Stadt Altlandsberg Studie zur Vorbereitung verschiedener Bauleitplanungen
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- Inhalt 1. Anlass und Ziel
- 1. Anlass und Ziel der Planung
- 1.3 Grundlegende Ziele der Studie
- 2. Städtebauliche Grundgedanken – erste Konzepte
- Planungsrechtlicher Rahmen
- Denkmalrechtliche Aspekte
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Stadt Altlandsberg Studie zur Vorbereitung verschiedener Bauleitplanungen im Zusammenhang mit der Entwicklung des Schlossareals
Stadt Altlandsberg - Studie zur Vorbereitung verschiedener Bauleitplanungen zur Entwicklung des Schlossareals Dipl.-Ing. Stefan Bolck, Büro für Stadt Dorf und Freiraumplanung, September 2012
Stadt Altlandsberg Bürgermeister Herr A. Jaeschke Berliner Allee 6 15345 Altlandsberg
Dipl.-Ing. Stefan Bolck, Büro für Stadt Dorf und Freiraumplanung Am Wasserturm 39, 13089 Berlin
Inhalt 1. Anlass und Ziel der Planung 1 1.1
Anlass der
Planung und
Ausgangssituation 1
1.2 Aufbau
der Studie
2 1.3
Grundlegende Ziele
der Studie 2
2.1 Städtebauliche Grundgedanken für die drei Hauptbereiche
A Schloss-Domänenhof-Schlosspark 4 B Landschaftsraum zwischen Mühlenfließ und West straße
C Bürgeracker
15
2.2 Fragen der
verkehrstechnischen Erschließung 18
A Schloss, Domänenhof, Schlosspark 20 B Landschaftsraum zwischen Mühlenfließ und Weststraße
C Bürgeracker
23
Fotodokumentation – Ausgangssituation und Analyse 24 5. Karten und Pläne Blatt 1: Stellplatzkonzept Gutshof Blatt 2: Konzept Landschaftsraum zwischen Mühlenfließ und Weststraße Blatt 3: Nutzungsstruktur – Landschaftsraum Mühlenfließ - Weststraße Blatt 4: Grobkonzept Bürgeracker Blatt 5: Änderung Flächennutzungsplan Bürgeracker Blatt 6: Schutzgebiete
Stadt Altlandsberg - Studie zur Vorbereitung verschiedener Bauleitplanungen zur Entwicklung des Schlossareals Dipl.-Ing. Stefan Bolck, Büro für Stadt Dorf und Freiraumplanung, September 2012 1
Die Stadt Altlandsberg hat im Jahr 2011 die Projektentwicklungsgesellschaft mbH Fach & Werk mit Untersuchungen zur Vorbereitung der Entwicklung des ehemaligen Schlossareals mit seinen verschiedenen Teilen - dem Domänenhof, dem Schlosspark, dem ehemaligen Schloss- und Gutshofbereich usw. - beauftragt. Im Ergebnis der Arbeiten liegen Projektskizzen für die Entwicklung des Schlossviertels Altlandsberg vor, die Entwicklungsziele und -inhalte für die verschiedenen Bereiche aufzeigen. Diese sind in ihrer räumlichen Ausdehnung sehr weit gefasst und betreffen im Anschluss an den ehemaligen Schlosspark den Landschaftsraum zwischen Mühlenfließ und Altlandsberg West sowie eine Fläche zwischen Amtsfreiheit und Altlandsberg Nord. Hier sollen wichtige Module der Projektskizze umgesetzt werden.
Aufbauend auf diesen laufend fortgeschriebenen Projektskizzen der Firma Fach & Werk sowie ergänzenden Gesprächen mit dem Geschäftsführer Herrn Seyfert und der Sanierungsbeauftragten der Stadt Altlandsberg, Frau Burkhardt, soll mit der hier nun vorliegenden städtebaulichen Studie in einem ersten Schritt geklärt werden, welche grundlegenden Rahmenbedingungen geschaffen werden müssen, um die Umsetzung des Projektes planungsrechtlich vorzubereiten. Auf die erneute Aufzählung der Inhalte der Projektskizzen wird bewusst verzichtet. Daraus abgeleitet wird hier nur die räumliche Abgrenzung der betreffenden zu entwickelnden Teilgebiete. Diese sind:
A Schloss, Domänenhof, Schlosspark das Schlossareal mit Schlosspark (Erlebnisachse Schlosspark), Schlosskirche, Gutshaus, Domänenhof usw.
