1-мавзу. Кўчмас мулк объектлари ва улардан фойдаланишни ташкил этишнинг илмий-назарий масаллари

4. Кўчмас мулк объектини баҳолашга ёндашувларни танлаш. Турли кўчмас мулк объектлари қийматини аниқлашга тизимли ёндашув ўз ичига учта асосий ёндашувни олади: (ҳаражатли, даромадли ва бозор), уларнинг ҳар бирида баҳолаш тамойилларининг бир хилланган тўпламидан фойдаланилади.
Барча ёндашувлар битта кўчмас мулк бозорида тўпланган ахборотларга асосланади, лекин уларнинг ҳар бирида бу бозорнинг турли тарафлари акс эттирилган ва натижалар сезиларли фарқ қилиши мумкин. Якуний хулосаларни баҳоловчи қоида бўйича бир-бирига яқин бўлиши керак бўлган натижаларнинг йиғиндиси бўйича қилади. Жиддий тафовутлар баҳолашда хатоликларга ёки кўчмас мулк бозорининг баланслашмаганлигига ишора қилади.
5. Турли ёндашувлар ёрдамида олинган натижаларни мувофиқлаштириш⁴⁰. Мувофиқлаштириш – бу ҳаражатли, даромадли ва бозор ёндашувлари ёрдамида олинган натижаларни механик ўртачалаштириш эмас, балки, мантиқий мулоҳазаларни, хулосаларни ва ечимларни расмийлаштириш жараёни эканлигини яна бир марта таъкидлаб ўтиш зарур.
6. Кўчмас мулк объектини баҳолаш натижалари ҳақида ҳисобот.Баҳоловчи ўзининг хулосалари ва хотималари ҳақида ҳисобот ёзади ва уни буюртмачига топширади. Бу ҳисобот шартнома шартларидан келиб чиққан ҳолда стандарт шакл бўйича тузилган оддий хат ёки батафсил ёзма доклад бўлиши мумкин. Ҳар қайси ҳолатда ҳам уни бир тарафлама изоҳлашга ёки ноаниқликка йўл қўймаслик керак.
Кўпинча баҳолаш ҳақидаги ҳисоботлардан тижорат мақсадларида фойдаланилади, бунда ҳисоботлар қисқа шаклда бўлиши етарли, шундай бўлсада, улар баҳолаш базасини аниқлашни ўз ичига олувчи тўлиқ маълумотга эга бўлиши зарур. Ҳисоботда мажбурий тартибда баҳолашни ўтказиш санаси, фойдаланилган меъёрий ва йўриқнома материаллари, баҳолаш стандартлари, уни ўтказиш мақсади ва вазифалари, ҳамда ҳисоботда акс этган натижаларни тўлиқ шарҳлаш учун зарур бўлган бошқа маълумотлар акс эттирилади.
Агар объектни баҳолаш ўтказилаётганда бозор қиймати эмас, қийматнинг бошқа турлари аниқланаётган бўлса, у ҳолда ҳисоботда объект қийматини ўрнатиш мезонлари ва бозор қийматини аниқлаш имконидан воз кечиш сабаби кўрсатилиши зарур.
Баҳолаш натижаларининг аниқ вазифасини тўғри тушуниб етиш, самарали қарорларни қабул қилиш учун зарур бўлган қийматни баҳолаш ҳақида максимал даражада аниқ ва ҳаққоний маълумотлар олишга имкон бергани туфайли баҳоловчи учун ҳам мижоз учун ҳам катта аҳамиятга эга.
Бундан ташқари ҳисобот қуйидагиларни ўз ичига олади:
баҳоловчининг юридик ва доимий тураржой манзили, ҳамда уни профессионалга тенглаштириш имконини берувчи маълумотлар;
баҳолаш объектининг аниқ тавсифи, юридик шахсга тегишли бўлган объект бўйича эса, - баланс эгаси реквизитлари ва объектнинг баланс қиймати;
баҳолаш объектининг бозор ёки бошқа қийматини аниқлаш кетма-кетлиги ва унинг якуний миқдори, шунингдек, олинган натижалардан фойдаланишдаги чекловлар;
баҳоловчи ишининг асосида ётувчи ва баҳолаш объектининг миқдорий ва сифат тавсифларини ўрнатувчи ҳужжатлар рўйхати.
Ҳисоботга баҳоловчининг фикри бўйича, баҳолаш объекти қийматини ҳисоблашнинг у қўллаган усулини тўлиқ акс эттириш учун зарур бўлган бошқа маълумотлар ҳам киритилиши мумкин.
