1-мавзу. Кўчмас мулк объектлари ва улардан фойдаланишни ташкил этишнинг илмий-назарий масаллари

Ўриндошлик усули (ЎУ) мазмуни бўйича юқорида кўрсатилган ҚҚТУ билан ўхшашдир. Улар орасидагифарқ шундан иборатки, ўриндошлик усулида тикланаётган объект смета-молия ҳисоблари ўтказилаётганда, фақатгина, ўзининг функционал вазифаси ва асосий функционал параметрлари бўйича ўхшаш, мос деб қабул қилинади. Шу билан бирга, объект ўзининг қурилган вақти, замонавий талаблар ва технологик имкониятларини бўйича таққослаш билан фарқланади. Шундай қилиб, агар қийматни қайта тиклаш усулларида баҳоланаётган объектларнинг тўлиқ нусхалари учун қийматлар ҳисобини юритсак, ўриндошлик усулида унинг ўрнини босувчи функционал нусхалари билан иш олиб борилади.
Шу йўл билан, баҳолаш услубиятига объектларни ўрнини босиш ғояси орқали баҳоланувчи объектнинг функционал нусхасини асосли танлаш муаммосини кўтарувчи яна бир ташкил этувчи омил киритилади.
Ўзгаришлар зарур бўлиши мумкин, масалан: саломатлик учун хавфли деб топилган қурилиш материалларини (асбест, гранит ва бошқа нурлантирувчи материаллар) чиқариб ташлаш, янги хавфлик меъёрлари бўйича янги материалларни, конструкцияларни ва тизимларни (ёнғинга хавфли бўлган пластик том ёпмаларни чиқариб ташлаш, ёнғинни ўчириш, ҳавони конденсациялаш бўйича замонавий тизимларни ўрнатиш) қўллаш.
Ўриндошлик ҚҚТУ да ҳам, ЎУ да ҳам ўринга эга, ҳамда кўчмас мулк объектининг жисмоний емирилиши ва маънавий эскириш динамикаси ҳисобга олинади. Бунда, ўзгартирилган ва қайта киритилган элементлар ва тизимлар билан ишлаш аниқ спецификани киритади, модомики, уларнинг эскириш динамикаси ўриндош элементлар ва тизимлардан фарқ қилади.
Ҳаражатли ёндашув қуйидаги ҳисоблар алгоритмини кўзда тутади (16.1 - расм).

1. Кўчмас мулк объектининг қайта тикланган қийматини аниқлашнинг асосий усуллари:
қиймат усули лойиҳа-смета ҳужжатлари маълумотларидан фойдаланишни ва 1991йил нархларига нисбатан қайта ҳисоблашда аниқлиқ киритувчи директив коэффициентлардан фойдаланилади. Бунда, турли типдаги бинолар учун қайта ҳисоблашнинг интеграл коэффициентларидан ҳам, материаллар қимматлашувини, асосий иш ҳақини ҳамда машина ва механизмларнинг эксплуатациясини алоҳида эътиборга олувчи қайта ҳисоблаш коэффициентларидан ҳам фойдаланиш мумкин;
ресурс усули бино ва иншоотларнинг асосий элементлари оғирлиги ёки ҳажмини аниқлашга, қурилиш материаллари сарфини, бу материалларни қиймати ҳисоби, жорий ҳудудий бозор нархларида меҳнат ҳақи қийматини, машина механизмлар эксплуатациясини, бошқа ишлар ва ҳаражатларни қўшишга асосланган. Асосий иш ҳақи ва машина механизмлар эксплуатацияси қиймати одатда фоизларда аниқланади асосий қурилиш материаллари қийматидан биноларнинг маълум бир турига қурилиш ташкилотларининг ўртача статистик маълумотлари бўйича ёки афзалроқлиги, пудратчининг маълумотлари бўйича;
қийматни аниқлашнингнинг модуль усулининг мазмуни қурилиш-монтаж ишларининг умумий ҳажмини йирик бўлимларга бўлишдан иборат, масалан: ер ишлари, пойдеворлар, деворлар, ораёпмалар, том ва шу каби. Модуль усулидан баҳолаш маълумотлар етарли бўлмаганда фойдаланиш мақсадга мувофиқ. Бундай ҳолатда бир ёки бир нечта асосий модуллар учун сарфларни аниқлаш етарли, улардан келиб чиқиб қурилиш-монтаж ишларининг умумий баҳосини топиш мумкин;
қиёсий бирликлар усулида (солиштирма қиймат усули) тузатилган ўлчов бирлиги қиймати баҳоланаётган объектнинг бирликлари сонига кўпайтирилади. Ўлчов бирликлари бўлиб квадрат метр ёки куб метр, битта (ўқувчи, бемор, томошабин ва ш.ў.) ўрин ва бошқалар ҳисобланиши мумкин. Бу энг содда усул;
таркибий қисмларга бўлиш усули кўчмас мулкнинг таркибий қисмларини аниқлашга ва уларни йириклаштирилган қиймат кўрсаткичларига кўпайтиришга асосланган. Таркибий қисмлар сифатида қуйидагилар қўлланилиши мумкин: пойдевор, деворлар ва тўсиқлар, ораёпмалар (том ёпма), том, поллар, деразе, эшик ўринлари, пардозлаш ишлари, инженерлик ускуналари, меҳнат ҳақи ва бошқалар. Йириклаштирилган кўрсаткичлар 1 м³, 1 м², 1 м. ва ш.ў.га ҳисобланиши мумкин.