in räumlicher Fortführung der historischen Achse des Schlossparkes in die Landschaft hinein der Bereich zwischen Mühlenfließ und Weststraße als Landschaftsraum mit den Entwicklungsschwerpunkten Naturschutz, Labyrinthpark und einer ergänzenden Wohnbebauung sowie
die Vorbereitung eines Bürgerackers in der Achse zwischen Amtsfreiheit und Altlandsberg Nord, eingebettet in die Landschaft zwischen verschiedenen Naturschutzgebieten.
der Firma Fach & Werk an, versucht erste städtebauliche und landschaftsplanerische Konzepte daraus zu entwickeln, die als Grundlage für die gewünschten Aussagen zum planungsrechtlichen Rahmen des Projektes erforderlich sind. Ohne an der jeweiligen Stelle des Textes oder der Pläne darauf einzugehen, sei hier zusammenfassend auf diesen unmittelbaren Zusammenhang zwischen den Arbeiten ausdrücklich hingewiesen.
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Dipl.-Ing. Stefan Bolck, Büro für Stadt Dorf und Freiraumplanung, September 2012
Auf dem Deckblatt der Studie sind die drei wesentlichen hier betrachteten Bereiche A, B und C mit ihrer Lage im Stadtgebiet dargestellt.
Unter Berücksichtigung städtebaulicher und landschaftsplanerischer Aspekte gehen die folgenden Betrachtungen mitunter weiter, als in den einzelnen Modulen der Projektskizze dargestellt. Dabei wird sehr deutlich, dass noch Gesprächsbedarf besteht bei der weiteren Durcharbeitung dieser ersten Konzepte. Sie können aber auf jeden Fall als Grundlage für die weitere Arbeit zu den einzelnen Bausteinen des Projektes dienen und die weitere Diskussion dazu anregen.
Diese Teilbereiche sind in ihrer planungsrechtlichen Ausgangssituation und Zielstellung jeweils unterschiedlich zu bewerten und werden deshalb in der vorliegenden Studie hinsichtlich der Vorbereitung der Bauleitplanung gesondert betrachtet. Daraus ergibt sich die Struktur der Studie, die in den folgenden Kapiteln in die oben genannten Teilbereiche A, B und C gegliedert ist, in denen jeweilig das städtebauliche Konzept, der planungsrechtliche Rahmen und naturschutzfachliche Aspekte sowie erste Kostenschätzungen für die erforderlichen Planungsleistungen betrachtet werden. Somit wird es möglich, je nach Umsetzungsschritt des Gesamtprojektes die relevanten Aussagen für den jeweiligen Teilbereich herauszugreifen.
In Kapitel 4 wird anhand von Fotos der Bestand dokumentiert, analysiert und jeweils planerische Grundgedanken erläutert.
1.3 Grundlegende Ziele der Studie
Grundlegendes Ziel der Studie ist, für die einzelnen oben genannten Bereiche eine Einschätzung der planungsrechtlichen Situation zu geben und auf der Grundlage der formulierten Ziele der Projektskizze notwendige Planungsschritte abzugrenzen.
Der Schwerpunkt liegt dabei auf dem Landschaftsraum zwischen Mühlenfließ und Weststraße sowie der Entwicklung des Bürgerackers - beides Bereiche, die heute im unbeplanten Außenbereich der Stadt Altlandsberg liegen.
Da es sich bei dem Kernbereich des Schlossareals mit Domänenhof und Schlosskirche usw. um einen Innenbereich handelt, der planungsrechtlich nach § 34 BauGB (im Zusammenhang bebauter Ortsteil) zu beurteilen ist, konzentriert sich die Untersuchung hier auf Aussagen zu naturschutzrechtlichen Aspekten im Bereich des ehemaligen Schlossparkes (Erlebnisachse Schlosspark).
