С. Н. Волков Основы землеустройства Москва 015г. Глава Земля как часть природы и объект общественных отноше

«охватывает в неразрывном единстве организацию земли, как средства произ-
водства, и те общественные отношения, которыми характеризуется владение 
и пользование землей». 
В 1980-2010 гг. эту теорию развивали академики Россельхозакадемии С.Н. 
Волков, Н.В. Комов, В.Н. Хлыстун, члены-корреспонденты Россельхозакаде-
мии А.А. Варламов, П.Ф. Лойко, А.П. Огарков, А.З. Родин, профессора Н.Н. 
Бурихин, М.А. Гендельман, Г.И. Горохов, В.Я. Заплетин, Г.А. Кузнецов, Н.А. 
Кузнецов, А.А. Соломонов, М.Д. Спектор, Ю.М. Рогатнёв, М.А. Сулин, А.А. 
Тарасов, В.П. Троицкий, Я.М. Цфасман, А.Д. Шулейкин и др. 
Большинством авторов доказывалось, что землеустройство является ос-
новным механизмом управления земельными ресурсами на различных уровнях, 
что оно должно иметь государственный характер и служить непременным 
условием повышения экономической эффективности производства. Вместе с 
тем, последние учебники по землеустройству (см. Сулин М.А. Землеустрой-
ство. – М.: Колос, 2009. – 402 с.) так и не содержат определение понятия земле-
устройства. 
С конца 1970-х годов землеустройство все больше стало приобретать при-
родоохранную, экологическую направленность, что нашло отражение в трудах 
А.А. Варламова, С.Н. Волкова, В.Д. Кирюхина. Н.Г. Конокотина, В.В. Косин-
ского, М.И. Лопырева, С.И. Носова и др. 
Обобщение рассмотренных теорий землеустройства, неоднозначно трак-
тующих его сущность, показывает, что их возникновение объясняется многооб-
разным содержанием землеустроительных действий, проявляющихся в различ-

---

74 
ных сферах: правовой, социально-экономической, инженерно-технической, 
экологической, организационно-хозяйственной и др. По этому поводу еще в 
1930 г. профессор К.Н. Сазонов писал, что «...каждый автор трактует о зем-
леустройстве со своей специальной точкой зрения; поэтому вполне есте-
ственно, что юрист видит в землеустройстве преимущественно правообра-
зующий акт, экономист – хозяйственный акт, социально вырастающий в бо-
лее или менее сложное экономическое явление, техник рассматривает земле-
устройство как мероприятие, направленное к изменению (преобразованию) 
землепользования, политик видит в землеустройстве прежде всего его соци-
альные сущности и последствия и т.д.» (Сазонов К.Н. Землеустроительное 
проектирование. – М.; Л.: Сельхозгиз, 1930. – С. 27). Поэтому многие доводы 
различных теорий землеустройства достаточно понятны и имеют право на су-
ществование. 
Оценивая административно-правовую теорию, например, можно считать 
отдельные её положения правильными в той части, где землеустройство носит 
государственный и правовой характер и которая организуется и реализуется 
государством посредством законодательной деятельности, определения земле-
устроительных норм и правил, содержания землеустроительного процесса. 
Вместе с тем хозяйственное, экономическое существо землеустроительных 
действий, проявляющееся в организации территории, в этой теории не раскры-
вается, оно заменяется «нормой» закона, правилами действия и поведения, 
оставляя вне поля зрения объективные экономические законы. Если следовать 
таким определениям, землеустройство потеряет свое социальное и экономиче-
ское содержание и будет сведено к межевым работам по формированию зе-
мельных участков и установлению их границ как объектов права собственно-
сти, аренды и т. п. Землеустроительные действия будут лишь поддерживать зе-
мельный оборот: разделение земель при передаче по наследству, операции по 
купле-продаже, залоге, аренде земель, предоставлению земельных участков для 
общественных нужд с изменением целевого назначения земель. Все эти опера-
ции – только малая часть землеустройства. 

---

75 
Известно, что отдельные землевладения и землепользования нельзя рас-
сматривать обособленно. Они граничат с другими земельными участками, 
имеют общие дороги, часто связаны природоохранными и мелиоративными 
объектами. Поэтому любое перераспределение земель затрагивает экономиче-
ские интересы нескольких собственников и пользователей земельными участ-
ками. Да и внутри каждого участка только полный комплекс землеустроитель-
ных действий (оптимизация состава угодий, установление эффективного режи-
ма их использования, правильное размещение дорог, планировка селений и др.) 
позволит получить необходимый социальный и экономический эффект. Поэто-
му нельзя сводить землеустройство только к операциям или деятельности, 
направленной на преобразование существующих земельных прав и земельных 
отношений; это лишь одна его сторона. 
Кроме того, ни в коем случае нельзя считать, что осуществленное земле-
устройство, исчерпав свое содержание при наделении землевладельцев и зем-
лепользователей правами на земельные участки, прекращает свое существова-
ние (как говорил профессор Б.С. Мартынов). Оно неповторимо, так как нет 
двух абсолютно одинаковых земельных участков или их владельцев. Но эти 
участки сами находятся в движении: изменяется характер землепользования, 
могут смениться землевладелец и землепользователь, что потребует нового 
землеустройства. 
Поэтому землеустройство представляет собой систему мероприятий по ре-
гулированию землепользования, осуществляемую постоянно. 
Тезис о ненужности землеустройства провозглашается и в настоящее вре-
мя. Под влиянием этой позиции, активно пропагандирует некоторыми специа-
листами Минэкономразвития России, исчезло проектно-сметное дело в земле-
устройстве, фактически не осуществляются: контроль за проведением земле-
устройства, экспертиза землеустроительной документации, лицензирование 
права на ведение землеустроительных работ, выхолащивается их содержание. 
Последствия этого наносят существенный вред экономике нашего госу-
дарства, земельный оборот становится нецивилизованным и коррумпирован-

---

76 
ным, участки земель сельскохозяйственного назначения безвозвратно теряются, 
выводятся из сельскохозяйственного использования или деградируют. По этой 
причине землеустройство является необходимым. 
Анализ опыта землеустроительных работ на всех исторических этапах раз-
вития общества показывает, что нельзя абсолютизировать какую-либо из теорий 
землеустройства, так как это влечет за собой перекосы в области практики зем-
лепользования. Нельзя, например, организовать экономически выгодное исполь-
зование земель без учета экологических проблем, политические задачи земле-
устройства решать в ущерб социально-экономическим, ставить во главу угла 
технические цели при решении организационно-хозяйственных вопросов и т. п. 
Таким образом, в краткое определение землеустройства ученые пытаются 
включить все его многообразное содержание. Получаются сложные конструк-
ции, которые тем не менее не дают четкого представления о землеустройстве 
как о сфере практической деятельности, отрасли научного знания, системе гос-
ударственных мероприятий по регулированию землепользования и т.д. По 
нашему мнению, определение землеустройства вообще не может быть одно-
значным; его следует искать в различных функциональных частях этого много-
образного явления.