1-мавзу. Кўчмас мулк объектлари ва улардан фойдаланишни ташкил этишнинг илмий-назарий масаллари

16.4. Даромадли ёндашув

Қиёсий ҳамда ҳаражатли ёндашувлардан фарқли равишда даромадли ёндашув кўчмас мулк объекти ҳақида инвестор нуқтаи назаридан маълумот олишга йўналтирилган.

Бу ҳолда кўчмас мулк объектига фақатгина даромад манбаи сифатида қаралади. Бу ёндашувнинг камчиликларига барча ҳисобларни башорат маълумотлари ва экспертларнинг дастлабки хулосалари асосида тузиш киради.
Даромадли ёндашув ўз ичига келажакдаги даромадлар оқимини уларнинг жорий қийматига қайта ҳисоблашни олади. Баҳолашда даромадли ёндашувдан фойдаланишдаги ҳисобларнинг умумий алгоритми қуйидаги бешта ҳаракатни бажаришни кўзда тутади (16.3 - расм):




16.3 - расм. Кўчмас мулк объектларини баҳолашга даромадли ёндашув ҳисоблари алгоритми

1. Келажакдаги ялпи даромадни аниқлаш. Корхонанинг сўнгги 3 йилдаги даромадлар ва ҳаражатлар бўйича йиллик баланс маълумотларига асосланиб, баҳоловчи ялпи даромадни аниқлайди. Бунда қуйидагилар аниқланади:

потенциал ялпи даромад, яъни, операцион ҳаражатларни чиқариб ташлашдан олдинги майдонлар тўлиқ иш билан таъминланганда объект бир йилда олиб келиши мумкин бўлган даромад.
ҳақиқий ялпи даромад потенциал ялпи даромаддан келиб чиқиб, тўловларни йиғиб олишдаги йўқотишлар чиқариб ташланадиган ва кўчмас мулк объектидан қўшимча даромад қўшиладиган даромаддир (масалан, кўчмас мулк объектининг ҳудудида ёки ундан ташқаридаги тадбиркорлик фаолиятидан).
2. Операцион ҳаражатларни чиқариб ташлаш.Баҳоловчи корхона балансида акс этган операцион ҳаражатларни таҳлил қилади. Ҳаражатларнинг бу тури ялпи даромад олишни таъминловчи, объектнинг функционал яроқлилигини ушлаб туриш учун зарур бўлган ҳаражатларни акс эттиради.
3. Соф (операцион) даромадни аниқлаш ва тузатишлар киритиш. Соф даромадга тузатишлар киритиш тадбиркорга боғлиқ. Айтайлик, даромаднинг 70% и ижара ҳақини ва бошқа ишлаб чиқариш ҳаражатлари қоплаш учун кетади, бу ҳолда тадбиркор мукофот кўринишида ялпи даромаднинг 30% ни олиши мумкин.
Соф даромадда кредитларга хизмат кўрсатиш бўйича ҳаражатлар ва амортизация ажратмалари ҳисобга олинмайди.
4. Баҳолаш ва гудвилл мультипликатори. Гудвилл (инглиз тилидан Оксфорд луғати) “харидорга бизнес сотувчиси томонидан бериладиган имтиёзлар; бизнес қийматининг алоҳида элементи деб тан олинадиган мижозлар ёки харидорлар рўйхати;” каби аниқланади.Бухгалтерия ҳисоби стандартлари бўйича халқаро қўмита, гудвилл – бу бизнеснинг баҳоси ва унинг активларининг бозор баҳоси орасидаги фарқ, деб ҳисоблайди. Ҳар иккала таъриф ҳам бизнеснинг алоҳида хусусиятлари натижасида олинган қўшимча қийматни ва баҳоланаётган объектнинг қийматига қўшилган қийматни тавсифлайди.
5. Кўчмас мулкнинг якуний қийматини аниқлаш. Бунда қуйидаги усуллардан фойдаланиш мумкин: даромадлар капитализацияси; дисконтланган пул оқимлари вва қолдиқ техникаси.
Баҳолашнинг асосий усуллари. Тўғридан-тўғри капиталлаштириш усулидан доимий ёки бир текис ўзгарувчан даромадлар башорат қилинаётганда фойдаланилади. Бу усулнинг асосида, баҳоланаётган кўчмас мулк объектининг эксплуатациясидан келадиган соф фойдани ҳамда уни сотиб олиш учун сарфланган капитални ўрнини қоплашни ҳисобга олувчи капиталлаштириш коэффициентини ўзида намоён этувчи капиталлаштириш ставкасини аниқлаш ётади.
Умумий ҳолда капиталлаштириш ставкаси қуйидаги формула билан аниқланади:

(2)

Капиталлаштириш ставкасини ҳисоблашнинг бошқа усуллари ҳам мавжуд:

