Stadt Altlandsberg Studie zur Vorbereitung verschiedener Bauleitplanungen
Naturschutzfachliche und Naturschutzrechtliche Aspekte
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Naturschutzfachliche und Naturschutzrechtliche Aspekte Teile des Schlossparkes liegen außerdem innerhalb eines Landschafts- und Naturschutzgebietes (siehe Blatt 6). Dabei handelt es sich um das Naturschutzgebiet Langes
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Dipl.-Ing. Stefan Bolck, Büro für Stadt Dorf und Freiraumplanung, September 2012
Die Ausweisung des Landschaftsschutzgebietes dient unter anderem dem Erhalt, der Entwicklung bzw. Wiederherstellung der Vielfalt, Eigenart und Schönheit der Landschaft, insbesondere der natürlichen und naturnahen Fließgewässer und der typischen Landschaftsstrukturen und der landschaftsprägenden und -gliedernden Gehölzstrukturen.
Die Unterschutzstellung als Naturschutzgebiet bezweckt unter anderem den Erhalt und die Entwicklung der Niederungen als Lebensraum, den Erhalt hochwertiger Biotope und Entwicklung eines Biotopverbundes sowie Schaffung von Pufferzonen zu wertvollen Biotopkomplexen.
Somit sind bei der Präzisierung und Umsetzung des Konzeptes bezüglich der Nutzung des Schlossparkes die Aspekte des Naturschutzes zu berücksichtigen. Eine frühzeitige Abstimmung mit der zuständigen Behörde des Landkreises Märkisch-Oderland ist daher erforderlich. Ziel sollte dabei sein, die geplante Nutzung und die Schutzziele aufeinander abzustimmen. Insbesondere da auch der Erhalt und die Wiederherstellung eingeschlossener Parkanlagen ein ausdrückliches Schutzziel ist.
Angestrebt werden sollte eine Lösung, die mit den Schutzzielen des Landschafts- und Naturschutzes gemäß § 26d Brandenburger Naturschutzgesetz (BbgNatSchG) vereinbar ist.
(§ 26d Abs. 1 und 2 BbgNatSchG): „(1) Projekte sind vor ihrer Zulassung oder Durchführung auf ihre Verträglichkeit mit den Erhaltungszielen eines Gebietes von gemeinschaftlicher Bedeutung oder eines Europäischen Vogelschutzgebietes zu überprüfen. Bei geschützten Teilen von Natur und Landschaft im Sinne der §§ 20 bis 24 ergeben sich die Maßstäbe für die Verträglichkeit aus dem Schutzzweck und den dazu erlassenen Vorschriften. Der Projektträger hat alle für die Verträglichkeitsprüfung notwendigen Angaben zu machen und entsprechende Unterlagen vorzulegen. (2) Ergibt die Prüfung der Verträglichkeit, dass das Projekt zu erheblichen Beeinträchtigungen eines in Absatz 1 Satz 1 genannten Gebietes in seinen für die Erhaltungsziele oder Schutzzwecke maßgeblichen Bestandteilen führen kann, ist es unzulässig.“
Eine Ausgliederung der betreffenden Fläche nach § 28 (7) BbgNatSchG erscheint weder fachlich sinnvoll noch rechtlich erforderlich. Vielmehr sollte ein solches Verfahren nach § 26 d BbgNatSchG angestrebt werden.
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Für die Umsetzung der Projektskizzen von Fach & Werk in diesem Bereich ist weder die Aufstellung eines Bebauungsplanes noch eine Änderung des Flächennutzungsplanes erforderlich. Planungsrechtlich sind deshalb grundsätzlich keine Maßnahmen erforderlich, um das Konzept umsetzten zu können.
Jedoch müssen auf Grund der Eintragung des Schlossareals mit Schlosspark als Denkmal, auch als Bodendenkmal, und die Überlagerung mit einem Landschafts- und Naturschutzgebiet die jeweiligen Schutzansprüche in der weiteren Planung berücksichtigt werden.
Dieser Entwicklungsbereich muss als Nahtstelle zwischen dem Denkmalschutz und dem Naturschutz fungieren und die jeweiligen Schutzansprüche in einem Konzept vereinen. Eine Abstimmung mit den zuständigen Behörden des Landkreises Märkisch-Oderland ist daher erforderlich und sollte zu Beginn weiterer Planungen erfolgen. Vorzugsweise sind die Planungen im Ergebnis kompatibel zu den Schutzzielen der Schutzgebiete gemäß § 26d BbgNatSchG auszuführen. Eine Ausgliederung der betreffenden Fläche nach § 28 (7) (BbgNatSchG) erscheint weder fachlich sinnvoll noch rechtliche erforderlich. In jedem Fall ist für diese Abstimmung und ggf. für ein solches Verfahren nach § 26d BbgNatschG entsprechend Zeit einzuplanen.
Als ein erster Planungsschritt ist ein Umsetzungskonzept zu erarbeiten, in dem die für die Umsetzung ausschlaggebenden naturschutzfachlichen und denkmalschutzrechtlichen sowie finanziellen Aspekte konkret untersucht werden. Zu diesem Konzept ist von Anfang an eine landschaftspflegerische Begleitung erforderlich.
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Landschaftsraum zwischen Mühlenfließ und Altlandsberg West
Ziele und Gegenstand der Planung – Konzept – Blatt 2
Um die vielschichtigen städtebaulichen und landschaftsplanerischen Interessen in diesem Entwicklungsraum zu bündeln und in einer erforderlichen Bauleitplanung die rechtliche Grundlage zur Umsetzung zu geben, wurde versucht ein erstes Gesamtkonzept zu erarbeiten. Hier fließen sowohl die Anforderungen zur Entwicklung eines Labyrinthparkes mit allen erforderlichen Funktionen, wie Parken und Kinderspielen ein als auch die Aspekte des Landschaftsschutzes und die seit vielen Jahren im Gespräch befindliche Bebauung entlang der Weststraße sowie der Aufbau eines Wander- und Spazierwegenetzes.
Dieses Konzept versucht, die verschiedenen Entwicklungsabsichten in einem zunächst fachlichem Abwägungsprozess zu einem schlüssigen Gesamtziel zusammenzufügen. Es deutet sich an, dass dies bei der weiteren Planung gelingen kann. Die sich selbst erklärende Planzeichnung muss hier nicht nochmals beschrieben werden. Vielmehr sollen im Folgenden lediglich die wichtigsten Elemente im Landschaftsraum und ihre Verbindung genannt werden.
