1-мавзу. Кўчмас мулк объектлари ва улардан фойдаланишни ташкил этишнинг илмий-назарий масаллари

2. Баҳолаш режаси. Баҳолаш моҳияти аниқ бўлгандан ва белгилаб қўйилгандан сўнг, баҳоловчи мумкин бўлган ечим йўлларини аниқлайди. Шу мақсадда иккинчи босқичнинг асоси бўлган ва қуйидаги кетма-кетликда масалалар ечимини ўз ичига оладиган тадқиқот дастури ишлаб чиқилади:
кўчмас мулк объектини баҳолашни структуралашнинг моҳияти шундаки, баҳоловчи аввало қийматнинг умумий омилларини ҳудудий даражада ўрганади, сўнгра маҳаллий ва сегмент даражасидаги ўзига хос омилларга ўтади, ва ниҳоят, эътиборини баҳоланувчи участканинг ва унда жойлашган кўчмас мулк объектларининг қийматига таъсир этувчи аниқ омилларга қаратади;
баҳолаш режаси зарур ахборотни тўплаш, қайта ишлаш ва кўчмас мулк бозорининг баҳоланаётган объект тегишли бўлган аниқ сегментини намоён қилишни; талабни, рақобатчиларни ва харидорларни (фойдаланувчиларни) аниқлашни; солиштирилаётган объектларнинг параметрлари таҳлили, фойдаланувчиларнинг шахсий характеристикалари, молиялаштиришнинг бозор шартларини кўзда тутади;
кўчмас мулк объектини баҳолашга бўлган ёндашувларни аниқлаштириш. Ёндашувларни тўғри танлаш учун аниқлаш зарур. Ёндашувларни тўғри танлаш учун уларнинг мавжуд ҳолатга мослигини аниқлаш зарур. Давлат органларини баҳолашга бўлган талаблар хусусий мулкларни баҳолаш талабларидан фарқ қилиши тушунарли ҳолат. Масалан, мулкий мажмуаларни хусусийлаштиришда иқтисодий эмас, балки ижтимоий ёки сиёсий талаблар афзалроқ.
Кўчмас мулк объектларини баҳолаш стандартларига мувофиқ уч ёндашувнинг барчаси, кам холларда иккитаси қўлланилади, лекин бунда танлов сабабини асослаш зарур бўлади. Сўнгги натижалар ҳар бир конкрет ҳолатда у ёки бу ёндашувнинг аҳамиятини ҳисобга олиб чиқарилади.
3. Ахборотларни тўплаш ва тасдиқлаш.Баҳоловчи хулосаларининг ишончлилиги унинг иш жараёнида ишлатган маълумотларига боғлиқ. Агар улар аниқ бўлмаса асосланган хулоса бериш мушкул. Шунинг учун, баҳоловчи унинг ҳисоботдаги ёки таҳлилдаги хулосаларини тасдиқлайдиган маълумотларни тўплаши зарур.
Баҳоловчиларнинг профессионал амалиётида зарур ахборотларни саралашнинг маълум тизими шакилланган.
Унинг моҳияти шундан иборатки, тўпланган маълумотлар қуйидаги талабларга жавоб бериши зарур:
баҳоланаётган объектга бевосита тегишли бўлиши ва етарлича янги, яъни аниқ бўлиши лозим;
баҳоловчи ёки экспертлар томонидан объектни шахсан кўздан кечириб тасдиқлаш;
молиявий кўрсатқичлар, жумладан, келажак фойдаларни ҳисоблашда ўхшаш объектлар бўйича таққосланиши;
маълумотлар йиғиш жараёнида хақиқий қийматларни олинганлигида қўйилган хато ва камчиликлар уларни қайта аниқланиш имкониятини бериши;
баҳоловчининг профессионал тажрибасига мувофиқ келиши керак.
Кўчмас мулк объектини баҳолашда объектни тадқиқ қилиш ва у билан боғлиқ бўлган юридик ҳуқуқларни аниқлаш муҳим, модомики, буюртмачи фақатгина ижара учун ҳуқуққа ёки кўчмас мулк объектидан фойдаланиш учун чекланган ҳуқуқларга, ҳамкорлик ижарасида фақат маълум бир улушга эга бўлиши мумкин, мулк гаровга қўйилган ёки юридик чекловларга эга бўлиши мумкин ва ҳ.к. Бу муаммоларни ҳал қилишда баҳоловчи қоида бўйича, баланслаштириш, ўзгариш, иқтисодий ўлчам, иқтисодий тақсимот тамойилларидан келиб чиқади. Улар кўчмас мулк объектининг қайси қисмларини бирлаштириш (ажратиш) ёки уларни қандай кетма-кетликда амалга ошириш кераклигини ўрнатишга имкон беради.
Ортиқча юкланишдан халос бўлиш мақсадида баҳоловчининг ҳисоботида тўпланган маълумотлар тўлалигича акс этиши шарт эмас.
Зарур маълумотларни малакали саралаш баҳоловчига кўчмас мулк объектига берилган ҳолатга мувофиқ келувчи ёндашувни қўллаш имконини беради.