Мавзу: ипотека фондлари: жахон амалиёти ва уни узбекистон шароитида кулланиши

4. O’zbekiston Respublikasida ipoteka kreditlari berishni takomillashtirish yo’llari
Respublikamizda ipoteka kreditini rivojlantirish, uning qatnashuvchi sub’ektlarining moliyaviy tavakkalchiligini kamaytirish va fuqarolarning uy-joyga egalik qilishini engillashtirish uchun qonuniy baza va infrastrukturani yanada takomillashtirish lozim.

Yosh oilalarga yoshlar uyini berish uch bosqichdan iborat: birinchi bosqich yoshlar uyini qurish, ikkinchisi nomzodlarni saralash va uchinchi bosqich — tanlangan yosh oilalar bilan bank va pudratchi tashkilot o’rtasida shartnoma tuzish, ya’ni hujjatlarni rasmiylashtirish bosqichi.

Hozirgi davrda respublikamiz olimlari tomonidan ipotekali kreditlashning ikki bo’g’inli tizimini yaratishning maqsadga muvofiqligi hususida fikrlar bildirmoqda. Ammo ikki pog’onali kreditlash tizimining mukammal ko’rinishi hozirga qadar ishlab chiqilmagan. Umuman olganda, ikki pog’onali ipotekali kreditlash tizimi davlat darajasida ipoteka kreditlarini qayta moliyalash bilan shug’ullanuvchi maxsus fondni tuzishni ko’zda tutadi. Fondning maqsadi shunday ipotekali kreditlash mexanizmini shakllantirish hisoblanadiki, u bir tomondan ipoteka kreditlarining foiz stavkalari aholi uchun qulay darajada shakllantirish imkonini beradi; ikkinchidan, ipotekali kreditlash jarayoniga uzoq muddatli resurslarni jalb qilish imkonini berishi lozim.

Ipotekaning salbiy tomonlari bo’lib bugungi kunda quyidagilarni qo’shimcha qilish mumkin:

-foiz stavkasining balandligi. O’zbekistonda milliy valyutadagi bank kreditlari bo’yicha o’rtacha foiz stavkalari 1 iyun holatiga ko’ra, yillik hisobda o’rtacha foiz stavkasi barcha kreditlar bo’yicha 19,8 foizni tashkil etdi, 1 mayda esa 19,7 foizga teng bo’lgan.

Qisqa muddatli kreditlar stavkasi 19,5 foizgacha o’sdi (aprelda 19,1 foiz edi), uzoq muddatlilarniki o’z holicha qoldi — 19,8 foiz¹⁵.

- dastlabki to’lov 25%ni tashkil etadi;

-bundan tashqari, agar to’lovchi kredit olib, uni to’lay olmagan bo’lsa, anchagina miqdordagi jarima summasini to’lashiga to’g’ri keladi;

-ipoteka ko’pgina oilalarni iqtisod qilib yashashga majbur qiladi;

-ipotekani hamma ham ola olmaydi. Banklar mijozlarning ahvolini yaxshilab o’rganadi.

Bular kreditlashning ushbu turining asosiy kamchiliklari. Ammo muhim bo’lgan yana bir jihat bor — bu ma’naviy bosim, qarzdorlik hissi. Shu bois ham bunday qadamni qo’yishdan oldin yaxshilab mulohaza qilib ko’rish tavsiya etiladi.

Respublikamiz banklari tomonidan kredit olayotgan jismoniy shaxslarning, ya’ni bank mijozlarining ko’pchiligida kredit tarixi bo’lmaganligi sababli banklarning kredit riski darajasi yuqori.

Aholining turar-joyga bo’lgan o’sib borayotgan talabi mavjud bo’lgan sharoitlarda va uning yashash sharoitlarining yaxshilanishi, fuqarolarning moliyaviy bozordan ularni koniktiradigan foizlar asosida uy-joy sotib olish uchun uzoq muddatli pul mablag’larini qarz olishga bo’lgan talabini oshiradi. Ushbu talabni qoniqtirishga banklarning ipotekaviy kreditlash tizimi imkon beradi.

