18-мавзу. Ипотека кредити ва кўчмас мулк объектларини ипотекали кредитлашнинг моҳияти

18-мавзу. Ипотека кредити ва кўчмас мулк объектларини ипотекали кредитлашнинг моҳияти

Режа:
18.1. Ипотека кредитининг моҳияти

18.2. Турар-жой кўчмас мулкини ипотека кредитлаш
18.3. Ипотека кредитининг ривожланиш тарихи
18.4. Ипотека бозори


18.1. Ипотека кредитининг моҳияти

Ипотека кредитининг (гаровга оид ҳужжат остида кредит) пул ссудасини олиш мақсадидаги кўчмас мулк гарови – ипотека дейилади¹. Бу термин остида гаровга оид ҳужжат, ипотека ва ипотека кредити назарда тутилади.

Юридик нуқтаи назардан ипотека кўчмас мулк объектларини гаровга берганда унга бўлган мулкий ҳуқуқлар юкидан иборат.
Иқтисодий нуқтаи назардан ипотека - кўчмас мулкка бўлган мулкий ҳуқуқлар айланмасининг ҳар қандай лойиҳаларни амалга оширишда қўшимча молиявий ресурсларни жалб қилишга имкон берувчи бозор воситаси.
Ипотека – бу кўчмас мулк гаровининг шундай турики, бунда гаровга қўйилаётган мулк кредиторнинг қўлига берилмайди, балки, қарздорнинг (гаровга қўювчининг) эгалигида ва фойдаланишида қолади². Бу кўчмас мулкини гаровга берган гаровга қўювчи шахс мулкнинг тўлиқ эгаси бўла олмаслигини, ёки у мулкка фақат эгалик қилиши ва ундан фойдаланиши мукинлигини, тасарруф этиши эса мумкин эмаслигини англатади.
Ипотека кредити шартномаси, заём шартномаси ёки бошқа мажбуриятларни, шунингдек, олди-сотди, ижара, пудрат шартномаларига асосланган мажбуриятларини таъминлаш бўйича ўрнатилиши мумкин.
Ипотека предметлари ҳуқуқлари белгиланган тартибда рўйхатга олинган кўчмас мулклар бўлиши мумкин (18.5-расм). Агар шартномада бошқа нарса назарда тутилмаган бўлса, ипотека предмети бўлган буюм унга алоқадор барча нарсалар билан бир бутун ҳолатда гаровга қўйилганлигини билиш муҳим³.


18.5-расм. Ипотека предметлари

Ер билан бевосита боғлиқ бўлган барча кўчмас мулк объектлари қуйидаги шартга риоя қилган ҳолда ипотека предмети бўлиши мумкин: «Корхоналар, бинолар ёки иншоотлар ипотекасига фақат ипотека тўғрисидаги шартнома бўйича шу бинолар ёки иншоотлар жойлашган ер участкасига ёхуд бу участканинг гаровга кўйилаётган объект ишлаб туришини таъминлайдиган қисмига бўлган ҳуқуқлар ёхуд мазкур участканинг ёки унинг тегишли қисмининг ипотекага кўювчига тегишли ижарага олиш хукуқи бир вақтнинг ўзида гаровга кўйилган ҳолда йўл кўйилади»⁴.

Кўчмас мулк ипотекаси ҳақидаги қоидалар, тегишли равишда бундай мулкнинг ижара ҳақидаги шартномаси бўйича, ижарачи ҳуқуқларининг гаровига нисбатан қўлланилади, лекин фақатгина ижарага берувчининг розилиги билан.
Умумий ёки хиссадорлик мулкида бўлган мулклар ипотекасига ҳам йўл қўйилади (мулкдорларнинг ёзма розилиги мавжуд бўлганда).
Ўзбек қонунчилигига асосан, ипотека предмети бўла олмайдиган мулклар 18.6-расмда келтирилган.
Ипотека ҳақидаги шартнома Ўз. Рес. Фуқаролик Кодексининг умумий қоидалари бўйича шунингдек, амалдаги Давлат қонунига мувофиқ тузилади⁵.
Ипотека ҳақидаги шартномада қуйидагилар бўлиши зарур: маълумотнома, ипотека предмети, унинг баҳоси, моҳияти, ипотека билан таъминланган мажбуриятни бажариш ўлчами ва муддати. Ипотека предмети шартномада унинг номи, жойлашган жойи ва предметнинг идентификация учун етарли бўлган тавсифи кўрсатилиши билан аниқланади.
Ипотека ҳақидаги шартномада ипотека предмети бўлган мулк гаровга қўювчига тегишли эканлиги ҳақидаги ҳуқуқлар, ва бу ҳуқуқни рўйхатдан ўтказган давлат органининг номи кўрсатилган бўлиши керак. Агар ипотека предмети гаровга қўювчига тегишли бўлган ижара ҳуқуқи бўлса, ижарага олинган мулк шартномада ўзи ипотека предмети бўлгани каби кўрсатилиши керак, ҳамда ижара муддати кўрсатилган бўлиши керак.⁶