Letztendlich ist das Ziel, einen Kompromiss zwischen dem Erhalt des großzügigen Landschaftsraumes und den vorgesehenen Nutzungen zu finden, in dem die sich scheinbar widersprechenden Interessen miteinander verbunden werden können. Daraus ergibt sich folgende Gliederung der Flächen:
Entlang der Weststraße wird eine straßenbegleitende Wohnbebauung auf möglichst großen Grundstücken (lockere Einfamilienhausbebauung) eingeordnet. Bei einer empfohlenen Grundstücksgröße von 800 m² – 1.000 m² in herausragender landschaftlicher Lage sind das in etwa 25 Baugrundstücke.
Diese Wohnbaufläche erhält mittels der Kompensationsmaßnahmen eine Abgrenzung zur Landschaft, die auch weiter künftig als extensive Wiese genutzt wird (SPE-Flächen). Nach der Anpflanzung eines artenreichen Ortsrandes können hier beispielsweise Schafe, Ziegen oder Pferde weiden (eine Attraktion für Besucher des Schlossareals und des Labyrinthparkes).
Perspektivisch kann der nordöstlich an die Bebauung angrenzende Landschaftsraum mit dem Gewässer zur Erholungsnutzung in das Konzept zu dem Projekt Schlossviertel einbezogen werden. Vorstellbar ist die Anlage von Wegen, Errichtung von Bänken, überdachten Freisitzen, Ausstellungstafeln zur Umweltbildung (Naturlehrpfad) etc. An den breiten Streifen einer SPE-Fläche schließt sich ein unterschiedlich breiter Puffer zu den Schutzgebieten am Mühlenfließ an. Hier können Schutzziele und sinnvolle extensive Nutzungen gemeinsam mit der Naturschutzbehörde festgelegt werden. Dieser Pufferbereich soll ganz gezielt eingeführt und gesichert werden, um die naturschutzfachlichen und - rechtlichen Belange, in die mit dem Gesamtprojekt eigegriffen wird, großzügig an Ort und Stelle auszugleichen. Die betroffenen Flächen sind vor allem die zum Mühlenfließ hin geneigten Hangkannten. Stadt Altlandsberg - Studie zur Vorbereitung verschiedener Bauleitplanungen zur Entwicklung des Schlossareals Dipl.-Ing. Stefan Bolck, Büro für Stadt Dorf und Freiraumplanung, September 2012 11
Eine intensive Nutzung erfolgt vor allen Dingen zwischen Mehrower Weg und Weststraße, im nördlichen Bereich des Landschaftsraumes. Hier sind ein schrittweise ausbaubarer Labyrinthpark einschließlich aller erforderlichen baulichen Anlagen, Kinderspielflächen sowie ein großer Parkplatz für PKW und Reisebusse eingeordnet.
Im Konzept sind Flächen für, in mehreren Schritten und verschiedenen Größenordnungen ausbaubare, Labyrinthe oder Irrgärten angedeutet. In Abhängigkeit von einer wirtschaftlichen Betrachtung sind in dem Plan Flächen von ca. 1.500 m² bis 4.000 m² dargestellt. Eine erste Flächenzusammenstellung erfolgt in Tabelle 1 auf Seite 13.
Im Sinne einer großzügigen Gestaltung des Landschaftsraumes wird ein Bereich westlich des Labyrinthparkes als öffentliche Grünfläche geplant, die den vorhandenen Feldsoll mit einschließt.
Labyrinthpark und Parkplatz haben direkte Verbindung über die Erlebnisachse Schlosspark zum Domänenhof, dem Gutshaus, der Schlosskirche und weiter in des historische Zentrum der denkmalgeschützten Altstadt von Altlandsberg. Zu dieser Wegeverbindung gehört die Querung des Mühlenfließes durch eine Fußgängerbrücke in direkter Führung aus der Mittelachse des Schlossparkes. Dabei ist ein besonders behutsamer Umgang mit den Belangen des Landschafts- und Naturschutzes erforderlich.
Die Wegeverbindung wird ergänzt durch ein Spazierwegenetz, das alle wesentlichen Teile des Landschaftsraumes untereinander und mit den verschiedenen Teilen der Stadt, wie dem Sportzentrum Erlengrundhalle, der Promenade an der Stadtmauer, verbindet (siehe auch Fotodokumentation – Kapitel 4).
Dieses Konzept ist nur eine erste Planungsidee zur Vorbereitung der notwendigen Bauleitplanung. Sie sollte in den Gremien der Stadt Altlandsberg besprochen, ergänzt und variiert werden. Dafür bildet die vorgelegte Planung eine sinnvolle Grundlage.
Für den Entwicklungsbereich Landschaftsraum zwischen Mühlenfließ und Altlandsberg West stellt der Flächennutzungsplan der Stadt Altlandsberg Flächen für die Landwirtschaft dar. Es handelt sich damit um Flächen im unbeplanten Außenbereich, deren Bebauung oder Nutzung nach § 35 BauGB nicht in der gewünschten Art zulässig wäre, da die Darstellungen des Flächennutzungsplanes als ein wesentlicher öffentlicher Belang dazu im Widerspruch stehen. Die Änderung des Flächennutzungsplanes ist daher notwendig.
Außerdem wird hier ein Planerfordernis für eine verbindliche Bauleitplanung ausgelöst. Die Aufstellung eines Bebauungsplanes ist zwingend erforderlich, der aus dem zu ändernden Flächennutzungsplan heraus entwickelt wird. Hierfür ist auf Blatt 3 eine erste grobe Struktur der Nutzung zur Vorbereitung einer möglichen Nutzungsartenabgrenzung im Bebauungsplan erarbeitet worden. Diese Struktur baut auf dem städtebaulichen Konzept auf Blatt 2 auf.
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Ziel der Bauleitplanung sollte es sein, die Festsetzungen so flexibel zu treffen, dass auf unweigerlich auftretende Variationen bei der langfristigen Umsetzung des Konzeptes ausreichend Spielraum zur Anpassung besteht ohne die planerischen Grundzüge zu verändern.