Um sich den notwendigen planungsrechtlichen Schritten zu nähern, wurden zunächst für die beiden Bereiche Landschaftsraum zwischen Mühlenfließ und Weststraße und den Bürgeracker, abgeleitet aus den Vorstellungen der Projektskizzen von Fach & Werk, erste städtebauliche bzw. landschaftsplanerische Konzepte erarbeitet. Diese sind dem Gutachten Stadt Altlandsberg - Studie zur Vorbereitung verschiedener Bauleitplanungen zur Entwicklung des Schlossareals Dipl.-Ing. Stefan Bolck, Büro für Stadt Dorf und Freiraumplanung, September 2012 3 in Blatt 2 und 4 beigefügt. Hier fließen allerdings schon langfristige Überlegungen und Leitbildvorstellungen aus vorangegangen Planungen der Stadt Altlandsberg ein. Das sind vor allen Dingen der Flächennutzungsplan und Aspekte wie die Erhaltung wesentlicher Teile des Landschaftsraumes einschließlich des Schutzes der angrenzenden Landschafts- und Naturschutzgebiete, die seit langem diskutierte Bebauung entlang der neu hergestellten Weststraße, die Verkehrserschließung der Innenstadt bzw. deren Entlastung durch Umgehungsangebote, Lösungsansätze für den langfristigen Bedarf an Parkstellplätzen sowie die Wegeverbindung der einzelnen Nutzungsbereiche, wie Schlosspark, Bürgeracker, Wohnbebauung, historische Altstadt, Schulsportzentrum Erlengrundhalle usw.. Die hier vorliegende Studie kann und will unmöglich den Anspruch erheben, das Thema vollständig und abschließend betrachten zu können. Sie stellt vielmehr einen weiteren Baustein in dem Gesamtsystem notwendiger Schritte zur Umsetzung der von der Stadt beschlossenen grundlegenden Entwicklungsziele dar.
Auf dieser Grundlage soll die Diskussion in den Gremien der Stadt weitergeführt werden, um konkrete Planungsschritte für die erforderlichen Bauleitplanungen und ggf. rahmende Fachgutachten festzulegen. Anregungen zu weiteren Arbeitsschritten einschließlich erster Kostenschätzungen dafür werden im Folgenden gegeben.
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Im Folgenden werden die einzelnen Teilbereiche kurz erläutert. Der Schwerpunkt liegt hier in der neuen Gliederung des Landschaftsraumes und damit in den Bereichen zwischen
Grundgedanken mit Blatt 2– Konzept für den Landschaftsraum zwischen Mühlenfließ und Weststraße und Blatt 4 – Grobkonzept Bürgeracker dargestellt. Für den Bereich des Schlossareals wurde im Rahmen dieser Studie kein erneutes städtebauliches Konzept erarbeitet, da dies Teil der Projektskizzen von Fach & Werk ist. Vertiefend dazu wurde jedoch ein Stellplatzkonzept, siehe Blatt 1, erarbeitet.
Zu den drei Teilbereichen werden im Folgenden jeweils die städtebaulichen Grundgedanken, der planungsrechtliche Rahmen sowie Naturschutzfachliche und Naturschutzrechtliche Aspekte erläutert. A Schloss – Domänenhof - Schlosspark Ziele und Gegenstand der Planung Die Projektskizze von Fach & Werk sieht die Entwicklung des Bereiches mit dem erhaltenen Gutshaus, der bestehenden Wirtschaftsgebäude (Domäne) und der Schlosskirche vor. Ebenfalls einbezogen wird der denkmalgeschützte Schlosspark, der nur noch in Fragmenten vorhanden ist. Hier wird eine Verbindung zu dem geplanten Labyrinthpark im Landschaftsraum zwischen Mühlenfließ und Altlandsberg West angestrebt. Für die einzelnen Gebäude beschreibt die Projektskizze folgende Entwicklung:
