Qurilish iqtisodiyoti

1-rasm. Ko’chmas mulkni tasniflash
Milliy ko’chmas mulk bozori - bir-biridan sinxron rivojlanishi, narxlar va
xavf-xatarlar darajasi, ko’chmas mulkka invеstitsiyalarning samaradorligi va
ayniqsa qonunchilik holati, siyosiy va ijtimoiy barkarorligi bilan farqlanib turuvchi
mintaqaviy va maxalliy bozorlarning jamuljamligidir. Ko’chmas mulk bozorining
o’ziga xosligi shundan iboratki, ko’chmas mulkning o’rtacha xaridori, odatda,
ko’chmas mulk obyеktlarini sotib olish yoki ularga invеstitsiya kiritish tajribasiga,
shuningdеk bitimlarning haqiqiy narxlari haqidagi ma'lumotga ega bo’lmaydi.
Ko’chmas mulk bozorini tartibga solishning asosiy maqsadlari quyidagilar:

• 
  -fuqarolarning ko’chmas mulkka bo’lgan konstitutsion huquqlarni va ularga
  egalik qilish bilan bog’liq majburiyatlarini amalga oshirish;
  
• 
  -ko’chmas mulk bozorida uning barcha ishtirokchilari uchun ma’lum tartib va
  sharoitlarning va sharoitlarning belgilanishi;
  
• 
  -bozor ishtirokchilarini insofsizlik, tovlamachilik va jinoiy tashkiliotlar hamda
  jinoyatchilardan himoyalash;
  
• 
  -talab va taklifga muvofiq ravishda ko’chmas mulk obyektlariga bo’lgan
  bahoning erkin belgilanishini ta’minlash;
  
• 
  -ishlab chiqarish sohasidagi tadbirkorlik faoliyatini rag’batlantiruvchi
  investitsiyalar uchun sharoitlar yaratish;
  
• 
  -ekologik muhitni sog’lomlashtirish, iqtisodiy o’sishga erishish, ishsizlik
  darajasini pasytirish, uy-joy muammosini va boshqa jamoat masalalarini hal qilish:
  
• 
  -ko’chmas mulk obyektlari va ko’chmas mulk bozori ishtirokchilarini odilona
  soliqqa tortish;
  
• 
  -mamlakat va viloyatlardagi uy-joy muammosi uchun qulay sharoitlarni
  yaratish.
  Ko’chmas mulkni tartibga solish tamoyillari:
  1. Tadbirlarni taqsimlash - turli xildagi ko’chmas mulk obyektlari (turar joy
  va noturar joy obyektlari, yer va o’rmon uchastkalari va boshqa obyektlar)
  munosabatlarini boshqarishga nisbatan maxsus yondashuvlarni qo’llash.
  2. Ma’lumotlarning ochiqligi – qaror qabul qilish uchun ko’chmas mulk
  bozorining barcha ishtirokchilari va obyektlari haqida to’liq va ochiq
  ma’lumotlardan foydalanish.
  3. Qonunchilikning oshkoraligi –qonunlar va boshqa me’yoriy hujjatlar
  loyihalarini ommaviy muhokama qilish.
  4. Raqobatbardoshlik – ko’chmas mulk bozorida xizmatlar sifatini oshirish va
  qiymatini pasytirish mexanizmi sifatida.
  5. Tartibga soluvchi organlar orasida vakolatlarning taqsimlanishi – qonunlar
  ishlab chiqish va ularni tatbiq etish bitta shaxsda mujassamlashmasligi kerak.
  6. Davlat va munisipial mulk bo’lgan ko’chmas mulk obyektlari tegishli
  regionlar aholisining umumiy egaligi va foydalanishida bo’ladi.
  7. Qonun hujjatlari tomonidan belgilangan qoidalar va tadbirlarning oddiy va
  tushunarliligi, mulkdorlarni himoyalashning ishonchliligi.
  8. Uy-joy bozorida tavakkalchilik guruhi fuqarolari – voyaga yetmaganlar,
  yakka nafaqaxo’rlar, nogironlar va hokazolarni himoyalash bo’yicha qo’shimcha
  tadbirlarni qo’llash.
  9. Ko’chmas mulk bozorini boshqarish vazifalarini davlat organlari va
  professional ishtirokchilar o’rtasida ratsional taqsimlash.
  10. Ko’chmas mulkni boshqarish sohasidagi siyosat hududlarni
  zonalashtirishning tasdiqlangan chizmalariga muvofiq ravishda yerlardan samarali
  foydalanishni va olib borilayotgan ijtiomoiy siyosatga muvofiq tarzda yer
  to’lovlari bo’yicha imtiyozlarni berishdan budjetdan manzilli kompensatsion
  to’lovlarga asta-sekin o’tish bilan soliqqa tortishda faqatgina manzilli va
  asoslangan imtiyozlar berishni ta’minlashi zarur.
  11. Aholi manfaatlarini ko’zlagan holda ko’chmas mulk obyektlariga egalik
  qilish, foydalanish, va tasarruf etish tartibini belgilovchi qonun va boshqa me’yoriy
  hujjatlarni davlatning vakolatli organlari qabul qiladi.
  12. Amaldagi qonunchilikka asoslangan ravishda ijro etuvchi organlari davlat
  ko’chmas mulkini tasarruf etishni amalga oshiradi.
  13. Davlat va munisipial ko’chmas mulk obyektlarini xususiylashtirish va
  nodavlat obyektlarga huquqlarni badalli ravishda o’tkazish invertizatsiya qiymati
  bo’yicha emas, balki bozor qiymati bo’yicha amalga oshirilishi kerak.
  14. Ko’chmas mulk obyektlaridan, jumladan, ular bilan amalga oshiriladigan
  bitimlardan undiriladigan soliqlar va soliqsiz to’lovlar belgilangan me’yorlariga
  muvofiq ravishda bo’linadi.
  

