalari;
– qo‘shma shirkatlarning ustav kapitalida moliyaviy yoki boshqa moddiy va 
nomoddiy qatnashuv shaklida xorijiy investitsiya, undan tashqari xalqaro tashkilotlar 
va moliyaviy institutlar, davlatlar, mulkni turli ko‘rinishidagi shirkat va tashkilotlar, 
xususiy shaxslarning to‘g‘ridan-to‘g‘ri kiritmalari (pul shaklida).
Turli shakldagi qarz vositalari, 
shu bilan birga
, tadbirkorlikni qo‘llab-quvvatlash 
uchun, qaytarib berishlik asosida davlat va boshqa fondlar kreditlari (shuningdek, 
imtiyozli shartlarda), bank va boshqa institutsional investorlar kreditlari (investitsion 
fondlar va shirkatlar, sug‘urta jamiyatlari, nafaqa fondlari kreditlari), veksellar va 
boshqa vositalar.
Lizing – sanoat, transport va boshqa shirkatlar mashinalari va ularni ishlab 
chiqargan shirkat uskunalari yoki maxsus tuzilgan lizing shirkatlarining 
uskunalarini uzoq muddatga ijarasidan tashkil topgan kreditmoliyaviy munosabatlar 
shakli. Lizing bitimida, ko‘rsatilgan tomonlardan tashqari sug‘urta shirkatlari, tijorat 
yoki investitsion banklar qatnashadi va bular operasiyani moliyalashdagi zaruriy pul 
vositalarini yurgizib yuborish imkoniyatiga ega bo‘ladi.

---

Kreditlashning shart va shakllari. Kredit, tavsifi bo‘yicha, bir tomondan ikkinchi 
tomonga qarzga berilgan, kelib chiqishi bo‘yicha birlashgan pul vositasi yoki boshqa 
ashyodir. Demakki, kreditning huquqiy munosabatlari ostida biz pul vositalari yoki 
boshqa ashyolarni qaytarib berishlilik sharti bilan taqdim etish (berish), foydalanish 
paytidagi huquqiy munosabatlarni tushunamiz. Amaliyotda kredit sof 
ko‘rinishda ham (qarzlar, bank ssudalari), turli fuqaroviy 
huquqiy majburiyatlarning tarkibiy qismi sifatida kelishi ham mumkin.
Bank kreditini rasmiylashtirishiga qo‘yiladigan talablar, boshqa kreditlar 
ko‘rinishlaridan farqli xususiyatlarga ega. Eng avvalo aytish kerakki, bankni mijoz 
bilan kredit muomalasi kreditning zudlik, qaytarishlik, to‘lovga 
qodirlik va ta’minlanganlik tamoyillari bilan quriladi va
shartnoma bilan rasmiylashtiriladi. 
Bank kreditlari quyidagi xususiyatlar bilan farqlanadi.
Birinchidan, bu huquqiy munosabatlar maxsus subyektli tarkib bilan 
ifodalanadi: bu holda kreditor sifatida RF Markaziy bankining maxsus berilgan 
huquqi (lisenziya)ga professional ravishda, doimiy, o‘z faoliyatidan asosiy maqsadi 
foyda olish uchun shu kabi operasiyalarni o‘tkazuvchi bank yoki boshqa kredit 
tashkiloti yuzaga chiqadi. 
Ikkinchidan, agar qarz shartnomasi bo‘yicha yoki tovar-tijorat kreditini taqdim 
etish natijasida, shartnoma predmeti sifatida nafaqat pul vositalari, balki 
kelib chiqish belgilari o‘yicha tavsiflangan boshqa ashyolar ham kelishi mumkin, 
bank kreditining shartnoma predmeti sifatida faqatgina pul vositalari kelishi 
mumkin. 
Uchinchidan, bank kreditining xususiyati uning o‘ch oluvchilik xususiyatidir, 
ya’ni mijoz tomonidan kredit tashkilotini pul vositalaridan foydalanganligi uchun 
foizlarni muayyan muddat ichida to‘lab borishi – odatiy qarz shartnomasida esa, 
ham o‘ch oluvchi ham uning teskarisi uchraydi.
To‘rtinchidan, kreditning ta’minlanganligi. Kreditining o‘z vaqtida qaytishini 
ta’minlash uchun banklar garov, kafillik, boshqa bank kafolati va yana bank amaliyoti 
bo‘yicha boshqa shakldagi majburiyatlarni qabul qiladi.
Beshinchidan, qarz shartnomasidan farqli ravishda, kredit shartnomasi qarz 
vositalarini aniq maqsadlarni ko‘rsatishlik bilan to‘laqonli foydalanishni talab etadi.
Oltinchidan, kredit shartnomasi tuzilishi shart va u yozma shaklda bo‘ladi. Bunday 
rasmiylashtirishning majburiyligi joriy qonunchilik bilan (820 b. RF DK) ko‘rsatilgan, 
buning bilan yozma shaklda tuzilmagan shartnoma qonuniy kuchga ega bo‘lmaydi.
Yettinchidan, joriy qonunchilikka mos ravishda, kredit shartnomasi bo‘yicha pul 

