1-мавзу. Кўчмас мулк объектлари ва улардан фойдаланишни ташкил этишнинг илмий-назарий масаллари

Тартиблаш усулида дисконтлаш ставкаси фақатгина таваккалчилик функцияси деб ҳисобланади ва кўчмас мулк объектини сотиб олиш, эксплуатация қилиш ва бошқа жараёнлар билан боғлиқ бўлган барча таваккалчиликлар йиғиндиси каби аниқланиши мумкин, деган фикрга асосланади.
Альтернатив инвестицияларни қиёслаш усули асосида таваккалчилик бўйича аналогик лойиҳалар аналогик дисконтлаш ставкаларига эга бўлиши зарурлиги ҳақидаги низом ётади.
Ажратиш усули, дисконтлаш ставкаси тузилган битимлар ҳақидаги маълумотлар асосида ҳисобланишини назарда тутади.
Мониторинг усулидан фойдаланиб, кўчмас мулк объекти даромадлилиги билан боғлиқ бўлган альтернатив инвестициялар даромадлилигининг ўзгариш тенденцияларини аниқлаш мумкин. Бундай таҳлил кўчмас мулк бозори мониторинги (натижалари очиқ матбуотда чоп этилади) асосида кўчмас мулк объектининг юз бериши мумкин бўлган даромадлилиги ўзгаришини башорат қилишга имкон беради.
1. Пул оқимларини келажак даврлардаги пул маблағлари оқими қийматини мураккаб фоиз функциялари ва барча жорий қийматларни жамлаш асосида ҳозиргисига келтириш йўли билан дисконтлаш.
Бундай ҳисоблаш, ҳар бир пул оқимини ўзига мос бўлган дисконт ставкаси бўйича дисконтлашни ва барча олинган қийматларни жамлашни назарда тутади:

(6)