15. Ko’chmas mulk bozorini tartibga solishning turli ko’chmas mulk
obyektlariga bo’lgan huquqlarni tartibga soluvchi jahon tajribasini hisobga olgan
holda o’z tarixi va an’analariga ega bo’lgan, o’zbekcha tizimini qo’llash.
Ko‘chmas mulk bozorining aniq segmentlari mulkdan foydalanish, joylashuv,
keladigan daromad potensiali, ijarachilarning odatiy xarakteristikalari, investitsion
motivasiya va ko‘chmas mulkni almashtirish jarayonida tan olingan boshqa
belgilar bilan ifodalanadi. O‘z o‘rnida, ko‘chmas mulk bozorlari turli ijtimoiy,
iqtisodiy, davlat va iqtisodiy xarakterlarni ko‘rsatadi.
Ko‘chmas mulk bozori segmentlarining tadqiqoti, ko‘chmas mulk bozorining
umumiy shartlariga taalluqli joylashuv, raqobat, shu bilan birga, talab va taklif kabi parametrlar bo‘yicha o‘tkaziladi.
1 . Turar-joy ko‘chmas mulki (ko‘p kvartirali, bir oilali uylar, kvartiralar va
xonalar).
2. Tijorat ko‘chmas mulki (idora, savdo, sanoat-ishlab chiqarish, ombor
binolari, mehmonxonalar, restoranlar).
3. Sanoat ko‘chmas mulki (sanoat shirkati, binolar).
4. Qurilishi tugallanmagan turli maqsadlardagi yer uchastkalari (shahar
yerlari, qishloq xo‘jalik va ov yerlari, qo‘riqxonalar,foydali qazilmalarni qidirish
zonalari).
5. Maxsus maqsadlardagi ko‘chmas mulk (konstruktiv ifodasi bo‘yicha
chegaraviy foydalanishga ega obyektlar (masalan, cherkov, aeroport, qamoqxona
va boshqalar).
Ko’chmas mulk bozorining tuzilmasi 2-rasmda keltirilgan bo’lib, unda: Sko’chmas mulk sotuvchisi, H- ko’chmas mulk haridori, R- rieyeltorlar ko’chmas
mulk bozorining professional ishtirokchisi, A- auksion, NR- nodavlat regulyativ
tashkilotlar, DR- davlat regulyatori. Mazkur modelda har bir ishtirokchi bir-biri
bilan uzviy bog’liq. Chunki, ko’chmas mulk bozori modeli boshqa bozorlarga
nisbatan qisqartirilgan modeldir. Bu esa boshqa turdagi mulk bozorlari uchun
ixtisoslashgan model sifatida qaraladi.