Ipoteka kreditlarini sug’urtalash amaliyoti mavjud, lekin ularni bugungi kunda yanada takomillashtirish maqsadga muvofiq bo’lar edi, ya’ni mijoz turi hamda ularning hududiy joylashuvini hisobga olgan holda;

Halqaro tajribadan kuzatilayotgani kabi ipoteka krediti rivojlanishida davlatning huquqiy va boshqa ta’sir omillari orqali ko’magi hal kiluvchi ahamiyat kasb etadi. Shundan kelib chikkan holda davlat organlarining ushbu tizimni qo’llab-quvvatlashi quyidagi shakllarda bo’lishi maqsadga muvofiq deb hisoblaymiz:

• 
  Ipoteka kreditlash tizimiga mahalliy maqom berish;
  
• 
  Tarkibiy tuzulmaga xarajatlar va boshqa imtiyozlarni kamaytirish hisobiga tizim ishtiroqchilarining moliyaviy yuklari miqdorini yo’qotish yoki kamaytirish;
  
• 
  Tizimda raqobat muhitini shakllantirish maqsadida Respublika yoki mahalliy byudjetlardan qurilish yoki uy-joy sotib olish uchun qaytarilmaydigan subsidiyalar berish;
  
• 
  Garovga asoslangan maxsus kreditlash qarorini qabul qilish (mahalliy darajada), bunda agar amalga oshirilayotgan loyixa shaxarni rivojlantirishning muhim yo’nalishlariga mos keladigan bo’lsa shaxar xokimiyati kafil sifatida maydonga chikadi.
  

Ipotekaviy kreditlash tizimiga resurslarni jalb qilishning asosiy manbalaridan biri sifatida ipoteka qimmatli qog’ozlarini chiqarish va ularni joylashtirishni ya’ni ipoteka uy-joy kreditlashtirish bozorini sek’yuritizatsiyalashni ko’rsatish mumkin¹⁶.

Bular esa o’z navbatida Ruspublikada aholini uy-joyga bo’lgan talabini to’liq qondirishga, shahar bilan qishloq joylardagi ma’lum bir tafovutlarni yo’qolishiga asos bo’lib xizmat qiladi degan umiddamiz.

Ipotekaviy kreditlash tizimi Respublikamizning barcha hududlarida ishlashi mutanosib ishlashini ta’minlash lozim. U yoki bu hududda ipotekaviy kreditlashni rivojlantirish hajmlari va sur’atlari ma’muriy-sub’ektiv omillarga emas balki hududlardagi ob’ektiv iqtisodiy vaziyatga, uy-joy uchun to’lovga layokatli talab va uning taklifining mavjudligi kabi ob’ektiv omillarga tayangan holda amalga oshirilishi kerak.

Ipotekaviy kreditlash tizimida bozor mexanizmlarining to’liq ishlashini ta’minlash. Xukumat dasturlarida ko’zda tutilgan alohida olingan yunalishlardan tashqari holatlarda ipoteka krediti ajratish bo’yicha foiz stavkalari, kredit muddatlari, garovga qo’yiladigan talablar kabi shartlarni belgilashda kreditorlarga erkinliklar berilishi lozim.

Ipotekaviy kreditlashni rivojlantirishga yunaltirilgan davlat siyosatining eng muhim jihati ipoteka kreditining qarz oluvchilar uchun qulayligi oshishiga olib keladigan makroiqtisodiy shart-sharoitlar va institutsional muhitni shakllantirish hisoblanadi. Bu uz ichiga inflyatsiya darajasini nazorat qilish, sumning almashuv kursi dinamikasi, foiz stavkalarining pasayishi, bank tizimini restruktizatsiya qilish, normativ-huquqiy bazani mukamallashtirish bo’yicha chora-tadbirlarni o’z ichiga oladi.

Ipotekaviy kreditlashni samarali amalga oshirish uchun bizning nazarimizda yuqorida ko’rsatib utilganlardan tashqari bir kator maxsus shartlarni ham bajarish lozim bo’ladi:

Kredit ulushi ajratilayotgan uy-joy narxining 70%-idan oshmasligi kerak, sababi kredit qaytarilmagan holatda garovga olingan uy-joyni olib qo’yish yoki unda yashovchilarni ko’chirish jarayoni juda kiyin kechadi. Uy-joy narxining qanchalik katta qismi qarzdorning uz mablag’i hisobiga to’lansa u kredit qaytarilishini shuncha rag’batlantiradi. Birqancha davlatlar tajribasidan ma’lumki, sotib olinayotgan uy-joy uchun qarzdor tomonidan 30% miqdorida uz mablag’ining sarflanishi kredit qaytmasligini sezilarli darajada kamaytirish uchun etarli hisoblanadi.

