18-мавзу. Ипотека кредити ва кўчмас мулк объектларини ипотекали кредитлашнинг моҳияти

Ипотека кредитлашнинг иштирокчилари.
Узоқ муддатли уй-жой ипотека кредити бозорининг асосий иштирокчиларини кўриб чиқамиз.
Гаровга қўювчи (қарз олувчи) – қарзини таъминлаш учун кўчмас мулкини гаровга тақдим этган жисмоний ёки юридик шахслар. Уларга қатор талаблар қўйилади: ишончлилик ва тўловга қодирлик, кўчмас мулкни гаров учун ўз ихтиёри билан тақдим этиш, бўнак тўловларини киритишга қодирлик.
Ипотека кредиторлари (гаровга пул берувчилар) – кўчмас мулк гарови остида кредит берувчи юридик шахслар. Буларга гаровга қўювчи улар билан ипотека кредитини тақдим этиш ҳақидаги шартномани тузувчи банклар, фондлар ва бошқа кредит муассасалари киради. Ипотека кредиторлари ипотека кредитларига шартноманинг бутун муддати давомида хизмат кўрсатадилар.
Кредиторнинг асосий вазифалари қуйидагилар: кредитлаш шартлари ва талабларига мувофиқ қарздорнинг тўловга ва кредитга қобиллигини баҳолаш асосида ипотека кредитини тақдим этиш; кредит шартномасини ва ипотека ҳақидаги шартномани расмийлаштириш; ипотека кредитларига хизмат кўрсатиш.
Ипотека банклари – кўчмас мулк гарови остида узоқ муддатли кредит беришга ихтисослашган муассасалар. Бундай банклар фақатгина уй-жой қурилиши учун эмас, балки, ишлаб чиқариш қурилиши учун ҳам ссудалар беради. Бу схеманинг ўз афзаллик ва камчилик томонлари мавжуд (18.7-расм). Умуман олганда, ипотека банклари орқали турар-жойни кредитлаш 18.8-расмда кўрсатилган схема бўйича амалга оширилади.




18.7-расм. Банклар учун ипотека кредитининг афзалликлари ҳамда камчиликлари

Ипотека кредитининг фоиз бўйича ва кредитни қайтариш бўйича тўловларни амалга ошириш тартиби билан фарқ қиладиган бир нечта технологиялари мавжуд. Ипотека кредитининг асосий турлари қуйидагилар:

қарзни узиш бўйича ва фоиз бўйича тўловларни ўз ичига олувчи ҳар ойлик тенг ҳажмдаги тўловларни назарда тутувчи доимий ипотека кредити;
тўлов билан маҳкамланган кредитлар, унда кредит суммасини ва қарзнинг қолган суммасига фоизларни тўлаш ҳисобига тенг миқдорли ойлик тўловлар назарда тутилади;
молиявий бозордаги ҳолатга боғлиқ ҳолда ўзгарадиган, ўзгарувчан фоиз ставкасига эга кредит;
“шарли тўлов” ли кредитлар, бунда кредит бўйича тўловларнинг асосий юки кредитлашнинг охирги ойларида амалга оширилиши назарда тутилади;
ўсиб борувчи тўловли кредитлар, кредитлаш муддатининг охирига ойлик тўловлар суммасининг секин-аста ўсиб боришини назарда тутади.
18.8-расм. Ипотека банки орқали кредитлаш схемаси


Уй-жой сотувчилари – ҳам жисмоний ҳам юридик шахслар, шунингдек, пудратчи қурилиш ташкилотлари ва риэлторлик фирмалари бўлиши мумкин.
Кўчмас мулкка ҳуқуқларни рўйхатдан ўтказиш ва улар билан битимлар тузиш бўйича Давлат ташкилотлари кўчмас мулкка ҳуқуқларни рўйхатдан ўтказиш ва улар билан битимлар тузишни амалга оширади.
Ипотекани рўйхатдан ўтказиш гаровга қўювчининг ёки гаровга пул берувчи шахснинг давлат рўйхатидан ўтказиш ҳақидаги аризаси асосида амалга оширилади а) битимлар; б) ипотекани ва давлат божи тўловини чеклаш.
Ўзбекистон Республикаси «Ипотека ҳақида»ги Қонуннинг 57-моддасига мувофиқ шахсий уй-жой (бино, иншоот) ипотекасига фақат ипотека тўғрисидаги шартнома бўйича шу бинолар ёки иншоотлар жойлашган ер участкасига ёхуд бу участканинг гаровга кўйилаётган объект ишлаб туришини таъминлайдиган қисмига бўлган ҳуқуқлар ёхуд мазкур участканинг ёки унинг тегишли қисмининг ипотекага кўювчига тегишли ижарага олиш хукуқи бир вақтнинг ўзида гаровга кўйилган ҳолда йўл кўйилади.
Аксарият кўп ҳолларда ипотека кредити орқали қўлга киритилган кўчмас мулк иккиламчи уй-жой бозорининг объекти бўлади. Бироқ, сўнгги вақтларда ипотека фаол равишда бирламчи уй-жой бозорига чиқиб бормоқда.
Суғурта компанияси гаровга қўйилган мулкни, шунингдек, зарур ҳолларда гаровга қўювчи шахснинг ҳаётини ва меҳнат қобилиятини, квартирага эгалик ҳуқуқини ҳам суғурталашни амалга оширади. Бу компаниялар давлатга қарашли, ҳамда лицензияга эга бўлган хусусий компаниялар ҳам бўлиши мумкин.
Баҳоловчилар гаровга қўйилган кўчмас мулкни профессионал баҳолашни амалга оширадилар. Мустақил баҳоловчилар ҳамда баҳолаш агентликлари мавжуд.
Кафиллар – гаровга қўювчига кафил бўлган ва ва унинг мажбуриятлари бўйича мулкий жавобгарликка эга бўлган юридик ва жисмоний шахслар. Агар ипотека кредитлаш фонд орқали олиб борилаётган бўлса, кафолатчи шахс кафиллик шартномасини шу фонд билан тузади. Кафолатчи шахснинг ипотека кредити механизмидаги иштироки пул маблағларининг қайтиб олиниши эҳтимолини оширади ва маблағ билан таъминлаш жараёнининг турғунлигини ва узлуксизлигини таъминлайди.
Инвесторлар – кредиторлар ёки ипотека агентликлари томонидан эмиссия қилинган ипотека билан таъминланган қимматли қоғозларни сотиб олувчи юридик ва жисмоний шахслар. Уларга инвестицион банклар, суғурта компаниялари, пенсия фондлари ва бошқалар киради.