---

vositalari (bank ssudalari shartnomasi) qarz oluvchi shirkatga faqatgina naqd 
bo‘lmagan ko‘rinishda berilishi mumkin.
Tijorat banklari tomonidan shirkatlarga kreditlarni taqdim etilishi kredit 
shartnomasi asosida amalga oshiriladi, bu esa boshqacha qilib aytganda, bank 
ssudasi shartnomasidir. Kreditni taqdim etish qoidalari, tartiblari va kredit 
shartnomalarini tuzish shartlarini tijorat banklari mustaqil ravishda RF MBning 
tavsiya va ko‘rsatmalarini hisobga olib, ishlab chiqishadi.
U yoki bu qarz oluvchiga kredit berishning maqsadga muvofiqlikligi haqidagi 
masalani hal qilish uchun, o‘sha tomon tijorat bankiga quyidagi hujjatlarni 
taqdim etishi kerak:
– kreditni olish uchun ariza;
– qarz oluvchining notarius tasdiqlagan ta’sis hujjatlari nusxasi (shirkat, ustav, ta’sis 
shartnomasi ro‘yxati to‘g‘risidagi guvohlik);
– soliq inspeksiyasi tasdiqlagan, so‘nggi hisob kuniga balans;
– loyihani bajarishligini texnik – iqtisodiy asoslanganligi;
– bitimni tasdiqlovchi shartnomalar nusxasi;
– notarius tasdiqlagan shirkat rahbari, bosh buxgalter imzosi va muhr izi 
namunasi bilan bank kartochkasi;
– kreditni ta’minlanganligini tasdiqlovchi hujjatlar (qarz shartnomasi, kafillik 
shartnomasi, bank kafolati va b.).
Qarz oluvchining moliyaviy holati va boshqa holatlarda ko‘rsatilgan ro‘yxat 
kengayishi mumkin.
Berilgan hujjatlarning tahlili natijasida, qarz oluvchining xo‘jalikmoliyaviy 
faoliyatini, uning ishdagi mavqei, to‘lovga qobiliyatliligi (ayniqsa, agar ancha katta 
summani muayyan muddatga taqdim etilayotgan bo‘lsa) tadqiqot qilish va baholash 
natijalarini o‘tkazish mumkin, kreditni berish to‘g‘risida qaror qabul qilinadi. Kredit 
bitimini rasmiylashtirish shartnomani imzolash yo‘li bilan amalga oshiriladi. Bank 
krediti. 
Iqtisodiyotdagi kredit munosabatlarining eng ko‘p tarqalgan shakllaridan biri, 
ularning obyekti sifatida bevosita pul vositalarini ssudaga berish jarayoni chiqadi. 
Markaziy bankdan bu kabi amaliyotlarni o‘tkazishga lisenziyasi 
mavjud, faqatgina ixtisoslashgan kreditmoliyaviy tashkilotlariga amaliyot uchun 
yo‘l beriladi. Qarz oluvchi sifati faqat yuridik shaxslar bo‘lishi mumkin, kredit 
munosabatlari instrumenti bo‘lib kredit shartnomalari yoki kredit kelishuvlari 
yuzaga chiqadi. Bu kredit shaklining daromadi ssuda foizi yoki bank foizi sifatida 
keladi, uning stavkasi tomonlar kelishuvi asosida, uning o‘sha muddatga kelib, 
o‘rtacha normasi va muayyan kreditlash shartlariga muvofiq aniqlanadi. Ularni bir 
qancha bazali belgilar bo‘yicha sinflanadi.