Ipotekaviy kreditlash tizimiga resurslarni jalb qilishning asosiy manbalaridan biri sifatida ipoteka qimmatli qog’ozlarini chiqarish va ularni joylashtirishni ya’ni ipoteka uy-joy kreditlashtirish bozorini sek’yuritizatsiyalashni ko’rsatish mumkin. ¹⁷

Olib borilgan ishlar jarayonida amalga oshirilgan tadqiqotlarning natijalari shuni ko’rsatdiki, mamlakatimizda ipotekali kreditlash amaliyotining takomillashtirish borasida bir qator dolzarb, echimini kutayotgan muammolar mavjud bo’lib, ulardan asosiylari fikrimizcha, quyidagilardan iboratdir:

-Ipotekali kreditlash amaliyotining mol-mulk garovi va uni tijorat banklari tomonidan olib-sotish bo’yicha ayrim huquqiy asoslarining to’liq tugallanmaganligi.

-Respublikamizda ipoteka kreditini rivojlantirish, uning qatnashuvchi sub’ektlarining moliyaviy tavakkalchiligini kamaytirish va fuqarolarning uy-joyga egalik qilishini engillashtirish uchun qonuniy baza va infrastrukturani yanada takomillashtirish lozim.

Fikrimizcha, uy-joy taklifini oshirishni moliyaviy qo’llab-quvvatlash mexanizmini yaratilishi, birinchidan, aholining to’lovga qobil talabining rag’batlantiradi; ikkinchidan, ipoteka kreditlarining qaytmaslik riskini kamaytiradi; uchinchidan, uy-joyga bo’lgan talabni o’sishiga va shuning asosida ipotekali uy-joy kreditiga bo’lgan talabni yanada oshishiga olib keladi.

Xulosa sifatida shuni aytish lozimki, bugungi kunda O’zbekistonning biz tanlab olgan ijtimoiy yo’naltirilgan demokratik davlat barpo etish yo’lidan jadal ilgarilab borayotgani, puxta o’ylangan iqtisodiy va ijtimoiy islohotlarning ustuvor yo’nalishlari, bosqichma-bosqich joriy etish strategiyasi tanlangani va izchil amalga oshirilayotgani shunday mustahkam va ishonchli asos bo’lib xizmat qilmoqdaki, uning negizida milliy iqtisodiyotimiz barqaror hamda jadal rivojlanmoqda, aholi daromadlari va hayot darajasi muttasil oshib borishi natijasida mamlakatimizning xalqaro miqyosdagi obro’-e’tibori ham yuksalib bormoqda.

XULOSA
«Ipoteka-bu (grek tilidan tarjima kilinganda «garov» degan ma’noni beradi) ko’chmas mulk yoki er garovi ostida qarz berish hisoblanadi.». Iqtisodiy adabiyotlarda hamda amaliyotda «ipoteka» atamasini birqancha ma’nolarda ishlatish holatlari mavjud.

Ipotekaning asosiy xususiyatlari kreditor va qarzdor o’rtasida ko’chmas mulk garovi ta’minoti asosida kreditlashtirish munosabatlarida nomoyon bo’ladi. Mazkur munosabatlar ishtirokchilari sifatida bir tomondan bank yoki kredit muasssasasi (kredit uyushmasi) ikkinchi tomondan qarzdor yoki o’zining ko’chmas mulkini garovga qo’ygan holda kredit qaytarilishini kafolatlovchi uchinchi shaxs katnashadi. Ipoteka-bu kredit ta’minlanganligini oshiruvchi eng muhim vositadir.

Ipoteka krediti – bu ko’chmas mulk, bino va inshootlar hamda er maydonlarini garovga olgan holda ko’chmas mulklarni sotib olish, ularni yangidan barpo etish yoki ta’mirlash, erlarni o’zlashtirish maqsadlarida ajratiladigan uzoq muddatli ssuda hisoblanadi.

Ipoteka kreditining asosiy xususiyati uning anik belgilangan maqsadga ajratilishida nomoyon bo’ladi. U turar-joy va ishlab chikarish binolarini sotib olish, qurish ta’mirlash hamda er maydonlarini o’zlashtirish maqsadlarida ajratilishi mumkin. Ipotekaviy kreditlashni rivojlantirish mamlakat iqtisodiyotini jonlantirish, o’zaro bog’liq halk xo’jaligining birqancha tarmoqlarining muvofiq tarzda rivojlanishini ta’minlashda muhim omil hisoblanadi.

Rivojlangan mamlakatlar tajribasini taxliliga ko’ra ipoteka iqtisodiyotni rivojlantirishda kuchli omil xisoblanadi (Evropa mamlakatlarida garov ko’yilgan mulklarning 80% ipoteka), chunki ipoteka kreditiga urnatilgan foiz stavkalar boshka kredit turlariga nisbatan ancha pastdir.