Für den Labyrinthpark in Kombination mit dem Spielbereich wird die Ausweisung eines Sondergebietes mit der entsprechenden Zweckbestimmung erforderlich. Die Ausdehnung des Sondergebietes umfasst die im Konzept auf Blatt 2 dargestellten Labyrinthflächen I bis V sowie den Spiel- und Eingangsbereich. Mit der Darstellung als öffentliche Grünfläche wird der westlich angrenzende Landschaftsraum mit dem Feldsoll als unbebaute Freifläche gesichert. Gleichzeitig kann mit dieser Darstellung und Festsetzung die Grünfläche als solche perspektivisch in die geplante Nutzung des Erlebnisbereiches einbezogen werden.
Das Sondergebiet grenzt direkt an die Verkehrsfläche des Parkplatzes am Mehrower Weg an. Die Fläche ist ausreichend groß dimensioniert, dass ein Parkplatz mit der erforderlichen Anzahl Stellplätze, auch für Reisebusse, untergebracht werden kann.
Die Wohnbebauung an der Weststraße wird aufbauend auf dem städtebaulichen Konzept durch Wohnbauflächen (Allgemeines Wohngebiet) dargestellt. Ebenso wie das Einzelhaus am Mehrower Weg.
Dem Wohngebiet an der Weststraße ist der östlich angrenzende Landschaftsraum als Fläche zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft (SPE) zugeordnet. Daran schließen sich weitere SPE-Flächen an, die als Puffer zum Naturschutzgebiet dienen und diesem auch zugerechnet werden sollen (siehe Erläuterungen oben).
Der Bebauungsplan kann im Parallelverfahren mit der Änderung des Flächennutzungsplanes für den gesamten im Blatt 2 und Blatt 3 dargestellten Entwicklungsbereich aufgestellt werden. Die Struktur mit den Grün- und SPE-Flächen sowie die entsprechenden Zuordnungen der Ersatzmaßnahmen kann auf diese Weise insgesamt in die Bauleitplanung übertragen werden. Hierfür muss wegen der vielfältigen naturschutzfachlichen und - rechtlichen Probleme, die gelöst werden müssen, ein längerer Zeitraum (eventuell 1,5 bis 2 Jahre) eingeplant werden. Zu dem Bebauungsplan ist ein Grünordnungsplan zu erarbeiten und es ist davon auszugehen, dass im Rahmen der Artenschutzrechtlichen Prüfung gemäß § 44 BNatSchG auf Grund der hohen Bedeutung des zu beanspruchenden Landschaftsraumes als Lebensraum geschützter Arten faunistische Fachgutachten erforderlich werden.
Diese grobe Nutzungsstruktur dient auch als Grundlage für die Änderung des Flächennutzungsplanes. Die folgende Tabelle 1 stellt die sich aus dieser Nutzungsstruktur ergebenen Flächengrößen dar. Stadt Altlandsberg - Studie zur Vorbereitung verschiedener Bauleitplanungen zur Entwicklung des Schlossareals Dipl.-Ing. Stefan Bolck, Büro für Stadt Dorf und Freiraumplanung, September 2012 13
Tabelle 1: Flächenzusammenstellung für den Teilbereich B Flächenzusammenstellung (circa-Angaben) Gesamtfläche 20 ha 1. Wohnbebauung an der Weststraße
. 2,3 ha
+ 0,7 ha am Mehrower Weg 2. Labyrinthpark mit Spielplatzfläche 3,0 ha
3. Parkplatzfläche mit Eingangsbereich usw.
1,3 ha
1,8 ha
5. SPE-Fläche 6,2 ha
6. SPE-Fläche als Puffer zum NSG 4,0 ha
7. Verkehrsfläche Weststraße 0,7
Naturschutzfachliche und Naturschutzrechtliche Aspekte
Der Planbereich grenzt im Osten direkt an das Naturschutzgebiet Langes Elsenfließ und Wegendorfer Mühlenfließ sowie dem Landschaftsschutzgebiet Niederungssystem des Neuenhagener Mühlenfließes an (siehe Blatt 6). Die Schutzziele sind oben, bezüglich des Schlossparkes, bereits dargestellt. Durch die Schutzgebiete hindurch wird eine Wegeverbindung vom Schlossareal zum Labyrinthpark erforderlich mit einer Querung des Mühlenfließes durch die Errichtung einer Fußgängerbrücke. Dabei ist ein besonders behutsamer Umgang mit den Belangen des Landschafts- und Naturschutzes erforderlich. Für diese Verbindung ist auf jeden Fall ein naturschutzfachliches und naturschutzrechtliches Verfahren bzw. die Zustimmung der Unteren Naturschutzbehörde erforderlich. Da diese Verbindung eine zentrale Rolle zur Nutzung und Erschließung des angrenzenden Landschaftsraumes bildet, ist hierzu frühzeitig Konsens herzustellen. Angestrebt werden sollte eine Lösung, die mit den Schutzzielen des Landschafts- und Naturschutzes gemäß § 26d Brandenburger Naturschutzgesetz (BbgNatSchG) vereinbar ist.
(§ 26d Abs. 1 und 2 BbgNatSchG): „(1) Projekte sind vor ihrer Zulassung oder Durchführung auf ihre Verträglichkeit mit den Erhaltungszielen eines Gebietes von gemeinschaftlicher Bedeutung oder eines Europäischen Vogelschutzgebietes zu überprüfen. Bei geschützten Teilen von Natur und Landschaft im Sinne der §§ 20 bis 24 ergeben sich die Maßstäbe für die Verträglichkeit aus dem Schutzzweck und den dazu erlassenen Vorschriften. Der Projektträger hat alle für die Verträglichkeitsprüfung notwendigen Angaben zu machen und entsprechende Unterlagen vorzulegen. (2) Ergibt die Prüfung der Verträglichkeit, dass das Projekt zu erheblichen Beeinträchtigungen eines in Absatz 1 Satz 1 genannten Gebietes in seinen für die Erhaltungsziele oder Schutzzwecke maßgeblichen Bestandteilen führen kann, ist es unzulässig.“ Stadt Altlandsberg - Studie zur Vorbereitung verschiedener Bauleitplanungen zur Entwicklung des Schlossareals 14
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Eine Ausgliederung der betreffenden Fläche nach § 28 (7) BbgNatSchG erscheint weder fachlich sinnvoll noch rechtlich erforderlich. Vielmehr sollte ein solches Verfahren nach § 26 d BbgNatSchG angestrebt werden.