---

To‘lash muddatlari
• Onkol ssudalari – kreditordan rasmiy xabar tushgandan so‘ng o‘rnatilgan 
muddatda qaytarilishi lozim bo‘lgan ssudalar. Hozirgi vaqtda nafaqat Rossiyada, 
balki boshqa davlatlarda ham deyarli yuritilmayapti, chunki ssuda kapitali bozorida 
va butun iqtisodiyotda nisbatan barqaror sharoitlarni talab etadi.
• Qisqa muddatli ssudalar – qarz oluvchining o‘z aylanma vositalarining vaqtinchalik 
kamchiliklarini to‘ldirish uchun taqdim etiladi. Bu kabi amaliyotlar yig‘indisi ssuda 
kapitallari bozori – pul bozorida avtonom segmentni shakllantiradi. Bu turdagi 
kreditni yopishning o‘rtacha muddati, odatda, olti oydan oshmaydi. Fond bozorida, 
savdo va xizmatlar sohasida, banklararo kreditlash rejimida qisqa muddatli 
ssudalar yanada faol qo‘llanilmoqda.
Hozirda mamlakat sharoitida ssuda kapitallari bozorida yakka holda hal qiluvchi 
xarakterni egallagan qisqa muddatli kreditlar, quyidagi ajratib turuvchi belgilar bilan 
ifodalanadi:
a) qisqa muddatli, odatda bir oydan oshmaydigan;
b) foiz stavkali. Ssudani proporsional muddatda qaytarishlik;
c) asosiy aylanish sohasiga xizmat ko‘rsatish, chunki ishlab chiqarish tuzulmalari 
uchun narxlar balandligidan.
• O‘rtacha muddatli ssudalar, bir yilgacha taqdim etiladi (mamlakat sharoitida – uch 
– olti oygacha) ishlab chiqarish maqsadlariga ham, sof tijorat xususiyatidagi 
maqsadlarga ham. Eng ko‘p tarqalgani esa agrar sektor egallaydi, shuningdek 
innovasion jarayonlar zaruriy investitsiyalarning o‘rtacha hajmlari bilan kreditlashga 
to‘g‘ri kelmoqda.
• Uzoq muddatli ssudalar, ular odatda, investitsion maqsadlarda foydalaniladi. Xuddi 
o‘rta muddatli ssudalar kabi, asosiy vositalar harakatiga xizmat qilishadi, beriladigan 
kredit manbalarining katta hajmi bilan farq qiladi. Faoliyatning barcha turidagi 
shirkatlarda rekonstruk- 
siya, texnik qurollantirish, yangi qurilishlarni kreditlashda qo‘llanadi.
Asosiy rivoj kapital qurilishda, issiqlik – energetik kompleksda, iqtiso-diyotning 
xomashyo tarmoqlarida ko‘rinadi. Ularni to‘lashning o‘rtacha muddati, odatda, uch 
yildan besh yilgacha, ammo 25 va undan ko‘p yilgacha borishi mumkin, ayniqsa 
davlat tomonidan zaruriy moliyaviy
kafolatni olgandan so‘ng. Ko‘chmas mulk sohasida investitsion faoliyat subyektlari 
investitsion loyihalarni amalga oshiruvchi barcha qatnashchilar: 
investorlar, quruvchilar, ishlarni bajaruvchilar, ko‘chmas mulk obyektidan 