Баҳоловчи ҳисоботни ўз қўли билан имзолайди ва муҳр билан тасдиқлайди. Агар объектлар мажмуаси бир нечта баҳоловчилар томонидан баҳоланган бўлса, уларнинг ҳар бири ўзи баҳолаш ишларини олиб борган объектларини кўрсатиб ўтган ҳолда ҳисоботни имзолайдилар.
Баҳоловчилар амалиётида баҳолаш ҳақидаги ҳисоботнинг энг кенг тарқалган шакли қуйидаги маълумотларни ўз ичига олади:
а) баҳолаш объектини кўздан кечириш акти.
б) кўчмас мулк объектининг бозор қийматига таъсир қилувчи оасосий омилларнинг ва хулосаларнинг қисқача баёни.
Омилларга қуйидагилар киради:
1.Тадқиқот ҳажми ва босқичлари.
2.Баҳоланаётган кўчмас мулк объектининг тарихи.
3.Баҳоланаётган объект жойлашган ўрни муҳитининг таҳлили.
4. Баҳоланаётган кўчмас мулк объекти жойлашган ўрнининг таҳлили.
5. Кўчмас мулк объектининг қисқача тавсифи.
6. Кўчмас мулк объектидан самаралироқ фойдаланиш таҳлили.
6.1. Кўчмас мулк объектидан қонунан рухсат этилган тартибда фойдаланиш.
6.2. Кўчмас мулк объектидан жисмонан амалга ошадиган фойдаланиш.
6.3. Кўчмас мулк объектидан молиявий амалга ошадиган фойдаланиш.
6.4. Кўчмас мулк объектининг максимал самарадорлиги.
7. Кўчмас мулк объектининг қийматини аниқлаш.
7.1. Кўчмас мулк объектининг бозор қийматини аниқлаш.
7.2. Кўчмас мулк объектининг қайта тиклаш қийматини аниқлаш.
7.3. Кўчмас мулк объектининг тўпланган емирилишини аниқлаш.
7.4. Даромадларни капиталлаштириш усули орқали кўчмас мулк объектининг бозор қийматини аниқлаш.
8. Кўчмас мулк объектини баҳолаш натижаларини мувофиқлаштириш.
8.1. Кўчмас мулк бозори таҳлилида ҳисоботда ишлатилмаган ортиқча маълумотлар бўлмаслиги керак (айниқса, “Макротаҳлил” ва “Минтақавий таҳлил” бўлимларида). Бу бўлимнинг маълумотлари ҳисоботнинг бошқа бўлимлари билан узвий боғлиқ бўлиши керак.
8.2. Асосий қоидалар ва лимитлаш шартлари.
8.3. Баҳоланаётган кўчмас мулк объекти ҳақида маълумотлар.
Кўчмас мулк объектини баҳолаш ҳақидаги ҳисобот баҳоланаётган кўчмас мулк объектининг бозор қиймати сертификатини ўз ичига олади.
Шартнома шартларидан келиб чиқиб, ҳисобот стандарт шаклда тузилган оддий хат ёки бозор маълумотларини чуқур таҳлилини ҳисобга олган ҳолда, айниқса, экологик ифлосланиш бўлган жойда кўчмас мулк объектини баҳолаш бўйича бажарилган ишни ва олинган натижани тасдиқловчи ҳужжатлар тўплами бўлиши мумкин.
Баҳоловчи текширувлар вақтида атроф-муҳит ҳолати билан боғлиқ бўлган муаммоларни аниқлаган вақтда, у табиатни ва ифлосланиш даражасини ўз текширувлари ёки санитар-экологик экспертиза асосида аниқлаши зарур. Баҳоловчининг мажбуриятларига агар бирламчи текширув пайтида турли ифлосланишлар аниқланган бўлса, батафсил экспертиза ўтказиш бўйича тавсиялар ҳам киради. Атроф-муҳитни ифлосланиши билан боғлиқ муаммолар аниқланган ҳолатда, баҳоловчи баҳолаш жараёни бошланишидан аввал экологик экспертиза ўтказишни тавсия қилиши зарур.
Қонунчиликка мувофиқ, агар ҳисобот тузилган вақтдан келишув бажарилган вақтгача 6 ойдан кўп муддат ўтмаган бўлса, баҳолаш ҳақидаги ҳисоботда акс этган қиймат тан олиниши ва кўчмас мулк объекти билан операциялар ўтказиш учун тавсия қилиниши мумкин.
Шу тарзда кўчмас мулк объектини баҳолаш ҳақидаги ҳисобот унинг баҳосини баҳолаш мақсадига мувофиқ ҳужжатлаштиради.