In jedem Fall ist für diese Abstimmung und für die erforderlichen Untersuchungen zum Besonderen Artenschutz (Artenschutzprüfung gemäß § 44 BNatSchG) im Rahmen der Bauleitplanung die entsprechend Zeit und die erforderlichen Kosten einzuplanen.
Mit der Schaffung eines Puffers zu den Schutzgebieten soll im Rahmen dieser Bauleitplanung den Belangen des Natur- und Landschaftsschutzes ein besonderes Gewicht eingeräumt werden und die durch andere im Zusammenhang mit dem Projekt Schlossviertel verbundenen Eingriffe kompensiert werden. Ob dieser Pufferbereich nur durch den Bebauungsplan gesichert wird oder weitergehend Eintragungen in das Grundbuch oder ähnliches erfolgen soll, ist mit den Naturschutzbehörden zu klären. Da die Flächen von der Kommune erworben werden sollen, sind hier verschiedene Sicherungsinstrumente vorstellbar.
Zusammenfassung Landschaftsraum zwischen Mühlenfließ und Altlandsberg West
Der geplante Labyrinthpark lässt sich mit dem Konzept auf Blatt 2 hervorragend in den Landschaftsraum eingliedern, verändert diesen in der bisherigen Nutzung und Gestaltung deutlich, zerstört ihn jedoch nicht. Vom Labyrinthpark ausgehende Wegeverbindungen durch den Landschaftsraum machen diesen erlebbar und steigern den Erholungswert für Anwohner und Besucher.
Anknüpfend an langjährige Entwicklungsziele der Stadt wird die Bebauung an der Weststraße in diesen Landschaftsraum eingegliedert.
Für die Umsetzung dieses Konzeptes zur Gliederung des Landschaftsraumes ist die Änderung des Flächennutzungsplanes notwendig sowie die Aufstellung eines Bebauungsplanes. Beides kann gleichzeitig im Parallelverfahren nach § 8 Abs. 3 BauGB erfolgen.
Für die Wegeverbindung vom Schlossareal zum Labyrinthpark ist ein naturschutzfachliches und naturschutzrechtliches Verfahren bzw. die Zustimmung der Unteren Naturschutzbehörde erforderlich. Da diese Verbindung eine zentrale Rolle zur Nutzung und Erschließung des angrenzenden Landschaftsraumes bildet, ist dies frühzeitig mit der Unteren Naturschutzbehörde zu klären. Angestrebt werden sollte eine Lösung, die mit den Schutzzielen des Landschafts- und Naturschutzes gemäß § 26 d Brandenburger Naturschutzgesetz (BbgNatSchG) vereinbar ist (siehe Zitat § 26 d BbgNatSchG oben). Eine Ausgliederung der betreffenden Fläche nach § 28 (7) BbgNatSchG erscheint weder fachlich sinnvoll noch rechtlich erforderlich. Vielmehr sollte ein solches Verfahren nach § 26 d BbgNatSchG angestrebt werden.
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C Bürgeracker
Nördlich der Teilbereiche A und B soll ein Bürgeracker auf bisher landwirtschaftlich genutzten Flächen angelegt werden. Die Besucher und Gärtner gelangen vom Schlossareal fußläufig durch die Siedlung am Amtswinkel zu diesem Bürgeracker. Stellplätze im erforderlichen Umfang werden parallel zu der Erschließungsstraße vorgesehen. In dem Konzept auf Blatt 4 sind diese an dem bereits vorhandenen Feldweg eingeordnet, der von dem Werneuchener Weg das Gebiet erschließt. Im Endausbau ist mit einem nicht unerheblichen Verkehrsaufkommen zu bestimmten Stoßzeiten vor allem am Wochenende zu rechnen. Hierfür sind gesonderte Untersuchungen notwendig, um die technischen und immissionsschutzrechtlichen Aspekte dieser Anbindung zu klären. Diese sollte im Rahmen einer verkehrlichen Gesamtbetrachtung erfolgen.
Dem Bürgeracker liegt eine Teilung in Parzellen von 50 m² zu Grunde, die einzeln oder individuell zusammengesetzt in verschiedenen Größen genutzt werden können. Das auf Blatt 4 dargestellte Konzept sieht eine Mittelerschließung des Bürgerackers vor, die gleichzeitig als Gemeinschaftsfläche dient und der Unterbringung erforderlicher Schuppen, Wassertanks, Sanitäranlagen und ähnlichem. In Verbindung mit der kleinteiligen Parzellierung ermöglicht dies eine schrittweise Entwicklung der Gesamtfläche in wirtschaftlich überschaubaren Abschnitten.
Der Bürgeracker wird von einer Obstbaumfläche umschlossen. Eine extensive Wiese bildet den Übergang in den Landschaftsraum Richtung Süden und Westen und bildet einen Puffer zu den Schutzgebieten (siehe Blatt 6-Schutzgebiete)
Das Konzept sieht eine schrittweise Umsetzung in folgendem Rahmen vor. Auf den kommunalen Flurstück Nr. 34 kann relativ schnell nach vorliegender planungsrechtlicher Grundlage mit der Umsetzung begonnen werden. Hier lassen sich zunächst rund 150 Parzellen a 50 m² und etwa die Hälfte des gemeinschaftlichen Erschließungsbereiches in der Mitte der Anlage realisieren. – Entsprechend auch die Flächen für Obstbäume und der anteilige Puffer zu den Schutzgebieten. Voraussetzung ist allerdings auch die Vorbereitung und der Bau der Erschließungsstraße (des heutigen Feldweges) einschließlich der vorgelagerten Stellplätze. Die aus Privathand noch zu erwerbenden Flächen der anschließenden Flurstücke in Richtung Westen können dann in zwei (oder drei) Folgeabschnitten mit 250 und 150 Parzellen umgesetzt werden. Diese wiederum in Verbindung mit den entsprechenden Parkstellplätzen usw. Somit können insgesamt rund 550 Parzellen a 50m² entstehen, die entsprechend Planungsidee von Fach & Werk variabel kombiniert werden können.