---

foydalanuvchilar, yetkazib beruvchilar, bank, sug‘urta va vositachi 
tashkilotlar, fondlar va boshqalar.
Investorlar – o‘z qarz va jalb etilgan vositalarini ko‘chmas mulk obyektiga 
investitsiya shaklida jalb etgan va ularni to‘la ishlashini ta’minlovchi jismoniy va 
yuridik shaxslar.
Investor sifatida quyidagilar bo‘lishi mumkin:
• hokimiyat va boshqaruvning markaziy va mahalliy organlari;
• kredit – moliya muassasalari;
• investorlar:
Hokimiyat va boshqaruvning markaziy va mahalliy organlari ko‘chmas 
mulkni moliyalash jarayoni qatnashchilari o‘rtasida iqtisodiyhuquqiy munosabatni 
ta’minlab beradi. Davlat ko‘chmas mulk bozorini ishlash bilan bog‘liq norma va 
qoidalarga amal qilishni ta’minlaydi;
hududiy ajratish masalalarini nazorat qiladi, shaharsozlikni rivojlantirish va ko‘chmas 
mulk obyektlariga egalik huquqlarini ro‘yxatga oladi;
ko‘chmas mulkka investitsiyalash uchun imtiyozlar o‘rnatadi yoki cheklovlar 
beradi (qonuniy cheklovlar, soliqqa tortish xususiyatlari).
Shu bilan birga, davlat ko‘pgina ko‘chmas mulk obyektlarini egasi bo‘lib maydonga 
chiqadi.
Kredit-moliyaviy muassasalar yetarli vositalarga ega bo‘lmagan investorlarga 
kapital taqdim etadi.
Investorlar sifatida ko‘chmas mulkni sotib oluvchi va uni funksional ahvolini 
ta’minlovchi jismoniy va yuridik shaxslar (rezident va norezidentlar) turadi.
Investorlarni ikki turga bo‘lish mumkin:
1) faol-obyekt qurilishi, rivojlantirishi yoki boshqaruvini moliyalaydi va 
shug‘ullanadi;
2) passiv-faqatgina loyihani moliyalaydi, unda ortiqcha ishtirok etmaydi.
Ko‘chmas mulk sohasida investitsion loyihalarni amalga oshirish uchun quyidagilar 
zarur: texnik-iqtisodiy asosni ishlab chiqish; muhandislik qidiruvlarni o‘tkazish; 
binolar va inshootlarning qurilishi; ta’mirlashga loyiha hujjatlari ishlab chiqish; 
rekonstruksiya bo‘yicha ishlarni olib borilishi; qurilish-montaj, sozlash va boshqa 
ishlarni amalga oshirish uchun pudratchi qurilish-montaj tashkilotlari bilan 
kelishuvlar imzolash.
Investorlarning o‘zlari buyurtmachi funksiyasini – mos xizmatlar orqali yoki 
o‘rtadagi tomonlar – investitsiyani tasarruf etishda kerakli huquqlarga ega yuridik va 
jismoniy shaxslar orqali amalga oshirishlari mumkin.

---

Ko‘chmas mulk sohasida investitsion loyihalarni amalga oshirishda ishlarni 
bajarayotganlar tadqiqot, loyiha-qurilish, sozlash va muhandislik va muhandislik-
geologlik tadqiqotlar, binolarni va inshootlarni loyihalash, ularni yangilash, ishlab 
chiqarish quvvatlarini o‘zlashtirish ishlarini bajaruvchi boshqa tashkilotlar.
Ijrochilar xususiy ishlab chiqarish quvvatlariga ega emas, ammo mutaxassis-
menejerlarga ega va investitsion loyihalarni amalga oshirish bo‘yicha bosh pudratchi 
sifatida chiqadigan muhandislik firmalari bor. Ular ishni bajarishga qurilish, montaj 
va boshqa tashkilotlarni subpudrat shartlarida jalb qilishadi. Mutaxassis-menejerlar 
investitsion loyiha doirasida barcha ishlarni bajarish bo‘yicha tashkiliy rejani amalga 
oshiradi va shakllantiradi, barcha jalb qilinayotgan tashkilotlarning 
ishlarini bog‘lashni ta’minlaydi.
Ko‘chmas mulk sohasida investitsion loyihalarni amalga oshirish katta hajmdagi 
qurilish mollari, konstruksiyalar, texnologik uskunalari, shuningdek, elektrroschyolar, 
kabel mahsulotlari, quvur, metall prokat va boshqalarni ishlatish bilan bog‘liq.
Shuning uchun investitsion loyihaning muhim qatnashchilari va ko‘rsatilgan 
mahsulotlarni yetkazib beruvchilar hamda ularning dilerlari hisoblanishadi.
Ko‘chmas mulk sohasida investitsion faoliyatlar subyektlarning katta guruhini 
institutsional investorlar tashkil etadi, ularga: sug‘urta va investitsion shirkatlar, 
turar-joy kooperativlari, investitsion fondlar, individual turar-joy qurilish fondlari va 
boshqalar kiradi. Ko‘rsatilgan tashkilotlar vazifasi – aholi, xo‘jalik subyektlarining 
erkin vositalarini jalb etish va ularni investitsiyalash maqsadi tomon 
yo‘naltirish. Ipoteka krediti – bu muayyan ko‘chmas mulk bilan ta’minlangan
kreditdir. Ipotekaviy kreditlash – bu kreditni garovga ko‘chmas mulkni qo‘yish bilan 
olinadigan kreditdir. Mavjud ipotekaviy kreditlash tizimini, ipotekaviy kapitalning 
birlamchi va ikkilamchi bozorlarini rivojlantirish bazasida yaratish mumkin.
Ipotekaviy kapitalning birlamchi bozori kreditorlardan iborat, bu kreditorlar qarz 
kapitali va qarz – investorlarni taqdim etishadi, ular esa ko‘chmas 
mulkni investitsiyalash yoki tijorat faoliyatida foydalanish uchun sotib olishadi.
Ikkilamchi bozor – birlamchi bozorda chiqarilgan garovlarning xarid-sotuvi 
jarayonlarini o‘z ichiga oladi. Ipotekaviy kapital ikkilamchi bozorining asosiy vazifasi – 
birlamchi kreditorlarni birlamchi garovlarni sotish, olingan vositalarni esa 
mahalliy bozorda boshqa kreditni taqdim etish imkoniyatini ta’minlash.
Ipotekaviy kreditlashning afzalligi shundaki, qarz oluvchi kreditni qaytarmasa, 
kreditor ko‘chmas mulkni o‘zicha tasarruf etish huquqiga ega. Ko‘chmas mulk uzoq 
muddatli va uning narxi yetarlicha barqaror ekanligidan, kreditorda ssudalarni 
qaytarmaslik xavfi past va uzoq muddatga moliyaviy manbalar olishga asos 
mavjudligidir.