Das bereits sanierte Gutshaus soll als Versorgungsstützpunkt für die Gastronomie, als Sitz der Verwaltung des Schlossareals sowie als soziokulturelles Bindeglied zur Stadt mit Bibliothek und Veranstaltungsräumen dienen. Der denkmalgeschützte Domänenhof wird Start- und Zielpunkt für die Besucher und als eine Art Gewerbe- und Wirtschaftshof das wirtschaftliche Zentrum des Schlossareals bilden. Hier sollen sich touristische und gastronomische Einrichtungen entwickeln (Gastronomie, Beherbergung, Bäckerei, Brennerei usw.) und regionale Produkte zum Verkauf angeboten werden (Hofladen, Schmiede, Tischlerei usw.). Desweiteren sind hier unter anderem der Verleih von Maschinen und Geräten für den Bürgeracker und die Etablierung zu einem Veranstaltungsort vorgesehen. Die Schlosskirche wird saniert und restauriert und als Veranstaltungsort mit multi-funktionaler Ausrüstung für Tagungen, private Feierlichkeiten und Kulturveranstaltungen genutzt. Es sollen Synergien zu den Angeboten des Domänenhofs, des Labyrinthparks und der historischen Altstadt Altlandsbergs entstehen. Ziel ist es auch, den Schlosspark beginnend am Ehrenhof des Schlossgrundrisses bis hinter den Kreuzteich in Abstimmung mit der Unteren Naturschutzbehörde und der Denkmalpflege nach historischem Vorbild wieder entstehen zu lassen. Auch der Grundriss des ehemaligen Stadt Altlandsberg - Studie zur Vorbereitung verschiedener Bauleitplanungen zur Entwicklung des Schlossareals Dipl.-Ing. Stefan Bolck, Büro für Stadt Dorf und Freiraumplanung, September 2012 5 Schlosses soll wieder erlebbar gemacht werden – unter anderem mit einem weiteren Labyrinth und einem interaktiven Wissens-Parcours. Im Übrigen wird auf die detaillierten Ausführungen in den Unterlagen der Firma Fach & Werk verwiesen. Diese sollen hier nicht wiederholt werden.
Nicht in ausreichendem Umfang unter zu bringen sind Parkstellplätze in diesem Bereich. Hier muss auf eine dezentrale Lösung abgestellt werden. In jedem Falle müssen Parkstellplätze im Domänenhof vorgesehen werden, die die vorhandenen Stellplätze am Gutshaus ergänzen. Weitere Stellplätze sind dann nur noch hinter der Wohnbebauung an der Buchholzer Allee möglich ohne das Gesamtensemble wesentlich zu beeinträchtigen (siehe Blatt 1). Insgesamt können somit maximal 60 bis 70 Stellplätze nachgewiesen werden (ohne Domänenhof), die bei weitem nicht ausreichen werden. Im Übrigen sind im näheren Umfeld keine wesentlichen Stellplatzpotenziale im öffentlichen Raum zu erschließen. Deshalb wird vorgeschlagen, einen großen Parkplatz am Mehrower Weg im Zusammenhang mit dem Labyrinthpark einzuordnen und die Besucher durch eine direkte Wegebeziehung über die Erlebnisachse Schlosspark zum Domänenhof zu führen und natürlich umgekehrt (siehe Blatt 2 und Kapitel 2.2).
Das Schlossareal ist durch die Lage innerhalb des Stadtgebietes mit umgebener Bebauung nach § 34 BauGB als im Zusammenhang bebauter Ortsteil zu bewerten (siehe auch Erläuterungen in Kapitel 4 – Fotodokumentation).
Der Flächennutzungsplan stellt hier eine Fläche für den Gemeinbedarf dar mit der Zweckbestimmung Sozialen und kulturellen Zwecken dienende Gebäude und Einrichtungen. Gemeinbedarfsflächen im Flächennutzungsplan sind nach aktuellem Kommentar zur Baunutzungsverordnung gekennzeichnet durch die Erfüllung einer öffentlichen Aufgabe, die Zugänglichkeit für die Allgemeinheit und das Fehlen oder die nur untergeordnete Bedeutung privatwirtschaftlichen Gewinnstrebens. Dabei ist es nicht erforderlich, dass es sich um eine öffentliche Sache handelt, auch einer öffentlichen Trägerschaft bedarf es nicht. Insofern steht der Flächennutzungsplan der geplanten Entwicklung in der Domäne nicht entgegen.
Für die Umsetzung der Projektskizzen von Fach & Werk in diesem Bereich ist somit weder die Aufstellung eines Bebauungsplanes noch eine Änderung des Flächennutzungsplanes erforderlich. Planungsrechtlich sind somit grundsätzlich keine weiteren Maßnahmen erforderlich, um das Konzept umsetzten zu können.