Hozirgi paytda ko’chmas mulk oborotini huquqiy tartibga solishga imkon yaratuvchi ipotekani huquqiy doirasini rivojlantirish ko’zda tutilmokda. Ipotekani xukikiy tarzda tartibga solishni asosini respublikada kabul kilingan «Garov» to’g’risidagi qonun tashkil kiladi. Undagi ta’lukli moddalarga binoan ipoteka mulkiy munosabatda ko’chmas mulk shakli majburiyatni ta’minoti sifatida foydalanilganda namoyon bo’ladi.

Ipoteka krediti ko’chmas mulk yoki er maydonlari ta’minoti asosida ko’chmas mulk bozorini rivojlantirish (ko’chmas mulk binolarini qurish, loyihalashtirish, ta’mirlash, sotib olish) yoki er fondini boyitish (yangi erlarni o’zlashtirish) bilan bog’liq faoliyatni kreditlash shakli bo’lib u ko’pincha ko’chmas mulk garovi ta’minoti asosida beriladigan kreditlar shaklida nomoyon bo’ladi. O’zbekiston respublikasi banklarida kreditlar ta’minoti tasniflanishini taxlili ipoteka krediti ham muddatidan kat’iy nazar ko’chmas mulk garovi orqali beriladigan kreditlar turkumiga kiritilishi asoslandi.

Ipoteka kreditini rivojalantirish muammolaridan biri bo’lgan turli resurs bazasini tashkil qilish uchun ipotekaviy obligatsiyalar yoki depozitar tilxatlardan foydalanish yulga qo’yilishi zarurligi asoslandi.

Hozir O’zbekistonda aholiga ipoteka kreditlari berish sxemasini amaliyotga joriy etayotgan kredit tashkilotlarining soni kundan-kunga ko’payib bormokda.

Fikrimizcha, O’zbekiston Respublikasida aholini ipotekaviy kreditlash tizimi aloxida olingan tizim ayni paytda bozor iqtisodiyotining tarkibiy qismi sifatida quyidagi asosiy tamoyillar asosiga qurilishi zarur:

- tashkil kilinayotgan ipotekaviy kreditlash tizimi o’sib boruvchi xarakterga ega bo’lishi lozim. Bunda u to’liq davlat byudjeti tomonidan moliyalashtirilishiga emas balki aholining, tijorat bank-kreditorlarning va investorlarning jalb kilingan mablag’lariga tayanishi lozim.

Ipotekaviy kreditlash tizimi respublikamizning barcha hududlarida ishlashi mutanosib ishlashini ta’minlash lozim. U yoki bu hududda ipotekaviy kreditlashni rivojlantirish hajmlari va sur’atlari ma’muriy-sub’ektiv omillarga emas balki hududlardagi ob’ektiv iqtisodiy vaziyatga, uy-joy uchun to’lovga layokatli talab va uning taklifining mavjudligi kabi ob’ektiv omillarga tayangan holda amalga oshirilishi lozim.

Ipoteka krediti bo’yicha majburiyatlarni bajarishni ta’min etuvchi normativ va qonunchilik bazani mukammallashtirish. Bunda birinchi navbatda ipoteka predmetini undirish va to’lovni amalga oshirmagan sub’ektni garovga qo’yilgan binodan ko’chirishning anik tartiblarini belgilash va boshqalar.

Ipoteka kreditlarini rivojlantirishda marketing faoliyatidan foydalanish ham muhim ahamiyat kasb etadi.

Ipotekaviy kreditlash tizimida bozor mexanizmlarining to’liq ishlashini ta’minlash. Xukumat dasturlarida ko’zda tutilgan aloxida olingan yunalishlardan tashqari holatlarda ipoteka krediti ajratish bo’yicha foiz stavkalari, kredit muddatlari, garovga qo’yiladigan talablar kabi shartlarni belgilashda kreditorlarga erkinliklar berilishi kerak.

Ipotekaviy kreditlash tizimini tashkil qilish bosqichida hududiy va mahalliy xokimiyat idoralarining o’rni aloxida ahamiyatlidir. Uy-joy bilan bog’liq muammolarni hal kilish va uy-joy bozori barcha sub’ektlarining faoliyatini muvofiqlashtirish sezilarli darajada barcha darajadagi ijroiya xokimiyati idoralari faoliyatiga bog’liq bo’ladi.

Xulosa qilib aytganda, ko’rsatib o’tilgan muammolarni echilishi ipoteka krediti bo’yicha majburiyatlarni bajarishni ta’minlashi va qonunchilik bazani mukammallashtirish asosida respublikada ipotekaviy kreditlash tizimini yanada rivojlanishiga imkon yaratadi.