Eine erste grobe Flächenzusammenstellung erfolgt in Tabelle 2:
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Tabelle 2: Flächenzusammenstellung für den Teilbereich C Flächenzusammenstellung (circa-Angaben) Gesamtfläche 12 ha 1. Gartenflächen für Parzellen im Bürgeracker und deren innere Erschließung
4,5 ha 2. Gemeinschaftsfläche mit Erschließungs- und Versorgungsanlagen
0,6 ha 3. Parkplatzfläche
0,7 ha 4. Obstbaumwies 2,2 ha 6. SPE-Fläche als Puffer zum NSG 4,0 ha
Planungsrechtlicher Rahmen
Der Flächennutzungsplan stellt im Bereich des geplanten Bürgerackers Flächen für die Landwirtschaft dar. Es handelt sich um Flächen im unbeplanten Außenbereich, deren Bebauung oder Nutzung nach § 35 BauGB nicht in der gewünschten Art zulässig wäre, da die Darstellungen des Flächennutzungsplanes als ein wesentlicher öffentlicher Belang dazu im Widerspruch stehen. Für den Entwicklungsbereich Bürgeracker ist daher die Änderung des Flächennutzungsplanes notwendig.
Ein Vorschlag zur Änderung der Flächendarstellung im Flächennutzungsplan ist auf Blatt 5 beigefügt. Für die geplante Nutzung ist die Änderung der Darstellung in eine Grünfläche der Zweckbestimmung Gärten erforderlich. Ergänzend sollten Symbole für die erforderlichen Parkplätze und Anlagen für spielerische Zwecke verankert werden. Eine Pufferzone zu den angrenzenden Schutzgebieten (siehe folgendes Kapitel) wird durch die Darstellung einer Fläche für Schutz, Pflege und Entwicklung von Natur und Landschaft (SPE) gesichert.
Aus dieser geänderten Darstellung im Flächennutzungsplan kann der zusätzlich notwendige Bebauungsplan mit Umweltbericht heraus entwickelt werden. Zur Regelung der erforderlichen Sachverhalte wie beispielsweise die maximal überbaubare Fläche und Umsetzung der Kompensationsmaßnahmen ist jedoch ein Textbebauungsplan ausreichend. Aufbauend auf der Darstellung in Blatt 5 ist noch die konkrete Abgrenzung des Geltungsbereichs zu klären.
Zur planungsrechtlichen Vorbereitung des Vorhabens wird vorgeschlagen, den Textbebauungsplan im Parallelverfahren mit der erforderlichen Änderung des Flächennutzungsplanes aufzustellen. Die Gesamtfläche umfasst etwa 12 ha, von der rund 8 ha mehr oder weniger intensiv genutzt werden durch die Gärten, Obstbaumwiesen, Gemeinschaftsflächen sowie erforderliche Parkstellplätze. Das Bauleitplanverfahren schließt in jedem Falle hier auch die entsprechenden grünordnerischen Fachbeiträge einschließlich der artenschutzrechtlichen Prüfung gemäß § 44 BNatSchG und einer entsprechenden Stadt Altlandsberg - Studie zur Vorbereitung verschiedener Bauleitplanungen zur Entwicklung des Schlossareals Dipl.-Ing. Stefan Bolck, Büro für Stadt Dorf und Freiraumplanung, September 2012 17
Eingriffs-/Ausgleichsbilanz ein. Der Kostenrahmen für die Planung auf der Grundlage der beigefügten ersten konzeptionellen Erwägungen ist in der Tabelle 3 in Kapitel 3 dargestellt.
Sinnvoll wäre allerdings, die fachlich-inhaltliche Konzeptphase weiter zu vertiefen. Hier sind Fragen zu klären, vor allen Dingen der verkehrstechnischen Anbindung, der benötigten Anzahl der Stellplätze sowie eine möglichst schon differenzierte und konkrete Nutzungsstruktur der einzelnen Flächen und damit die Festsetzungen des künftigen Bebauungsplanes präzise vorzubereiten. Eine solche Konzeptphase kann entweder in die Bauleitplanung als besondere Leistung zusätzlich eingeschlossen werden oder gesondert vorab erarbeitet werden.
Als Zeitrahmen für die Erarbeitung der Bauleitplanung wären in etwa 12 Monate anzusetzen unter der Voraussetzung, dass diese mit einer in den Gremien der Stadt Altlandsberg abgestimmten Aufgabenstellung beginnen kann.
Naturschutzfachliche und Naturschutzrechtliche Aspekte
Der geplante Bürgeracker liegt auf landwirtschaftlich genutzten Flächen außerhalb von Schutzgebieten. Die Schutzgebietsgrenzen umschließen das Areal jedoch direkt angrenzend (siehe Blatt 5 – FNP-Änderung und Blatt 6 - Schutzgebiete). Dabei handelt es sich um das Naturschutzgebiet Langes Elsenfließ und Wegendorfer Mühlenfließ, das Landschaftsschutzgebiet Niederungssystem des Neuenhagener Mühlenfließes und seiner Vorfluter und das Flora-Fauna-Habitat Wiesengrund. Die Schutzziele des NSG und LSG sind oben, bezüglich des Schlossparkes, bereits dargestellt. Schutzzweck des FFH ist die Erhaltung oder Entwicklung der Lebensraumtypen nach Anhang I der FFH-Richtlinie wie beispielsweise Feuchte Hochstaudenfluren, Erlen-Eschen-Wälder, Feuchtwiesen und Seggenrieden, frische Mähwiese mit zahlreichen gefährdeten Pflanzenarten sowie der Schutz von Arten nach Anhang II der FFH-Richtlinie (z. B. Biber, Fischotter, Kammmolch, Rotbauchunke). Das Konzept auf Blatt 4 berücksichtigt die Belange des Naturschutzes indem eine breite Pufferzone zu den Schutzgebieten in Form einer extensiven Wiese vorgesehen ist.
Ob und in welchem Umfang eventuell faunistische Fachgutachten benötig werden, ist gemeinsam mit der Behörde mit Beginn der Bauleitplanung zu klären.
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Die Verkehrserschließung eines solchen Vorhabens wirft hinsichtlich der Verkehrsströme und der Lösung der Stellplatzproblematik spezielle Fragen auf. Zu deren Klärung sollte eine gesonderte und zusammenfassende Untersuchung (Planung) beauftragt werden. Einige grundsätzliche Aspekte lassen sich jedoch bereits heute darstellen.