Auksion (A) ko’chmas mulk savdosi kimoshdi savdosi orqali sotiladi.
Sotuvchi (S) – ko’chmas mulkini sotib undan foyda olish maqsadida o’zini
obyektini sotuvchi yuridik yoki jismoniy shaxs va davlatdir.
Haridor (H) – ko’chmas mulkdan naf olish maqsadida undan foydalanish,
tassarruf etish yoki hadya qilish maqsadlarida mablag’ bilan ta’minlangan yuridik
va jismoniy shaxs va davlat bo’lishi mumkin.
Rieltor (R) - malaka sеrtifikatiga va litsеnziyaga ega bo’lgan, yakka tartibdagi
tadbirkorlik faoliyatini amalga oshiruvchi jismoniy shaxsdir.
Rieltorga litsеnziya ko’chmas mulk bozorida faqat axborot va maslaxat
xizmatlari ko’rsatish uchun bеriladi.
Rieltor o’z fuqarolik javobgarligini sug’urta qilish polisiga ega bo’lishi kеrak.
Davlat regulyatori (DR) va nodavlat regulayatorlar (NR) ko’chmas mulk
bozorini qonuniyligini tartibga solib turadi.
Regulyativ kanallarga davlat regulyatori ( DR) va nodavlat regulayatorlar
(NR) kiradi.
Savdo operatsion kanallar A orqali 3 ta elementni bo’glaydi – R, H, S.
Funksional operatsin kanallarr orqali S va H, S va R, H va R o’zaro
bog’langan.
Ko’chmas mulk bozoriga qarasak, auksion, sotuvchi va haridorning vazifasini
rieltorlik firmalari bajarishini ko’ramiz.
Ko’chmas mulkka bo’lgan talab Qd uning bozor bahosi Pa va yalpi daromadga
bog’liq:
Q=D(Pa, Y) (1)
Taklif esa Qs tovarning bozor narxi Pa va xomashyo narxiga Px bog’liq:
Qs=S(Pa, Px) (2)
Bozordagi talab va taklif muvozanati:
Qd=Qs (3)
(1), (2) va (3) tenglamalar bozorning iqtisodiy modelini ko’rsatadi. Ulardagi
X va Y – ekzogen parametrlar. Endogen parametrlar (V) – Pa va Q (sotilgan
ko’mas mulklar soni). Bularni o’zaro bog’lagan holda, talab va taklifning
muvozanat modelida ko’rish mumkin.
Modelda taklif egri chizig’i xomashyoning o’zgarmas bahosida taklif
etilayotgan tovar hajmi va uning narxi orasidagi nisbatni ko’rsatadi. Taklif egri
chizig’i yuqoriga yo’nalgan, sababi Pa qanchalik yuqori bo’lsa, ko’chmas mulk
shuncalik ko’proq qurib sotuvga chiqariladi.



Modelda taklif egri chizig’i xomashyoning o’zgarmas bahosida taklif
etilayotgan tovar hajmi va uning narxi orasidagi nisbatni ko’rsatadi. Taklif egri
chizig’i yuqoriga yo’nalgan, sababi Pa qanchalik yuqori bo’lsa, ko’chmas mulk
shuncalik ko’proq qurib sotuvga chiqariladi.
Talab va taklifga ta’sir etuvchi asosiy omillar:
-iqtisodiy: aholi va biznes daromadining darajasi, moliyaviy omillar
mavjudligi, ijara to‘lov stavkalarining darajasi, qurilish-montaj ishlari va qurilish
ashyolari narxi, kommunal xizmatlar uchun tariflar;
– ijtimoiy: aholi soni o‘zgarishi, aholining zichligi, ta’lim darajasi;
– ma’muriy: soliq stavkalari va hududiy to‘siqlar;
– ekologik: ko‘chmas mulk joylashgan rayonning qurib qolish yoki suv
toshqinlariga uchrash holatlari,ekologik holatni yomonlashuvi yoki yaxshilanishi.
Grafikda ikkala chiziqning kesishuv nuqtasi bozordagi narxning muvozanatini
ko’rsatadi, talab va taklif bir-biriga mos keladi. Bu model ham ko’chmas mulk
bozori uchun shartlidir.
Boshqarish tizimlari nazariyasiga asosan V I A nisbatini bozorning o’tkazish
funksiyasi sifatida ifodalash mumkin:
W(Qd, Qs)=B/A (4)
Agar W(Qd,Qs) va A o’zgaruvchilarning qiymatlari ma’lum bo’lsa, B
o’zgaruvchini bozorning iqtisodiy modeli bo’yicha natijaviy funksiya deb atasa
ham bo’ladi. Bu funksiya bozorning iqtisodiyotdagi rolini na faqat “barometr”
sifatida, balki tovarlarni raqobat, talab va taklif tasirida taqsimlanishi va qayta
taqsimlanishi jarayonlarning regulyatoridir.