бу ерда,С_t— t даврдаги пул оқими; i_t —t давр учун пул оқимини дисконтлаш ставкаси.
2. Даромадлар оқими жорий қиймати ва сотувдан тушган тушумни қўшиш.
3. Ҳисобот давридаги даромадларнинг жорий суммаси ва жалб қилинган заём маблағларининг орасидаги фарқ сифатида кўчмас мулк объекти қийматининг ҳисоби.
Қолдиқ техникаси бошқа ташкил этувчиларнинг қиймати маълум бўлганда кўчмас мулк объектига киритилган маблағларнинг фақат битта қисмига тегишли бўлган даромадни капиталлаштиришни назарда тутади.
Кўчмас мулк объекти қиймати қуйидаги кетма-кетликда кўриб чиқилади:
1. Капиталлаштириш ставкасини қиймат миқдорига кўпайтириш йўли билан қиймати маълум бўлган таркибий қисмга инвестициялар жалб қилиш учун зарур бўлган давр учун даромаднинг бир қисми ажратилади.
2. Даромаднинг умумий миқдоридан биринчи таркибий қисмга тўғри келадиган даромадни чиқариб ташлаш йўли билан даромаднинг иккинчи таркибий қисмга тўғри келадиган миқдори аниқланади.
3. Иккинчи таркибий қисмнинг қиймати унга тўғри келадиган даромадни унга мувофиқ бўлган капиталлаштириш ставкасига бўлиш йўли билан аниқланади.
4. Маълум таркибий қисм қиймати билан ва номаълум таркибий қисм қийматини қўшиш йўли билан кўчмас мулк объектининг қиймати аниқланади.
Даромадли ёндашув ҳақидаги умумий тасаввурлар асосида ҳар бир алоҳида кўчмас мулк объекти учун баҳолаш мақсадидан келиб чиқиб у ёки бу гуруҳ тамойиллари ва баҳолаш усулларидан фойдаланиш мумкин. Масалан, ер участкаларини баҳолашга даромадли ёндашув, кутилаётган даромадлардан келиб чиқиб ер участкасини баҳолашга имкон берувчи тамойиллар ва усулларни қўллашни назарда тутади. Бу кутиш, талаб ва таклиф, ўриндошлик тамойиллари ва тўғридан-тўғри капиталлаштириш, даромадларни даврлар бўйича капиталлаштириш, даромад қолдиғи техникаси усулларидир.
Тўғридан-тўғри капиталлаштириш усули ер участкасига эгалик қилишдан келадиган даромадни аниқлашга асосланган. Ернинг ҳисобий қиймати соф даромад миқдорини капиталлаштириш ставкасига нисбати йўли билан аниқланади. Бу усул ер участкасини ижарачи мол-мулк солиғи ва бошқа ҳаражатларни тўлаш мажбуриятини олган тақдирда, бино ва иншоотлардан алоҳида ҳолда ижарага берганда, баҳолашда қулай. Агар ижара шартномаси шартлари ижара бозоридаги ҳолатни аниқ акс эттирса, у ҳолда соф ижара тўлови суммасини ер мулкига бевосита капиталлаштириш мумкин.
Бу усулдан фойдаланиб даромадни аниқлаш учун асос сифатида қуйидагилар хизмат қилади:
қишлоқ хўжалиги ва ўрмон ерларини баҳолаш учун рента;
корхона даромадларининг қурилишлар амалга оширилганер участкаларига тўғри келувчи қисми;
аҳоли пунктлари ерларини баҳолаш учун ижара тўлови;
ер участкасини келажакда сотилганда ёки уни ипотека кредити олиш учун гаровга қўйилганда ер участкаси қийматининг ошишидан келадиган даромад.
Ҳозирги кунда капиталлаштириш ставкасини аниқлашнинг уч усули тараққий топди:
1. Ер участкаси пул капиталининг бир тури сифатида кўриб чиқилади. Булардан келиб чиқиб, капиталлаштириш ставкаси пул бозорининг баҳоланаётган санадаги характеристикалари асосида ҳисобланади.
2. Кумулятив усул, бунда капиталлаштириш ставкаси қуйидагиларни ўз ичига олиши мумкин:
таҳликасиз ставка (масалан, Ўз.Р Марказий Банкининг фоиз ставкаси);
кўчмас мулк объектини сотишда кўчмас мулк бозорининг етарлича ривожланмаганлиги ёки турғун эмаслиги оқибатида йўқотишларни юзага келиши мумкинлиги билан боғлиқ бўлган ликвидлик таҳликаси.
3. Бевосита таққослаш усули, бунда капиталлаштириш ставкаси аналог-объект бўйича сотувлар нархига бўлинган даромадга тенг бўлади.
Даврлар бўйича даромадни капиталлаштириш усулини қўллаганда бутун эгалик давридаги даромадларнинг йиллик оқими аниқланади ва уларни жорий қийматга олиб келинади.
Тижорат кўчмас мулки объектлари қурилган ер участкаларини баҳолаш учун ер участкасига тўғри келадиган даромад қолдиғи техникаси қўлланилади. Ер участкаларининг даромад қолдиғи техникасидан бино ва иншоотлар яқинда қурилган бўлса ёки ҳали қурилмаган бўлса (янги қурилишнинг техник-иқтисодий таҳлили бажарилаётган бўлса), шунингдек, ер участкасидан фойдаланишнинг энг самарали усулларини аниқлашда фойдаланилади.
Барча ҳаражатлар қоплангандан кейин турли ресурсларни (капитал, ишчи кучи, бошқарув ресурслари) жалб қилиш учун қолган даромад ер участкасига тегишли бўлади.
Даромадли ёндашувни қўллашда ҳисоблар учун асос бўлиб, кўчмас мулк объекти келажакда ундан тижорат мақсадларида фойдаланилганда олиб келиши мумкин бўлган даромад хизмат қилади. Бу ёндашувнинг асоси бўлиб, кўчмас мулк объекти эгаси баҳоланаётган кўчмас мулкдан тижорат мақсадида фойдаланишдан олиши мумкин бўлган келажакдаги даромадларнинг жорий қийматини аниқлаш ҳисобланади. Бу ёндашув тижорат фойдаланишида бўлган объектлар қийматини ўрнатишда асосий бўлиб ҳисобланади.