миқдорий ўрганиш усулининг моҳияти баҳоланувчи объектнинг қайта қурилган объект сингари қурилишнинг объект ва жамлама сметаларинини тузишдан иборат. Бу кўп меҳнат талаб қиладиган усул, лекин баҳоланаётган объектнинг қурилаётган вақтдаги сметалари мавжуд бўлганда улардан ишлар хажмини олиш ишни осонлаштиради. Бундан ташқари, баҳоловчи-эксперт ҚМҚ, ШНК, қурилиш-монтаж ишларига нархлар индекси, ягона нормалар ва бошқа зарур ҳужжатлардан фойдаланиб баҳоланувчи объектнинг сметасини тузиб берувчи мутахассис-сметачи хизматларидан фойдаланиши мумкин. Одатда, билвосита ҳаражатлар қурилиш ҳудудий қийматининг 10-15% ни ташкил қилади.
2. Кўчмас мулк объектининг емирилишини аниқлаш. Баҳолаш фаолиятида ҳаражатли ёндашувдан фойдаланишда емирилиш кўчмас мулк объектининг боҳосига таъсир қилувчи асосий омил сифатида қабул қилинади. Емирилиш янги ва баҳоланаётган объектлар ўртасидаги тафовутларни ҳисобга олишда хизмат қилади. Емирилишни ҳисобга олиш – баҳоланаётган объектнинг жорий қийматини аниқлашда янгидан барпо этилаётган объектнинг (ҳаражатли ёндашув ёрдамида) қийматига тузатишлар киритиш сифатида намоён бўлади.
Бозор иқтисодиётига асосланган мамлакатларда тижорат кўчмас мулкини баҳолашда ернинг қиймати умумий қийматнинг ўртача 20% ни ташкил этади. Берилган ўртача катталик тахминанлигига қарамай, у ерни баҳолашда Ўзбекистон шароитида ҳам ишлатилиши мумкин.
Кўчмас мулк объекти жойлашган участканинг⁴¹ бозор қийматини баҳолаш қуйидаги текширувларни ўз ичига олади:
ер участкасига эгалик ҳуқуқини;
ер участкасининг жисмоний характеристикаларини;
ер участкасининг атроф-муҳит билан ўзаро боғланганлиги ҳақидаги маълумотларни;
баҳоланаётган участкани характерловчи иқтисодий омиллар.
Бу маълумотларнинг манбалари шаҳар, туман ер комитетлари ва ер участкаси билан келишувларни рўйхатдан ўтказувчи органлар; ипотека-кредит ташкилотлари, ер участкалари билан келишувларга ихтисослашганбаҳолаш ва риэлторлик фирмалари бўлиши мумкин.
3.Ер қийматини ўриндошлик қийматига қўшиш.Бу жараён - емирилишни ҳисобга олган ҳолда объетнинг қиймати йиғиндисини олиш учун ернинг қийматини ўриндошлик қийматига қўшишгаасосланган соф математик жараён ҳисобланади.
Ҳаражатли ёндашувда ер участкасининг бозор қийматини баҳолаш ер участкасига юридик расмийлаштирилган эгалик ҳуқуқи (эгалик ҳуқуқи, мулкий ҳуқуқ ва мажбурият ҳуқуқи) мавжуд бўлгандагина амалга оширилади.
Кўчмас мулк объектларини ҳаражатли ёндашув нуқтаи назаридан баҳолашда, қурилиши учун зарур барча материал сарфлар йиғиндиси биринчи ўринга чиқади. Баҳоланаётган объектга аналог(объект тури, мўлжали, конструктив ва бошқа ечимлари бўйича ўхшаш) бўлган янги объектнинг қурилиши учун кетган сарфларини бир ўлчов бирлигига тўғри келадиган қийматини аниқлаб олиб, баҳолланувчи объектнинг ўлчовига кўпайтириб қийматини аниқлаштириш имкониятига эга бўлади. Бу ёндашув ноёб объектларни, шунингдек, бозор билан чекланган объектларни қийматини аниқлашда кўпроқ қўлланилади ва керак холларда аналог объект баҳосини яхлит олиб унга ўзгартиришлар киритишни тақозо қилади.