Ипотека билан таъминланган мажбурият ипотека ҳақидаги шартномада унинг суммаси, вужудга келиш асоси ва бажарилиш муддати кўрсатилиши билан акс этиши керак.

Агар гаровга пул берувчининг ҳуқуқлари гаров ҳужжати билан тасдиқланса, бу ҳолатга мажбурий тартибда ипотека шартномасида кўрсатилади. Ипотека ҳақидаги шартнома нотариал тасдиқланган, корхонанинг, бинонинг ёки бошқа объектнинг жойлашган ўрни бўйича ер китобида рўйхатдан ўтган бўлиши зарур. Корхона гаровини давлат рўйхатидан ўтказишни амалга оширувчи орган ер китобини юритувчи органга гаровнинг рўйхатдан ўтганлиги ҳақида маълумот бериши зарур.
Зарур маълумотларга эга бўлмаган шартнома, ипотека ҳақидаги шартнома сифатида нотариал тасдиқдан ва давлат рўйхатидан ўтишга лойиқ бўлмайди⁷. Ипотека ҳақидаги шартномани нотариал тасдиқлашда ва давлат рўйхатидан ўтказишда қоидаларга риоя қилмаслик, унинг ҳақиқий деб тан олинмаслигига олиб келади. Бундай шартнома барча ҳолатларда ҳам аҳамиятсиз саналади. Ипотека ҳақидаги шартнома давлат рўйхатидан ўтган вақтдан бошлаб кучга киради.
“Ипотека ҳақида”ги қонуннинг 10-моддасида айтилишича, кредит ёки бошқа шартномага ипотека билан таъминланган мажбуриятни ўз ичига олган ипотека ҳақидаги битим киритилганда, бу шартноманинг шакли ва давлат рўйхати ипотека ҳақидаги шартнома учун ўрнатилган талабларга мувофиқ келиши керак. Бу, кейинчалик тузиладиган барча «қўшимча битимлар» ёки кўчмас мулк гарови ҳақидаги амалда бўлган шартномага «битимлар» нотариал тасдиқланиши ва давлат рўйхатидан ўтказилиши кераклигини, акс ҳолда, улар аҳамиятга эга бўлмаслигини англатади.
Агар, ипотека ҳақидаги шартномада гаровга пул берувчи шахснинг ҳуқуқлари гаров ҳужжати билан тасдиқланиши кўрсатилган бўлса, нотариусга шартнома билан бирга гаров ҳужжати ҳам тақдим этилади. Нотариус унда ипотека ҳақидаги шартноманинг нотариал тасдиқланиш вақти ва жойини қайд этади, гаров ҳужжатлари варақларини номерлайди ва муҳр билан тасдиқлайди.
Ипотека предметининг баҳоси Ўзбекистон Республикаси қонунчилигига мувофиқ, гаровга қўювчи ва гаровга пул берувчи шахснинг келишуви бўйича, ер участкаси ипотекасида Қонунга амал қилган ҳолда аниқланади ва ипотека ҳақидаги шартномада пул кўринишида ифодаланади.
Гаровга қўйилган мулкка гаров ҳуқуқи ипотека ҳақидаги шартнома тузилган вақтдан бошлаб юзага келади, агар, ипотека билан таъминланган мажбурият кечроқ юзага келган бўлса, - бу мажбурият юзага келган вақтдан бошлаб.
Ипотека тўғрисидаги шартнома бўйича гаровга қўйилган мулк гаров ҳуқуқи юзага келган вақтдан бошлаб ипотека билан юкланган саналади⁸.
Ипотека ҳақидаги шартномани тузишда, гаровга қўювчи шахс гаровга пул берувчи шахсни ўзига маълум бўлган шартномани давлат рўйхатидан ўтказиш вақтидаги учинчи шахсларнинг ипотека предметига бўлган барча ҳуқуқлари (гаров ҳуқуқи, умрбод фойдаланиш ҳуқуқи, ижара ҳуқуқи, сервитут ва б.) ҳақида ёзма равишда огоҳлантиришга мажбур. Бу мажбурият бажарилмаган тақдирда, гаровга пул берувчи шахс ипотека билан таъминланган мажбуриятни муддатдан олдин бажарилишини талаб қилиш ҳуқуқига эга.