Die Hauptverkehrserschließung des gesamten Areals sollte über den Mehrower Weg mit Autobahnanschluss über die Straße An der Mühle erfolgen sowie aus Richtung Strausberg über die Landesstraße L 30. Über diese Hauptverkehrsstraßen können größere Verkehrsströme zu Spitzenzeiten fließen, ohne das historische Zentrum von Altlandsberg zu durchfahren. Die Verbindung über die Straße An der Mühle zum Mehrower Weg wird in den nächsten Jahren ausgebaut.
Am Mehrower Weg sind eine Zufahrt und ein Parkplatz auf ca. 1,3 ha eingeordnet, der sich in kleinen Schritten parallel zum Mehrower Weg in Richtung Süden ausbauen lässt. Hier sind ausreichend Stellplätze unter zu bringen. Dieser große Parkplatz soll den Hauptteil des ruhenden Verkehrs aufnehmen und Ausgangspunkt für die fußläufige Erreichbarkeit der geplanten Angebote und Einrichtungen in den o. g. drei Bereichen sowie des Stadtzentrums von Altlandsberg sein. Dazu gehört auch eine Teilfläche für Reisebusse.
Die Fläche für den Parkplatz, wie im Konzept dargestellt, beruht auf Beispielen vergleichbarer Größe. Damit ist die Fläche nicht endgültig definiert, jedoch kann davon ausgegangen werden, dass eine Fläche in mindestens dieser Ausdehnung erforderlich wird.
Davon unabhängig werden für die Nutzer des Bürgerackers Parkstellplätze vorzusehen sein, ebenso sind diese im Bereich des Domänenhofes bzw. des Guthauses erforderlich. Hier lassen sich jedoch maximal 60 bis 70 Stellplätze unter bringen. Siehe hierzu das Stellplatzkonzept Gutshof auf Blatt 1.
Parkplatz und Labyrinthpark einschließlich der verbindenden Wege sollten auf jeden Fall im Sinne einer landschaftsgerechten Einordnung und harmonischen Einbindung mit standortgerechten Gehölzen eingegrünt und die Flächen untergliedert werden. Der Parkplatz sollte nur teilversiegelt werden.
Das Konzept auf Blatt 2 beinhaltet auch ein Wegenetz zur fußläufigen Verbindung aller Bereiche untereinander und dieser mit den einzelnen Teilen der Stadt Altlandsberg.
Der Bürgeracker wird verkehrstechnisch über die Straße nach Altlandsberg Nord (Werneuchener Weg) und einen entsprechenden Ausbau des bestehenden Feldweges erfolgen. An Diesem Weg können dann auch die benötigten Stellplätze umweltverträglich vorgesehen werden.
Eine Fußwegeverbindung zwischen Schlossareal mit Domänenhof und dem Bürgeracker ist entlang der vorhandenen Straßen durch die Amtsfreiheit in Richtung Norden möglich. Hierbei wird sehr oft eine Blickbeziehung zwischen Bürgeracker und Stadtkirche erlebbar (siehe Fotodokumentation in Kapitel 4).
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Alle hier angedeuteten Lösungsansätze für die verkehrliche Erschließung und Verbindung der einzelnen Bereiche legen nahe, hierfür ein oben bereits angedeutetes Gesamtkonzept separat zu erarbeiten. Hierin müssen die Verkehrsströme definiert werden, die erforderlichen Stellplätze ermittelt und erste konkrete Lösungsansätze für die unterschiedlichen Standorte (Bereiche) erarbeitet werden.
Ein solches Konzept sollte frühzeitig in Angriff genommen werden, da dieses auch planungsrechtliche Konsequenzen hat (Flächenfestsetzungen in der Bauleitplanung sind erforderlich usw.). Deshalb wird in der Schätzung der Planungskosten ein solches Planungskonzept vorsorglich eingestellt (siehe Kapitel 3). Allerdings ist eine Präzisierung der Kosten in Abhängigkeit des noch genauer zu definierenden Bearbeitungsumfanges unbedingt erforderlich.
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Wie oben zu den einzelnen Bereichen kurz dargestellt sind zur planungsrechtlichen Vorbereitung der Umsetzung des Entwicklungskonzeptes verschiedene Bauleitplanungen erforderlich. Diese werden im Folgenden noch einmal zusammenfassend dargestellt. Dies schließt meist die naturschutzrechtlichen Voraussetzungen für die Vorhaben mit ein. Im Einzelfall sind auch nur diese erforderlich.
Auf der Grundlage der beigefügten und oben kurz erläuterten städtebaulichen Konzepte sind vor allen Dingen für die beiden Bereiche im Außenbereich Planungen notwendig.
Grundsätzlich sollten Gespräche in den Gremien der Stadt, den Arbeitsgruppen sowie den Fachausschüsse und der Stadtverordnetenversammlung zu den hier erarbeiteten Vorschlägen geführt werden, um die erforderliche Sicherheit für die Aufgabenstellung der Bauleitplanung und der anderen Planungsschritte zu schaffen. Die vorliegenden Untersuchungen und Empfehlungen bilden die Grundlage für eine entsprechende Entscheidungsfindung zur Abgrenzung der Aufgebanstellung für die Bauleitplanung.
A Schloss – Domänenhof - Schlosspark
Hier müssen die jeweiligen Schutzansprüche aus dem Denkmal und dem Landschafts- und Naturschutzgebiet aufeinander abgestimmt werden. Eine Abstimmung mit den zuständigen Behörden des Landkreises Märkisch-Oderland, auch bezüglich der Durchwegung der Schutzgebiete im Bereich des Mühlenfließes, ist erforderlich. Dies erfolgt im Rahmen der weiteren Projektentwicklung. Schnellstmöglich muss hierfür ein konsensfähiges Umsetzungskonzept für die geplanten Module der Projektskizze erarbeitet werden.
Parallel dazu ist eine landschaftspflegerische Begleitung sowohl in naturschutzfachlicher als auch in naturschutzrechtliche Hinsicht zwingend erforderlich, welche alle Belange in einem gemeinsamen Abwägungsprozess berücksichtigt. Dies erfolgt entsprechend Brandenburgischem Naturschutzgesetz (§ 26 d BbgNatSchG). Das Instrument der Bauleitplanung ist hierfür voraussichtlich nicht erforderlich bzw. nicht geeignet.