---

Ipotekaviy kreditni olish kredit shartnomasi bo‘yicha majburiyatlarni bajarish 
zaruriyati bilan bog‘liq. Shuning uchun bunday kredit olish potensial qarz oluvchini 
quyidagilarni tahlil qilishga majbur etadi:
– kvartiralarni olish-sotish bo‘yicha bitimlarni bajarish (shartnomaning notarial 
tasdiqlanishi, davlat reestrida shartnomani ro‘yxatdan o‘tkazish uchun to‘lov), 
sug‘urta shartnomasini tuzish bilan bog‘liq xarajatlarni qoplashga va kvartira uchun 
birlamchi badal to‘lash uchun
pul vositalari yetarliligi; 
– kredit shartnomalari bo‘yicha muddatli to‘lovlarni amalga oshirgandan so‘ng, 
zaruriy yashash darajasini ta’minlash uchun vositalar qoladimi;
– kreditlash muddati davomida daromadlar tushishi kutilmaydimi, mavjud ishdan 
ketganda, avvalgisidan past bo‘lmagan to‘lovli boshqa ish topishning istiqboli bormi;
– so‘nggi 2 yil ichida uzluksiz mehnat staji mavjudmi va ishda uzulish va haydalish 
sabablari qanday, va turar-joy bilan bog‘liq mavjud majburiyatlarni bajarish o‘z 
vaqtidami: kommunal xizmatlar, telefon, elektr energiya (bank tomonidan 
tekshiriladi) kabilar;
Ko‘chmas mulk va ko‘chuvchi mulk ko‘rinishida, qo‘shimcha ta’minot sifatida 
foydalansa bo‘ladigan aktivlar mavjudmi (avtomobil, garaj, dala-hovli, boshqa 
kvartira).
Ipotekaviy kreditlashning asosiy muammosi – uzoq muddatli moliyaviy manbalarni 
yetishmasligi. Uzoq muddatli vositalar manbalaridan biri xususiy 
omonatchilar omonati hisoblanadi. Lekin hozirgi vaqtda aholida bank va 
ayniqsa tijorat banklariga ishonch yo‘qolgan. 1998 yilda moliyaviy-iqtisodiy inqiroz 
aholining real daromadining sezilarli pasayishi, jamg‘armalarni qadrsizlanishi, 
«jamg‘armabank»dan xususiy kiritmalarni chiqib ketishiga olib keldi. Potensial qarz 
oluvchining to‘lovga qobiliyatligini baholash yana bir muammo hisoblanadi. Soliq 
yukini ko‘pligidan iqtisodiyotda qora sektor ulushi kattadir, shuning uchun
potensial qarz oluvchilarning rasmiy daromadi yuqori emas, kredit bo‘yicha tijorat 
banklar tomonidan qarorlar qabul qilish qiyinlashadi. Aholini ipotekaviy kreditlashda 
ko‘zlangan davlat soliq siyosati yo‘q joydan real daromadlar chiqarish imkonini 
beradi.