Навбатдаги ипотекага⁹, агар у ўша мол-мулк ипотекаси ҳақидаги, амал қилиши ипотека тўғрисидаги навбатдаги шартнома тузилаётган пайтда тугамаган олдинги шартномаларда тақиқланмаган бўлса, йўл қўйилади¹⁰. Агар ипотека тўгрисидаги олдинги шартномада ипотека тўғрисида навбатдаги шартномани тузиш мумкин бўлган шартлар назарда тутилган бўлса, бундай шартнома ана шу шартларга риоя этилган ҳолда тузилиши керак.
Навбатдаги ипотекалар кўп бўлган ҳолатда (мажбуриятдаги шахсларнинг кўплиги) ипотека субординацияси ва шунга мувофиқ гаров берувчиларнинг кетма-кетлиги мавжуд.
Навбатдаги ипотека мажбурий равишда давлат рўйхатидан ўтказилади.¹¹
Ипотека тўғрисидаги навбатдаги шартномада айни ўша мол-мулкнинг олдинги ипотекалари тўғрисидаги барча қайд ёзувлари ҳақида белги қўйилади.
Навбатдаги ипотека тўғрисидаги белги айни ўша мол-мулкнинг барча олдинги ипотекалари ҳақидаги қайд ёзувларига киритилади.
Мулк бир неча маротаба гаровга қўйилиши мумкин – бу иккиламчи (кейинги) кредитни ва иккиламчи (кейинги) гаров ҳуқуқини олган ҳолда қайта қўйиш ёки иккинчи (учинчи) ёҳуд кичик, кейинги, субординация қилинган ипотекалар (бошқа номланишлар ҳам мавжуд)дир.
Одатда иккинчи ипотеканинг мақсади – бу биринчи гаров хатини расмийлаштириш вақтидан бошлаб кўчмас мулк қийматининг сезиларли даражада ошиши ёки кредит қарзининг катта қисмини қайтарган вақтда қўшимча кредит олиш имкониятидир.
Бунда, эълон қилинган икки кредитнинг умумий суммаси, қандай ҳисобланмасин, одатда, гаров объекти янги сотув баҳосининг 80-85% дан ошмайди.
Ипотекага қўювчи ипотека нарсасига эгалик қилишга ва ундан белгиланган мақсадга мувофиқ фойдаланишга ҳақли. Ипотекага қўювчи ипотека нарсасидан маҳсулот, ҳосил ва даромад олишга ҳақли. Агар ипотека тўғрисидаги шартномада бошқача тартиб назарда тутилмаган бўлса, ипотекага олувчи ана шу маҳсулот, ҳосил ва даромадга бўлган ҳуқуқларга эга бўлмайди¹².
Ипотекага олувчи ипотека тўғрисидаги шартнома амал қиладиган муддат давомида ипотека нарсасининг мавжудлигини, ҳолатини, уни асраш ва ундан фойдаланиш шароитларини текшириш ҳуқуқига эга Ипотекага олувчи томонидан бундай текширув ўгказилиши ипотека нарсасидан белгиланган мақсадга мувофиқ фойдаланишни тўхтатиб қўймаслиги ёки ипотекага қўювчининг ехуд ипотека нарсаси вақтинча фойдаланишида турган бошқа шахснинг ҳуқуқларини ўзгача тарзда бузмаслиги керак.
Бироқ, амалга оширилаётган текширув гаровга қўйилган мулкдан гаровга қўювчи ёки мулкка эгалик қилаётган бошқа шахслар фойдаланишига халақит бермаслиги керак.
Қарз берувчи томонидан мажбуриятларнинг гаровга қўйилган мулкни йўқотиш ёки унга зарар етказишга хавф туғдирувчи қўпол равишда бузилган тақдирда,¹³ гаровга қўювчи гаровнинг муддатдан олдин тугатилишини талаб қилишга ҳақли.