Die landschaftspflegerische Begleitung muss nicht nur die umweltverträgliche Gestaltung des Vorhabens im ehemaligen Schlosspark beinhalten sondern auch und insbesondere die artenschutzrechtlichen Aspekte innerhalb des Schutzgebietes betrachten und regeln. Hierzu ist erfahrungsgemäß mindestens eine Vegetationsperiode für die entsprechenden Fachgutachten einzurechnen. Als Kostenfaktor lassen sich zunächst Erfahrungswerte für vergleichbaren Aufwand heranziehen. Diese liegen bei insgesamt rund 20 T€ (landschaftspflegerische Begleitung und Fachgutachten Artenschutz).
Zeit- und Kostenaufwand für das oben genannte Gestaltungskonzept für den Bereich des ehemaligen Schlossparkes ist hier nicht Gegenstand der Betrachtung.
Alle übrigen Maßnahmen aus diesem Bereich lassen sich im Rahmen von Bauantragsverfahren vorbereiten, da es sich hier um einen planungsrechtlichen Innenbereich handelt, der nach § 34 BauGB beurteilt wird.
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B Landschaftsraum zwischen Mühlenfließ und Altlandsberg West
Für die Umsetzung dieses Konzeptes zur Gliederung des Landschaftsraumes ist die Änderung des Flächennutzungsplanes notwendig sowie die Aufstellung eines Bebauungsplanes, der aus dem geänderten Flächennutzungsplan heraus entwickelt wird. Ein Konzept dazu ist auf Blatt 5 dargestellt. Hierfür muss wegen der vielfältigen naturschutzfachlichen und -rechtlichen Probleme, die gelöst werden müssen, ein längerer Zeitraum (eventuell 1,5 bis 2 Jahre) eingeplant werden.
Für die Wegeverbindung vom Schlossareal zum Labyrinthpark ist ein naturschutzfachliches und naturschutzrechtliches Verfahren bzw. die Zustimmung des Verordnungsgebers (Naturschutzbehörde des Landkreises) zum LSG/NSG erforderlich. Da diese Verbindung eine zentrale Rolle zur Nutzung und Erschließung des angrenzenden Landschaftsraumes bildet, ist hierzu frühzeitig zwingend Konsens herzustellen. Angestrebt werden sollte eine Lösung, die mit den Schutzzielen des Landschafts- und Naturschutzes gemäß § 26 d Brandenburger Naturschutzgesetz (BbgNatSchG) vereinbar ist Für diese Abstimmung und ggf. für ein erforderliches Verfahren ist entsprechend Zeit einzuplanen, weshalb frühestmöglich damit begonnen werden sollte. Da das städtebauliche und landschaftsplanerische Konzept auf Blatt 2 nur eine erste planerische Idee zur Umsetzung der Gedanken aus der Projektskizze von Fach & Werk sein kann, wird eine Vertiefung und Untersetzung der Planung für einzelne Teilbereiche im Rahmen der Vorbereitung der Bauleitplanung oder in deren Rahmen selbst erforderlich. Das betrifft vor allen Dingen die straßenbegleitende Bebauung an der Weststraße mit Einfamilienhäusern, die Flächen des Labyrinthparkes in Kombination mit den erforderlichen Flächen zur Erschließung (Parkplatz) der Eingangssituation aber auch das wichtige Thema des Kinderspielens. Hiermit ist nicht eine verbindliche Entwurfsplanung zur Ausführung des Vorhabens gemeint, die nachfolgend noch erforderlich wird.
Eine solche Vertiefung der Planung kann entweder in die Bauleitplanung selbst als besondere Leistung integriert oder gesondert als Planungskonzept vorgelagert werden. In jedem Falle ist hierfür die notwendige Zeit von etwa 3 bis 4 Monaten und ein entsprechendes finanzielles Volumen (siehe Tabelle 3) zu berücksichtigen.
In jedem Falle ist die Aufstellung des Bebauungsplanes im Parallelverfahren mit der Flächennutzungsplanung möglichst schnell zu beginnen, um den erforderlichen zeitlichen und planerischen Vorlauf zu schaffen. Im Rahmen dieses Verfahrens können viele der noch offenen Fragen verbindliche geklärt werden.
Zur Sicherung der Planung ist der Erlass einer Veränderungssperre über das gesamte Plangebiet sinnvoll.
Schnellstmöglich wäre die Vermessung einer Plangrundlage zwingend erforderlich, die später auch die Grundlage für die amtlichen Lagepläne der Bauanträge bilden kann.
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Dipl.-Ing. Stefan Bolck, Büro für Stadt Dorf und Freiraumplanung, September 2012
netto
brutto 1 Vertiefendes Gestaltungskonzept für den Bereich Labyrinthpark/Parken/Spielen 10 T€
12 T€ 2 Bebauungsplan 56 T€ 66 T€
3 Grünordnungsplan 19 T€ 22 T€
4 Besonderer Artenschutz einschließlich Fachgutachten zu ausgewählten Arten, Prüfung der Verbotstatbestände nach § 44 BNatSchG (geschätzter Erfahrungswert) 10 T€
12 T€ 5 Änderung Flächennutzungsplan 12 T € 14 T€
6 Vermessung der Plangrundlage (geschätzter Erfahrungswert) 5 T€
6 T€
Überschlägliche Gesamtkosten Planung/Vorbereitung 112 T € 132 T€
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C Bürgeracker
Zur planungsrechtlichen Vorbereitung des Vorhabens wird vorgeschlagen, einen Textbebauungsplan im Parallelverfahren mit der erforderlichen Änderung des Flächennutzungsplanes aufzustellen. Ein Vorschlag zur möglichen Flächendarstellung im Flächennutzungsplan ist auf Blatt 5 beigefügt.
Das Bauleitplanverfahren schließt in jedem Falle auch die entsprechenden grünordnerischen Fachbeiträge einschließlich der erforderlichen Artenschutzrechtlichen Prüfung (gem. § 44 BNatSchG) und eine entsprechenden Eingriffs-/Ausgleichsplanung ein.
einzelner Sachverhalte, wie die verkehrstechnische Anbindung, die benötigte Anzahl der Stellplätze sowie eine möglichst schon differenzierte und konkrete Nutzungsstruktur der einzelnen Abschnitte ist erforderlich. Auf dieser Basis können dann die Festsetzungen des künftigen Bebauungsplanes präzise definiert werden. Eine solche Konzeptphase kann entweder in die Bauleitplanung als besondere Leistung eingeschlossen werden oder gesondert vorab erarbeitet werden. Für dessen Bearbeitung und Abstimmung in der Stadt Altlandsberg ist erfahrungsgemäß ein Zeitrahmen von etwa 3 Monaten und ein finanzielles Volumen von etwa 5.000 € ausreichend.