Bu modeldagi sonlar ularning elementlarini bozorga ta’sirini anglatadi.
Ko’chmas mulk bozoridagi narxlar yordamida ko’chmas mulkni bozor
muomalasini amalga oshirish funksiyasini (talab va taklif ) bajaradi. Milliy real
iqtisodiyot ko’chmas mulkni muomalasini amalga oshirish vazifasini bajaradi.
Makroregulyator (M) – umumiy regulyativ muvozanatlashtirish funksiyasini
bajaradi.

Bu modelda:
TO – milliy real iqtisodiyot va ko’chmas mulk bozoriga bir vaqtda ta’sir
ko’rsatuvchi tashqi omillar;
QChK- ko’chmas mulk bozori indikatorlari bo’yicha chiqish ko’rsatkichlari;
NChK- real iqtisodiyot sektorlari indikatorlari bo’yicha chiqish
ko’rsatkichlari;
QFO va NFO – makroregulyator (M) tomonidan ishlab chiqariladigan
hamda mos ravishda ko’chmas mulk bozori va makroregulyator tuzilmalariga ta’sir etadigan ichki omillar.
Bu omillarning barchasi bir-biriga uzviy ta’sir qilib turadi.
Ko‘chmas mulk bozorini ajralib turadigan xususiyatlari quyidagilar
hisoblanadi:
- baho shakllanishini individualligi;
- transaksion chiqimlar baland darajasi;
- birinchi va ikkinchi darajali bozorlar o‘zaro faoliyati muhim roli;
-baho, foydalilik va tavakkalchilikni regional iqtisodiyot holatiga bog‘liqligi;
-tavakkalchilikning rang-barangligi
-tovarni bozordagi past likvidligi;
-bozorning o‘zini o‘zi boshqarishni baho mexanizmlarini zaifligi.
Ushbu sabablar foydasiga ko‘chmas mulk,uni iqtisodiy qarorlar qabul
qilishdagi tahlilining muhimligini aniqlovchi tahlil qilishni qiyinlashtiradigan bir
nechta omillar bilan ajralib turadi.
-ishonchli ma’lumotni topish qiyin ekanligi;
-analogik bitimlar sonini cheklanganligi (ba’zida esa ularni umuman yo‘qligi);
-bozor rivojlanish tendensiyasini aniqlovchi omillar har-xilligi.
Ko‘chmas mulk bozorida segmentasiya ko‘plab asoslardan o‘tkazilishi
mumkin: geografik joylashuv, fizik xarakteristikalari, obyektlarni funksional
tayinlashgani yoki hatto asoslar kompleks bo‘yicha ham. Segmentasiya uchun bir
marta va umrbod asos yo‘q va bo‘lishi mumkin ham emas.
KMQBXBning maqsadi – mulk qiymatini baholash bilan bog’liq erkin
raqobatga asoslangan malakali xizmatlar ko’rsatish uchun baholochi va mulkdor
o’rtasidagi ochiq munosabat, obyektiv konyunktura, yetarli, zaruriy va qulay shartsharoitlar yaratish.
KMQBXBning vazifasi- uning ushbu maqsadiga erishishi bilan bog’liq
funksiyalarni amalga oshirishni ta’minlash.

2.