14-мавзу. Кўчмас мулк бозорида профессионал фаолият

Тижорат кўчмас мулк бозорида 50%дан ортиқ битимларда таваккалчилик мавжуд. Таваккалчилик, сезиларли даражада, акциядорлар ҳуқуқларининг поймол этилиши ва монополияга қарши қонунчиликнинг бузилиши билан боғлиқ.
Шаҳар ташқарисидаги кўчмас мулк объектлари битимларида таваккалчилик кўрсаткичлари паст – 5%дан юқори эмас.
Шуни таъкидлаб ўтиш жоизки, бозор ривожланиши билан бирга ҳавфли битимлар сони ҳам кўпаяди, чунки бундай вазиятда кўчмас мулк объектларига бўлган эгалик ҳуқуқининг юридик тарихи мураккаблашиб боради.
Келгуси йилдан, титулли суғурталашсиз амалга ошириб бўлмайдиган, ер ипотекасини кутишимиз мумкин, бунда ер участкалари бўйича титулли суғурталаш шартномаларининг миқдори ортади. Ер ва бино-иншоотларга бўлган эгалик ҳуқуқининг мажмуавий суғурталаш жараёни бошланади.
Амалдаги қонунчилик бирламчи бозордаги таваккалчиликларни камайтиришга кўмаклашмайди. “Ипотека ҳақида”¹³ ги Ўзбекистон Республикаси Қонуни ва “Уй-жой қурилиши, реконструкцияси ва уй-жой сотиб олишни ипотекали кредитлаш ҳақида”¹⁴ ги Низом қабул қилиниши билан суғурталаш ўз долзарблигини йўқотмади. Биринчидан, ипотека бирламчи бозорда муваффақиятли ривожланмоқда ва банклар одатдагидай, пайчилар таваккалчилигини: титулни йўқотиш таваккалчилигини (яъни, кўчмас мулк объектига бўлган эгалик ҳуқуқини) ва мулкка зарар етказиш таваккалчилигини суғурталашни талаб қилмоқда. Иккинчидан, суғурта шартномаси шерикчилик шартномаси бўйича мажбуриятларнинг бажарилмаслиги ёки белгиланган тартибда бажарилмаслиги ҳолатида пайчининг манфаатларини ҳимоя қилишни, ҳамда уни учинчи шахсларнинг ноқонуний ҳаракатларидан (қаллоблик, ваколатлт шахсларнинг жиноий совуққонлиги ва ҳ.к.) ҳимоялашни кўзда тутади.
Шундай қилиб, пайчиларни суғурталаш икки йўналишда амалга оширилмоқда: банк ипотека кредитлашидаги мажбурий шарт сифатида ва пайчиларнинг ўз тадбиркорликлари ва истеъмолчилик моҳиятларини англашларига мўлжалланган, ихтиёрий суғурталаш сифатида.
Суғурталашнинг тамойили кафолатлашдаш ташкил топади, яъни, агар келишилган муддатда пайчига хонадон топширилмаса ва қурувчи компания қўйилган пулларни қайтармаган бўлса, пайчи суғурталовчига тўлов юзасидан мурожаат қилиши мумкин. Суғурта компанияси шерикчилик шартномасида белгиланган сумма миқдоридаги жавобгарликни ўз зиммасига олади. Суғурта тўловини олган пайчи хонадонни олиш эҳтимоли ҳуқуқидан воз кечади ва уни суғурта компаниясига ўтказиб юборади.
Мажмуавий суғурталаш бўйича ўртача тарифлар – кредит суммасидан 1-2%. Тўлов – йиллик ва унинг ҳажми қайтарилмаган кредит қолдиғига боғлиқ бўлади.
Титулли суғурталаш фақатгина эгалик ҳуқуқини йўқотиш ҳолатидаги тўловни назарда тутади, қандайдир оғирлаштирувчи вазиятларнинг пайдо бўлишини ҳисобга олмайди. Эгалик ҳуқуқини йўқотиш ҳақидаги суғурта ҳолати биринчи инстанция суди қарор чиқаргандагина шундай деб топилади.
Баҳоловчининг қасддан қилинмаган хатолиги оқибатларидан буюртмачининг профессионал жавобгарлигини суғурталаш қонун томонидан белгилаб қўйилган. Мисол учун, баҳоловчи баҳолаш фаолиятининг аниқ тури бўйича (баҳолаш объектига қараб) суғурта шартномасини тузмай туриб ёки объектни баҳолаш ҳақидаги аниқ шартнома бўйича баҳолаш фаолиятини олиб бориш ҳуқуқига эга эмас.
Баҳолаш фаолиятининг аниқ тури бўйича шартнома тузишда суғурта ҳимояси, полис (суғурта шартномаси) да кўрсатилган баҳолаш фаолияти тури бўйича баҳоловчи ва буюртмачи ўртасида, суғурта шартномасининг амал қилиш муддати мобайнида тузилган барча шартномаларга тааллуқли бўлади. Суғурта шартномасида суғурталовчининг битта суғурта ҳолати учун жавобгарлик лимити кўзда тутилган бўлиши мумкин.
Суғурта шартномасини тузиш кўпроқ, асосий ихтисослиги жисмоний шахслар билан ишлаш бўлган, баҳоловчиларга мўлжалланган.
Юридик шахсларга, ҳамда субъектлар ёки муниципал ташкилотларга тегишли кўчмас мулк объектларини баҳолашда, баҳолаш фаолиятининг аниқ тури бўйича суғурта шартномасини тузиш бир қатор ҳолларда баҳоловчининг мулкий манфаатларини тўлиқ ҳимоялашни таъминламаслиги мумкин. Мисол учун, баҳоловчи томонидан келтирилган зарар суммаси суғурталовчининг битта суғурта ҳолати учун жавобгарлик лимитидан кўпроқ бўлса, суғурта тўлови тўлангандан кейин қолган қопланмаган зарар суммаси баҳоловчи томонидан тўланади. Баҳоловчи томонидан қопланган сумма миқдори суғурта компанияси тўлаган суғурта тўловидан ортиқ бўлган ҳолатлар ҳам истисно эмас. Баҳоловчи ва буюртмачиларнинг мулкий манфаатларини тўлиқ ҳимоялашни таъминлаш мақсадида суғурта шартномаси аниқ баҳолаш шартномаси бўйича амалга оширилади. Бу ҳолда суғурта ҳимояси фақатгина полисда белгиланган баҳолаш ҳақидаги шартномага тегишли бўлади.
Суғурта шартномаси битта суғурта ҳолати учун жавобгарлик лимитини кўзда тутмайди. Суғурта суммаси зарарнинг эҳтимолли ҳажмини ҳисобга олган ҳолда, томонларнинг келишувига асосан белгиланади.
Баҳолаш ҳақидаги аниқ шартнома бўйича баҳоловчи жавобгарлигининг суғурта шартномаси суғурталовчига суғурталанадиган таваккалчиликнинг даражасини аниқ баҳолаш имконини беради, бу эса баҳоловчи томонидан тўланадиган суғурта премияси ҳажмига таъсир қилади.