1. Бевосита қиёслаш усули баҳоланаётган объектнинг аналог-объект билан солиштиришдан иборат.Объектларнинг асосий характеристикалари солиштирилади ва улар асосида аналог-объектлар танланади. Баҳоланаётган объекнинг капиталлаштириш ставкаси аналог-объект билан бир хилда олинади ёки аналог-объектлар кўп бўлган ҳолатда ўртача арифметик асосида ҳисобланади.
2. Боғланган инвестициялар усули (хусусий ва қарзга олинган капиталнинг) кўчмас мулк объектини хусусий ҳамда қарзга олинган капиталидан фойдаланиб сотиб олиш учун қўлланилади:
а) қарзга олинган маблағларига капиталлаштириш ставкаси (доимий ипотека) қарзга хизмат кўрсатиш бўйича йиллик тўловларнинг ипотека кредитининг асосий суммасига нисбати билан аниқланади;
б) хусусий маблағларга капиталлаштириш ставкаси (хусусий капиталнинг капиталлаштириш ставкаси) кўчмас мулк объекти эксплуатациясидан тушган соф фойданинг хусусий капиталга тўғри келадиган қисмининг хусусий капиталнинг миқдорига нисбати билан аниқланади.
Капиталлаштиришнинг умумий ставкаси унинг таркибий қисмларини киритилган капиталнинг умумий суммасидаги қарзга олинган ва хусусий капитал ўлчамига пропорционал чамалаш йўли билан аниқланади. Қарзга олинган капитал хусусий капитал учун капиталлаштириш ставкасини ипотека қийматига бўлган кўпайтмаси каби аниқланади. Хусусий капиталнинг ташкил этувчиси қуйидагича қарзга олинган капиталнинг киритилган капиталнинг умумий миқдорига нисбати сифатида аниқланади:

(3)

3. Боғланган инвестициялар усули (ернинг ва бинонинг) мулкий мажмуанинг ҳар бир компонентлари бўйича капиталлаштириш ставкасини аниқ ҳисоблаш мумкин бўлганда қўлланилади: бино ва ер участкаси. Усулнинг моҳияти ер ва унда жойлашган кўчмас мулк объекти учун чамаланган капиталлаштириш ставкаларини аниқлашдан иборат. Капиталлаштириш ставкаларини чамалаш мулкий мажмуанинг умумий қийматида бу ташкил этувчиларнинг улушига боғлиқ ҳолда амалга оширилади.

4. Эллвуд усули боғланган инвестицияларнинг (қарзга олинган ва хусусий капитал) капитал қўйилмалар даврининг давомийлигини ва кўчмас мулк объекти қийматининг вақт ўтиши билан ўзгаришини ҳисобга олувчи модификацияланган усули ҳисобланади.
Капиталлаштиришнинг умумий ставкасини ҳисоблаш учун Эллвуд қуйидаги формулани тавсия этган:

(4)

Бу ерда, — капиталлаштиришнинг умумий коэффициенти; — хусусий капиталнинг қайтариш меъёри;M — қарзга олинган капитал улуши; С — Эллвуднинг ипотека коэффициенти.
Амалиётда ипотека коэффициенти С нинг миқдори ҳисоб-китоб жадвалларидан фоиз ва хусусий капитал қайтариш меъёрлари ва эгалик қилиш даври берилганда аниқланади.
5. Кумулятив усул капиталлаштириш ставкасида инвестиция киритиш, инвестицияни самарасиз бошқариш, фондларнинг паст ликвидлиги билан боғлиқ бўлган таваккалчилик тузатишларини назарда тутади.Капитал киритиш бўйича фоиз шаклида фойда олишдан ташқари, киритилган капиталнинг ўрнини қоплаш вақтини ҳам ҳисобга олиш мумкин, яъни олинган ставкага капитални ўрнини қоплаш ставкасини қўшиш зарур. У бирликни йиллар сонига нисбати билан ҳисобланади.
Усулнинг моҳияти шундан иборатки, ставка қисмларга ажратилади, ва агар унинг барча таркибий қисмлари миқдори маълум бўлса, у ҳолда жамлаш йўли билан капиталлаштириш ставкасига эга бўлиш мумкин.
Тўғридан-тўғри капиталлаштириш усули кўчмас мулк объектидан фойдаланишдан тушган даромад ва уни қайта сотишдан тушган тушум жорий қийматга капиталлаштирилишига асосланади, бу қиймат кўчмас мулк объектининг қиймати бўлади.
Кўчмас мулк объекти қийматини тўғридан-тўғри капиталлаштириш усули билан аниқлашнинг умумий формуласи қуйидаги кўринишга эга:

(5)

6. Пул оқимларини дисконтлаш усули даромаднинг ўзгариш динамикаси сезиларли бўлганда ёки бу ўзгаришлар номунтазам характерга эга бўлганда қўлланилади.
Бу усулдан фойдаланиш қуйидагиларни тақозо қилади: кўчмас мулк объектидан даромад олишнинг давомийлигини ўрнатиш; пул оқимлари миқдорини прогнозлаш; дисконтлаш ставкасини аниқлаш.
Дисконтлаш ставкаси – бу, келажакдаги тўловларнинг жорий қийматини ҳисоблашда қўлланиладиган мураккаб фоиз. Уни аниқлаш учун турли усуллардан фойдаланилади: барпо этиш, альтернатив инвестицияларни қиёслаш, ажратиш, мониторинг каби.