Die im Rahmen der jeweiligen Bauantragsverfahren notwendige denkmalrechtliche und sanierungsrechtliche Erlaubnis ist hier nicht Gegenstand der Betrachtung. Sie muss in jedem Falle für alle Maßnahmen im gesamten Bereich des Domänenhofes eingeholt werden. Die Gestaltungssatzung für die historische Altstadt spart ganz bewusst diesen städtebaulich besonderen Bereich aus. Stadt Altlandsberg - Studie zur Vorbereitung verschiedener Bauleitplanungen zur Entwicklung des Schlossareals 6
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Zu berücksichtigen sind jedoch die Belange des Denkmalschutzes und des Naturschutzes bei der Umsetzung des Erlebnisbereiches Schlosspark – Labyrinthpark, wie in den folgenden Kapiteln erläutert. Diesbezüglich ist als erster Planungsschritt ein Umsetzungskonzept zu erarbeiten, in dem die ausschlaggebenden fachlichen, rechtlichen und wirtschaftlichen Aspekte konkret untersucht werden. Dieses Konzept muss von Beginn an landschaftspflegerisch begleitet werden, um die Schnittstelle zwischen Denkmalschutz und Naturschutz sowohl fachlich als auch rechtlich zu definieren und sich daraus ergebende Widersprüche zu lösen. Bei einer ersten genaueren Betrachtung deutet sich hier eine Lösung der zunächst widerstreitenden Belange von Natur- und Denkmalschutz an. Einerseits ist die Erhaltung bzw. Wiederherstellung des denkmalgeschützten Parks in die Schutzziele der Schutzgebiete integriert, andererseits sind Naturschutzziele bei einer entsprechenden Planung sehr wohl in ein entsprechendes Gesamtkonzept für den Bereich sehr gut zu integrieren. Voraussetzung ist die oben bereits genannte Planung, die alle anstehenden Belange in einem fachlich und rechtlich vertretbaren Verhältnis zueinander berücksichtigt.
Denkmalrechtliche Aspekte Das Schlossareal und der zugehörige Schlosspark sind Teil des Denkmals Historische Stadtanlage innerhalb der Stadtbefestigung mit Tortürmen, Mauerring und Wallanlage, mit historischen Stadtdominanten, System und Proportionen der historischen Wohnbebauung und Hofanlagen sowie dem Schlossareal und zugehörigem Park. Die Schlossanlage mit Schlosskapelle, Schlosspark und Kellergewölben des Nordflügels ist außerdem als Einzeldenkmal gelistet. (Denkmalliste des Landes Brandenburg, Landkreis Märkisch- Oderland, Stand: 31.12.2011).
Stadt Altlandsberg - Studie zur Vorbereitung verschiedener Bauleitplanungen zur Entwicklung des Schlossareals Dipl.-Ing. Stefan Bolck, Büro für Stadt Dorf und Freiraumplanung, September 2012 7 Der Schutzumfang umfasst unter anderem das z. T. gepflasterte Schlossareal mit Resten der Schlossruine und des ehemaligen Kavalierhauses, Reformierte Kirche, Schlosspark und sogenannte Walkmühle, Domänen-Amtshaus (sogenanntes Gutshaus) und die Wirtschaftshofanlage mit Hofportal. Die Eintragung des Schlossparkes als Denkmal erfolgte aus folgenden Gründen:
Somit sind bei der Präzisierung und Umsetzung des Konzeptes bezüglich der Nutzung des Schlossareals die Aspekte des Denkmalschutzes zu berücksichtigen. Eine frühzeitige Abstimmung mit der zuständigen Behörde des Landkreises Märkisch-Oderland dazu ist zwingend erforderlich.
In einem ersten Schritt sollte deshalb ein (Umsetzungs-)Konzept für diesen Bereich erarbeitet werden, auf dessen Grundlage bzw. in dessen Rahmen die Belange des Denkmalschutzes und des Naturschutzes miteinander verknüpft werden können. Zu beachten sind auch die Belange der Bodendenkmalpflege, da der gesamte Bereich in einem eingetragenen Bodendenkmal liegt (siehe Flächennutzungsplan-Auszug oben).
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