Das komplette Bauleitplanverfahren dauert etwa ein Jahr vom Aufstellungsbeschluss bis zum Satzungsbeschluss. Mit der noch zu leistenden konzeptionellen Vorarbeit sollte deshalb nach Beauftragung der Gesamtleistung mit einem Zeitrahmen von etwa 1 bis 1,5 Jahren gerechnet werden.
Die erforderliche Änderung des Flächennutzungsplanes erfolgt dabei im Parallelverfahren nach § 8 Abs. 3 BauGB zeitgleich mit der Aufstellung des Bebauungsplanes.
Es werden hier gerundete Gesamtsummen aufgeführt, denen jeweils eine Honorarkostenvorausschau nach HOAI zu Grunde liegt netto
brutto
1 Städtebauliches/landschaftsplanerisches Entwicklungskonzept (in B-Planung integriert) 4,2 T€ 5 T€
2 Bebauungsplan 26 T€ 31 T €
3 Grünordnungsplan 14 T€ 18 T €
4 Artenschutz einschließlich Fachgutachten zu ausgewählten Arten (geschätzter Erfahrungswert) 9 T€
10,5 T€ 5 Änderung Flächennutzungsplan im Parallelverfahren zum Bebauungsplan 9 T € 10,5 T€ Planungskosten gesamt 62,2 T € 75 T €
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und Freiraumplanung, September 2012 24
4. Fotodokumentation – Ausgangssituation und Analysen B Landschaftsraum zwischen Mühlenfließ und Weststraße
A Schloss, Domänenhof, Schlosspark C Bürgeracker Dipl.-Ing. Stefan Bolck, Büro für Stadt Dorf und Freiraumplanung Stadt Altlandsberg Studie Bauleitplanung Schlossareal September 2012
Abb. 1: Blick aus Richtung Norden in den Landschaftsraum zwischen Weststraße (rechts) und den Schutzgebieten am Mühlenfließ, in dem die künftige Entwicklung von Labyrinthpark mit Spielen, Erschließung mit Parkplätzen sowie eine ergänzende Bebauung an der Weststraße erfolgen soll. Die Fläche wird heute zum größten Teil landwirtschaftlich als Wiese genutzt.
Planung des Landschaftsraumes ist seine Gliederung in intensiv genutzte Bereiche mit Bebauung, Labyrinthpark, Parkplatz usw., eine angrenzende große zusammenhängende Fläche zum Schutz, zur Pflege und Entwicklung der Landschaft mit dem Ziel der Extensivierung und einem dritten erheblichen Bereich unmittelbar angrenzend als Puffer zu den Schutzgebieten am Mühlenfließ.
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Abb. 3, 4 und 5: Unbefestigte Wege durchziehen auch heute schon die Flächen und machen ihn zu einem attraktiven Erholungsraum für die Altlandsberger, der weiter öffentlich genutzt werden soll.
Abb. 5: Über eine Brücke am Mühlenfließ besteht eine direkte Wegeverbindung zum Sport- und Erholungszentrum „Erlengrund- halle“ und dem historischen Stadtzentrum. Dieser Weg mündet auf der Promenade, die um die historische Stadtmauer herum- führt. Ziel ist, diese Erholungsfunktion der Landschaft nicht nur zu erhalten, sondern durch sinnvolle Ergänzung des Wegenetzes und Sicherung der naturräumlichen Besonderheiten zu entwickeln.
Abb. 6: Der Hangbereich, der zum Schutzgebiet Müh- lenfließ abfällt, soll als Puffer für die Landschafts- und Naturschutzgebiete in dem Bereich gesichert werden. Deshalb sollen auch künftig dort Wege nur als Querver- bindungen zur Altstadt geführt werden. Alle andere We- geverbindungen liegen außerhalb dieses Bereiches.
der sehr attraktiven Lage zunehmend verdichtet. Eine Reihe Pappeln bildet den Ortsrand zum Landschaftsraum.
Abb. 8: Entlang der neu ausgebauten Weststraße kann auf deren Ostseite eine Reihe Einfamilienwohnhäuser mit relativ großzügigen Grundstücken errichtet werden. Die erforderlich werdenden Kompensationsmaßnahmen lassen sich sinn- voll zur Neugestaltung eines bepflanzten Ortsrandes und als Übergang in den Landschaftsraum gestalten.
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Abb. 9: Der nördlich der Amtsfreiheit gelegene Landschaftsraum ist heute als intensive Ackerfläche genutzt und soll künftig zu einem Teil als Bürgeracker gärtnerisch bewirt- schaftet werden. Weite Teile davon sollen auch als Puffer zu den im Hintergrund er- kennbaren Schutzgebieten gesichert werden. Die Erschließung erfolgt über einen vor- handenen Feldweg, der ausgebaut werden muss.
Abb. 10: Vom künftigen Bürgeracker aus gibt es eine direkte Blickbeziehung in das historische Stadtzent- rum. Sichtbar ist hier der Kirchturm der Stadtkirche unmittelbar angrenzend an das Schlossareal.
Schloss, Domänenhof, Schlosspark
Abb. 11: Der Domänenhof mit unterschiedlichen Gebäuderesten soll saniert und umgenutzt werden. Hier ist von einem Innenbereich nach § 34 BauGB auszugehen, zumal der Flächennutzungsplan durch die entsprechende Darstellung von Einrichtungen des privaten und öffentlichen Gemeindebedarfs die erforderliche Grundlage schafft, deren Umsetzung bereits mit der Sanierung und Umnutzung des Gutshauses begonnen wurde. Die Nutzungen, die in dem Konzept von Fach & Werk hier vorgesehen werden, fügen sich hervorragend in das Gesamtensemble ein.
Abb. 12: Der Blick vom Kirchturm der Stadtkirche auf das Schlossareal einschließlich der dahinterliegenden Amtsfreiheit und der Bebauung an der Bernauer Allee (rechts) verdeutlicht die Gesamtsituation des im Zusammenhang bebauten Innenbereiches, in das sich das Projekt einfügt.
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