С. Н. Волков Основы землеустройства Москва 015г. Глава Земля как часть природы и объект общественных отноше

5.4. Землеустройство и оценка земель. 
Землеустройство тесно связано с земельно-оценочной деятельностью, 
без которой невозможны планирование и организация рационального исполь-
зования и охраны земли.
При этом используют следующие виды оценочной деятельности: 
- оценку качества земли в целях получения информации о свойствах 
земли как средства производства в сельском хозяйстве; 
- оценку уникальных территорий и ландшафтов (для Российской Феде-
рации – это оценку качества земель, являющихся исконной средой обитания 
коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока для 
установления продуктивности оленьих пастбищ и наличия биологических ре-
сурсов, необходимых для обеспечения традиционного образа жизни коренных 

---

91 
малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Феде-
рации); 
- государственную кадастровую оценку земель с данными по кадастро-
вой стоимости земельных участков; 
- другие виды оценочной деятельности, в том числе содержащие данные 
по рыночной стоимости земельных участков. 
В Российской Федерации согласно ст. 12 Федерального закона «О зем-
леустройстве» первые два вида деятельности входят в состав землеустроитель-
ных работ. 
Взаимосвязь землеустройства с различными видами оценочной деятель-
ности обусловлена следующими причинами. С одной стороны сведения по 
оценке земли служат информационной основой для принятия многих земле-
устроительных решений (в частности, по территориальной организации и раз-
мещению производства в схемах и проектах землеустройства с целью наиболее 
полного учета плодородия почв и экономического потенциала земли). Данные 
оценки качества земель используют для экономического обоснования принима-
емых землеустроительных решений и выбора наилучшего из возможных вари-
антов. 
С другой стороны, сами проекты землеустройства создают оценочную 
базу в виде определенного каркаса земельных участков, подлежащих оценке 
или переоценке. Например, при межхозяйственном землеустройстве образуют-
ся новые и упорядочиваются существующие землевладения и землепользова-
ния, устраняются недостатки в использовании земли (чересполосица, вкрапли-
вания, вклинивания и др.). Это влияет на размер, качество и местоположение 
земельных участков, находящихся в собственности, владении или пользовании 
юридических и физических лиц, а следовательно, на величину земельного 
налога и арендной платы, что определяется в ходе государственной кадастро-
вой оценки земель. 
При внутрихозяйственной оценке качества земель, базирующейся на 
проектах внутрихозяйственного землеустройства, появляется возможность 

---

92 
сравнить земли, закрепляемые за различными производственными подразделе-
ниями (бригадами, отделениями, цехами, звеньями), занятые разными севообо-
ротами, полями и, угодьями, с тем чтобы установить планируемую урожай-
ность сельскохозяйственных культур, рассчитать себестоимость продукции, 
дифференцировать норму выработки, расход топлива и смазочных материалов 
и использовать эти данные для совершенствования внутрихозяйственных рас-
четов. 
Таким образом, в ходе подготовительных работ к составлению любого 
проекта землеустройства обязательно собирают и анализируют материалы 
оценки земель, в том числе:
- данные четырех туров экономической оценки земли, проводившихся в 
России с конца 1960-х до начала 1990-х годов, а также, если имеются, материа-
лы оценки качества земель, включая данные почвенных обследований, послед-
них лет; 
- сведения по внутрихозяйственной оценке земель сельскохозяйственных 
предприятий, проводившейся в 1980-х годах; 
- данные государственной кадастровой и рыночной оценки земель, осу-
ществляемой в настоящее время. 
При проведении землеустройства данные оценки качества земель обяза-
тельно уточняют, а при их отсутствии оценку качества земли проводят как са-
мостоятельный вид землеустроительных работ . 
Практика показывает, что после проведения землеустройства ценность 
земельных участков повышается. Поэтому в России и за рубежом экономиче-
ский эффект землеустройства связывают с ростом земельной ренты, а соответ-
ственно и цены (стоимости) земельного участка. 
Известен классический пример расчета экономической эффективности 
землеустройства, предложенный проф. А. В. Чаяновым (Чаянов В. А. Земле-
устройство и таксация в научном наследии А. В. Чаянова/Под ред. и с преди-
словием С. Н. Волкова. – М.: ГУЗ, 2000. – С 33-35). 

---

93 
Прирост ценности земли (Y), по его мнению, равняется капитализиро-
ванному эффекту землеустройства: 
1
2
X
X
Y


=
P
P
А
A
P
A
B
P
A
B







2
1
1
2
где Х
2
 и Х
1
- ценность земли соответственно после и до землеустройства; В - валовой 
доход хозяйства; А
1
и А
2
- эксплуатационные расходы соответственно до и после земле-
устройства; Р - процентная ставка, используемая для капитализации ренты; 

- приращение 
земельной ренты за счет землеустройства (эффект землеустройства). 
Предположим, что земельная площадь хозяйства составляет 200 га. ва-
ловой доход В=15 тыс. руб., издержки производства , 
A
1
= 13 тыс. руб., затраты 
на землеустроительные работы К= 1500 руб. В результате проведения земле-
устроительных работ ежегодные издержки сокращаются до 
А
2
= 12500 руб. То-
гда земельная рента до землеустройства будет равна 
Х
1
= В - А
1
= 15000-13000=2000 руб. 
После землеустройства 
Х
2
= В – А
2
= 15000-12500=2500 руб. 
Эффект землеустройства составит 
α = Х
2 
- Х
1 
= А
1 
- А
2 
= 500 руб. 
Стоимость земель до землеустройства, принимая процент капитализа-
ции Р= 5 %, составит 
.
40000
05
,
0
1
1
руб
Х
У


а после землеустройства 
.
50000
05
,
0
2
2
руб
Х
У


Таким образом, стоимость земли увеличится на
Z= У
2
-У
1
=10000 руб. 
Если считать, что затраты на землеустроительные работы (К) составят 
1500 руб., то экономический эффект землеустройства можно оценить двояко: 
а) по приросту дохода на дополнительно вложенный капитал, в %: 

---

94 
%
3
,
33
100
1500
500
1
2




К
Х
Х
б) по приросту стоимости по отношению к этим вложениям: 
.
67
,
6
1500
10000
К
1
2



Y
Y
В данном случае землеустройство оказалось исключительно выгодным, 
так как ставка дохода 33,3 % на вложенный капитал намного выше любой мыс-
лимой нормы, а на рубль вложенных затрат стоимость земли увеличивается на 
6,67 руб.